АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Краснодар Дело № А32-69678/2023 26 октября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 мая 2025 года Решение в полном объеме изготовлено 26 октября 2025 года
Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Назыкова А.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы производства по делу № А32-69678/2023
по исковому заявлению администрации Белореченского городского поселения Белореченского района (ИНН <***>, ОГРН <***>)
к обществу с ограниченной ответственностью «Шаркон» (ИНН <***>, ОГРН <***>),
ФИО1
о признании договора от 25.12.2014 № 273 купли-продажи (купчая) земельного участка недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности ничтожной сделки,
об аннулировании регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижное имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на земельный участок земли населенных пунктов с видом разрешенного использования «общественное питание» с кадастровым номером 23:39:1101241:22,
при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации муниципального образования Белореченский муниципальный район Краснодарского края (ИНН: <***>, ОГРН <***>), управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>),
при участии в судебном заседании, состоявшемся 29 мая 2025 года, представителя администрации – ФИО2 (по доверенности), представителя ФИО1 – ФИО3 (по доверенности),
УСТАНОВИЛ:
администрация Белореченского городского поселения Белореченского района (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО «Шаркон» (далее – общество) о признании договора от 25.12.2014 № 273 купли-продажи (купчая) земельного участка, заключенного обществом и администрацией муниципального образования Белореченский район, недействительным в силу его ничтожности и применении последствия недействительности ничтожной сделки, об аннулировании регистрационной записи КУВИ-001/2023-243030945 от 17.07.2015 № 23-23/007-23/007/802/2015-4147/2 в Едином государственном реестре прав на недвижное имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:39:1101241:22 из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «общественное питание».
К участию в деле в качестве ответчика привлечен ФИО1 К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющихсамостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования Белореченский муниципальный район Краснодарского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
Администрацией заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым истец просит признать от 25.12.2014 № 273 договор купли- продажи (купчая) земельного участка, заключенный обществом и администрацией муниципального образования Белореченский район, недействительным в силу его ничтожности и применить последствия недействительности ничтожной сделки; признать договор купли-продажи т 03.07.2015, заключенный между обществом и индивидуальным предпринимателем ФИО1, недействительным в силу его ничтожности и применить последствия недействительности ничтожной сделки; аннулировать регистрационную запись КУВИ-001/2023-243030945 от 17.07.2015 № 23-23/007-23/007/802/2015-4147/2 в Едином государственном реестре прав на недвижное имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на земельный участок земли населенных пунктов с видом разрешенного использования «общественное питание» с кадастровым номером 23:39:1101241:22.
Определением суда от 27.11.2024 удовлетворено ходатайство истца от 29.10.2024 об уточнении исковых требований.
В судебном заседании, состоявшемся 29 мая 2025 года, представитель администрации исковые требования поддержал, представитель ФИО1 против иска возражал, приобщил отзыв.
В судебном заседании был объявлен перерыв до 17 часов 50 минут того же дня. После перерыва стороны в заседание не явились, заседание после перерыва было продолжено в установленное время в отсутствие представителей сторон.
Изучив материалы дела, доводы лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 25.12.2014 администрация муниципального образования Белореченский район (продавец) и общество (покупатель) заключили договор № 273 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101241:22 площадью 925 кв. м, расположенного по адресу: <...> отнесенного к землям населенных пунктов, предназначенного для размещения подсобных помещений, фонтана и летнего кафе, с видом разрешенного использования «общественное питание».
Как указывает истец, администрация Белореченского городского поселения Белореченского района является правопреемником администрации муниципального образования Белореченский район по правоотношениям, вытекающим из указанного договора купли-продажи земельного участка.
3 июля 2015 года общество (продавец) и индивидуальный предприниматель ФИО1 (покупатель) заключили договор купли-продажи объектов недвижимости, в числе которых земельный участок, отнесенный к землям населенных пунктов, предоставленный для размещения подсобных помещений, фонтана и летнего кафе, площадью 925 кв. м, с кадастровым номером 23:39:1101241:22, расположенный по адресу: <...>.
