РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-239946/24-121-955

21 марта 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 13 марта 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 21 марта 2025 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

председательствующего - судьи Е.А. Аксёновой

при ведении протокола с/з секретарем с/з – И.М. Березовским

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО "Габитус" (105062, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.09.2002, ИНН: <***>)

к 1) Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>),

2) ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

о признании недействительными проведенных 25.06.2024 года торгов в форме аукциона в электронной форме № 21000005000000020055, признании недействительным договора от 27.06.2024 года № 78-01040/24

В судебное заседание явились:

от истца: ФИО2 (по дов. от 01.08.2024 б/н, удостоверение),

от ответчика 1: ФИО3 (по дов. от 26.11.2024 № ДГИ-Д-631/24, паспорт),

от ответчика 2: неявка (изв.),

УСТАНОВИЛ:

ООО "Габитус" (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик 1) и ИП ФИО1 (далее – ответчик 2) о признании недействительными проведенных 25.06.2024 года торгов в форме аукциона в электронной форме № 21000005000000020055, признании недействительным договора от 27.06.2024 года № 78-01040/24.

Ответчиком 1 в материалы дела представлен письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому он просит суд в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Ответчиком 2 в материалы дела представлен письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому он просит суд в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Представитель истца в ходе судебного заседания поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика 1 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме.

Ответчик 2, извещенный надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.kad.arbitr.ru, своих представителей в суд не направил. Дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика 2 в порядке ст. 156 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "Габитус" является субъектом малого предпринимательства г. Москвы.

Между Департаментом городского имущества города Москвы в качестве арендодателя и ООО "Габитус" в качестве арендатора заключен договор аренды № 01-01046/06 от 29.08.2006 г. нежилого помещения пл. 34,30 кв.м, кадастровый номер 77:01:0001030:3170, расположенного по адресу: <...>, пом. 3П; договор действующий, арендатор по договору ООО "Габитус" добросовестно исполняет свои обязательства.

25 июня 2024 года проведены торги в форме аукциона в электронной форме № 21000005000000020055 по продаже имущества, находящегося в собственности города Москвы, нежилого помещения пл. 34,30 кв.м, кадастровый номер 77:01:0001030:3170, расположенного по адресу: <...>, пом. 3П, Лот № 4967498.

По результатам торгов 27 июня 2024 года заключен договор № 78-01040/24 купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, расположенного по адресу: <...>, пом. 3П, между продавцом Департаментом городского имущества города Москвы и покупателем Индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Ссылаясь на то, что торги были проведены с нарушением правил, установленных законом, на основании ст. 449 ГК РФ, ООО "Габитус" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о признании аукциона и договора, заключенного по результатам аукциона недействительными.

Суд, рассмотрев заявленные исковые требования, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Статьей 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) предусмотрено, что основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Это предполагает возможность лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, обратиться в суд за защитой нарушенного или оспариваемого права или охраняемого законом интереса.

На основании статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце седьмом пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

В силу статьи 4 АПК РФ, статьи 449 ГК РФ лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса.

При этом, основанием для признания торгов недействительными являются только такие нарушения правил их проведения, которые, являясь существенными, повлияли на результат торгов (пункт 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными торгов, проводимых в рамках исполнительного производства").

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора являются соблюдение норм закона при проведении торгов, наличие защищаемого права лица, предъявившего иск.

Для признания торгов недействительными суду необходимо установить, имело ли место нарушение установленного законом порядка их проведения и повлияло ли это нарушение на определение победителя торгов.

При этом основанием для признания торгов недействительными может служить только нарушение, имеющее существенное влияние на результат торгов и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов истца.

Учитывая положения части 1 статьи 449 ГК РФ, основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов могут выступать лишь нарушения процедуры (правил) проведения торгов, установленных законом, а также нарушение императивных требований действующего законодательства.

