АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело А59-3566/2024 3 марта 2025 года г. Южно-Сахалинск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 17 февраля 2025 года, решение в полном объеме изготовлено 3 марта 2025 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи Боярской О.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Качаловой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН <***> ИНН <***> адрес регистрации: 693020, Сахалинская область, г. Южно- Сахалинск, ул. Карла Маркса, 32) к обществу с ограниченной ответственностью «Ситиматик Сахалин Юг» (ОГРН <***> ИНН <***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами,

при участии в судебном заседании:

представитель истца представитель истца ФИО1, по доверенности № 55-Д от 25 апреля 2024 года (сроком действия по 25 апреля 2025 года),

представитель ответчика ФИО2, по доверенности от 5 июня 2024 года (сроком действия по 31 декабря 2025 года),

представитель третьего лица Хиен Ен Хи, по доверенности № 3.45-8/25 от 13 января 2025 года (сроком действия по 31 декабря 2025 года),

установил :

департамент землепользования города Южно-Сахалинска обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ситиматик Сахалин Юг» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 15 марта 2023 года № 15121 за период с 1 апреля 2023 года по 6 октября 2023 года в размере 2 457 615,83 рублей, неустойки за период с 21 июня 2023 года по 6 октября 2023 года в размере 146 936,82 рубля и процентов за пользование чужими денеж-

ными средствами с 7 октября 2023 года по 3 мая 2024 года в сумме 216 356,21 рубль, а всего 2 820 908,86 рублей.

Посредством автоматизированного распределения в программном комплексе «Судебно-арбитражное делопроизводство» заявление передано для рассмотрения судье Алиевой Е.И.

Определением суда от 9 июля 2024 года при назначении дела к судебному разбирательству к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Агентство по государственно-частному партнерству Сахалинской области.

На основании определения председателя третьего судебного состава судебной коллегии по рассмотрению споров, возникающих из административных и иных публичных правоотношений Арбитражного суда Сахалинской области, от 12 декабря 2024 года в связи с длительным отпуском судьи Алиевой Е.И., посредством распределения в автоматизированном режиме произведена замена судьи по делу на судью Боярскую О.Н.

Определением от 19 декабря 2024 года дело принято к производству судьи Боярской О.Н.

В обоснование заявленных требований департамент сослался на ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды со стороны арендатора, невнесение арендной платы в период действия договора аренды земельного участка от 15 марта 2023 года № 15121 с 1 апреля 2023 года по 6 октября 2023 года.

Представитель истца в судебном заседании в судебном заседании на удовлетворении требований настаивала.

Представитель ответчика иск не признал по доводам отзыва и сослался на невозможность использования земельного участка по целевому назначению и отсутствие в связи с этим у ответчика обязанности по внесению арендной платы. По пояснениям ответчика, спорный договор аренды был заключен на основании и во исполнение постановления Правительства Сахалинской области от 28 ноября 2022 года № 547 «О заключении концессионного соглашения о финансировании, создании и эксплуатации мусоросортировочного комплекса с межмуниципальным полигоном «Южный – Южно-Сахалинский», и в этой связи земельный участок должен был отвечать требованиям, позволяющим использовать его по целевому назначению для объекта размещения отходов. В ходе проведения комплексных инженерных изыскания и проектирования на предоставленном земельном участке общество (проектная организация по договору с ООО «Ситиматик Сахалин Юг») обнаружило, что земельный участок входит в зону с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), в котором не допускается размещение объектов высотой свыше 7 метров; предоставленный в аренду земель-

ный участок находится в непосредственной близости от объектов трубопроводной системы проекта «Сахалин-2», где не допускается размещение здание, строений и сооружений. Кроме того, мусоросортировочный комплекс требует создания санитарно-защитной зоны в размере 1 000 метров, и в пределах этой зоны располагаются земельные участки, на которых размещено садовой товарищество «Пеганка» и земельный участок КФХ. Проектная организация сделала выводы о полном исключении возможности мусоросортировочного комплекса с межмуниципальным полигоном на предоставленном земельном участке (том 1 л.д.93-97).

