Решение по делу № А53-44791/2022 от 18.10.2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

г. Ростов-на-Дону 25 сентября 2023 г. Дело № А53-44791/22 Резолютивная часть решения объявлена 18 октября 2023 г. Полный текст решения изготовлен 25 сентября 2023 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Волантыревой А.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Чайка» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к комитету по управлению имуществом г.Таганрога (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании решения незаконным,

в отсутствие представителя сторон

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Чайка» обратилось в суд с заявлением к комитету по управлению имуществом г.Таганрога о признании решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов незаконным, обязании предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:58:0002015:361.

Обосновывая свои требования, заявитель сослался на следующие обстоятельства.

В соответствии с договором аренды земельного участка от 24.10.2018г. № 18-150 ООО «ВАНТ", правопреемником которого является ООО "Чайка", был предоставлен в аренду земельный участок, общей площадью 1884 кв.м, с кадастровым номером 61:58:0002015:361, расположенный по адресу: <...>, для использования в целях размещения среднеэтажной жилой застройки, сроком на 3 года.

На основании разрешения на строительство от 04.02.2021г., общество возвело на вышеуказанном земельном участке объект незавершенного строительства, право собственности на который было зарегистрировано за заявителем. 05.09.2022 года ООО "Чайка" обратилось через МФЦ в Комитет по управлению имуществом г.Таганрога с заявлением о предоставлении в аренду вышеуказанного земельного участка.

В соответствии с письмом от 20.09.2022г., исх. № 60.04.5/9237, обществу было отказано в заключении договора аренды.

Обосновывая свои требования, общество указывает, что согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный

участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом. Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего. Исходя из приведенных норм, поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015 не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из пункта 21 статьи 3 Закона № 137- ФЗ, равно как из положений Закона № 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется. Также заявитель указывает, что Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Пунктом 33 статьи 34 Закона № 171- ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015). Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137- ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015. Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

По мнению заявителя, в силу положений земельного законодательства, вступивших в действие с 01.03.2015, общество имеет право на предоставление без проведения торгов спорного участка в аренду на три года для завершения строительства, поэтому Комитет незаконно отказал заявителю в заключении с ним договора аренды. В обоснование своей позиции заявитель ссылается на судебную практику - постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29.11.2022 по делу № АЗЗ-5032/2022.

Также Общество, дополняя свою позицию, указало, что статья 50.1 Закона N 73- ФЗ, введенная Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ. допускает передачу прав на земельный участок, в границах которого располагается объект культурного наследия (как включенного в реестр, так и выявленного), с обязательным включением в договор купли-продажи обязанности покупателя по выполнению требовании, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, или соблюдению особого режима использования такого участка .(пункты 7, 9 статьи 48).

Следовательно, в данном случае факт нахождения в границах участка объектов культурного наследия не может служить препятствием для его предоставления в аренду заявителю, а также для строительства в пределах земельного участка.

Кроме того, в обоснование наличия права на приобретение земельного участка заявитель указывает, что поскольку КУИ г. Таганрога, являющийся публичным собственником спорного земельного участка, не воспользовался предоставленным статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, то в настоящем случае заявитель вправе требовать предоставления земельного участка в аренду, минуя процедуру торгов, для завершения строительства объекта незавершенного строительства (п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2023) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2023 г.).

Заинтересованное лицо, возражая против удовлетворения требований, указало, что обжалуемый отказ КУИ содержит ссылку на положения пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, в соответствии с которой, договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства.

Учитывая, что право собственности на объект незавершенного строительства кадастровый номер 61:58:0002015: 376 зарегистрировано за ООО «Вант» 10.05.2018 в соответствии с вышеприведенными положениями с заявителем был заключен договор аренды земельного участка от 24.10.2018 № 18-150, срок действия которого истек 23.10.2021.

В настоящее время в соответствии со сведениями ЕГРН от 10.05.2023 вышеуказанный объект незавершенного строительства кадастровый номер 61:58:0002015:376 не претерпел каких-либо изменений с даты государственной регистрации- 10.05.2018, имеет одну и ту же площадь 603 кв.м и степень готовности объекта -5%.

По мнению КУИ, заявитель реализовал однократное право на продление договора аренды для завершения строительства, предусмотренное положениями п. 2 ст. 39.6 ЗК, не завершив строительство на спорном земельном участке.

Кроме того, в отзыве заинтересованное лицо указывает, что ранее с правопредшественником ООО «Чайка» - ООО «Вант» КУИ были заключены договоры аренды спорного земельного участка с кадастровым номером 61:58:0002015:82 площадью

1884 кв.м, от 28.11.2008 № 08-993, а также от 23.09.2013 № 13-286 для использования в целях размещения многоэтажного 30-квартирного жилого дома с пристроенными торгово-офисными помещениями.

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок к/н 61:58:0002015:82 площадью 1884 кв.м был преобразован в земельный участок к/н 61:58:0002015:361 площадью 1884 кв.м.

КУИ приводит доводы о том, что заявитель трижды не исполнил обязанности арендатора по договорам аренды №№ 08-993,13-286 и 18-150 по строительству объектов недвижимости на данном участке в соответствии с видом его разрешенного использования.

