ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Хлыновская, д. 3, г. Киров, Кировская область, 610998

http://2aas.arbitr.ru, тел. <***>

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

Дело № А82-16494/2023

23 мая 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2025 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малых Е.Г.,

судей Бармина Д.Ю., Горева Л.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Братухиной Е.В.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца по веб-конференции – ФИО1 (доверенность от 15.11.2024);

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Хлебозавод №1»

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 25.02.2025 по делу № А82-16494/2023

по иску акционерного общества «Хлебозавод №1» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля, филиала ППК «Роскадастр» по Ярославской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, общества с ограниченной ответственностью «Сдобрино» (ИНН <***>), ФИО2, ФИО3, департамента градостроительства мэрии города Ярославля, государственной службы охраны объектов культурного наследия Ярославской области (ИНН <***>) муниципального казенного учреждения «Информационно-расчетный центр» города Ярославля, ФИО4, общества с ограниченной ответственностью «Дион»

об объединении земельных участков, об исключении из ЕГРН записи о регистрации права собственности на земельный участок,

установил:

акционерное общество "Хлебозавод №1" обратилось в суд с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее также Комитет) об объединении земельных участков с кадастровыми номерами 76:23:030807:19 и 76:23:030807:182 согласно межевому плану от 09.02.2023, подготовленному кадастровым инженером ФИО5 (ООО "ЯрГеоЦентр").

В ходе рассмотрения спора в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принято уточнение исковых требований об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права собственности г. Ярославль на земельный участок с кадастровым номером 76:23:030807:182.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля, филиал ППК "Роскадастр" по Ярославской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, общество с ограниченной ответственностью "Сдобрино" (далее также ООО "Сдобрино"), ФИО2, ФИО3, департамента градостроительства мэрии города Ярославля, государственная служба охраны объектов культурного наследия Ярославской области, муниципальное казенное учреждение "Информационно-расчетный центр" города Ярославля, ФИО4, общество с ограниченной ответственностью "Дион".

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 25.02.2025 в удовлетворении требований отказано.

Истец с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда и удовлетворить исковое заявление.

По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным, т.к. истец избрал надлежащий способ защиты права; в границах указанных в исковом заявлении земельных участков расположен единый объект недвижимости (многоквартирный дом), в связи с чем постановка на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 76:23:030807:182 нарушило права собственников помещений в многоквартирном доме в отношении земельного участка, право собственности на который возникло у собственников помещений в силу закона; в решении не учтены выводы судебного эксперта.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 09.04.2025 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 10.04.2025 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Ответчик, третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, согласно данным Единого государственного реестра недвижимости здание (многоквартирный жилой дом) с кадастровым номером 76:23:040407:39 площадью 5 305.4 кв м по адресу: <...> д 14 расположено в пределах земельных участков с кадастровыми номерами 76:23:030807:182, 76:23:030807:19.

В соответствующем здании расположены помещения с кадастровыми номерами: 76:23:030807:110, 76:23:030807:111, 76:23:030807:127, 76:23:030807:131, 76:23:030807:132, 76:23:030807:138, 76:23:030807:140, 76:23:030807:143, 76:23:030807:155, 76:23:030807:172, 76:23:030807:178, 76:23:030807:180, 76:23:030807:99, 76:23:040407:49, 76:23:040407:50, 76:23:040407:51, 76:23:040407:52, 76:23:040407:53, 76:23:040407:54, 76:23:040407:57, 76:23:040407:61, 76:23:040407:71, 76:23:040407:72, 76:23:040407:73.

Земельный участок с кадастровым номером 76:23:030807:19 поставлен на кадастровый учет 04.04.2002, имеет вид разрешенного использования: эксплуатация многоквартирного жилого дома с административными и торговыми помещениями. В выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 25.09.2023 содержатся данные о правообладателе – ООО "Сдобрино", общая долевая собственность.

Земельный участок с кадастровым номером 76:23:030807:182 поставлен на кадастровый учет 28.01.2014, имеет вид разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка. В выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 21.07.2021 содержатся данные о правообладателе – город Ярославль, ограничении прав и обременении объекта недвижимости – аренда, в пользу открытого акционерного общества "Хлебозавод № 1" (срок действия с 16.06.2015 по 15.06.2064).

