ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

28.03.2025

Дело № А40-94132/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 18.03.2025

Полный текст постановления изготовлен 28.03.2025

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Лазаревой И.В.

судей Красновой С.В. и Немтиновой Е.В.

при участии в заседании:

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – не явился, извещен;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве – ФИО2, по доверенности от 28.01.2025 № Д-29/2025;

от общества с ограниченной ответственностью «Бел Слав Строй» в лице конкурсного управляющего ФИО3 – не явился, извещен;

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (заявителя)

на решение Арбитражного суда города Москвы от 13.08.2024

и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2024

по делу № А40-94132/2024

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

о признании незаконными уведомлений,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Бел Слав Строй» в лице конкурсного управляющего ФИО3

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, заинтересованное лицо) об оспаривании уведомлений от 29.02.2024 № КУВД-001/2022-5795544/30 и № КУВД001/2022-5795981/33 о приостановлении государственной регистрации и невозможности возобновления осуществления государственной регистрации договоров об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве, с возложением на заинтересованное лицо обязанности по государственной регистрации.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Бел Слав Строй» (далее – ООО «Бел Слав Строй», третье лицо) в лице конкурсного управляющего ФИО3.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.08.2024, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2024, в удовлетворении заявленных предпринимателем требований полностью отказано.

Не согласившись с вынесенными по делу судебными актами, ФИО1 обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судами норм процессуального и материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам, указывает, что судами не учтено, что наложенный арест на совершение регистрационных действий не может являться препятствием к внесению в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи о замене участника долевого строительства в уже существующем обязательстве.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».

К судебному заседанию ФИО1 представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие заявителя и его представителя, содержащее просьбу об удовлетворении кассационной жалобы.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Управления Росреестра по Москве возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам своего отзыва.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, решением Арбитражного суда города Москвы от 06.02.2017 по делу № А40-114562/16-30-173Б должник - ООО «Бел Слав Строй» (ИНН <***>, ОГРН <***>) признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 24.12.2020 по делу № А40-114562/16-30-173Б конкурсным управляющим утвержден ФИО4, член Ассоциации СРО «МЦПУ» (123557, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>).

В реестр требований кредиторов АО «Глобинвестстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о передаче жилых помещений (квартир) включено требование ООО «Бел Слав Строй», оплаченных в размере 113 453 112 руб., расположенных в 22 – секционном многоквартирном жилом доме (корпус 2) по адресу <...>, кадастровый номер земельного участка 77:03:0006017:21.

Согласно материалам дела, конкурсный управляющий ООО «Бел Слав Строй» ФИО4 реализовал на электронных торгах № 0020390, электронная площадка «Уральская электроннаяторговая площадка» https://bankrupt.etpu.ru/, в форме публичного предложения по продаже имущества ООО «Бел Слав Строй»:

Лот № 7 - право требования на 3-х комнатную квартиру со строительным (условным) номером 419 (Блок В, Секция 8, этаж 16, № квартиры на площадке 2, общая проектная площадь 106,45 кв.м), расположенную в 22 - секционном многоквартирном жилом доме (корпус 2) по адресу <...>, кадастровый номер земельного участка 77:03:0006017:21;

Лот № 9 - право требования на 3-х комнатную квартиру со строительным (условным) номером 464 (Блок В, Секция 9, этаж 14, № квартиры на площадке 4, общая проектная площадь 95,74 кв.м) расположенную в 22 - секционном многоквартирном жилом доме (корпус 2) по адресу <...>, кадастровый номер земельного участка 77:03:0006017:21.

На основании протоколов № 20390-7, № 20390-9 о результатах проведения открытых торгов по лоту № 7, лоту № 9 (публичноепредложение № 20390) от 11 ноября 2021 года, ООО «Бел Слав Строй» и предпринимателем ФИО1 09 декабря 2021 года заключены договоры уступки права требования (цессии) № 7-П, № 9-П, в соответствии с которыми (п. 1.1) цедент уступает, а цессионарий принимает на себя в полном объеме:

- право требования на 3-х комнатную квартиру со строительным (условным) номером 419 (Блок В, Секция 8, этаж 16, № квартиры на площадке 2, общая проектная площадь 106,45 кв.м), расположенную в 22 - секционном многоквартирном жилом доме (корпус 2) по адресу <...>, кадастровый номер земельного участка 77:03:0006017:21, включенное в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений (квартир) по делу № А41-36831/2012, основание -определение Арбитражного суда Московской области от 23 июля 2018 года по делу № А41-36831/2012;

- право требования на 3-х комнатную квартиру со строительным (условным) номером 464 (Блок В, Секция 9, этаж 14, № квартиры на площадке 4, общая проектная площадь 95,74 кв.м), расположенную в 22 - секционном многоквартирном жилом доме (корпус 2) по адресу: <...>, кадастровый номер земельного участка 77:03:0006017:21, включенное в реестр требований кредиторов опередаче жилых помещений (квартир) по делу № А41-36831/2012, основание - определение Арбитражного суда Московской области от 23 июля 2018 года по делу № А41-36831/2012.