В свою очередь, предметом проверки в судебном порядке о признании недействительными итогов торгов могут выступать лишь обстоятельства, касающиеся соблюдения формальных правил процедуры торгов, но не вопросы, связанные с существом решения, принятого конкурсной комиссией, мотивами, которыми руководствовалась комиссия при определении победителя конкурса.

Подобные вопросы входят в компетенцию конкурсной комиссии, включающей в себя специалистов в области, определяемой с учетом предмета и специфики торгов.

Лицо может быть признано заинтересованным в оспаривании торгов, если данными торгами прямо нарушены какие-либо его субъективные гражданские права. Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса.

Согласно нормам статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статей настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи такого имущества.

Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества либо по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1. настоящей статьи либо с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

В тридцатидневный срок с момента утраты субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по основаниям, определенным частью 9 настоящей статьи, уполномоченный орган в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о приватизации, принимает одно из следующих решений: о внесении изменений в принятое решение об условиях приватизации арендуемого имущества в части использования способов приватизации государственного или муниципального имущества, установленных Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества"; об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, условием изменения принятого решения о приватизации и продажи имущества на торгах в форме аукциона является утрата субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 03.07.2018, действовавшей на момент обращения истца к ответчику) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В пункте 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" содержится разъяснение, согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Материалами дела подтверждается, что ООО "Габитус" право на выкуп помещений не утратило, поскольку в адрес ООО "Габитус" не направлялось решение решения об условиях приватизации, предложение о заключении договора купли-продажи государственного или муниципального имущества, проект договора купли-продажи такого имущества, оценка; истец от выкупа арендуемого недвижимого имущества не отказывался; договор аренды не расторгнут.

Так, истец указывает, что о факте продажи имущества истец узнал от ИП ФИО1 в связи с его явкой в арендуемые истцом нежилые помещения; по просьбе истца покупатель предоставил договор купли-продажи и выразил готовность перепродать помещения истцу по цене, более чем двукратно превышающей выкупную цену имущества.

Из поступившего в адрес ООО "Габитус" письма «Об утрате преимущественного выкупа от 14.03.2024 исх. № 33-6-586049/23-(0)-5 следует, что в адрес истца было направлено предложение о заключении договора купли-продажи арендуемой недвижимости, проект договора купли-продажи, сопроводительное письмо. Такое предложение с приложением проекта договора и сопроводительного направлялось дважды, первое письмом с трек-номером 14577788117129, второе письмом с трек-номером 14577788117112.

Вместе с тем, при рассмотрении настоящего дела, судом установлено следующее.

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 14577788117129 письмо весом 20 г. 07.12.2023 направлено получателю ООО "Габитус".

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 14577788117112 письмо весом 20 г. 07.12.2023 также направлено получателю ООО "Габитус".

Вместе с тем, материалами дела подтверждается, что указанные документы не были получены истцом.

Согласно отзыву Департамента городского имущества города Москвы в почтовом отправлении с трек-номером 4577788117112 содержалось предложение «воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества и при согласии подписать проект договора купли-продажи казанной недвижимости в электронном виде усиленной квалифицированной электронной подписью».

Также в отзыве Департамента городского имущества города Москвы и в письме с идентификатором 4577788117112 содержится информация, что ознакомиться с Проектом договора, распоряжением, отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества и экспертным заключением можно по ссылке, указанной Департаментом, воспользовавшись паролем для получения доступа к указанным документам. Документы хранятся в облаке.

Вместе с тем, ознакомление с электронными образами документов также оказалось невозможным, так как веб-сайт, указанный Департаментом, в сети Интернет отсутствует, что подтверждено Протоколом осмотра информации в сети Интернет, составленным 23 января 2025 года нотариусом Одинцовского нотариального округа Московской области ФИО4, зарегистрировано в реестре за № 50/211-н/50-2025-25-1. При входе на указанный ресурс сети Интернет пользователю предоставляются графические изображения с текстом: «Страница не найдена».