Третье лицо в представленном письменном отзыве, поддержанном представителем в судебном заседании, с исковыми требованиями также не согласилось, просило отказать в их удовлетворении (том 1 л.д. 89-91).

От департамента поступили возражения на отзыв ответчика. По мнению истца, возникновение фактических отношений по заключению договора аренды зависело от волеизъявления ООО «Ситиматик Сахалин Юг», поскольку общество самостоятельно выбрало земельный участок и обратилось с заявлением о предоставлении конкретного земельного участка в аренду. Наличие на спорном земельном участке границ ЗОУИТ и установление в дальнейшем санитарно-защитной зоны не является основанием для неисполнения обязательств, поскольку данные обстоятельства были предусмотрены заключенными договорами аренды и при подписании договора арендатор был осведомлен об указанных ограничениях (том 1 л.д.105-108).

Ответчиком даны пояснения на доводы истца об обстоятельствах заключения договора (том 2 л.д. 5-9, 27).

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом из материалов дела, 9 декабря 2022 года между Сахалинской областью, от имени которой выступило Агентство по государственно-частному партнерству Сахалинской области, и ООО «Ситиматик Сахалин Юг» заключено концессионное соглашение о финансировании, создании и эксплуатации мусоросортировочного комплекса с межмуниципальным полигоном «Южный – Южно-Сахалинск» (том 1 л.д. 127).

Разделом 2 концессионного соглашения «Имущество, необходимое для осуществления деятельности, предусмотренной Соглашением», предусмотрен порядок предоставления концессионеру прав на земельный участок. В соответствии с пунктом 2.1.3. основные характеристики земельного участка (включая имеющиеся обременения и ограничения в использовании при их наличии) и основные условия договора аренды земельного участка указаны в Приложении 9 (Основные условия предоставления концессионеру прав на земельный участок).

Приложением № 9 к концессионному соглашению установлены основные характеристики земельного участка, в том числе его местоположение, площадь, удаленность от населенных пунктов. Пунктом 1.5 Приложения № 9 предусмотрено, что в отношении каждого земельного участка отсутствуют обременения и (или) ограничения в использовании (том 1 л.д. 160).

15 марта 2023 года между МО городской округ «Город Южно-Сахалинск» в лице департамента землепользования города Южно-Сахалинска и ООО «Ситиматик Сахалин Юг» на основании Концессионного соглашения о финансировании, создании и эксплуатации мусоросортировочного комплекса с межмуниципальным полигоном «Южный – Южно-Сахалинск» от 9 декабря 2022 года № 3.45-3-КС заключен договор аренды земельного участка № 15121, по которому арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает во временное владение и пользование ( в аренду) земельный участок, относящийся к категории земель : земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с кадастровым номером 65:02:0000012:1831, площадью 370 585 кв. метров, расположенный по адресу Российская Федерация, Сахалинская область, городской округ «Город Южно-Сахалинск», в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (том 1 л.д.9-20).

Цель использования земельного участка арендатором: для осуществления деятельности, предусмотренной Концессионным соглашением о финансировании, создании и эксплуатации мусоросортировочного комплекса с межмуниципальным полигоном «Южный – Южно-Сахалинск» (ММП) и сопутствующих инфраструктурных объектов ( пункт 2.2 договора).

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что сведения о расположении земельного участка в границах зоны с особыми условиями использования территории, о территории объекта культурного наследия, публичного сервитута, об имеющихся ограничениях в использовании или ограничении права на земельный участок или обременении земельного участка, об особых отметках, о кадастровой стоимости земельного участка и прочее, содержатся в выписке из ЕГРН.

