Решение по делу № А50-10727/2024 от 27.01.2025

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Пермь

27 января 2025 г. Дело № А50-10727/2024

Резолютивная часть решения вынесена 13 января 2025 г.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Елизаровой И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ульдановой Л.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Селена» (ООО «Селена») (614067, Пермский край, Пермский г.о., <...>, помещ. 2, ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ответчику, федеральному государственному бюджетному учреждению здравоохранения «Пермский клинический центр федерального медико-биологического агентства» (ФГБУЗ ПКЦ ФМБА России) (614054, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора:

- федеральное медико-биологическое агентство (ФМБА России) (123182, <...>, стр. 1;5, ИНН <***>, ОГРН <***>);

- территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (ТУ Росимущества в Пермском крае) (614045, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии:

- от истца – ФИО1, по доверенности от 16 апреля 2024 г., паспорт, диплом;

- от ответчика – ФИО2, по доверенности от 10 января 2025 г., паспорт, диплом;

общество с ограниченной ответственностью «Селена» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к федеральному государственному бюджетному учреждению здравоохранения «Пермский клинический центр федерального медико-биологического агентства» (далее – ответчик) с требованиями об урегулировании разногласий между сторонами при заключении договора о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления № 20/2024 от 06 марта 2024 г., изложении п. 1.2. договора в следующей редакции: «Состав передаваемых в аренду помещений определяется в приложении № 1 (планировка, экспликация помещения), а расчет арендной платы, составленный в соответствии с заключением эксперта № 78/24 от 01.10.2024, изложении п. 5.1. договора в следующей редакции «Согласно расчету, составленному в соответствии с заключением эксперта № 78/24 от 01.10.2024 при подписании настоящего договора за указанные в п.1.1. помещения арендная плата устанавливается в сумме: за период с 17.01.2024 по 30.11.2024 сумма арендной платы составляет 104 083 руб. 87 коп., исходя из размера арендной платы, установленной в соответствии с заключением эксперта № 78/24 от 01.10.2024. Указанные денежные средства выплачиваются до 28.01.2025;

- в последующем с 01.12.2024 в месяц 9 928 руб. 00 коп., а в дальнейшем - в размере, указываемом в уведомлении Арендатору о перерасчёте арендной платы в соответствии с п. 5.2. настоящего Договора. Арендатор обязан вносить арендную плату за помещение за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца, в полном объеме на счет:

Номер единого казначейского счета: 40102810145370000048

Номер Казначейского счета: 03214643000000015600

Банк: ОТДЕЛЕНИЕ ПЕРМЬ БАНКА РОССИИ//УФК по Пермскому краю г. Пермь

БИГТОФК 015773997

ИНН<***>, КПП 590601001, ОКТМО 5770100.

Получатель платежа - УФК по Пермскому краю (ФГБУЗ ПКЦ ФМБА России, л/с № 20566X64070).

В случае, если законодательством Российской Федерации будет установлен иной порядок перечисления арендной платы, чем предусмотренный п. 5.1. настоящего Договора, Арендатор обязан принять новы порядок к исполнению без его дополнительного оформления Сторонами»;

изложении п.5.2. Договора в следующей редакции: «Размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с заключением эксперта № 78/24 от 01 октября 2024 г., может изменяться Арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения рыночной стоимости арендной платы, централизованного изменения цен и тарифов, изменения методики расчета арендных платежей, при изменении вида деятельности Арендатора (в рамках целей использования арендных помещений), а также при индексации на коэффициент инфляции (коэффициент потребительских цен), определяемый органом государственной статистики и в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Пермского края. В расчет принимается календарный год.

Арендодателем производится ежегодная индексации арендной платы путем изменения размера арендной платы в одностороннем порядке Арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды, но не чаще чем один раз в год.

Уведомление о перерасчете арендной платы направляется Арендатору Арендодателем, является обязательным для Арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего Договора. Арендатор обязан в пятидневный срок со дня получения уведомления произвести перерасчет размера арендной платы и уплатить денежные средства, составляющие разницу между прежним размером арендной платы и размером арендной платы, указанном в уведомлении. Оплата должна быть произведена со срока, указанного в уведомлении» (с учетом принятого уточнения).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, привлечены федеральное медико-биологическое агентство и территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае.

