АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
09 января 2025 года
Дело № А33-22397/2024
Красноярск
Резолютивная часть решения объявлена 18 декабря 2024 года.
В полном объеме решение изготовлено 9 января 2025 года.
Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Болуж Е.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)
к муниципальному учреждению «Управление имущества Администрации города Норильска» (ИНН <***>, ОГРН <***>)
об оспаривании распоряжения,
при участии в судебном заседании:
представителя заявителя: ФИО2, действующей на основании доверенности от 11.07.2024, личность удостоверена паспортом, в подтверждение наличия высшего юридического образования представлен диплом,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Самойловой М.А. Протоколирование ведется с использованием средств аудиозаписи,
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - заявитель) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к муниципальному учреждению «Управление имущества Администрации города Норильска» (далее - ответчик) о признании недействительным распоряжения от 14.06.2024 № 150/124 «Об отказе в реализации преимущественного права», как несоответствующее Федеральному закону РФ от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».
Ответчик, извещенный надлежащим образом, явку представителей в суд не обеспечил.
Представитель заявителя на удовлетворении заявленных требований настаивал.
При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
Между Управлением имущества и индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключён договор аренды недвижимого имущества от 30.12.2022 № 5147-А (далее – Договор), расположенного по адресу: Красноярский край, городской округ город Норильск, <...> (1 этаж, комнаты 13-32, 32а, 33-59,62), общей площадью 565,40 кв.м. (далее – Объект).
Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что на основании протокола заседания единой комиссии по проведению конкурсов, аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход права в отношении движимого и недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования город Норильск от 21.12.2022 №6, ответчик предоставляет истцу во временное владение и пользование часть нежилого помещения 711, расположенного по адресу: РФ, Красноярский край, городской округ город Норильск, <...> (1 этаж комнаты 13-32, 32а, 33-59,62), общей площадью 565,4 кв.м. (далее - Объект).
Срок действия договора устанавливается с 16.01.2023 до 16.01.2033 (пункт 1.2 договора).
Государственная регистрация договора произведена 08.02.2023 за №24:55:0000000:48467-24/095/2023-1 (раздел 2 выписки из ЕГРН в отношении помещения).
30.05.2024 года заявитель на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ) обратился в адрес ответчика с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.
14.06.2024 Распоряжением Администрации города Норильска № 150-124 (далее - Распоряжение) истцу было отказано в реализации преимущественного права.
Основаниями для отказа послужило то, что в отношении недвижимого имущества, являющегося частью нежилого помещения, не осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», не осуществлена государственная регистрация в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (пункт 2.12.7. административного регламента муниципальной услуги «Предоставление движимого и недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации ими преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в собственность», утвержденного постановлением Администрации г. Норильска Красноярского края от 08.05.2014 № 267.
Полагая, что распоряжение от 14.06.2024 № 150/124 «Об отказе в реализации преимущественного права», противоречит требованиям нормативных актов и нарушает его права, заявитель обратился в Арбитражный суд Красноярского края с настоящим заявлением.
Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение 8 и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.
Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
- арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
- арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
- отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;
- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Согласно статье 9 Закона N 159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано по инициативе субъектов малого и среднего предпринимательства, соответствующих требованиям, установленным статьей 3 данного Закона.
Согласно части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4).
Как следует из содержания оспариваемого отказа, в качестве основания отказа в реализации преимущественного права на выкуп арендованного им имущества Администрацией указано на то, что в отношении недвижимого имущества, являющегося частью нежилого помещения, не осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», не осуществлена государственная регистрация в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», руководствуясь статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом Российской Федерации от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Порядком приватизации движимого и недвижимого имущества муниципальной собственности муниципального образования город Норильск, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, утвержденным решением Норильского городского Совета депутатов от 07.04.2009 № 18-433, Административным регламентом муниципальной услуги «Предоставление движимого и недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации ими преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в собственность», утвержденным постановлением Администрации города Норильска от 08.05.2014 № 267.
Ответчик в своем отзыве пояснил, что поскольку на дату подачи заявления арендуемая истцом часть нежилого помещения не была сформирована как обособленный объект, то до проведения его кадастрового учета и регистрации за муниципальным образованием права собственности на него реализация права на его приобретение в собственность не могла быть осуществлена в силу закона.
Указанный довод ответчика судом отклонен по следующим основаниям.
В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134) разъяснено, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
Помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями; строительная конструкция - часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции (подпункты 14, 24 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").
В соответствии с пунктом 34 части 1 статьи 26, статьей 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается, а в случае непредставления документов, послуживших основанием для приостановления, в проведении кадастрового учета и регистрации прав отказывается, в случае, если помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.
В пункте 4 "Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, разъясняется, что обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями. В то же время изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям.
Судом установлено, что с целью определения возможности формирования спорного объекта в обособленное помещение, истцом 20.05.2024 был заключен с ООО «Региональная организация служба технической инвентаризации - бюро технической инвентаризации» (ООО «Ростехинвентаризация - БТИ») договор №2457/2024/009 на выполнение работ по технической инвентаризации и изготовлении адресной справки.
Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что ООО «Ростехинвентаризация - БТИ» обязуется выполнить работы по подготовке технического плана для постановки на учет объекта недвижимости, в соответствии с Перечнем объектов (Приложение №1), а Истец обязуется оплатить эти работы.
Объектом технического учета согласно Приложения № 1 является помещение 711, часть из которого арендуется Истцом.
Результат выполненных работ оформляется изготовлением технической документации (пункт 1.3 договора).
