ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***>
E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда апелляционной инстанции
по проверке законности и обоснованности решений (определений)
арбитражных судов, не вступивших в законную силу
город Ростов-на-Донудело № А32-64463/2022
19 июня 2025 года15АП-4849/2025
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 июня 2025 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сороки Я.Л.,
судей Емельянова Д.В., Крахмальной М.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Миненок А.С.,
при участии:
от ИП ФИО1 КФХ ФИО2 посредством использования системы «Картотека арбитражных дел (онлайн-заседание)»: представитель ФИО3 по доверенности от 16.02.2024,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства Матвийченко Юрия Ивановичана решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 04.03.2025 по делу № А32-64463/2022 по иску общества с ограниченной ответственностью агропромышленная фирма «Кубань» (ИНН <***>, ОГРН <***>)к администрации Протокского сельского поселения Славянского муниципального района (ИНН <***>, ОГРН <***>)
о признании недействительным решения, аукциона, договора аренды,
обязании предоставить земельный участок в собственность,и по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)к администрации Протокского сельского поселения и ООО АПФ «Кубань»(ИНН <***>, ОГРН <***>)
о признании незаконным бездействия, решения, недействительными торгов, договора аренды, снятии земельного участка с кадастрового учета, восстановлении в ЕГРН записи о праве муниципальной собственности на земельную долю, обязании администрации направить проект договора купли-продажи доли земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью агропромышленная фирма «Кубань» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации Протокского сельского поселения Славянского муниципального района (далее – администрация) со следующими требованиями:
- признать незаконным решение, выраженное в письме от 30.11.2022 N 1429, об отказе в предоставлении обществу в собственность без проведения торгов на основании пункта 5.1 статьи 10 Федерального закона от 02.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельного участка, сформированного в счет невостребованных земельных долей, площадью 752400 кв. м, с кадастровым номером 23:27:0801000:11259, цель использования земельного участка: сельскохозяйственное производство, по цене в размере не более 15% от кадастровой стоимости данного земельного участка, и расторгнуть заключенный договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N 1 от 07.02.2022 на земельный участок с кадастровым номером 23:27:0801000:11259;
- признать недействительными результаты аукциона, проведенного администрацией Протокского сельского поселения Славянского района администрацией Протокского сельского поселения Славянского района, по лоту N 1 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:27:0801000:11259;
- признать недействительным договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N 1 от 07.02.2022 на земельный участок с кадастровым номером 23:27:0801000:11259, площадью 75,24 га, расположенный по адресу: Краснодарский край, Славянский район, ЗАО АПФ «Кубань», категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (без права строительства), сроком на 25 лет, заключенный по результатам аукциона, между администрацией Протокского сельского поселения Славянского района и ООО Агропромышленная фирма «Кубань», и применить последствия недействительности сделки;
- обязать администрацию Протокского сельского поселения Славянского района устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем предоставления ООО АПФ «Кубань» в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:27:08010000:11259, площадью 75,24 га, по установленной законом цене не более 15% его кадастровой стоимости без проведения торгов;
- обязать администрацию Протокского сельского поселения Славянского района в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу подготовить и направить в адрес ООО АПФ «Кубань» проект договору купли-продажи земельного участка КН 23:27:0801000:11259, по установленной законом цене не более 15% его кадастровой стоимости без проведения торгов.
Делу присвоен номер А32-64463/2022.
Определением от 12.09.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, по соответствующему ходатайству привлечен ИП глава КФХ ФИО2 (ИНН <***>).
ИП глава КФХ ФИО2 обратился с заявлением об объединении настоящего дела с делом N А32-28471/2022.
Определением от 31.01.2024 ходатайство ИП главы КФХ ФИО2 от 17.01.2024 об объединении дел в одно производство удовлетворено.
Дела N А32-64463/2022 и N А32-28471/2022 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер А32-64463/2022.
ИП глава КФХ ФИО2 обратился с заявлением к администрации Протокского сельского поселения Славянского района (далее - администрация) о признании незаконным решения, изложенного в письме от 26.11.2021 N 1153, об отказе в предоставлении в долевую собственность за плату земельного участка площадью 75,24 га с кадастровым номером 23:27:0801000:272 из земель сельскохозяйственного назначения (делу присвоен N А32-58965/2021).
6 июня 2022 года предприниматель обратился с исковым заявлением к администрации и агрофирме о признании недействительными торгов (аукциона) по извещению N 011221/0197409/01 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:27:0801000:11259 площадью 752 400 кв. м, категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Славянский район, ЗАО АПФ «Кубань»; признании недействительным договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 07.02.2022 N 1, заключенного администрацией и агрофирмой; а также о применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции, а именно: обязать агрофирму возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:27:0801000:11259 площадью 752 400 кв. м, категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Славянский район, ЗАО АПФ «Кубань», администрацию - возвратить обществу денежные средства, полученные по указанному договору (делу присвоен N А32-28471/2022).
Определением от 19.07.2022 указанные дела объединены для совместного рассмотрения с присвоением номера А32-28471/2022.
Определением от 18.05.2022 по делу N А32-28471/2022 приняты изменения предмета заявленных требований в части, согласно которым заявитель просил: признать незаконным бездействие администрации, выразившееся в непредоставлении ответа на заявление предпринимателя от 28.10.2021 о намерении приобретения земельной доли в размере 75,24 га земельного участка с кадастровым номером 23:27:0801000:272 на условиях, предусмотренных пунктом 4 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2012 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ); признать незаконным и не соответствующим Закону N 101-ФЗ, выраженного в письме от 26.11.2021 N 1153 решения администрации об отказе предпринимателю в предоставлении в долевую собственность за плату земельного участка площадью 75,24 га из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:27:0801000:272 площадью 2 138 498 кв. м, по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Славянский район, ЗАО АПФ «Кубань», по цене, определяемой как произведение 15% кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру доли, без проведения торгов; возложить на администрацию обязанность устранить допущенные нарушения путем предоставления в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу ответа на заявление от 28.10.2021 о намерении приобретения земельной доли в размере 75,24 га земельного участка с кадастровым номером 23:27:0801000:272 на условиях, предусмотренных пунктом 4 статьи 12 Закона N 101-ФЗ; признать незаконным бездействие администрации, выразившееся в неопубликовании в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и не размещении на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии) информации о возможности приобретения земельной доли в размере 75,24 га земельного участка с кадастровым номером 23:27:0801000:272 на условиях, предусмотренных пунктом 4 статьи 12 Закона N 101-ФЗ; возложении на администрацию обязанности устранить допущенные нарушения путем подачи в течение 15 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу в управление Росреестра заявления об осуществлении государственной регистрации права собственности на земельную долю (размер доли 75,24 га) земельного участка с кадастровым номером 23:27:0801000:272.