Согласно позиции истца, под единым зданием многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями должен быть сформирован единый земельный участок.

Истец указал, что в соответствующем здании жилые и нежилые помещения принадлежат на праве собственности истцу и третьим лицам – ООО "Сдобрино", ФИО2, ФИО3, а также городу Ярославль.

Собственники помещений обратились к кадастровому инженеру ФИО5 (ООО "ЯрГеоЦентр") для подготовки межевого плана с целью образования земельного участка путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 76:23:030807:19 и 76:23:030807:182.

Также собственниками помещений проведено общее собрание, на котором принято решение об объединении указанных земельных участков (протокол от 15.07.2022 общего собрания собственников помещений в здании, расположенном по адресу: <...> д 14). При этом протокол от 15.07.2022 не подписан со стороны города.

Уведомлением от 29.05.2023 приостановлена государственная регистрация прав в рамках осуществления действий по государственной регистрации прекращения прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:23:030807:19, расположенного по адресу: <...>, поскольку не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

При проведении правовой экспертизы представленных документов государственным регистратором прав установлено, что представлены заявление и межевой план, подготовленный в связи с образованием земельного участка путем объединения земельного участка с кадастровым номером 76:23:030807:19 и земельного участка с кадастровым номером 76:23:030807:182. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости у вновь образованного земельного участка вид разрешенного использования "малоэтажная многоквартирная жилая застройка" и в пределах данного земельного участка расположен многоквартирный жилой дом, с актуальными записями о правах на помещения (квартиры) в данном многоквартирном доме.

По данным Единого государственного реестра недвижимости заявление о снятии с государственного кадастрового учета и прекращении права собственности на один из исходных земельных участков (76:23:030807:182), заявление о прекращении права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 76:23:030807:19, а также заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права общей долевой собственности на вновь образованный земельный участок одним из собственников (муниципальным образованием) не представлено. Кроме того, в представленном межевом плане содержится протокол общего собрания собственников помещений от 15.07.2022 года, который не подписан представителем муниципального образования, что является нарушением действующего законодательства. Учитывая вышеизложенное, государственный регистратор указал, что проведение регистрационного действия не представляется возможным.

Ссылаясь на положения статьи 36 Жилищного кодекса РФ, статью 16 Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьи 244, 304 Гражданского кодекса РФ и положения Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (статьи 41, 61), истец обратился в суд с рассматриваемым исковым заявлением (с учётом уточнения).

Комитет возразил против удовлетворения иска.

Позиция ответчика сводится к тому, что многоквартирного дома на 2-х спорных земельных участках не существует. Земельный участок с кадастровым номером 76:23:030807:182 используется для производственных целей (эксплуатации действующего предприятия пищевой промышленности – хлебозавода № 1), что подтверждается техническим паспортом инв. № 201, где в лит. А1-А8 нет никаких квартир, но есть цеха, экспедиторские склады и прочие производственные помещения, договором аренды от 22.07.2015 (вид разрешенного использования: для производственной деятельности), фотоматериалами, данными из открытых источников (сайт Хлебозавода, страница в социальной сети), декларациями о соответствии, письмом истца от 07.02.2020 № 12, внесением в ЕГРН санитарно-защитной зоны, установленной от предприятия, располагающегося на земельном участке с кадастровым номером 76:23:030807:182. На земельных участках с кадастровыми номерами 76:23:030807:19 и 76:23:030807:182 расположены различные объекты недвижимости, построенные в различное время с различным целевым назначением. В 2020 истцом, ООО "Сдобрино" внесены в ЕГРН не соответствующие действительности сведения – комплекс производственного здания хлебозавода, здания объектов культурного наследия "Дом доходный Кузнецовых, 1852г., Усадьба С-вых" под видом многоквартирного дома указаны как единый объект – многоквартирный дом. При этом реконструкции промышленного объекта в многоквартирный дом, перевода нежилых помещений в жилые и т.п. не производилось. По мнению Комитета, в действиях истца усматриваются признаки злоупотребления правом.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с частью 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее по тексту Закон о государственной регистрации) под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества понимается внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Согласно части 3 статьи 61 Закона о государственной регистрации воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим федеральным законом (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

Частью 4 статьи 61 предусмотрено, что в случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда.