Как указывает в рассматриваемом случае заявитель, обязательства по оплате договоров цессии (п. 3.1) исполнены им в полном объеме, чтоподтверждается представленными предпринимателем в материалы дела чеками по операциям.

При этом, как явствует в рассматриваемом случае из материалов дела, после оплаты по договорам (цессии) № 7-П, № 9-П стороны подписали акт приема передачи от 11.01.2022.

В свою очередь, из определения Арбитражного суда Московской области от 23 июля 2018 года по делу №А41-36831/2012 следует, что между АО «Глобинвестстрой» и ООО «Бел Слав Строй» был заключен договор от 21.10.2015 № 596/МО-2/ОПТ участия в долевом строительстве расположенных в 22 - секционном многоквартирном жилом доме (корпус 2) по адресу: <...>, кадастровый номер земельного участка 77:03:0006017:21.

В предмет договора вошло 10 квартир, общей площадью 1 005,79 кв.м, из которых 202,19 кв.м приобретены на электронных торгах предпринимателем ФИО1, общая стоимость по договору участия в долевом строительстве 113 453 112 руб.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о замене кредитора -ООО «Бел Слав Строй» на ФИО1 в деле о банкротстве № А41-36831/2012 (о процессуальном правопреемстве), которое было удовлетворено определением от 10.06.2022, в части:

- 3-х комнатной квартиры со строительным (условным) номером 419 (Блок В, Секция 8, этаж 16, № квартиры на площадке 2, общая проектная площадь 106,45 кв.м), расположенной в 22 - секционном многоквартирном жилом доме (корпус 2) по адресу: <...>, кадастровый номер земельного участка 77:03:0006017:21;

- 3-х комнатной квартиры со строительным (условным) номером 464 (Блок В, Секция 9, этаж 14, № квартиры на площадке 4, общая проектная площадь 95,74 кв.м), расположенной в 22 - секционном многоквартирном жилом доме (корпус 2) по адресу: <...>, кадастровый номер земельного участка 77:03:0006017:21.

В целях государственной регистрации договоров уступки прав требований ООО «Бел Слав Строй» и индивидуальный предприниматель ФИО1 обратились 15.02.2022 в Управление Росреестра по городу Москве с заявлением о государственной регистрации прав, в котором просили зарегистрировать договоры уступки права требования (цессии) № 7-П; № 9-П от 09.12.2021.

Как указывает заявитель, в качестве документа-основания в регистрирующий орган представлены: договор уступки прав требования (цессии) № 7 - на объект строительства: 3-х комнатную квартиру со строительным (условным) номером 419 (Блок В, Секция 8, этаж 16, № квартиры на площадке 2, общая проектная площадь 106,45 кв.м), расположенную в 22 - секционном многоквартирном жилом доме (корпус 2) по адресу: <...>, кадастровый номер земельного участка 77:03:0006017:21; договор уступки прав требования (цессии) № 9-П на объект строительства - 3-х комнатную квартиру со строительным (условным) номером 464 (Блок В, Секция 9,этаж 14, № квартиры на площадке 4, общая проектная площадь 95,74 кв.м)расположенную в 22 - секционном многоквартирном жилом доме (корпус 2) по адресу: <...>, кадастровый номер земельного участка 77:03:0006017:21, заключенные между ООО «Бел Слав Строй» и ФИО1

Уведомлениями № КУВД-001/2022-5795544/6, № КУВД-001/2022-5795981/1 от 25.02.2022 о приостановлении государственной регистрации договоров уступки права требования участия в долевом строительстве№ MFC-0128/2022-13729-2 от 15.02.2022 (к договору № 7-П), № MFC-0128/2022-13750-2 от 15.02.2022 (к договору № 9-П), регистрационные действия были приостановлены.