Для ознакомления с распоряжением о приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 3П, общей площадью 34,3 кв. м, истец прошел по ссылке, приведенной в отзыве ответчика ИП ФИО1

Согласно отзыву ИП ФИО1, распоряжение ДГИ города Москвы № 103346 от 29.11.2023 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 3П, общей площадью 34,3 кв. м» опубликовано 02 мая 2024 года в 14:57 час.

Эта информация подтверждается данными с электронной торговой площадки, распоряжение № 103346 от 29.11.2023 опубликовано 02 мая 2024 г.

Сведений о публикации этого распоряжения № 103346 ранее 02 мая 2024 года в материалы дела не представлено.

Возможности ознакомиться с решением уполномоченного органа о приватизации арендуемого нежилого помещения и с условиями приватизации, в том числе с ценой выкупа, у истца не было.

Проект договора купли-продажи не представлен в материалы дела, установить его наличие и его содержание не представляется возможным.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

По смыслу указанной нормы, для решения вопроса о начале течении срока, предусмотренного законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для заключения договора выкупа юридически значимым обстоятельством является установление факта получения предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. Поскольку существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества в соответствии со ст. 555 ГК РФ является его цена, предложение о заключении договора должно содержать и условие о цене, которую арендатор вправе оспаривать.

Согласно части 2 статьи 4 закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи такого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате - требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Поскольку представленное в суд Департаментом письмо-предложение от 07.12.2023 г. о заключении договора купли-продажи не было направлено по надлежащему адресу арендатора, и это письмо-предложение не содержало условия о цене, о сроках и способах оплаты, а также ввиду того, что в нарушение требований закона проект договора купли-продажи истцу не направлялся, арендодателем Департаментом городского имущества города Москвы не выполнены условия закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, достаточные для последующего выставления нежилого помещения на торги.

Судебной практикой Московского округа подтверждается, что способ отправления документов через предоставление ссылки на облачное хранилище с указанием логина и пароля является не соответствующим закону способом отправки документов, связанных с реализацией преимущественного права выкупа недвижимости (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2024 г. N 09АП-42957/2024).

Таким образом, торги были проведены с нарушением положений Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ, законных прав и интересов ООО "Габитус", в частности, нарушено преимущественное право выкупа арендуемого нежилого помещения.

Согласно позиции Верховного суда РФ в п. 74 Постановления Пленума от 23 июня 2015 г. N 25, сделка признается ничтожной, если она нарушает требования закона или иного правового акта и при этом посягает на публичные интересы либо права и законные интересы третьих лиц. При этом, вне зависимости от указанных обстоятельств, закон может предусмотреть оспоримость, а не ничтожность такой сделки или то, что к ней должны применяться другие последствия, не связанные с ее недействительностью (п. 2 ст. 168 ГК РФ). Это относится к договору, заключенному по результатам проведения торгов.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 1 ст. 65, ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

Согласно требованиям ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Судом рассмотрены все доводы ответчиков, однако отклонены, как противоречащие материалам дела и основанные на неверном толковании права.

С учетом того, что в материалы дела не представлено доказательств, опровергающих доводы искового заявления, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы по оплате госпошлины относятся судом на ответчика на основании ст. 110 АПК РФ.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 65, 71, 110, 124, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить полностью.

Признать недействительными проведенные 25.06.2024 года торги в форме аукциона в электронной форме № 21000005000000020055 по продаже имущества, находящегося в собственности города Москвы, нежилого помещения пл. 34,30 кв.м., кадастровый номер: 77:01:0001030:3170, расположенного по адресу: <...>, пом. 3П.

Признать недействительным договор от 27.06.2024 года № 78-01040/24 купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, нежилого помещения пл. 34,30 кв.м., кадастровый номер: 77:01:0001030:3170, расположенного по адресу: <...>, пом. 3П между Департаментом городского имущества города Москвы и ИП ФИО1

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Габитус" расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

Взыскать с ИП ФИО1 в пользу ООО "Габитус" расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Судья:

ФИО5