Решение по делу № А55-19803/2023 от 21.12.2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г. Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 226-56-17, (846) 207-55-15

http://www.samara.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Самара

21 декабря 2023 года

Дело №

А55-19803/2023

Резолютивная часть решения объявлена 14 декабря 2023 года

Полный текст решения изготовлен 21 декабря 2023 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи – Колесниковой А.А.,

рассмотрев в судебном заседании 14 декабря 2023 года дело по иску Первого заместителя прокурора Самарской области в защиту интересов публичного образования – городского округа Тольятти Самарской области в лице Главы городского округа Тольятти Самарской области

к Администрации городского округа Тольятти;

к Обществу с ограниченной ответственностью "Антей"

о признании

третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области

при участии в заседании

от истца – ФИО2, удостоверение,

от ответчика 1 – ФИО3, доверенность от 19.12.2022, диплом,

от ответчика 2 – не явились, извещены,

от третьего лица – не явился, извещен,

установил:

Прокуратура Самарской области обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации городского округа Тольятти, к Обществу с ограниченной ответственностью «Антей» о признании недействительным пункт 6.3 договора аренды земельного участка от 29.10.2020 № 4097, заключенного администрацией г.о. Тольятти и ООО «Антей».

В судебном заседании представитель прокуратуры Самарской области поддержала заявленные требования.

Представитель Администрации городского округа Тольятти возражала против удовлетворения заявленных требований

Ответчик 2 и третье лицо, извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, заслушав пояснения представителя истца, ответчика 1, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Администраций городского округа Тольятти и ООО «Антей» 29.10.2020 заключен договор № 4097 аренды земельного участка государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу <...> земельный участок № 46 (далее -договор).

В соответствии с пунктом 1 1 договора арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на праве аренды на срок 49 лет вышеназванный земельный участок.

Договор зарегистрирован в установленном порядке Управлением Росреестра по Самарской области.

В разделе 6 указанного договора стороны установили основания для расторжения договора.

В силу пункта 6.2 договор аренды земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

При этом, в пункте 6.3 договора предусмотрены условия досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

A)нарушение арендатором условий, предусмотренных пунктом 4.2.13 и4.2.14 договора,

Б) использование земельного участка способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки и санитарного состояния земельного участка,

B)использование земельного участка не по целевому назначению,

Г) изъятие земельного участка для государственных и муниципальных

нужд,

Д) осуществление арендатором каких-либо строительных работ по возведению объекта недвижимого имущества (капитального строения) на арендуемом земельном участке, без соответствующего разрешения на строительство.

Пункта 6.3 договора является недействительным по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Исходя из названных норм права, при заключении оспариваемого договора стороны спора обязаны соблюдать требования существовавших на день заключения договора императивных норм.

На основании пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

В то же время, на основании пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 03 2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оспариваемый договор № 4097 заключен на срок свыше 5 лет, в связи с чем правоотношения сторон указанного договора подлежат регулированию положениями статьи 22 ЗК РФ.

Исходя из буквального толкования положений договора, фактически пункт 6 3 договора предусматривает возможность расторжения договора по приведенным в них основаниям во внесудебном порядке, поскольку не содержат ссылку на его расторжение по данным основаниям исключительно судом.

Кроме того, вышеназванные положения не содержат указания на возможность предъявления требования о досрочном расторжении договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательств в разумный срок.

Имеется судебная практика по аналогичной ситуации постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28 07 2022 по делу А43-30455/2019 (суды трех инстанций высказали позицию о незаконности включения в договор аренды земельного участка аналогичных положений в отсутствие ссылки на возможность расторжения, договора непосредственно судом, а также в отсутствие положений о возможности предъявления требования о досрочном расторжении договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательств в разумный срок).

При этом, признание вышеназванных положений договора недействительными не лишает права арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке в случае нарушения арендатором существенных условий договора, поскольку указанное право регламентировано гражданским законодательством.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Признание недействительными пункта 6.3 договора не повлияет на исполнение сторонами своих обязательств и, следовательно, не влечет ничтожности прочих условий договоров.

Имеется сложившаяся судебная практика по аналогичным спорам (решения Арбитражного суда Самарской области от 10.02.2022 № А55-28990/2021, от 13.03.2023 по делу № А55-32409/2022).

В соответствии со статьей 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе, с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями.

В силу пунктов 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 06 2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы третьих лиц Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Публичный интерес муниципального образования, а также неопределенного круга лиц состоит в обеспечении соблюдения принципов свободной конкуренции и равенства прав участников гражданско-правовых отношений и экономических интересов публично-правового образования, обеспечении интересов общества в правовой стабильности, недопустимости нарушения явно выраженных законодательных запретов и обхода закона.

Обращение в арбитражный суд с настоящим иском обусловлено необходимостью обеспечения законности и является формой реализации функции прокурора по надзору за исполнением требований действующего законодательства.

Поскольку договор аренды земельного участка является типовой формой договора на распоряжение муниципальным имуществом, разработанной в муниципальном образовании, подобная правоприменительная практика ответчиком может способствовать формированию неправомерного поведения субъектов права в будущем, в связи с чем правовой целью оспаривания данной сделки также является превентивная функция права.

Условия договора не могут соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участников гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, могут повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов, субарендаторов.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Ответчик 1 возражал против удовлетворения заявленных требований, согласно доводам изложенным в отзыве.

Суд доводы ответчика считает необоснованными.

Так, ответчиком указано, что условия, регламентированные пунктом 6.3 договора, установлены в соответствии с гражданским законодательством, а именно: статьи 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Вместе с тем, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - 3К РФ), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N° 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Исходя из изложенного, иск прокуратуры подлежит удовлетворению ввиду прямого противоречия согласованных в пункте 6.3 договора условий императивным положениям пункта 9 статьи 22 3К РФ.

В части доводов ответчика о том, что оспариваемое положение договора не нарушают права и законные интересы публично-правового образования или неопределенного круга лиц, поскольку не ухудшают положение муниципалитета, необходимо отметить следующее.

Прокурор, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском о признании недействительным в части договора аренды земельного участка, действует в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства.

Включение в договор аренды земельного участка условий, явно противоречащих действующему земельному законодательству, является нарушением публичных интересов, в связи с чем, прокурор признается заинтересованным лицом, имеющим право на обращение с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Указанный вывод согласуется со сложившейся судебной практикой.

Так, решением Арбитражного суда Белгородской области от 25.12.2020 по делу N° A08-6296/2020 удовлетворено исковое заявление прокурора с аналогичным требованием. Судебный акт в апелляционном и кассационном порядке оставлен без изменения, определением судьи Верховного суда Российской Федерации от 09.09.2021 № 310-ЭС21-14827 в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации отказано.

С учетом изложенного, требования прокурора обоснованы, подлежат удовлетворению в полном объеме.

Принимая во внимание изложенное, требования о признании недействительным пункта 6.3 договора аренды земельного участка от 29.10.2020 № 4097, заключенного Администрацией городского округа Тольятти и ООО «Антей», являются правомерными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчиков и подлежат взысканию с Ответчика 2 в доход бюджета Российской Федерации в сумме 3000 руб., поскольку Ответчик 1 в силу п.п. 1.1 п.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст. 110,167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным пункт 6.3 договора аренды земельного участка от 29.10.2020 № 4097, заключенного Администрацией городского округа Тольятти и ООО «Антей».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Антей» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

ФИО1