Судом в деле N А32-28471/2022 были приняты к рассмотрению следующие требования: о признании незаконным бездействия администрации, выразившегося в непредоставлении ответа на заявление предпринимателя от 28.10.2021 о намерении приобретения земельной доли в размере 75,24 га земельного участка с кадастровым номером 23:27:0801000:272 на условиях, предусмотренных пунктом 4 статьи 12 Закона N 101-ФЗ, признании не соответствующим Закону N 101-ФЗ, выраженного в письме от 26.11.2021 N 1153 решения администрации об отказе предпринимателю в предоставлении в долевую собственность за плату земельного участка площадью 75,24 га, из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:27:0801000:272 площадью 2 138 498 кв. м, по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Славянский район, ЗАО АПФ "Кубань", по цене, определяемой как произведение 15% кадастровой стоимости одного квадратного метра земельного участка и площади, соответствующей размеру доли, без проведения торгов, возложении обязанности на администрацию устранить допущенные нарушения путем предоставления в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу ответа на заявление предпринимателя от 28.10.2021 о намерении приобретения земельной доли в размере 75,24 га земельного участка с кадастровым номером 23:27:0801000:272 на условиях, предусмотренных пунктом 4 статьи 12 Закона N 101-ФЗ, признании незаконным бездействия администрации, выразившегося в неопубликовании в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и не размещении на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии) информации о возможности приобретения земельной доли в размере 75,24 га земельного участка с кадастровым номером 23:27:0801000:272 на условиях, предусмотренных пунктом 4 статьи 12 Закона N 101-ФЗ, возложении на администрацию обязанности устранить допущенные нарушения путем подачи в течение 15 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу заявления в управление Росреестра об осуществлении государственной регистрации права собственности на земельную долю (размер доли 75,24 га) земельного участка с кадастровым номером 23:27:0801000:272.
Решением от 15.11.2022 по делу N А32-28471/2022 в удовлетворении заявленных требований было отказано.
Постановлением апелляционного суда от 07.03.2023 определение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.07.2022 о разъяснении судебного акта, с учетом определения об исправлении опечатки от 19.10.2022, и решение от 15.11.2022 оставлены без изменения, апелляционная жалоба предпринимателя - без удовлетворения.
По существу спора апелляционный суд отметил, что решением Славянского районного суда Краснодарского края от 27.10.2022 по делу N 2-516/2022 договор от 07.05.2014, заключенный ФИО4 с ФИО5 и ФИО6, признан недействительным; применены последствия недействительности сделки путем погашения в ЕГРН записи о праве собственности ФИО2 Согласно сведениям из ЕГРН ФИО2 и ФИО4 не являлись долевыми собственниками земельного участка с кадастровым номером 23:27:0801000:272. В рамках дела N А32-15813/2022 признан недействительным (ничтожным) договор аренды от 06.05.2021, заключенный арендодателем ФИО4 и арендатором ИП главой КФХ ФИО2 Учитывая изложенное, основания для предоставления предпринимателю в долевую собственность спорного земельного участка без проведения торгов у администрации отсутствовали, требование заявителя о признании незаконным бездействия администрации, выразившегося в неопубликовании в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и не размещении на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии) информации о возможности приобретения земельной доли в размере 75,24 га земельного участка с кадастровым номером 23:27:0801000:272 на условиях, предусмотренных пунктом 4 статьи 12 Закона N 101-ФЗ не подлежит удовлетворению. Относительно оспаривания торгов (аукциона) по извещению N 011221/0197409/01 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:27:0801000:11259 площадью 752 400 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства по адресу: Краснодарский край, Славянский район, ЗАО АПФ «Кубань», проведенных администрацией, признания недействительным договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 07.02.2022 N 1, заключенного администрацией и агрофирмой, применения последствий недействительности данной сделки в виде двусторонней реституции суд указал на то, что кроме предпринимателя в администрацию также подано заявление агрофирмы о приобретении спорного участка, в связи с чем администрация издала постановление N 280 о проведении торгов (аукциона) на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:27:0801000:11259 площадью 752 400 кв. м. Поскольку правом на приобретение спорного земельного участка на основании пункта 4 статьи 12 Закона N 101-ФЗ заявитель не обладает, - администрация обоснованно организовала проведение торгов. Предприниматель не являлся участником торгов либо лицом, которому отказано в их участии, имущественные права заявителя заключением по результатам торгов сделки не затрагиваются. В данном случае заявителем не доказано наличие защищаемого права или интереса, необходимость их защиты с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.12.2023 указанные решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2022, определение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.07.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2023 по делу N А32-28471/2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Отменяя судебные акты по делу N А32-28471/2022, суд кассационной инстанции отметил следующее.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались судебными актами по делам N А32-15813/2022, N 2-516/2022, в рамках которых признан недействительным (ничтожным) договор от 06.05.2021 аренды земельного участка площадью 43 278 кв. м (кадастровый номер 23:27:0801000:243) в границах единого землепользования из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:27:0801000:272 площадью 2 138 498 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Славянский район, ЗАО АПФ «Кубань»; а также договор купли-продажи от 07.05.2014, заключенный между ФИО6, ФИО5 (продавцы) и ФИО4 (покупатель), с применением последствий недействительности ничтожной сделки путем погашения в ЕГРН записи от 24.02.2022 N 23:27:0801000:273-23/250/2022-27 о праве собственности ФИО2 на долю 8,36 га в праве общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:27:0801000:273, признано недействительным свидетельство о государственной регистрации права от 16.05.2014 N 23-АМ 568815, с указанием, что решение является основанием для погашения в ЕГРН соответствующей записи о праве.