В соответствии с пунктом 2.4 земельный участок образован (сформирован) надлежащим образом и в отношении него проведен государственный и кадастровый учет; принадлежит на праве собственности городскому округу «Город Южно-Сахалинск» (номер и дата государственной регистрации права от 13 февраля 2023 года № 65:02:0000012:1831-65/027/2023-1) в отношении земельного участка отсутствуют обременения и (или) ограничения в использовании.

Пунктом 3.1 установлено, что договор заключается на срок 25 лет по 9 декабря 2047 года.

Согласно пункту 4.1 договора передача земельного участка производится одновременно с подписанием договора по акту приема-передачи земельного участка, который является неотъемлемой частью договора (приложение № 2) и подписывается сторонами договора.

В соответствии с пунктом 5.1 договора арендная плата вносится арендатором не позднее 20 (двадцатого) числа последнего месяца квартала, а за IV квартал – не позднее 25 (двадцать пятого) ноября текущего года.

Земельный участок передан по передаточному акту от 15 марта 2023 года ( том 1 л.д. 13).

Соглашением от 11 октября 2023 года договор аренды земельного участка № 15121 от 15 марта 2023 года расторгнут с 6 октября 2023 года. Акт приема-передачи земельного участка составлен сторонами 11 октября 2023 года (том 1 л.д. 21-24).

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска направил в адрес ООО «Ситиматик Сахалин Юг» претензию от 3 мая 2024 года № 2024-014077114 о погашении задолженности по договору аренды земельного участка № 15121 от 15 марта 2023 года (том 1 л.д. 25).

Неисполнение требования в добровольном порядке послужило основанием для предъявления департаментом настоящего иска в суд.

При квалификации возникших между сторонами правоотношений суд руководствуется главой 34 «Аренда» Гражданского кодекса РФ, а также общими положениями Гражданского кодекса РФ об обязательствах.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков иму-

щества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

По смыслу приведенных норм права и в силу положений статьи 9, 65 АПК РФ для удовлетворения заявленных требований ООО «Ситиматик Сахалин Юг» должно доказать, что выявленные им недостатки земельного участка, объективно препятствовали использованию участка по указанному в договоре назначению и не были заранее известны арендатору либо не могли быть обнаружены им во время осмотра участка при передаче его в аренду.

Ответчиком в материалы дела представлена Справка и заключение проектного института, составленная ООО «Рустэко», № 2-ПИР/2023-ПЗ, о возможности размещения объекта «Мусоросортировочный комплекс с межмуниципальным полигоном «Южный - Южно-Сахалинский» (далее «Комплекс…»), на земельных участках (далее ЗУ) с №№ 65:02:0000012:1831, S=37,0585 га, 65:02:0000012:1832, S=48,3467 га, 65:02:0000012:63, S=20,5021 га (Приложение № 005 к отзыву ответчика от 1 августа 2024 года в электронном виде).

Согласно Справки и заключения в границах ЗУ № 65:02:0000012:63 и в непосредственной близости от ЗУ № 65:02:0000012:1831 в одном технологическом коридоре расположены объекты недвижимого имущества, входящие в состав трубопроводной системы проекта «Сахалин-2», принадлежащие на праве собственности Российской Федерации и переданные обществу в безвозмездное пользование для ведения операционной деятельности по Соглашению о разработке Пильтун-Астохского и Лунского месторождений нефти и газа на условиях раздела продукции, заключенному 22 июня 1994 года. ЗОУИТ внесены в ЕГРН за реестровыми номерами 65:02-6.5 и 65:02-6.6. Границы ЗОУИТ определены от оси магистрального в размере 150 метров и магистрального газопровода в размере 300 метров согласно СП 36.13330.2012 «Магистральные трубопроводы».

Соответствующие сведения проектной организацией запрошены в ООО «Сахалинская Энергия», откуда получен ответ от 17 августа 2023 года № 2023- ИСХ-ЮСХ-17-00236 (приложен к Справке и заключению).