Определением арбитражного суда от 09 августа 2024 года по настоящему делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Компромисс» ФИО3, производство по делу приостанавливалось до получения заключения эксперта, впоследствии, было возобновлено.

Истец на требованиях настаивал, в судебном заседании заявил ходатайство об отнесении на него судебных расходов по делу.

Ответчик против удовлетворения иска в предложенной истцом редакции не возражает.

Третьи лица отзыв не представили, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд

установил:

17 января 2019 г. между обществом с ограниченной ответственностью «Селена» (Арендатор, Истец) и федеральным государственным бюджетным учреждением здравоохранения «Пермский клинический центр федерального медикобиологического агентства» (Арендодатель, Ответчик) заключен Договор о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, скрепленного за учреждением на праве оперативного управления № 4/2019, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование и владение нежилое помещение, расположенное на первом этаже трехэтажного здания поликлиники № 5 ФГБУЗПКЦ ФМБА России (согласно техническому паспорту Лит. Б), комната 6 (кабинет), находящегося по адресу: 614113, г. Пермь, ул. Торговая, д 5, для использования под аптечный пункт.

Общая площадь сдаваемых в аренду помещений 14,6 кв.м.

Договор заключен на срок 5 лет, а именно до 16 января 2024 года.

15 марта 2024 ответчик направил истцу проект договора № 20/2024 от 06 марта 2024 о передаче в аренду того же объекта, который определен ранее в договоре № 4/2019 от 17 января 2019 г.

Согласно п.5.1. проекта указанного договора арендная плата устанавливается в сумме:

- в год 385 440,00 рублей (Триста восемьдесят пять тысяч четыреста сорок рублей 00 копеек) в т.ч. НДС 20% - 64 240,00 рублей;

- в месяц 32 120, 00 рублей (Тридцать две тысячи сто двадцать рублей 00 копеек), в т.ч. НДС 20% - 5 353,33 рублей, а в дальнейшем - в размере, указываемом в уведомлении Арендатору о перерасчете арендной платы в соответствии с п. 5.2 Договора.

Размер арендной платы установлен на основании отчёта № 182/2023-4 от 11 сентября 2023 г. об оценке рыночной стоимости арендной платы, выполненным ООО «Пермский центр оценки» оценщиком ФИО4

Истцом в адрес ответчика направлен протокол разногласий к договору, в котором предложен иной размер арендной платы, а именно: 126 144 руб. 00 коп. в год в том числе НДС 20% - 21 024 руб.; в месяц 10 512 руб., в том числе НДС 20 % - 1 752 руб. на основании отчета об оценке № 19-1/24 от 09.04.2024, выполненного оценщиком ИП ФИО5

Рассмотрев представленные истцом документы, ответчик отклонил полученный 17 апреля 2024 г. протокол разногласий к договору № 20/2024 от 06 марта 2024 г.

13 мая 2024 г. в адрес истца ответчиком направлен протокол согласования разногласий к договору, согласно которому истцу предлагается принять условия договора в первоначальной редакции ответчика.

Истец настаивал на принятии его условий заключения договора согласно представленному протоколу разногласий.

Поскольку стороны не пришли к соглашению по условию договора об арендной плате, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. По мнению истца, стоимость арендной платы в договоре является завышенной.

Суд находит требования истца подлежащими удовлетворению на основании следующего:

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как разъяснено в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор.

Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ. По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Согласно ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в ч. 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 29.07.1998 N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" право аренды является объектом оценки.

По смыслу п. 4.3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при разрешении вопросов о заключении договора аренды на новый срок условие об арендной плате устанавливается на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (п. 1 ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Учитывая вышеизложенное, при перезаключении договора аренды государственного (муниципального) имущества на новый срок в порядке ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции размер арендной платы должен устанавливаться на основании результатов оценки рыночной стоимости объекта, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации (вне зависимости от того, какой размер арендной платы был определен на торгах на право заключения первоначального договора аренды).