Не опровергая выводы судов, основанных на судебных актах, имеющих преюдициальное значение для настоящего спора, кассационная коллегия сочла позицию судов об отсутствии заинтересованности заявителя в приобретении спорного земельного участка основанной на неполно исследованных обстоятельствах, а также имеющихся доказательствах, исходя из следующего.
Согласно статье 12.1 Закона N 101-ФЗ по требованию органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности, в судебном порядке может быть признано право муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном данной статьей порядке невостребованными.
Положениями статьи 12 указанного закона предусмотрен исчерпывающий перечень способов, которыми собственник земельной доли вправе ею распорядиться. Так, согласно пункту 4 данной статьи в течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Указанные лица вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.
Из пункта 5.1 статьи 10 данного закона следует, что условиями реализации права на приватизацию земельного участка или заключение договора аренды в предусмотренном данным пунктом порядке являются: особый статус субъекта, который вправе претендовать на льготное предоставление земельного участка (сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство); использование земельного участка, выделенного в счет земельных долей; обращение в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора в установленный срок (в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок); использование земельного участка должно иметь место до регистрации права муниципальной собственности на него.
Из буквального толкования приведенных норм права следует, что заявитель должен доказать факт использования испрашиваемого им земельного участка. При этом закон не устанавливает основания использования, перечень доказательств, подтверждающих данный факт, так же как и не определяет срок использования участка и другие обстоятельства его использования с учетом особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности.
Поэтому при существовании судебного спора о наличии оснований для приобретения прав на земельный участок данный факт подлежит установлению судом на основе исследования и оценки относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, установленных главой 7 Кодекса.
К таким основаниям и доказательствам использования земельного участка могут быть отнесены: договоры аренды или безвозмездного пользования, иные договоры, заключенные в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности в соответствии с действовавшим на момент их заключения законодательством; в случае если указанные субъекты использовали истребуемый участок без оформления правоотношений, то ими могут быть представлены любые относимые и допустимые доказательства, подтверждающие использование земельного участка в сельскохозяйственных целях (например, сведения о расходах по обработке земельного участка и внесении удобрений, о проведении посевных работ и уборке урожая и другие).
Таким образом, разрешение спора о заключении договора купли-продажи или аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, на основании приведенных положений Закона N 101-ФЗ связано с проверкой судом соблюдения сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством всех условий для реализации права на льготное приобретение земельного участка, установленных указанными нормами. При оценке условий использования земельного участка необходимо учитывать, в том числе и добросовестное фактическое использование такого участка при отсутствии нарушения прав третьих лиц, а также лиц, в общей долевой собственности которых находился земельный участок, из которого выделен земельный участок в счет невостребованных долей.
Судами при рассмотрении данного спора не исследованы и не оценены представленные предпринимателем документы в обоснование факта добросовестного длительного фактического использования спорного земельного участка. При этом вопросы правовой квалификации заявленных требований являются прерогативой суда, который не должен отказывать в иске при очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса и самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению.
В ходе рассмотрения настоящего дела ИП глава КФХ ФИО2 в заявлении от 24.07.2024 уточнил требования и просил следующее:
- признать незаконным бездействие администрации Протокского сельского поселения Славянского района, выразившееся в не опубликовании в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и не размещении на своем официальном сайте в сети Интернет (при его наличии) информации о возможности приобретения земельной доли в размере 75,24 га земельного участка КН 23:27:0801000:272 на условиях, предусмотренных пунктом 4 статьи 12 Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";
- признать незаконным и не соответствующим ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", выраженное в письме от 26.11.2021 (исх. N 1153) решение администрации Протокского сельского поселения Славянского района об отказе ИП главе КФХ ФИО2 в предоставлении в долевую собственность за плату земельного участка площадью 75,24 га из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:27:0801000:272 площадью 2 138 498 кв. м, по цене, определяемой как произведение 15% кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли, без проведения торгов;
- признать недействительными торги (аукцион) по извещению N 011221/0197409/01 на право заключения договора аренды земельного участка КН 23:27:0801000:11259, площадью 75,24 га, проведенные администрацией Протокского сельского поселения Славянского района;
- признать недействительным договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N 1от 07.02.2022, заключенный между администрацией и ООО АПФ «Кубань»;
- снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 23:27:0801000:11259;
- восстановить в ЕГРН запись о наличии у администрации Протокского сельского поселения права муниципальной собственности на земельную долю размером 75,24 га в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения КН 23:27:0801000:272;
- обязать администрацию Протокского сельского поселения в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу подготовить, подписать и направить в адрес ИП главы КФХ ФИО2 подписанный администрацией и содержащий все существенные условия, установленные законодательством для данного вида договоров, проект договора купли-продажи доли земельного участка площадью 75,24 га из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:27:0801000:272, площадью 2 138 498 кв. м, по цене, определяемой как произведение 15% кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли, и заключить с главой КФХ ИП ФИО2 договор купли-продажи указанного земельного участка без проведения торгов;
- обязать администрацию Протокского сельского поселения в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу осуществить действия для государственной регистрации договора купли-продажи доли земельного участка площадью 75,24 га из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:27:0801000:272 площадью 2 138 498 кв. м по цене, определяемой как произведение 15% кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой доли в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, подписанного с главой КФХ ФИО2
Определением от 24.07.2024 ходатайство ИП главы КФХ ФИО2 от 24.07.2024 об уточнении исковых требований удовлетворено.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2025 в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 отказано. В удовлетворении исковых требований ООО Агропромышленная фирма «Кубань» отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ИП глава КФХ ФИО2 обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить в части.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом не дана оценка требованию предпринимателя о признании незаконным бездействия администрации, выразившемся в не опубликовании в средствах массовой информации и не размещении в сети Интернет информации о возможности приобретения земельной доли в размере 75, 24 га земельного участка КН 23:27:0801000:272 на условиях, предусмотренных п. 4 ст. 12 ФЗ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Судом не приняты во внимание доводы о том, что торги (аукцион) были проведены с нарушением положений Закона №101-ФЗ, предусматривающего преимущественное право ИП ФИО1 КФХ ФИО2 на получение земельной доли в собственность без торгов, при этом, цена такой земельной доли устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости. Вопреки выводам суда, из буквального толкования ст. 12 Закона №101-ФЗ следует, что заявитель должен доказать факт использования истребуемого им в собственность земельного участка, при этом закон не устанавливает основания использования, перечень доказательств подтверждающих данный факт, так же не определяет срок использования участка и другие обстоятельства использования с учетом особенной ведения сельскохозяйственной деятельности. Суд фактически ввел дополнительное требование о непрерывности и определенной интенсивности использования участка, что выходит за рамки установленных законом критериев.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО Агропромышленная фирма «Кубань» просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
В отзыве на апелляционную жалобу администрация просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
В условиях взаимосвязи объединенных требований, мотивов и оснований отказа в удовлетворении требований общества и предпринимателя, с учетом приведенных в жалобе доводов, решение проверяется в полном объеме, при этом суд учитывает позицию общества, которое просило оставить решение без изменения.
Судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 153.2 АПК РФ.
В судебном заседании представитель индивидуального предпринимателя ФИО1 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 поддержал доводы апелляционной жалобы, просил апелляционную жалобу удовлетворить.
Администрация и общество явку представителя в судебное заседание не обеспечили, уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя предпринимателя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Решением Славянского районного суда Краснодарского края от 23.04.2021 по делу N 2-165/2021 за Протокским сельским поселением Славянского района признано право муниципальной собственности на 18 земельных долей размером 4,18 га (всего 75,24 га) из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:27:0801000:272 площадью 2 138 498 кв. м, расположенных по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Славянский район, ЗАО АПФ «Кубань».
28.10.2021 предприниматель обратился в администрацию с заявлением о приобретении земельной доли в льготном порядке, в котором просил передать ему в долевую собственность долю в размере 75,24 га на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:27:0801000:272 площадью 2 138 498 кв. м, расположенной по адресу: Краснодарский край, Славянский район, ЗАО АПФ «Кубань» по цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру земельной доли в соответствии с пунктом 4 статьи 12 Закона N 101-ФЗ.
В обоснование наличия оснований для предоставления земельной доли в льготном порядке и в подтверждение права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:27:0801000:272 предприниматель представил: договор купли-продажи от 07.05.2014, заключенный между покупателем ФИО4 и продавцами: ФИО5, ФИО6, свидетельство о государственной регистрации права от 16.05.2014 (запись регистрации N 23-23-16/013/2014-483), договор аренды от 06.05.2021 и справку нотариуса о том, что предприниматель является наследником ФИО4
Земельный участок с кадастровым номером 23:27:0801000:272 (единое землепользование) является предметом общей долевой собственности.
07.05.2014 между ФИО6, ФИО5 (продавцы) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи доли 8,36 га в праве общей долевой собственности на земельный участок в границе кадастрового плана площадью 97 840 000 кв. м с кадастровым номером 23:27:0801000:3, предназначенный для сельскохозяйственного производства, категории - земель сельскохозяйственного назначения, находящийся по адресу (местоположение): Краснодарский край, Славянский район, землепользование (землевладение) в границах ЗАО «Кубань».
ФИО4 выдано свидетельство от 16.05.2014 N 23-АМ 568815 о государственной регистрации права собственности на долю 8,36 га в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровым номером 23:27:0801000:3, площадью 97 840 000 кв. м (регистрационная запись N 23-23-16/013/2014-483 от 16.05.2014).
06.05.2021 между ФИО4 (арендодатель) и ИП ФИО1 КФХ ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:27:0701000:243, площадью 43 278 кв. м в границах единого земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:27:0801000:272.
Из заявления предпринимателя от 28.10.2021 о приобретении в долевую собственность доли в размере 75,24 га на земельный участок кадастровым номером 23:27:0801000:272, следует, что ИП ФИО1 КФХ ФИО2 используя земельные участки с кадастровыми номерами: 23:27:0801000:10813 и 23:27:0801000:10809 на основании договоров аренды установил, что соседний участок площадью 43 278 кв. м с кадастровым номером 23:27:0801000:243, входящий в состав единого землепользований с кадастровым номером 23:27:0801000:272, заброшен собственниками, загрязнен сорняками. В дальнейшем ФИО2 установил, что долевым собственником указанного участка является его отец - ФИО4 В связи с чем, ФИО4 в лице арендодателя и ФИО2 в лице арендатора заключили договор аренды от 06.05.2021 на земельный участок с кадастровым номером 23:27:0701000:243, площадью 43 278 кв. м, сроком на 11 месяцев.
Решением администрации, изложенном в письме от 26.11.2021, предпринимателю отказано в предоставлении в долевую собственность за плату земельного участка площадью 75,24 га, из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:27:0801000:272.
24.11.2021 администрацией принято постановление N 280 о проведении торгов (аукциона) на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:27:0801000:11259, площадью 752 400 кв. м.
Администрация на официальном интернет-сайте: http://protok-adm.ru/ опубликовала извещение, согласно которому в связи с изменением данных об организаторе торгов на официальном интернет-сайте: www.torgi.gov.ru администрация сообщила о внесении изменений в извещение о проведении аукциона, размещенное 02.12.2021 на официальном интернет-сайте Правительства Российской Федерации: www.torgi.gov.ru (извещение N 011221/0197409/01), опубликованное в газете «Заря Кубани» 02.12.2021 N 48 (11424) по лоту N 1 изменены сроки аукциона ранее назначенного на 13.01.2022 в 10 часов 00 минут: "Аукцион проводится 31.01.2022 в 10 часов 00 минут (время московское) по адресу: Славянский район, х. Бараниковский, ул. Советов, д. 13, СДК", дата окончания приема заявок: "25.01.2022 до 12.00 (включительно)", дата и время рассмотрения заявок: "27.01.2022 в 15.00 час", дата поступления задатка: "27.01.2022 до 15.00 час". Остальное без изменений.
