АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар
Дело № А32-10617/2024
02 июня 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2025 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 02 июня 2025 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Твердого А.А., судей Артамкиной Е.В. и Афониной Е.И., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Центр-Актив» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 10.01.2025), в отсутствии заинтересованного лица – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьих лиц: ФИО2, ФИО3 Павла Григорьевича, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2025 по делу № А32-10617/2024, установил следующее.
ООО «Центр-Актив» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление, регистрирующий орган) со следующими требованиями:
– признать незаконным уведомление от 19.12.2023 № КУВД-001/2023-58982671/2 о возврате заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав;
– устранить допущенные нарушения путем государственной регистрации перехода прав собственности на квартиру № 78 с кадастровым номером 23:43:0107001:46775 площадью 59 кв. м, расположенную на 3-м этаже многоквартирного дома по адресу: <...> (далее – квартира).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2 и ФИО4
Решением суда от 28.08.2024 в удовлетворении требований отказано.
Постановлением апелляционного суда от 13.02.2025 решение отменено, уведомление управления от 19.12.2023 № КУВД-001/2023-58982671/2 признано незаконным. Суд обязал управление устранить допущенное нарушение путем рассмотрения заявления общества о государственной регистрации перехода прав собственности на квартиру.
В кассационной жалобе управление просит отменить апелляционное постановление, оставить в силе решение суда первой инстанции. По мнению заявителя, судебный акт суда апелляционной инстанции являются незаконным и необоснованным. Жалоба мотивирована тем, что заявление общества не содержало требования обязать управление рассмотреть заявление о государственной регистрации перехода прав собственности. При поступлении документов государственным регистратором установлено исполнение сторонами сделки первоначального договора, с учетом погашенной ПАО «Банк ВТБ» (далее – банк) записи об ипотеке. Действующим законодательством не предусмотрено расторжение договора по соглашению сторон, если обязательства по нему сторонами исполнены надлежащим образом. На государственную регистрацию должен быть представлен новый договор купли-продажи от покупателя к продавцу. Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру не представляется возможным.
В отзыве на кассационную жалобу общество указало на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судом апелляционной инстанции выводов закону и имеющимся в деле доказательствам
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя участвующего в деле лица, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.
Из материалов дела видно и судами установлено, что общество (продавец) и ФИО2, ФИО4 (покупатели) заключили договор купли-продажи квартиры от 07.09.2023 № 2-78/6, по условиям которого продавец обязуется передать в общую совместную собственность, а покупатели принять и оплатить квартиру.
Стоимость квартиры составляет 5 495 778 рублей (пункт 3.1 договора).
Пунктом 4.1 договора установлен порядок оплаты: 1 500 000 рублей оплачивается покупателем за счет собственных средств; 3 995 778 рублей – за счет кредитных средств.
В силу пункта 4 договора кредит на квартиру предоставляется банком после представления электронного образца выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, подтверждающей регистрацию права залога (ипотеки) с отметкой о наличии обременения в виде залога (ипотеки) за покупателями.
Стороны подписали акт приема-передачи квартиры от 07.09.2023.
Зарегистрировано право собственности покупателей на квартиру, что подтверждается выпиской из ЕГРН (запись от 08.09.2023), также зарегистрировано обременение в пользу банка – ипотека в силу закона (регистрационная запись № 23:43:0107001:46775-23/226/2023-4).
В дальнейшем кредитный договор между банком и ФИО2 расторгнут, кредитные средства не выданы, на основании чего 27.09.2023 банк подал заявление в регистрирующий орган о погашение записи об ипотеке, которое исполнено 28.09.2023.
Ввиду того, что покупатели денежные средства за квартиру по договору не оплатили, 14.12.2023 стороны расторгли договор купли-продажи от 07.09.2023 № 2-78/6, подписав соглашение о расторжении, квартира возвращена продавцу.
В связи с расторжением договора купли-продажи, стороны обратились в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации права собственности общества на квартиру на основании соглашения о расторжении договора от 14.12.2023.
Уведомлениями от 19.02.2023 № КУВД-001/2023-58982671/4, № КУВД-001/2023-58982671/1, № КУВД-001/2023-58982671/2 управление заявления возвратила на основании пункта 6 статьи 25 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», оставив без рассмотрения.