При этом, из уведомлений о приостановлении государственной регистрации прав следует, что при проверке сведений, содержащихся в ЕГРН, установлено, что в отношении вышеуказанного объекта недвижимого имущества наложен арест на совершение регистрационных действий:

- 77:03:0006017:21-77/055/2021-43: запрет на совершение регистрационных действий на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <...>, кадастровый № 77:03:0006017:21 на основании Постановления Тверского районного суда города Москвы от 21.05.2021 по у/д: № 12001450179003218 (225079);

- 77:03:0006017:21-77/055/2021-44: арест объект незавершенного строительства на земельном участке по адресу: <...> с кадастровым № 77:03:0006017:21, находящийся в собственности Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) в виде запрета собственнику или владельцу распоряжаться данным имуществом, заключать договоры купли-продажи, залога и иных сделок, предметом которых является отчуждение или обременение данного имущества на основании постановления от 18.06.2021 № 3/6-1161/2021 Тверского районного суда г. Москвы по уг/д № 12001450179003218; постановления Тверского районного суда г. Москвы от 23.08.2021 № 3/6-1531/2021; постановления от 08.11.2021 № 1-1006/2021 Перовского районного суда г. Москвы.

В последующем регистрирующий орган продлевал приостановление регистрации.

Во исполнение требований, содержащихся в уведомлениях о приостановлении государственной регистрации, ФИО1 представлялись дополнительные документы, по результатам рассмотрения которых Управлением Россрестра по Москве выданы уведомления о неустранении причин приостановления государственной регистрации, о невозможности возобновления осуществления государственной регистрации договоров уступки прав требования (цессии).

Не согласившись с вышеуказанными действиями и решениями Управления Росреестра по Москве, ФИО1 обратился в Арбитражный суд города Москвы за защитой своих нарушенных прав и законных интересов.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что режим уголовного ареста распространяется на запрет осуществления заявленных регистрационных действий договоров уступки, в связи с чем у Управления Росреестра по Москве отсутствовали правовые основания для проведения регистрационных действий.

Между тем, судами не учтено следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность по доказыванию соответствия ненормативного акта закону возлагается на орган, должностное лицо, принявшее акт; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым ненормативным актом прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

На основании части 4 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу статьи 16 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный статьей 17 указанного Закона, включает в себя, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В соответствии с частью 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 21 Закона о государственной регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим

Частью 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона.

В настоящем случае в качестве документа-основания в регистрирующий орган представлены: договоры уступки прав требования (цессии) (цессии): № 7 - на объект строительства: 3-х комнатную квартиру со строительным (условным) номером 419 (Блок В, Секция 8, этаж 16, № квартиры на площадке 2, общая проектная площадь 106,45 кв.м), расположенную в 22 - секционном многоквартирном жилом доме (корпус 2) по адресу: <...>, кадастровый номер земельного участка 77:03:0006017:21; договор уступки прав требования (цессии) № 9-П на объект строительства - 3-х комнатную квартиру со строительным (условным) номером 464 (Блок В, Секция 9, этаж 14, № квартиры на площадке 4, общая проектная площадь 95,74 кв.м)расположенную в 22 - секционном многоквартирном жилом доме (корпус 2) по адресу: <...>, кадастровый номер земельного участка 77:03:0006017:21, заключенные между ООО «Бел Слав Строй» и ФИО1

Согласно пункту 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. При этом право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие по поводу уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, регулируются общими положениями главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве, а также Федеральным законом от 30.12.2004№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ).

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора долевого участия до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 2 статьи 11 Закона № 214-ФЗ).

Согласно сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 01.09.2016 № 305-КГ16-6316 по делу № А40-72360/2015 правовой позиции, при решении вопроса о том, допустимо ли осуществлять регистрационные действия необходимо сопоставить содержание установленного в отношении спорного имущества ареста (запрета) с тем, что просили заявители, обращаясь с заявлением о регистрации в регистрирующий орган.

В соответствии с частью 2 статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации наложение ареста на имущество состоит в запрете, адресованном собственнику или владельцу имущества, распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться им, а также в изъятии имущества и передаче его на хранение.

В абзацах втором и четвертом Обзора практики рассмотрения судами ходатайств о наложении ареста на имущество по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.03.2019, разъяснено, что в уголовном судопроизводстве наложение ареста на имущество является одной из мер процессуального принуждения, применяемой в целях обеспечения надлежащего исполнения приговора к подозреваемому, обвиняемому и состоящей в запрете, адресованном собственнику или владельцу имущества, распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться им, а также в изъятии имущества и передаче его на хранение (пункт 4 части 1 статьи 111, часть 2 статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации.