Согласно протоколу N 1 заседания единой комиссии по проведению торгов от 27.01.2022, в указанный день в 15 часов 00 минут по адресу: Славянский район, х. Бараниковский, ул. Советов, N 18, каб. N 6, ООО АПФ «Кубань» было признано единственным участником аукциона (Лот N 1) на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:27:0801000:11259, площадью 752 400 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства по адресу: Краснодарский край, Славянский район, ЗАО АПФ «Кубань».
По результатам аукциона с победителем торгов - ЗАО АПФ «Кубань» заключен договор аренды от 07.02.2022 N 1.
На заявление предпринимателя от 28.10.2021 администрация письмом от 26.11.2021 (исх. N 1153) сообщила об отсутствии оснований для приобретения земельной доли в земельном участке с кадастровым номером 23:27:0801000:11259 площадью 752 400 кв. м в льготном порядке. Администрация указала, что заключение договора возможно только по результатам аукциона, и сообщила, что соответствующее извещение будет размещено на официальном сайте и в газете «Заря Кубани». Поскольку в указанном ответе указан земельный участок с кадастровым номером 23:27:0801000:11259, заявитель полагает, что администрацией допущено бездействие в рассмотрении заявления предпринимателя о предоставлении участка с кадастровым номером 23:27:0801000:272. Между тем, указание в ответе от 26.11.2021 на земельный участок с кадастровым номером 23:27:0801000:11259 обусловлено тем, что указанный кадастровый номер присвоен участку площадью 752 400 кв. м, который истребовался в собственность заявителем, и в отношении которого впоследствии было назначено проведение торгов.
Таким образом, бездействие по рассмотрению заявления предпринимателя от 28.10.2021 администрацией не допущено.
В силу пункта 4 статьи 12 Закона N 101-ФЗ в течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Указанные сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.
Условиями реализации права на приватизацию земельного участка в указанном порядке являются: особый статус субъекта, который вправе претендовать на льготное предоставление земельного участка (сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство); использование земельного участка, выделенного в счет земельных долей; обращение в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи (аренды) в установленный срок (в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок); использование земельного участка должно иметь место до регистрации права муниципальной собственности на него.
В обоснование права на льготное приобретение земельной доли заявителем представлены: договор купли-продажи земельной доли от 07.05.2014, по условиям которого ФИО4 у ФИО5 и ФИО6 приобретено право собственности на земельную долю 8,36 га в праве общей долевой собственности на земельный участок в границе кадастрового плана площадью 97 840 000 кв. м с кадастровым номером 23:27:0801000:3; договор аренды от 06.05.2021, заключенный между ФИО4 и индивидуальным предпринимателем главой КФХ ФИО2 площадью 43 278 кв. м, с кадастровым номером 23:27:0801000:243 в границах единого землепользования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:27:0801000:272 площадью 2 138 498 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Славянский район, ЗАО АПФ «Кубань», справка нотариуса о том, что ИП глава КФХ ФИО2 является наследником ФИО4
Согласно письму Межмуниципального отдела по Калининскому, Красноармейскому и Славянскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 10.03.2022 N 32-37/177 земельный участок с кадастровым номером 23:27:0801000:3 снят с кадастрового учета 11.08.2005, участку присвоен статус "архивный". В связи с присвоением земельному участку с кадастровым номером 23:27:0801000:3 статуса "архивный" все актуальные права, ограничения (обременения) прав, зарегистрированные в отношении данного земельного участка, в период с 28.03.2018 по 10.07.2018 перенесены в ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 23:27:0801000:273, являющийся по сведениям филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" актуальным остатком коллективно-долевой собственности в границах землепользования ЗАО «Кубань» и содержащего сведения об исходном земельном участке с кадастровым номером 23:27:0801000:3. В результате переноса актуальных сведений о правах из земельного участка с кадастровым номером 23:27:0801000:3 запись о праве общей долевой собственности ФИО4 N 23-23-16/013/2014-483 была актуализирована в реестре прав земельного участка с кадастровым номером 23:27:0801000:273.
Таким образом, права предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 23:27:0801000:272 на основании указанного договора не возникли.
Кроме того, решением Славянского районного суда Краснодарского края от 27.10.2022 по делу N 2-516/2022 договор от 07.05.2014, заключенный между ФИО4 с ФИО5 и ФИО6 признан недействительным. Судом применены последствия недействительности сделки путем погашения в ЕГРН записи о праве собственности ФИО2
Согласно сведениям из ЕГРН ни ФИО2, ни ФИО4 не являлись долевыми собственниками земельного участка с кадастровым номером 23:27:0801000:272.
Суды в деле N А32-15813/2022 также пришли к выводу о ничтожности договора аренды от 06.05.2021, заключенного между ФИО4 и индивидуальным предпринимателем главой КФХ ФИО2 площадью 43 278 кв. м, с кадастровым номером 23:27:0801000:243 в границах единого землепользования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:27:0801000:272 площадью 2 138 498 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Славянский район, ЗАО АПФ "Кубань".
Поскольку договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 07.05.2014 между ФИО4 и долевыми собственниками заключен с нарушением положений статьи 12 Закона N 101-ФЗ, при наличии прямого законодательного запрета на совершение такой сделки с лицами, не являющимися участниками долевой собственности на земельный участок либо его законными пользователями (арендаторами), суды в деле А32-15813/2022 пришли к выводу о том, что указанный договор является недействительной (ничтожной) сделкой. Поскольку ФИО4 не являлся собственником земельного участка, преданного заявителю в аренду по договору от 06.05.2021, права на данный участок у ФИО2 не возникли.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.09.2022 по делу N А32-15813/2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 22.12.2022, договор аренды от 06.05.2021, заключенный между арендодателем ФИО4 и арендатором ИП ФИО1 КФХ ФИО2, признан недействительным (ничтожным).