Ссылаясь на незаконность уведомления о возврате заявления от 19.12.2023 № КУВД-001/2023-58982671/2 общество обратилось в арбитражный суд с заявлением.
Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Кодекса, пунктом 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Возможность оспаривания заинтересованным лицом в суд приостановления и (или) отказа в государственной регистрации прав прямо закреплена в части 12 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), вступившего в силу с 1 января 2017 года.
Согласно части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются документы, предусмотренные федеральным законом, другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости, а также обстоятельства, указанные в федеральном законе.
Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении.
В силу пункта 6 статьи 25 Закона № 218-ФЗ заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и документы, прилагаемые к нему, возвращаются без рассмотрения, если право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с федеральным законом.
Отменяя решение суда, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Кодекса имеющиеся в деле доказательства, доводы и пояснения сторон по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании и взаимной связи доказательств в их совокупности, учитывая конкретные фактические обстоятельства дела, суд апелляционной инстанций пришел к верному выводу, что у регистрирующего органа не было оснований возвращать заявление общества, поэтому удовлетворил заявленные требования. Суд исходил из того, что на основании соглашения о расторжении не исполненного (не оплаченного) договора купли-продажи квартира возвращена продавцу. Стороны обратились в регистрирующий орган с заявлением о регистрации обратного перехода права собственности на помещение, приложив доказательства расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества, представив в регистрирующий орган все необходимые для осуществления государственной регистрации правоустанавливающие документы. Доказательства исполнения сторонами сделки купли-продажи, на что ссылается регистрирующей орган в возражениях на заявленные требования, материалы дела не содержат.
Отказ в государственной регистрации противоречит воле сторон сделки, вмешательство в существующие договорные отношения, реализация требований статьи 445 Гражданского кодекса, не относятся к компетенции органа регистрации. Решение управления о возврате заявления, оформленное уведомлением от 19.12.2023 № КУВД-001/2023-58982671/2 не соответствует закону и нарушает права заявителя в экономической сфере.
Довод регистрирующего органа о том, что требование о возложении обязанности на управление рассмотреть заявление о государственной регистрации перехода прав собственности обществом не заявлялось, суд округа не принимает.
Пункт 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» содержит следующие разъяснения по применению норм статьи 201 Кодекса. Признав оспоренное решение, действия (бездействие) незаконным, суд независимо от того, содержатся ли соответствующие требования в административном исковом заявлении (заявлении), вправе указать административному ответчику (наделенным публичными полномочиями органу или лицу) на необходимость принятия решения о восстановлении права, устранения допущенного нарушения, совершения им определенных действий в интересах административного истца (заявителя) в случае, если судом при рассмотрении дела с учетом субъектного состава участвующих в нем лиц установлены все обстоятельства, служащие основанием материальных правоотношений. Если в соответствии с законом за наделенными публичными полномочиями органом или лицом сохраняется возможность принять то или иное решение по существу вопроса, затрагивающего права, свободы, законные интересы административного истца (заявителя), суд вправе ограничиться возложением на него обязанности повторно рассмотреть поставленный гражданином, организацией вопрос. При таком рассмотрении наделенные публичными полномочиями орган или лицо обязаны учитывать правовую позицию и обстоятельства, установленные судом в результате рассмотрения дела.
В этой связи возложение на уполномоченный орган обязанности рассмотрения заявления общества о государственной регистрации перехода прав собственности на квартиру, в целях восстановления нарушенного права заявителя, не противоречит приведенным процессуальным положениям и разъяснениям суда высшей судебной инстанции, а также формулировке требований общества, направленных на восстановление нарушенного права.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанций пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных требований.
Правовые основания для иных выводов, в том числе для иной оценки представленных в материалы дела доказательств, у суда кассационной инстанции отсутствуют; в кассационной жалобе заявитель не привел доводов, опровергающих сделанные апелляционным судом выводы.
Несогласие заявителя кассационной жалобы с судебным актом не может служить основанием для его отмены, поскольку свидетельствует о необходимости иной оценки доказательств по делу, что в соответствии со статьей 286 Кодекса к компетенции суда кассационной инстанции не относится.
Суд апелляционной инстанции полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил нормы права.
Основания для отмены или изменения постановления суда апелляционной инстанции по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2025 по делу № А32-10617/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.А. Твердой
Судьи
Е.В. Артамкина
Е.И. Афонина