Действительно, в силу указанных истцом норм законодательства земельный участок под многоквартирным домом переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Однако по сложившейся устойчивой правоприменительной практике Верховного Суда Российской Федерации, Конституционного Суда Российской Федерации право на судебную защиту признается и гарантируется в Российской Федерации согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации. Это право включает в себя не только право на обращение в суд, но и гарантированную государством возможность получения реальной судебной защиты путем восстановления нарушенных прав и свобод. Иное не согласуется с универсальным для всех видов судопроизводства требованием эффективного восстановления в правах посредством правосудия, отвечающего критериям справедливости. Когда суды не исследуют по существу обстоятельства дела, ограничиваясь только установлением формальных условий применения нормы, право на судебную защиту, закрепленное ст. 46 (ч. 1) Конституции Российской Федерации, оказывается существенно ущемленным.

В данном случае установленные судом конкретные обстоятельства дела опровергают доводы истца о том, что в действительности имеет место расположение многоквартирного дома в границах двух земельных участков, которые, следовательно, должны быть объединены.

Как следует из исторической справки на домовладение дом №14 по ул. Комсомольская в г. Ярославле, составленной историком ФИО6 в целях изменения предмета охраны объекта культурного наследия, а также паспорта на объект культурного наследия "Дом доходный Кузнецовых, 1852г. "К-вы на месте сгоревших двух 2-этажных каменных домов строят 3-этажный новый каменный дом с двумя 3-этажными дворовыми постройками и 2-х этажной галереей между ними. На 1 этаже располагались магазины, на 1 и 2 этажах – конторы, на 3 этаже – квартиры служащих палаты/по данным 1895г. гостиница. Во дворе – хозяйственные постройки. Здание хлебозавода на тот период времени построено еще не было, возведено в советский период (приблизительно 1927-1930 гг.). В правилах реконструкции – реставрации домовладений 14, 16 по ул. Комсомольская имеется ретроспективный анализ планировки и застройки с чертежом, на котором отображены здания, построенные в разный период времени. Здание, являющееся объектом культурного наследия "Дом доходный Кузнецовых, 1852г. ", расположенное на земельном участке с кадастровым номером 76:23:030807:19 и здание хлебозавода, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 76:23:030807:182 являются отдельными самостоятельными объектами, построенными в разные годы.

Определением от 29.08.2024 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "СПД Проект" ФИО7.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 1) имеются ли основания для объединения земельных участков с кадастровыми номерами 76:23:030807:19 и 76:23:030807:182 согласно межевому плану от 09.02.2022, подготовленному кадастровым инженером ФИО5 (ООО "ЯрГеоЦентр"); усматривается ли наличие реестровой ошибки; 2) является ли объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 76:23:030807:182 самостоятельным, отдельно стоящим объектом; имеется ли между объектами недвижимого имущества, расположенными на земельных участках с кадастровыми номерами 76:23:030807:19 и 76:23:030807:182 капитальная несущая стена; имеются ли общие коммуникации между объектами недвижимого имущества, расположенными на земельных участках с кадастровыми номерами 76:23:030807:19 и 76:23:030807:182?

Согласно заключению от 29.11.2024 № 30/24 основания для объединения земельных участков с кадастровыми номерами 76:23:030807:19 и 76:23:030807:182 на основании межевого плана от 09.02.2022, подготовленного кадастровым инженером ФИО5 (ООО "ЯрГеоЦентр"), имеются. Усматривается наличие реестровой ошибки, на земельных участках с кадастровыми номерами 76:23:030807:19 и 76:23:030807:182 расположен единый объект недвижимого имущества. Объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 76:23:030807:182 самостоятельным, отдельно стоящим объектом не является. Между объектами, расположенными на земельных участках с кадастровыми номерами 76:23:030807:19 и 76:23:030807:182, имеется капитальная несущая стена и общие коммуникации холодного водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения и электроснабжения.