Суд первой инстанции руководствовался судебными актами по делам N А32-15813/2022, N 2-516/2022, в рамках которых признан недействительным (ничтожным) договор от 06.05.2021 аренды земельного участка площадью 43 278 кв. м (кадастровый номер 23:27:0801000:243) в границах единого землепользования из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:27:0801000:272 площадью 2 138 498 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Славянский район, ЗАО АПФ «Кубань»; а также договор купли-продажи от 07.05.2014, заключенный между ФИО6, ФИО5 (продавцы) и ФИО4 (покупатель), с применением последствий недействительности ничтожной сделки путем погашения в ЕГРН записи от 24.02.2022 N 23:27:0801000:273-23/250/2022-27 о праве собственности ФИО2 на долю 8,36 га в праве общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:27:0801000:273, признано недействительным свидетельство о государственной регистрации права от 16.05.2014 N 23-АМ 568815, с указанием, что решение является основанием для погашения в ЕГРН соответствующей записи о праве.
Таким образом основания для предоставления предпринимателю в долевую собственность спорного земельного участка без проведения торгов у администрации отсутствовали, правом на приобретение спорного земельного участка на основании пункта 4 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2012 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" заявитель не обладает (в отсутствии правового титула).
Вместе с тем, с учетом указаний суда кассационной инстанции по настоящему делу, а также сложившейся практики рассмотрения аналогичных споров арбитражными судами, отсутствие правового титула на использование земельного участка само по себе не является единственно достаточным основанием для отказа в требованиях КФХ или сельскохозяйственной организации в приватизации без торгов земельной доли, находящейся в муниципальной собственности, по основанию, указанным в пункте 4 статьи 12 Закона N 101-ФЗ.
Для целей приватизации такой земельной доли необходимо длительное добросовестное использование земельного участка, в составе которого имеется муниципальная земельная доля, в отсутствие нарушений прав других лиц, а также прав участников общей долевой собственности на земельный участок, в котором признано право муниципальной собственности на земельную долю.
Повторно изучив фактические обстоятельства использования земельного участка главой КФХ, суд первой инстанции не признал доказанным длительное непрерывное использование главой КФХ земельного участка КН 23:27:0801000:272, площадью 2 138 498 кв. м, в том числе в форме проведения мероприятий по сохранению и поддержанию земельного участка КН 23:27:0801000:243, входящего в состав единого землепользования КН 23:27:0801000:272.
Как указывает глава КФХ в письменных пояснениях от 14.11.2024 по настоящему делу, с 2014 года земельный участок КН 23:27:0801000:243 площадью 43 278 кв. м, входящий в состав участка КН 23:27:0801000:272, не обрабатывался, начал зарастать сорняками, в связи с чем, глава КФХ стал с указанного периода самостоятельно с использованием своей сельскохозяйственной техники осуществлять мероприятия по сохранению и поддержанию указанного участка в надлежащем виде с целью недопущения истощения, загрязнения, деградации, порчи и уничтожения почвы, в результате глава КФХ был вынужден понести затраты и расходы на содержание данного земельного участка.
Между тем, для реализации права на приватизацию муниципальной земельной доли без торгов в льготном порядке использование главой КФХ земельного участка КН 23:27:0801000:243, входящего в состав единого землепользования КН 23:27:0801000:272, в период с 2014 по 2021 годы должно было осуществляться в соответствии с его разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, что предполагало выращивание на постоянной основе сельскохозяйственной продукции на данном участке, организацию севооборота, мелиорации, сбор и хранение урожая, осуществление мер по защите земельного участка от вредителей и сорных растений, а также внесение платы в бюджет муниципального образования за использование данного земельного участка.
Показаниями двух свидетелей факт длительного непрерывного использования земельного участка в сельскохозяйственном производстве подтвержден быть не может.
В 2021 году был заключен между ФИО4 и ИП главой КФХ ФИО2 договор аренды, согласно которому ИП глава КФХ ФИО2 принял в аренду сроком на 11 месяцев земельный участок КН 23:27:0801000:243 в границах земельного участка КН 23:27:0801000:272.
Указанный договор аренды земельного участка площадью 43278 кв. м, с кадастровым номером 23:27:0801000:243 в границах единого землепользования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:27:0801000:272 площадью 2138498 кв. м, заключенный 06.05.2021 г. между ФИО4 и ИП главой КФХ ФИО2, признан недействительным (ничтожным) вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 01.09.2022 по делу N А32-15813/2022, как заключенный в отсутствие у арендодателя прав на распоряжение данным земельным участком.
ФИО1 КФХ в письменных пояснениях от 14.11.2024 указывает, что в рамках данного договора аренды в период с 06.05.2021 на земельном участке КН 23:27:0801000:243 им производилось выращивание сои, которая осенью 2021 года была им собрана.
Между тем, использование данного земельного участка КН 23:27:0801000:243 площадью 4,3278 га в период 2021 года (то есть одного сельскохозяйственного сезона) для выращивания сои явно недостаточно для того, чтобы осуществлявшее такое использование лицо могло обоснованно претендовать на выкуп без проведения торгов, по льготной цене, муниципальной земельной доли площадью 75,24 га в земельном участке единого землепользования КН 23:27:0801000:272.
Суд отметил, что фактическое использование земельного участка КН 23:27:0801000:243 площадью 4,3278 га для выращивания сои в период 2021 года явно не может считаться длительным использованием земельного участка сельскохозяйственного назначения в целях сельскохозяйственного производства для последующей приватизации муниципальной земельной доли площадью 75,24 га.
Суд обратил внимание также на явную несоразмерность площади фактически использовавшегося в 2021 году участка КН 23:27:0801000:243, составляющей 4,3278 га, и испрашиваемой главой КФХ в собственность без торгов муниципальной земельной доли, площадь которой составляет 75,24 га.
Для реализации права на приобретение муниципальной земельной доли площадью 75,24 га в собственность без торгов глава КФХ должен был доказать длительное фактическое использование в целях сельскохозяйственного производства соразмерной площади в составе земельного участка КН 23:27:0801000:272.
Кроме того, суд не признал главу КФХ осуществлявшим добросовестное использование земельного участка КН 23:27:0801000:243 площадью 4,3278 га, поскольку, как следует из вступившего в законную силу решения Славянского районного суда Краснодарского края от 27.10.2022 по делу N 2-516/2022, ФИО4, выступавший арендодателем по упомянутому договору аренды от 06.05.2021 и передавший в аренду главе КФХ ФИО2 земельный участок КН 23:27:0801000:243 площадью 4,3278 га в границах земельного участка КН 23:27:0801000:272, участником общей долевой собственности на земельный участок КН 23:27:0801000:272 не являлся, ФИО4 не имел преимущественного права покупки доли земельного участка, договор купли-продажи от 07.05.2014 доли 8,36 га в праве общей долевой собственности на участок КН 23:27:0801000:3 был заключен с нарушением требований земельного законодательства.