Кроме того, проектная организация указала, что данный объект попадает в санитарнозащитную зону садового товарищества «Пеганка» земельного участка с

№ 65:02:0000012:1774 и участка для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства земельного участка с № 65:02:0000012:192, для которых предусмотрена ориентировочная санитарно-защитная зона в 1000 м.

Проектной организацией сделан вывод, что исходя из анализа наложения охранных зон линейных коммуникаций, зон с особыми условиями использования территории и санитарно-защитных зон близлежащих ЗУ, по мнению ООО «РУСТЭКО», полностью исключена возможность размещения объекта на земельном участке с кадастровым номером № 65:02:0000012:1831.

На основании анализа представленных в материалы дела документов судом установлено, что земельный участок, предоставленный ответчику по договору, имел недостатки, препятствующие использованию его по целевому назначению, предусмотренному договором, что обусловило расторжение договора соглашением от 11 октября 2023 года.

В этой связи требования истца о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворению не подлежат.

Доводы истца о том, что ООО «Ситиматик Сахалин Юг» желало получить в аренду конкретный земельный участок с кадастровым номером № 65:02:0000012:1831, а также о том, что ограничения в использовании земельного участка могли быть известны арендатору из выписки из ЕГРН, судом отклоняются по следующим основаниям.

Действительно, общество представило в администрацию города Южно-Сахалинска заявление о предоставлении земельного участка без торгов от 21 февраля 2023 года, указав кадастровый номер земельного участка (том 2 л.д.15,16). Между тем, обязанность предоставить соответствующий участок именно в целях реализации Концессионного соглашения от 9 декабря 2022 года возложена на департамент землепользования города Южно-Сахалинска положениями договора аренды от 15 марта 2023 года. Кроме того, судом принимаются заслуживающие внимание доводы ответчика о том, что кадастровым номер земельного участка ему был предоставлен департаментом, которым проведены работы по формированию спорного земельного участка и постановке его на кадастровый учет 13 февраля 2023 года для целей передачи ответчику в аренду. Ответчик такими сведениями на момент заключения договора аренды располагать не мог.

При изучении выписки из ЕГРН видно, что сведения об ограничении использования земельного участка в этой выписке содержатся. В частности, имеются сведения о необходимости согласования с федеральным органом государственной власти, в ведении которого находится военный объект. Имеется ограничение в связи с влиянием объектов/сооружений на безопасность полетов и на

работу средств радиотехнического оборудования и авиационной электросвязи; ссылка на Правила охраны магистральных трубопроводов.

Между тем, указанные ограничения не конкретизированы, и в рассматриваемом случае, например, не затронули военного объекта и аэропорта. Непосредственно из выписки не представляется возможным сделать какие-либо выводы об использовании земельного участка применительно к Правилам охраны магистральных трубопроводов, поскольку сведения о зонах минимальных расстояний (их значений) в выписке не приведены. Кроме того, относительно расположения в санитарнозащитной зоне СТ «Пеганка» и земельного участка КФХ общество до разработки проектной документации получить сведения не могло.

Ответчик обоснованно мог ограничиться и довериться положениям договора аренды, а именно, пункта 2.4 договора, согласно которому в отношении земельного участка отсутствуют обременения и (или) ограничения в использовании.

Невозможность использования земельного участка судом установлена, при этом наличие или отсутствие чьей либо вины в предоставлении именно земельного участка с кадастровым номером № 65:02:0000012:1831 судом не устанавливается и значения для дела не имеет. Департамент землепользования города Южно-Сахалинска как арендодатель также мог не располагать полной информацией о спорном земельном участке. В настоящем деле требование об убытках не заявлено и не рассматривается.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ с учетом процессуального результата рассмотрения дела государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден в силу закона, судом не взыскивается.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

решил :

в удовлетворении требований департамента землепользования города Южно-Сахалинска к обществу с ограниченной ответственностью «Ситиматик Сахалин Юг» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области, после чего в арбитражный суд кассационной инстанции Арбитражный суд Дальневосточного округа.

Судья О.Н. Боярская