В данном случае требование истца сводится к защите права общей собственности в отношении земельного участка под многоквартирным жилым домом при том, что, по мнению истца, в результате кадастрового учета отдельно земельных участков с кадастровыми номерами 76:23:030807:19 и 76:23:030807:182 указанный МКД оказался расположенным в границах двух земельных участков.

При этом истец ссылается на то, что право общей собственности возникло в силу закона. Спор о границах между указанными участками не является предметом настоящего судебного разбирательства.

Апелляционный суд не может признать доводы заявителя апелляционной жалобы состоятельными.

Нежилые помещения, используемые истцом в производственной деятельности по адресу: <...> (литер А1 - А8 технического паспорта от 24.03.1998г.) – расположены на земельном участке с кадастровым № 76:23:030807:182.

На земельных участках с кадастровыми номерами 76:23:030807:19 и 76:23:030807:182 расположены объекты, построенные в различное время с различным целевым назначением.

МКД с кадастровым номером 76:23:040407:39 общей площадью 5305,4 кв.м. с указанием на его расположение в границах земельных участков 76:23:030807:19 и 76:23:030807:182 поставлен на кадастровый учет 01.07.2012. Технический паспорт по состоянию на 24.03.1998 содержит сведения о включении в состав здания частей с литерами от А1 до А8; в паспорте отсутствуют сведения о дате строительства каждой литеры; указание на постройку всего здания до 1918 года носит с очевидностью ошибочный характер. Сведения о наличии общего фундамента под всеми частями спорного объекта в паспорте отсутствуют.

Участки номер 76:23:030807:19, 76:23:030807:182 поставлены на кадастровый учет 04.04.2002 и 28.01.2014, соответственно.

В заключении эксперта также нет вывода о наличии общего фундамента под указанными частями спорного объекта. Наличие общей капитальной стены само по себе не может подтверждать единство объекта как МКД, т.к. возведение строений стенка к стенке, опирание конструкций одного объекта на конструкции другого объекта в условиях городской застройки само по себе не означает, что построенные таким образом строения являются одной недвижимой вещью (статья 130 ГК РФ). Наличие такого конструктивного элемента само по себе не может быть достаточным для иного вывода. Наличие сквозных проходов, коммуникаций, имеющих общее подключение в объектам коммунальной инфраструктуры лишь отражает исторические особенности возведения и использования истцом и его правопредшественниками спорных производственных помещений.

По смыслу частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ; пункт 12 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").

В данном случае вывод эксперта сам по себе не основан на достаточных исходных данных и опровергается с достоверностью иными доказательствами, которые подтверждают строительство спорных объектов в разное время и с разным назначением.

Согласно представленным в материалы дела историческим справкам (приложены к отзыву Департамент градостроительства мэрии города Ярославля от 01.04.2024) расположенные в границах участка №76:23:030807:182 объекты хлебозавода были построены значительно позднее (1927 – 1930 гг.), чем доходный дом, расположенный в границах современного земельного участка 76:23:030807:19 (построен в 1852 году). Отсутствие в составе объекта «Дом доходный Кузнецовых» помещений, относящихся к построенному впоследствии хлебозаводу, подтверждается паспортом памятника (1997 год), а также правилами реконструкции за 1996 год.

Доказательства фактического использования каких-либо помещений по адресу: <...> – в качестве жилых по состоянию на 01.03.2005 в деле имеется. Напротив, представлена справка об отсутствии лиц, зарегистрированных по указанному адресу по месту жительства.

Таким образом, апелляционный суд полагает, что вывод суда первой инстанции об отсутствии по указанному адресу в действительности единого объекта, который соответствовал бы признакам многоквартирного жилого дома, не противоречит представленным доказательствам при оценке их в совокупности.

При указанных выше конкретных обстоятельствах решение суд первой инстанции об отказе в удовлетворении иска по заявленным предмету и основаниям является правильным и не подлежит отмене по приведенным в апелляционной жалобе доводам.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268–271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 25.02.2025 по делу № А82-16494/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу АО "Хлебозавод №1" – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1–291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Судьи

Е.Г. Малых

Д.Ю. Бармин

Л.Н. Горев