Суд исходил из того, что ФИО2 при заключении договора аренды от 06.05.2021 не мог не знать об отсутствии у ФИО4 права долевой собственности на основании договора купли-продажи от 07.05.2014 на земельный участок КН 23:27:0801000:243 в границах земельного участка КН 23:27:0801000:272.
Суд в решении от 01.09.2022 по делу N А32-15813/2022 пришел к выводу о безосновательности доводов ФИО2 относительно того, что его отец ФИО4 являлся долевым собственником земельного участка с кадастровым номером 23:27:0701000:243. В сведениях ЕГРН отсутствуют данные о зарегистрированном праве ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером 23:27:0701000:243. Таким образом, ФИО4 не являлся собственником указанного земельного участка, как на момент заключения договора аренды, так и на момент фактической передачи ответчику земельного участка в аренду.
В постановлении от 19 апреля 2023 года по делу N А32-15813/2022 суд кассационной инстанции согласился с выводами судов о недействительности договора аренды от 06.05.2021, заключив при этом, что в данном случае требования Закона N 101-ФЗ, устанавливающего исчерпывающий перечень оснований для совершения участником долевой собственности сделок, направленных на отчуждение земельной доли без выделения земельного участка, а также круг лиц, имеющих преимущественное право приобретения такой доли у участника долевой собственности, при приобретении земельных долей правопредшественником главы хозяйства были нарушены. В отсутствие прав на земельный участок у арендодателя заключенный с главой хозяйства договор аренды нарушает положения статей 209 и 608 Гражданского кодекса.
ФИО1 КФХ ФИО2 не мог не знать об отсутствии у арендодателя - ФИО4 права собственности на земельную долю.
Получая земельный участок в аренду от неправомочного арендодателя, ФИО2 действовал недобросовестно, поскольку он знал или должен был знать о порочности арендной сделки ввиду отсутствия у арендодателя права собственности на земельную долю и о ничтожности договора от 06.05.2021 земельного участка КН 23:27:0801000:243 в границах земельного участка КН 23:27:0801000:272.
При таких обстоятельствах, суд не признал главу КФХ действовавшим добросовестно, в связи с чем, исключительное право главы КФХ на приватизацию без проведения торгов муниципальной земельной доли площадью 75,24 га из земельного участка КН 23:27:0801000:272 не может считаться подтвержденным.
В связи с отсутствием оснований для реализации главой КФХ права на выкуп без проведения торгов муниципальной земельной доли площадью 75,24 га из земельного участка КН 23:27:0801000:272, не имеется оснований и для удовлетворения вытекающих из данного требований прочих взаимосвязанных требований главы КФХ - о признании недействительными торгов на право аренды и договора аренды от 07.02.2022 земельного участка КН 23:27:0801000:11259, снятии данного участка с кадастрового учета, восстановлении в ЕГРН записи о праве муниципальной собственности на земельную долю 75,24 га в праве общей долевой собственности на земельный участок КН 23:27:0801000:272, обязании администрации направить проект договора купли-продажи доли площадью 75,24 га земельного участка КН 23:27:0801000:272, заключении с главой КФХ договора купли-продажи указанной земельной доли без проведения торгов, регистрации договора купли-продажи земельной доли площадью 75,24 га земельного участка КН 23:27:0801000:272.
Таким образом, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований главы КФХ, с учетом их уточнения по ходатайству от 24.07.2024, в полном объеме.
Не усматривая основания для несогласия с выводами суда первой инстанции и иной мотивировки данных выводов, которая (мотивировочная часть) содержит опровержение заявленных в жалобе доводов, апелляционный суд соответствующие доводы повторно отклоняет.
Довод о том, что судом первой инстанции не рассмотрено требование предпринимателя о признании незаконным бездействия администрации, выразившемся в не опубликовании в средствах массовой информации и не размещении в сети Интернет информации о возможности приобретения земельной доли в размере 75, 24 га земельного участка КН 23:27:0801000:272 на условиях, предусмотренных п. 4 ст. 12 ФЗ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», отклоняется. Судом отражено в мотивировочной части судебного акта отклонение требований в полном объеме с учетом уточнения (изложенного в описательной части решения), что соответствует резолютивной части решения об отказе в иске в полном объеме.
Такое сообщение (публикация) касается, прежде всего, прав лица, фактически использующего земельный участок, на приобретение земли в льготном порядке.
В данной части (о признании незаконным бездействия) суд фактически квалифицировал требования как производные от основного и отказал в их удовлетворении исходя из того, что права заявителя данными действиями (бездействием) администрации не нарушены вследствие того, что правом на приобретение спорного земельного участка на основании пункта 4 статьи 12 Закона N 101-ФЗ заявитель не обладает. У предпринимателя отсутствует защищаемое право (как одно из условий признания действий (бездействия) незаконным)), к восстановлению которого приведет удовлетворение производного требования.
Довод о противоречии писем № 32-37/177 от 10.03.2022 и № 20-06750-ВА/21 от 26.04.2021 отклоняется, поскольку доказательственное значение письма № 32-37/177 от 10.03.2022 судом оценено с учетом его актуальности (хронологически). Как надлежащее данное доказательство также принято в рамках дела N А32-23554/2024, N А32-8689/2022.
Указание на отсутствие оснований для вывода о добросовестности заявителя судом сделано с учетом оценки обстоятельств дела и вступивших в законную силу судебных актов в совокупности, учитывая также аффилированность сторон сделки по признаку родства.
Заявитель также указывает, что вопреки выводам суда, из буквального толкования ст. 12 Закона №101-ФЗ следует, что заявитель должен доказать факт использования истребуемого им в собственность земельного участка, при этом закон не устанавливает основания использования, перечень доказательств подтверждающих данный факт, так же не определяет срок использования участка и другие обстоятельства использования с учетом особенной ведения сельскохозяйственной деятельности.