Кроме того, письмом от 23.09.2022 №№ 60.04.5/9375 КУИ уведомил заявителя о прекращении (расторжении) договорных отношении по аренде земельного участка от 24.10.2018 № 18-150, по адресу: <...>.

Комитетом в материалы дела представлены заявление ООО «Вант» от 29.05.2018 с приложениями о предоставлении земельного участка, а также основания предоставления в аренду спорного земельного участка в 2013 году - постановление Администрации г.Таганрога от 12.09.2013 № 2818.

Суд, оценив собранные по делу доказательства по правилам, установленным ст. 71 АПК РФ, пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

Обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие) (статья 65 и часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется нормами главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015.

Статьей 39.2 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены в статье 39.6 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 названной статьи по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Случаи заключения нового договора аренды установлены, в частности, пунктами 4, 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

В силу пункта 4 указанной статьи гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В пункте 5 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ, в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта договор аренды заключается на срок до трех лет.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его

строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.1439.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Анализ положений законодательства позволяет сделать вывод о том, что лицо, заинтересованное в заключении договора аренды без торгов, вправе воспользоваться одним из трех возможных способов реализации своих прав:

Заключение нового договора при условии подачи заявления до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

Заключение договора аренды для завершения строительства незавершенного строительством объекта, созданного после 01.03.2015 года;

Заключение договора аренды для завершения строительства незавершенного строительством объекта, созданного до 01.03.2015 года.

Судом исследовано заявление Общества от 18.08.2022, поданное через МФЦ. Так, заявление не содержит указания на правовую норму, в соответствии с которой заявитель просит предоставить земельный участок, вместе с тем, к заявлению приложены документы, подтверждающие возникновение у ООО «Чайка» права собственности на объект незавершенного строительства на основании разрешения от 04.02.2021 года (выдано в замен разрешению от 31.07.2019 года).

Как следует из материалов дела, договором аренды земельного участка от 24.10.2018г. № 18-150 ООО «ВАНТ", правопреемником которого является ООО "Чайка", был предоставлен в аренду земельный участок, общей площадью 1884 кв.м, с кадастровым номером 61:58:0002015:361, расположенный по адресу: <...>, для использования в целях размещения среднеэтажной жилой застройки, сроком на 3 года. Таким образом, днем истечения срока договора аренды следует считать 24.10.2021 года. При таких обстоятельствах, заявитель не вправе был воспользоваться возможностью, предусмотренной пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Из последующих пояснений заявителя по делу следует, что он намерен воспользоваться правом, предусмотренным, пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ. В силу положений ст. 65 АПК РФ, на заявителе лежит обязанность доказать, что ему принадлежит объект незавершенного строительства, который создан в период действия договора аренды; уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах; такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Заявитель представил в материалы дела разрешение на строительство от 04.02.2021 года, а также выписку из ЕГРП, подтверждающую регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства 10.05.2018. Вместе с тем, заинтересованным лицом представлены в материалы дела доказательства, из которых следует, что ООО «Вант» (правопредшественник ООО «Чайка») и КУИ были заключены договоры аренды спорного земельного участка с кадастровым номером 61:58:0002015:82 площадью 1884 кв.м, от 28.11.2008 № 08-993, а также от 23.09.2013 № 13-286 для использования в целях размещения многоэтажного 30-квартирного жилого дома с пристроенными торгово-офисными помещениями.

При подаче заявления о заключении договора аренды в 2018 году, ООО «Вант» сослалось на наличие у него права на объект недвижимого имущества, право на который зарегистрировано 10.05.2018 на основании разрешения на строительство от 05.07.2017 и договора аренды № 13-286, заключенного 23.09.2013. В материалы дела представлен акт осмотра земельного участка от 15.09.2022 года, составленный представителями заинтересованного лица, из которого следует, что на земельном участке расположены фундамент из фундаментного блока и ветхий объект капитального строительства. Данный акт заявителем в установленном порядке не оспорен. Согласно сведениям из ЕГРН по состоянию на 10.05.2023, параметры объекта не изменены с 2018 г., степень готовности объекта -5%, что свидетельствует об отсутствии на протяжении длительного времени должных мер со стороны заявителя по строительству объекта.

Оценив приведенные выше обстоятельства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что правопредшественнику заявителя ранее неоднократно предоставлялся в аренду земельный участок для завершения строительства объекта, более того, им было реализовано право, предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", однако, своими правами он не воспользовался в установленном порядке.

Исходя из имеющихся в материалах дела доказательств, суд приходит к выводу о недоказанности заявителем наличия у него прав, предусмотренных положениями пунктов 4, 5 статьи 39.6 ЗК РФ, на приобретение земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов. При этом ссылки заявителя на судебную практику подлежат отклонению, поскольку указанные выше судебные акты приняты по делам с иными фактическими обстоятельствами.

В связи с изложенным, оспариваемый заявителем отказ соответствует требованиям закона и не нарушает прав заявителя в сфере экономической деятельности. Таким образом, оснований для удовлетворения требований не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.П. Захарченко