Для наложения ареста на имущество, находящееся у других лиц, не являющихся подозреваемыми, обвиняемыми или лицами, несущими по закону материальную ответственность за их действия, правовые основания установлены в части 3 статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из которой такой арест допускается в целях обеспечения предполагаемой конфискации имущества или сохранности имущества, относящегося к вещественным доказательствам по данному уголовному делу, и при условии, что относительно этого имущества имеются достаточные, подтвержденные доказательствами основания полагать, что оно получено в результате преступных действий подозреваемого, обвиняемого либо использовалось или предназначалось для использования в качестве орудия преступления либо для финансирования преступной деятельности.

Таким образом, по общему правилу при наличии акта уполномоченного органа или суда о наложении ареста государственная регистрация прав на недвижимое имущество не может быть осуществлена и должна быть приостановлена государственным регистратором, и арест может быть снят только на основании процессуального решения органа или лица его принявшего, либо по результатам судебной проверки наложенного ареста по правилам Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, в силу пункта 37 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация прав (перехода прав) не подлежит приостановлению в случаях, установленных федеральными законами.

Так, в части 5.1 статьи 16 Закона № 214-ФЗ указано, что наложение ареста, запрета совершать определенные действия с недвижимым имуществом на основании судебного акта или акта уполномоченного органа, избрание залога в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, в котором расположен объект долевого строительства, права аренды (субаренды) такого земельного участка не являются основанием для приостановления государственного кадастрового учета многоквартирного дома, государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства или для государственной регистрации перехода права собственности на такой объект, а также для государственной регистрации права общей долевой собственности участника (участников) долевого строительства на указанный земельный участок. При этом запись о наложении ареста, о запрете совершать определенные действия или о залоге погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на последний объект долевого строительства в данном многоквартирном доме.

В данном случае, как установлено судами, предметом ареста является объект незавершенного строительства на земельном участке по адресу: <...>, с кадастровым № 77:03:0006017:21.

Судами не принято во внимание, что в силу положений пункта 2 статьи 11 Федерального закона № 214-ФЗ, пункта 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору уступки к заявителю, как новому кредитору, переходят все права и обязанности по договору долевого участия в строительстве, он заменяет участника долевого строительства в отношениях с застройщиком, то есть изменяется лишь субъектный состав участников ранее возникшего обязательства на стороне кредитора, содержание существующих между ними взаимных прав и обязанностей остается неизменным.

При этом уступка права требования не изменяет положение объекта недвижимости, в отношении которого заключен договор долевого участия в строительстве (квартира), нового обременения в отношении него не возникает.

В связи с этим наложенный в рамках уголовного дела запрет на совершение регистрационных действий не может являться препятствием к внесению в ЕГРН записи о замене участника долевого строительства в уже существующем обязательстве.

В данном случае имущество в виде прав требований на объект строительства, в отношении которого по договору уступки у цессионария возникает право требования, не является имуществом, принадлежащим застройщику на праве собственности, за счет которого могут быть исполнены обязательства последнего перед третьими лицами, в связи с чем государственная регистрация договора уступки прав требований не влечет за собой правовых последствий в части изменения каких-либо прав застройщика в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества. Кроме того, совершение действий по регистрации договора уступки прав требований не влечет изменение прав и обязанностей сторон по договору долевого участия в строительстве жилого дома.

Позиция Управления Росреестра по Москве, с которой согласились суды первой и апелляционной инстанции, о том, что на объект незавершенного строительства наложен арест в виде запрета собственнику или владельцу распоряжаться данным имуществом, заключать договоры купли-продажи, залога и иные сделки, включая договоры уступки прав требований, что является препятствием для государственной регистрации, признается судом округа несостоятельным в связи со следующим.

В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.10.2024 № 302-ЭС23-10298(2) по делу № А33-18794/2021 указано, что аресты, наложенные в отношении имущества до дела о банкротстве, не препятствуют осуществлению мероприятий конкурсного производства и процедуры реализации имущества гражданина. По сути, к этому моменту обеспечительные меры выполнили свою функцию: имущество сохранено, находится вне контроля должника и за счет этого имущества можно удовлетворить требования кредиторов. Несмотря на ранее наложенный арест, имущество должника в силу прямого указания статей 126 и 213.25 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) включается в его конкурсную массу, подлежит свободной реализации только в деле о банкротстве, а вырученные денежные средства - распределению между всеми кредиторами, в том числе кредиторами из деликта. Проданное на торгах в деле о банкротстве имущество переходит к покупателям свободным от прав третьих лиц, без каких-либо ограничений и обременений.