На вопрос суда заявитель пояснил, что толкует данную норму таким образом, что использование должно констатироваться независимо от периода и площади использования земельного участка.
С таким подходом, в контексте возникновения преимущественного права, обосновано не согласился суд первой инстанции по приведенным выше мотивам, (незначительный период и незначительная (несоразмерная) часть используемой в данный период площади спорного участка).
Надлежащим доказательством использования земельного участка по назначению для сельскохозяйственного производства являются документы, подтверждающие выращивание и сбор продукции сельскохозяйственного назначения с использованием всей либо значительной площади арендуемого земельного участка в течение длительного времени до регистрации права собственности муниципального образования на него (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.06.2024 N Ф04-2136/2024 по делу N А03-4942/2023).
Действующим законодательством не предусмотрена возможность льготного приобретения всего земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения при фактическом использовании только его незначительной части.
Подобное широкое толкование норм Закона N 101-ФЗ, используемое заявителем, не отвечает целям установления названного льготного механизма, предполагающего передачу земельного участка тому сельскохозяйственному товаропроизводителю, который его фактически использует (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21.05.2020 N Ф06-50557/2019 по делу N А57-8406/2019).
Относительно требований ООО АПФ «Кубань» суд также пришел к выводу об отказе в их удовлетворении по следующим основаниям.
Так, общество обратилось в администрацию с заявлением от 09.11.2021 о приобретении земельного участка КН 23:27:0801000:11259 в аренду или в собственность без проведения торгов на основании пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, представив доказательства фактического использования земельного участка, однако в письме от 26.11.2021 N 1152 получило отказ администрации, в связи с поступлением в администрацию двух заявлений на приобретение данного земельного участка.
Данный отказ администрации, выраженный в письме от 26.11.2021 N 1152, обществом в судебном порядке обжалован не был.
Администрация приняла постановление от 24.11.2021 N 280 о проведении аукциона на право заключения договора аренды указанного земельного участка.
Данное постановление администрации обществом также не было оспорено.
Информация об аукционе была опубликована в газете «Заря Кубани» от 02.12.2021 N 48 (11424).
Общество обратилось с заявкой на участие в аукционе от 16.12.2021 на право аренды земельного участка КН 23:27:0801000:11259, оплатив задаток.
В соответствии с протоколом N 1 заседания единой комиссии по проведению торгов от 27.01.2022, общество признано единственным участником аукциона по лоту N 1 на право заключения договора аренды земельного участка КН 23:27:0801000:11259.
По результатам данного аукциона общество заключило с администрацией договор от 07.02.2022 N 1 аренды земельного участка КН 23:27:0801000:11259 категории земель сельскохозяйственного назначения сроком на 25 лет, с регистрацией аренды в ЕГРН 10.02.2022.
В письме от 30.11.2022 N 1429 администрация отказала обществу в продаже данного земельного участка без торгов на основании пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ и расторжении договора аренды N 1 от 07.02.2022.
Общество указывает, что оно имело право на выкуп данного земельного участка без торгов на основании пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, как лицо, фактически длительное время открыто и непрерывно использовавшее спорный земельный участок в составе земельного массива, выступая правопреемником колхоз «Кубань».
Вместе с тем, общество в установленные сроки не оспорило отказ администрации о предоставлении земельного участка обществу в собственность или в аренду без проведения торгов на основании пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, выраженный в письме от 26.11.2021 N 1152, не оспорило постановление администрации об организации аукциона на право аренды земельного участка, приняло участие в аукционе, было признано его единственным участником и заключило по результатам аукциона договор аренды земельного участка.
При таких обстоятельствах, действия общества по последующему оспариванию заключенному им договора аренды от 07.02.2022, аукциона и решения администрации от 30.11.2022, принятого после проведения аукциона и заключения договора аренды, об отказе в приватизации земельного участка обществом, с возложением на администрацию обязанности предоставить обществу в собственность за плату земельный участок КН 23:27:0801000:11259 с направлением проекта договора купли-продажи указанного земельного участка, противоречат принципу "эстоппель", то есть запрету противоречивого поведения.
Так, в соответствии с пунктом 5 статьи 166 ГК РФ, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
При первоначальном рассмотрения дела N А32-28471/2022 судами было установлено, что кроме предпринимателя в администрацию также было подано заявление ООО АПФ «Кубань» о приобретении спорного участка, в связи с чем администрацией принято постановление N 280 о проведении торгов (аукциона) на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:27:0801000:11259, площадью 752 400 кв. м. Заявка ЗАО АПФ «Кубань» соответствовала требованиям, содержащимся в извещении о проведении аукциона, задаток внесен обществом в установленном порядке. Оснований для недопуска данного участника к торгам у организатора торгов не имелось. Поскольку ЗАО АПФ «Кубань» являлось единственным лицом, подавшим заявку на участие в торгах, договор аренды от 07.02.2022 N 1 обоснованно заключен администрацией с указанным лицом.
Таким образом, при первоначальном рассмотрении дела N А32-28471/2022 общество позиционировало себя как законного арендатора земельного участка на основании действительного договора аренды от 07.02.2022, в связи с чем, заявленные в рамках дела N А32-64463/2022 (до объединения с делом N А32-28471/2022) требования общества о признании недействительными аукциона и договора аренды от 07.02.2022, о признании недействительным отказа администрации от 30.11.2022 N 1429 о предоставлении того же участка в собственность без торгов в порядке пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ и об обязании администрации предоставить обществу данный участок в собственность за плату без торгов с направлением договора купли-продажи земельного участка, - противоречат принципу "эстоппель" (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).
При этом суд отметил, что общество не лишено возможности обратиться в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:27:0801000:11259, площадью 752 400 кв. м в собственность без проведения торгов по истечении трех лет с даты заключения договора аренды (07.02.2025) на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.
Основания для пересмотра выводов суда в данной части также отсутствуют.
На основании вышеуказанного суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу, не подлежащей удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
Расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2025 по делу № А32-64463/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.
ПредседательствующийЯ.Л. Сорока
СудьиД.В. Емельянов
М.П. Крахмальная