АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу
27 сентября 2023 года Дело № А09-8059/2022
г. Калуга
Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2023 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 сентября 2023 года.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Лукашенковой Т.В.,
судей Бессоновой Е.В., Ключниковой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Жаркиной М.А.,
при участии представителей:
от общества с ограниченной ответственностью «Фамер-Девеломпент» (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>): не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области: ФИО1 (доверенность от 09.01.2023);
от Федерального государственного казенного учреждения «4 центр заказчика-застройщика войск национальной гвардии Российской Федерации (войсковая часть 6897, г. Балашиха)»: не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;
от ФИО2: не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Брянской области, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 13 марта 2023 года и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02 июня 2023 года по делу № А09-8059/2022,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «Фамер-Девеломпент» (далее – ООО «Фамер-Девеломпент», общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании незаконным действий (бездействия) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее – управление) по непогашению регистрационной записи об ипотеке и об обязании управление погасить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационные записи об ипотеке.
Дело рассмотрено с участием в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Федерального государственного казенного учреждения «4 центр заказчика-застройщика войск национальной гвардии Российской Федерации (войсковая часть 6897, г. Балашиха) (далее – учреждение), ФИО2 (далее – ФИО2).
Решением Арбитражного суда Брянской области от 13 марта 2023 года, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02 июня 2023 года, заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами,управление обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование кассационной жалобы ее заявитель ссылается на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
Отзывы на кассационную жалобу лицами, участвующими в деле, не представлены.
В судебном заседании представитель управления поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку своих представителей в суд округа не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие их представителей.
Законность судебных актов проверена кассационной инстанцией по правилам статьи 286 АПК РФ.
Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, выслушав объяснения принявшего участие в судебном заседании представителя, суд кассационной инстанции приходит к следующему.
Как установлено судами и следует из материалов дела, ООО «Фамер-Девелопмент» на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества с кадастровым номером 32:28:0042709:637 и 32:28:0042709:272.
В отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 32:28:0042709:637 в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) внесена запись об ипотеке от 19.03.2021 № 32:28:0042709:637-32/074/2021-2, в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 32:28:0042709:272 внесена запись об ипотеке 32-32-01/052/2011-982 от 26.10.2013.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 29.07.2019 по делу № А09-1088/2019 ООО «Фамер-Девелопмент» признано несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда Брянской области от 05.11.2019 требования учреждения включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника в размере 120 650 789 руб. 65 коп. - основной долг, в четвертую очередь в размере 64 393 592 руб. 02 коп. - проценты.
Определением Арбитражного суда Брянской области от 15.01.2020 в реестр требований кредиторов включено требование ФИО2 о передаче квартиры № 105 в МКД, расположенном по адресу: г. Брянск, Фокинский район, юго-западная сторона завода «Литий».
Конкурсным управляющим общества 25.05.2020 проведено собрание участников строительства ООО «Фамер-Девелопмент», по итогам которого приняты решения не обращаться в арбитражный суд с ходатайствами, предусмотренными статьями ст. 201.10, 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; не привлекать иного застройщика, который будет являться приобретателем в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства в соответствии со статьей 201.15-1 Закона «О несостоятельности (банкротстве)».
Конкурсным управляющим ООО «Фамер-Девелопмент» проведены открытые торги в форме аукциона, по итогам которых заключен договор купли-продажи № 4-З от 24.06.2022 объектов недвижимости.
15.08.2022 конкурсным управляющим общества в адрес управления направлены заявления о прекращении регистрационной записи об ипотеке в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 32:28:0042709:272 и 32:28:0042709:637.
Рассмотрев заявления, управление приостановило регистрацию по основаниям, предусмотренным пунктом 4 части 1, пункта 2 части 4, части 5 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении (не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав).
Не согласившись с указанным решением управления о приостановлении государственной регистрации, общество в арбитражный суд с рассмотренными в рамках настоящего дела требованиями, которые судами признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Суд округа не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащие в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).
Согласно части 4 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила данного Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.
В силу пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон № 102-ФЗ) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 данной статьи.
Исходя из установленных обстоятельств дела суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что зарегистрированные обременения были направлены на обеспечение исполнения обязательств ООО «Фамер-Девелопмент» перед участниками долевого строительства - учреждения и ФИО2
В соответствии с частью 11 статьи 53 Закона № 218-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным данным Федеральным законом.
Статьями 25 и 25.1 Закона № 102-ФЗ установлен перечень оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке.
Установив, что договоры (государственные контракты) на долевое участие в строительстве многоквартирного дома являются расторгнутыми по заявлению залогодержателя; погашение требований осуществлено путем реализации предмета залога в деле о банкротстве застройщика, залогодержатель не воспользовался правом оставления залога за собой, объект недвижимости, находящийся в залоге реализован на открытых торгах, проведенных в рамках процедуры банкротства залогодателя; по итогам проведения собрания участников строительства приняты решения не обращаться в арбитражный суд с ходатайствами, предусмотренными статьями 201.10, 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ (далее – Закон о банкротстве); не привлекать иного застройщика, который будет являться приобретателем в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства в соответствии со статьей 201.15-1 Закона о банкротстве, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что такое решение делает невозможным для ООО «Фамер-Девелопмент» представление регистрирующему органу акта приема-передачи объекта строительства участникам долевого строительства либо одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства для погашения регистрационных записей об ипотеке.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 1 Закона № 102-ФЗ общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или данным Федеральным законом не установлены иные правила.
В силу подпункта 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом.
Статьей 352 ГК РФ определен исчерпывающий перечень обстоятельств, при наступлении которых залог прекращается, в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2); с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
В подтверждение факта реализации предмета залога и соответственно прекращения залога как обеспечения исполнения обязательств ООО «Фамер-Девелопмент» перед участниками долевого строительства обществом представлен договор купли-продажи от 24.06.2022 № 4-З, платежные поручения, в подтверждение факта удовлетворения требований учреждения и ФИО3 в рамках дела о банкротстве ООО «Фамер-Девелопмент».
В соответствии с пунктом 4 статьи 25 Закона № 102-ФЗ в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В силу пункта 2 статьи 50 Закона № 218-ФЗ при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в предусмотренных частью 1 данной статьи случаях регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающей требования залогодержателя, в целях удовлетворения которых реализован предмет ипотеки, погашается, одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя.
Как верно отмечено судами, прекращение обеспеченного залогом обязательства ООО «Фамер-Девелопмент» перед ФИО2 и учреждением является основанием для прекращения залога, что в свою очередь является достаточным основанием для погашения спорной регистрационной записи.
Сохранение в Едином государственном реестре недвижимости спорной записи нарушает принцип достоверности сведений ЕГРН, закрепленный в части 1 статьи 7 Закона № 218-ФЗ.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Учитывая изложенное, судебная коллегия считает обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права, в том числе влекущие безусловную отмену судебных актов, не нарушены, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 288 АПК РФ, для отмены обжалуемых судебных актов.
На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации управление освобождено от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Брянской области от 13 марта 2023 года и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02 июня 2023 года по делу № А09-8059/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья Т.В. Лукашенкова
Судьи Е.В. Бессонова
Н.В. Ключникова