Ввиду изложенного принудительное исполнение судебных актов по имущественным требованиям к несостоятельному должнику, в том числе по подтвержденным приговором суда требованиям о возмещении причиненного преступлением имущественного вреда, осуществляется в деле о его банкротстве. Имущество осужденного должника, на которое наложен арест в обеспечение указанных требований, включается в состав конкурсной массы должника и реализуется арбитражным управляющим. Требования потерпевшего от преступления (гражданского истца) подлежат включению в реестр требований кредиторов и удовлетворяются в установленном Законом о банкротстве порядке. Поскольку банкротная процедура исполнения судебных актов - единственно возможная в данном случае, а дела о банкротстве рассматриваются арбитражными судами, именно арбитражный суд вправе разрешать вопросы о составе конкурсной массы должника, порядке ее формирования и распределения.

Как следует из материалов дела, в рамках дела о банкротстве ООО «Бел Слав Строй» сформирована конкурсная масса, имущество, в том числе право требования передачи спорных квартир по договору от 21.10.2015 № 596/МО-2/ОПТ участия в долевом строительстве, выставлено на торги, победителем которых по лотам № 7 и № 9 признан ФИО1

При вынесении Арбитражным судом Московской области в рамках дела о банкротстве АО «Глобалинвестстрой» (№ А41-36831/2012) определения от 10.06.2022 о процессуальном правопреемстве (оставлено без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2022), судом каких-либо препятствий для процессуальной замены кредитора - ООО «Бел Слав Строй» на правопреемника - индивидуального предпринимателя ФИО1 на основании заключенных договоров уступки прав требований не установлено.

Судами были отклонены доводы конкурсного управляющего АО «Глобалинвестстрой» об отсутствии государственной регистрации договоров уступки ввиду наложенного ареста на объект незавершенного строительства.

Суды указали, что право требования к должнику приобретено ФИО1 на торгах, по результатам которых заключен договор уступки права требования. При этом сделки с объектом незавершенного строительства на земельном участке не заключались, предпринимателем в данном случае приобретены имущественные права требования, возникшие ранее при заключении договора участия в долевом строительстве.

Кроме того, суд кассационной инстанции учитывает, что согласно имеющемуся в материалах настоящего дела постановлению Перовского районного суда города Москвы от 20.02.2023, в ответ на запрос Управления Росреестра по Москве, в том числе касающийся судьбы ареста имущества, наложенного в рамках уголовного дела № 225079, в отношении объекта незавершенного строительства, разъяснил, что 09.01.2023 рассмотрено уголовное дело с вынесением приговора в отношении генерального директора ЗАО «Глобинвестстрой» ФИО5 Арест, наложенный на объект незавершенного строительства постановлением Тверского районного суда города Москвы от 21.05.2021, был отменен вступившим в законную силу 02.02.2023 приговором Перовского районного суда города Москвы от 09.01.2023, и к другому имуществу, находящемуся под арестом, не относится.

Учитывая изложенное, поскольку у регистрирующего органа не имелось оснований для приостановления осуществления регистрационных действий и отказа в возобновлении осуществления государственной регистрации, оспариваемые заявителем решения Управления Росреестра по Москве не соответствуют закону и нарушают права заявителя.

Суды первой и апелляционной инстанций установили все имеющие значение для правильного разрешения настоящего дела обстоятельства, вместе с тем неправильно применили нормы материального права.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене судом кассационной инстанции, а требования заявителя о признании незаконными решений Управления Росреестра по Москве подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с Управления Росреестра по Москве в пользу предпринимателя подлежат взысканию судебные расходы, понесенные в связи с уплатой государственной пошлины по заявлению, апелляционной и кассационной жалобам, в общей сумме 20 750 руб.

Руководствуясь ст. ст. 176, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 13.08.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2024 по делу № А40-94132/2024 отменить.

Признать незаконными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о невозможности возобновления осуществления государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-5795544/30 от 29.02.2024, № КУВД-001/2022-5795981/33 от 29.02.2024.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, в течение пяти рабочих дней с даты вступления постановления в законную силу, рассмотреть по существу и принять решение по заявлениям общества с ограниченной ответственностью «Бел Слав Строй», индивидуального предпринимателя ФИО1 о государственной регистрации договора уступки права требования (цессии) № 7-П от 09.12.2021; о государственной регистрации договора уступки права требования (цессии) № 9 - П от 09.12.2021.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в сумме 600 рублей за подачу заявления, 150 рублей за подачу апелляционной жалобы, 20 000 рублей за подачу кассационной жалобы.

Председательствующий – судья И.В. Лазарева

Судьи: С.В. Краснова

Е.В. Немтинова