Администрацией составлен акт обследования земельного участка от 23.05.2024, в результате обследования установлено, что участок имеет свободный доступ, объекты капитального строительства на участке отсутствуют. Данная территория размещается на центральной улице города Белореченска, являлась прилегающей к зданию бывшего кинотеатра «Космос», что подразумевает под собой территорию, по которой свободно передвигается неограниченный круг лиц. При визуальном осмотре видно, что земельный участок с кадастровым номером 23:39:1101241:22 площадью 925 кв. м является территорией общего пользования.
Ссылаясь на то, что указанная сделка является ничтожной вследствие ее несоответствия требованиям закона (при предоставлении земельного участка в аренду и дальнейшей его продаже не были учтены требования пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс), администрация обратилась в суд с рассматриваемыми требованиями. Истец указал, что земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
На основании пунктов 3, 4 названной статьи требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.
Общие положения о последствиях недействительности сделки определены в статье 167 Гражданского кодекса.
Статьей 168 Гражданского кодекса предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1); сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка
оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).
По смыслу пунктов 11, 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) территории общего пользования – территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары); красные линии – линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов.
Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).
Установление границ территорий общего пользования в соответствии с частью 1 статьи 42 Градостроительного кодекса осуществляется при подготовке проектов планировки территории.
Согласно пункту 2 части 5 статьи 43 Градостроительного кодекса текстовая часть проекта межевания территории должна включать в себя, в том числе перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, которые будут отнесены к территориям общего пользования или имуществу общего пользования, в том числе в отношении которых предполагаются резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд.
Следовательно, земельный участок является землями общего пользования при совокупности следующих условий: 1) участок находится в государственной или муниципальной собственности; 2) участок образован в границах красных линий, указанных в документации по планировке территории; 3) участок открыт для всеобщего беспрепятственного пользования.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.
Вопреки требованиям указанной нормы истцом не представлены в материалы дела доказательства отнесения спорного участка или его части к территории общего пользования.
Спорный земельный участок с кадастровым номером 23:39:1101241:22 отнесен к категории земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «общественное питание», находится в зоне общественно-деловой застройки.
Исходя из содержания понятия территории общего пользования и учитывая, что установленный запрет на приватизацию земель общего пользования направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования, границы такой территории должны быть установлены в соответствии с требованиями градостроительного законодательства.
Установление границ территории общего пользования осуществляется при подготовке проектов планировки территории, основная часть которого включает в себя чертеж планировки территории, на которых отображаются, в том числе красные линии (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).
Кроме того, ФИО1 заявлено о пропуске администрацией срока исковой давности.
Согласно статье 195 Гражданского кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Пропуск срока исковой давности влечет за собой утрату права на иск в материально-правовом смысле.
В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса общий срок исковой давности устанавливается в три года.
На основании части 2 статьи 181 Гражданского кодекса срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося
стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
На основании норм статьи 200 Гражданского кодекса, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Установление законодателем срока исковой давности преследует своей целью повысить стабильность гражданского оборота и соблюсти баланс интересов его участников, не допустить возможных злоупотреблений правом и стимулировать исполнение обязанности действовать добросовестно.
Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса).
В силу статьи 201 Гражданского кодекса перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.
Договор купли-продажи земельного участка заключен администрацией муниципального образования Белореченский район и обществом 25.12.2014, впоследствии обществом и ФИО1 заключен договор купли-продажи спорного земельного участка, право собственности ФИО1 зарегистрировано в ЕГРН 17.07.2015, в то время как истец обратился с рассматриваемыми требованиями 18.12.2023.
При этом каких-либо уважительных причин пропуска срока исковой давности истцом не приведено.
Будучи осведомленным о заключении договоров купли-продажи земельного участка, о регистрации права собственности на земельный участок, истец, равно как и его правопредшественник (администрация муниципального образования Белореченский
район), действуя разумно и добросовестно, имел возможность обратиться в суд за реализацией права на защиту своих интересов в установленный законом срок.
При таких обстоятельствах основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований отказать.
Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объеме.
Судья А.Л. Назыков