Срок аренды закончился 16 января 2024 г. (п.1.3.), поэтому на данную дату должна быть проведена оценка права аренды.

Поскольку из представленных сторонами отчетов об оценке следует, что оценка производилась на другие даты (08 апреля 2024 г., 31 августа 2023 г.), судом была назначена судебная эксперта с целью определения размера арендной платы на 16 января 2024 г.

Согласно заключению эксперта ООО «Компромисс» ФИО3 № 78/24 от 01 октября 2024 г. рыночная стоимость арендной платы за пользование нежилым помещением №6 общей площадью 14,6 кв. м, расположенное на 1 этаже 4-этажного здания поликлиники, находящегося по адресу: <...>, кадастровый номер здания 59:01:1713089:63 по состоянию на 16 января 2024 г. составляет 680 (Шестьсот восемьдесят) рублей в месяц за 1 кв. м, или 9 928 (Девять тысяч девятьсот двадцать восемь) рублей в месяц за все арендуемое помещение.

Экспертное заключение соответствует ст.86 АПК РФ, выводы эксперта сторонами не опровергнуты.

В связи с тем, что представленные сторонами оценочные отчеты не могут быть приняты судом во внимание в целях установления арендной платы, судом при установлении в качестве достоверной величины арендной платы принимаются во внимание данные, полученные в ходе судебной экспертизы.

Таким образом, иск обоснован, разногласия сторон подлежат урегулированию согласно предложенной истцом редакции.

Расходы по уплате государственной пошлины и экспертизы относятся на истца на основании его устного ходатайства.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, Арбитражный суд Пермского края

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Селена» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и федеральным государственным бюджетным учреждением здравоохранения «Пермский клинический центр федерального медико-биологического агентства» (ИНН <***>, ОГРН <***>), возникшие при заключении договора о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления № 20/2024 от 06 марта 2024:

- изложить п. 1.2. договора в следующей редакции: «Состав передаваемых в аренду помещений определяется в приложении № 1 (планировка, экспликация помещения), а расчет арендной платы, в соответствии с заключением эксперта № 78/24 от 01 октября 2024 г.»;

- изложить п. 5.1. договора в следующей редакции «Согласно расчету, составленному в соответствии с заключением эксперта № 78/24 от 01 октября 2024 г. при подписании настоящего договора за указанные в п. 1.1. помещения арендная плата устанавливается в сумме:

- за период с 17.01.2024 по 30.11.2024 сумма арендной платы составляет 104 083 (Сто четыре тысячи восемьдесят три) руб. 87 коп. исходя из размера арендной платы, установленной в соответствии с заключением эксперта № 78/24 от 01.10.2024 Указанные денежные средства выплачиваются до 28.01.2025;

- в последующем с 01.12.2024 в месяц 9 928 рублей (Девять тысяч девятьсот двадцать восемь рублей), а в дальнейшем - в размере, указываемом в уведомлении Арендатору о перерасчёте арендной платы в соответствии с п. 5.2. настоящего Договора. Арендатор обязан вносить арендную плату за помещение за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца, в полном объеме на счет:

Номер единого казначейского счета: 40102810145370000048

Номер Казначейского счета: 03214643000000015600

Банк: ОТДЕЛЕНИЕ ПЕРМЬ БАНКА РОССИИ//УФК по Пермскому краю г. Пермь

БИГТОФК 015773997

ИНН<***>, КПП 590601001, ОКТМО 5770100.

Получатель платежа - УФК по Пермскому краю (ФГБУЗ ПКЦ ФМБА России, л/с № 20566X64070).

- изложить п. 5.2. договора в следующей редакции: «Размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с заключением эксперта № 78/24 от 01 октября 2024 г., может изменяться Арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения рыночной стоимости арендной платы, централизованного изменения цен и тарифов, изменения методики расчета арендных платежей, при изменении вида деятельности Арендатора (в рамках целей использования арендных помещений), а также при индексации на коэффициент инфляции (коэффициент потребительских цен), определяемый органом государственной статистики и в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Пермского края. В расчет принимается календарный год.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Судья И.В. Елизарова