Согласно адресной справки и графической части технического паспорта, составленного ООО «Ростехинвентаризация - БТИ» по результатам выполнения кадастровых работ, из помещения 711 возможно образовать 5 обособленных объектов:
733 помещение площадью 38,8 кв.м.;
734 помещение площадью 105,5 кв.м.;
735 помещение площадью 542,8 кв.м.;
736 помещение площадью 41,3 кв.м.;
737 помещение площадью 22,6 кв.м.;
места общего пользования площадью 62,0 кв.м.
Таким образом, арендуемый Истцом Объект, возможно сформировать и осуществить кадастровый учет, как двух самостоятельных обособленных помещений: 735 помещение площадью 542,8 кв.м. и 737 помещение площадью 22,6 кв.м., общая площадь -565,4 кв.м.
Вышеуказанные результаты кадастрового учета 711 помещения истцом направлялись в адрес ответчика вместе с заявлением от 30.05.2024 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества. При этом в заявлении указано, что предварительная нумерация данных помещений после осуществления кадастрового учета №735 и № 737.
Доводов о невозможности обособления вышеуказанных помещений ответчиком не приводится, доказательств, опровергающих отраженные в адресной справке и графической части технического паспорта, составленного ООО «Ростехинвентаризация - БТИ», ответчиком в материал дела не представлено.
Таким образом, судом установлена возможность обособления спорных нежилых помещений в целях осуществления реализации прав заявителя на их приобретение (доказательств обратного суду не представлено).
Учитывая обособленность нежилого помещения, являющегося предметом по договору аренды, указанное в отказе в реализации законного права предпринимателя на приватизацию вышеуказанного имущества такое основание как несформированность спорного помещения (не осуществления государственного кадастрового учетв)) в виде самостоятельного объекта недвижимости, является несостоятельным и противоречащим нормам действующего законодательства, поскольку Законом N 159-ФЗ не предусмотрено такое основание для отказа в реализации преимущественного права субъекта.
Судом отклоняется довод ответчика о том, что заявителем при подаче заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества не соблюден пункт 2.12.7 административного регламента муниципальной услуги «Предоставление движимого и недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации ими преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в собственность», утвержденного постановлением Администрации г. Норильска Красноярского края от 08.05.2014 № 267.
Согласно пункту 2.12.7 административного регламента муниципальной услуги «Предоставление движимого и недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации ими преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в собственность», утвержденного постановлением Администрации г. Норильска Красноярского края от 08.05.2014 № 267, в перечень оснований для отказа в предоставлении муниципальной услуги, входит, в том числе следующее: в отношении недвижимого имущества, являющегося частью здания или частью нежилого помещения, не осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" данного имущества, подлежащего государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", не осуществлена государственная регистрация в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Вместе с тем, указанный пункт административного регламента муниципальной услуги противоречит Закону № 159-ФЗ (имеющему большую юридическую силу), поскольку последний не устанавливает каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.
В этой связи суд приходит к выводу, что именно на ответчика возложена обязанность поставить на кадастровый учет арендуемый объект недвижимости при рассмотрении заявления о реализации преимущественного права.
В судебном заседании представитель заявителя пояснил, что им была осуществлена попытка осуществить постановку на кадастровый учет арендуемого объекта недвижимости, в чем ему было отказано, поскольку инициатива должна исходить от собственника имущества. По указанной причине заявителем и получена справка ООО «Ростехинвентаризация - БТИ», приложенная к заявлению о реализации преимущественного права.
Иных доказательств, препятствующих реализации заявителем права на приобретение помещений, ответчиком суду не представлено.
При таких обстоятельствах суд приходит к вводу о том, что требования предпринимателя о незаконном распоряжении муниципального учреждения «Управление имущества Администрации города Норильска» от 14.06.2024 № 150/124 «Об отказе в реализации преимущественного права» являются законными и обоснованными.
Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
В резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться в том числе указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части (часть 5 статьи 201 Кодекса).
Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения, исходя из оценки спорных правоотношений, совокупности установленных обстоятельств по делу.
Суд при выборе конкретного способа восстановления нарушенного права не ограничен указанной заявителем восстановительной мерой. При этом указание судом определенного способа устранения нарушения прав заявителя (совершение определенного действия, принятие решения) может иметь место только в том случае, если фактические обстоятельства совершения данного действия или принятия решения были предметом исследования и оценки при рассмотрении дела.
Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности и взаимосвязи, суд считает возможным в качестве восстановления нарушенных прав заявителя возложить обязанность на муниципальное учреждение «Управление имущества Администрации города Норильска» устранить допущенные нарушения прав заявителя путем повторного рассмотрения заявления от 30.05.2024 ( учетом выводов суда, изложенных в настоящем решении) и осуществления действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».
При обращении в Арбитражный суд заявителем произведены судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей, которые с учетом требований статьи 110 АПК РФ подлежат взысканию с муниципального учреждения «Управление имущества Администрации города Норильска» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1.
Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).
По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края
РЕШИЛ:
Заявление удовлетворить.
Признать недействительным распоряжение муниципального учреждения «Управление имущества Администрации города Норильска» от 14.06.2024 № 150/124 «Об отказе в реализации преимущественного права».
Обязать муниципальное учреждение «Управление имущества Администрации города Норильска» устранить допущенные нарушения прав заявителя путем повторного рассмотрения заявления от 30.05.2024 и осуществления действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».
В порядке распределения судебных расходов взыскать с муниципального учреждения «Управление имущества Администрации города Норильска» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 300 руб. государственной пошлины.
Настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.
Судья
Е.В. Болуж