Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, г. Псков, 180000

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Псков

Дело № А52-2692/2023

28 ноября 2023 года

Резолютивная часть решения оглашена 21 ноября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 28 ноября 2023 года

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Будариной Ж.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коваленко О.Г., рассмотрел в судебном заседании дело по иску акционерного общества «Ленинградец» (адрес: 188653, Ленинградская обл., Всеволжский р-он, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Селекционный центр по импортозамещению посадочного материала» (адрес: 180000, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о расторжении договора аренды от 21.12.2020 №04/12,

при участии в заседании:

от истца: ФИО1- представитель по доверенности;

от ответчика: ФИО2 – представитель по доверенности;

установил:

акционерное общество «Ленинградец» (далее – истец, АО «Ленинградец», Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Селекционный центр по импортозамещению посадочного материала» (далее - ответчик, Компания) о расторжении договора аренды от 21.12.2020 №04/12.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.03.2023 дело №А56-470/2023 передано по подсудности в Арбитражный суд Псковской области.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве и дополнении к нему.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Псковагропром» (арендатор) и АО «Ленинградец» (арендодатель) заключен договор аренды от 21.12.2020 №04/12 (далее - договор аренды), согласно которому арендодатель передал арендатору за плату во временное пользование следующее имущество: земельный участок с кадастровым номером 47:07:0483001:1533, площадь 702491 кв.м., находящийся по адресу: Ленинградская обл., Всеволжский р-он, в границах муниципального образования «Агалатовское сельское поселение», категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для иных видов сельскохозяйственного использования; для сельскохозяйственного назначения (пункт 1.1. договора).

Объект принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (пункт 1.2 договора).

12.05.2022 произошла смена наименования ответчика общества с ограниченной ответственностью «Псковагропром» на общество с ограниченной ответственностью «Селекционный центр по импортозамещению посадочного материала», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц.

В силу пункта 2.2 договора настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до истечения срока, предусмотренного пунктом 1.2 настоящего договора. Договор зарегистрирован в установленном законодательством порядке, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости № 47:07:0483001:1533.

Сторонами подписан акта приема-передачи имущества от 15.02.2017, согласно которому объект передан арендатору в пригодном к использованию состоянии.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора имущество, указанное в пункте 1.1 на момент подписания настоящего договора передано арендатору и находится на праве пользования (аренды) у арендатора – общества с ограниченной ответственностью «Псковагропром» на основании договора аренды №б/н от 15.02.2017, акта приема-передачи земельного участка от 15.02.2017, дополнительного соглашения № 2 от 28.01.2018 (о продлении срока аренды), дополнительного соглашения №4 от 28.11.2019 (о продлении срока аренды), дополнительного соглашения № 5 от 28.10.2020 (о продлении срока аренды).

Согласно пункту 1.5 договора цель разрешенного использования и предоставления имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора: для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий; для сельскохозяйственного назначения.

Согласно пунктам 6.2.1, 6.2.2 указанного договора арендатор за свой счет должен содержать имущество в надлежащем санитарном состоянии, в том числе осуществлять уборку и выполнять иные необходимые санитарные работы; обеспечить соблюдение санитарных норм и правил; для поддержания имущества в исправном состоянии за свой счет осуществлять его обслуживание в соответствии с эксплуатационной документацией и нормативными актами.

В силу пункта 5.1.1 договора арендодателю предоставлено право требования расторжения договора, если арендатор использует имущество не в соответствии с условиями договора или его назначением.

В соответствии с пунктом 8.2.1 договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя судом в случаях использования арендатором имущества с нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями срока оплаты по договору, а также при существенных ухудшениях имущества.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора составляет 5 лет.

В адрес АО «Ленинградец» из Северо-Западного Межрегионального Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору (Россельхознадзор) поступило предостережение о недопустимости нарушений обязательных требований земельного законодательства Российской Федерации от 28.07.2022 № 88-ОЗН/01-22 в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:0483001:1533.

Истцом ответчику письмом от 08.08.2022 № 46/22 направлено предостережение о недопустимости нарушений обязательных требований земельного законодательства Российской Федерации, которое не исполнено последним.

Истец направил ответчику претензию от 15.08.2023 №48/22 о расторжении договора от 21.12.2020 №04/12, в связи с нарушением ответчиком пунктов 5.1.1, 6.2.1, 6.2.2 договора. В добровольном порядке договор сторонами не расторгнут.

Ссылаясь на существенные нарушения ответчиком условий договора, выразившиеся в ненадлежащем использовании земельного участка сельскохозяйственного назначения (зарастание участков сорной и древесно- кустарниковой растительностью, перекрытие почвы отходами животноводства, строительными, бытовыми отходами, неиспользование участков в сельскохозяйственном обороте), в результате которых истец, как собственник земельных участков несет негативные последствия в виде применения к нему мер ответственности, установленных законодательством, Общество обратилось с настоящим настоящими требованиями.

Ответчик требование не признал, по мотивам того, что спорный участок получен им в непригодном состоянии для целей договора, в связи с чем ненадлежащее содержание участка им не допущено, поскольку Компанией принимаются соответствующие меры на основании договоров агротехнических работ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд считает, что требование подлежит удовлетворению.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (далее - ЗК РФ) закреплена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут как в случае пользования арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора, так и в случае существенного ухудшения имущества.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

При предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды в рассматриваемом случае истец должен доказать следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, квалификацию такого нарушения как существенного, соблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора (статья 452 ГК РФ). При разрешении споров, связанных с расторжением договора аренды земельного участка, существенным является установление как факта целевого (нецелевого) использования земельных участков в соответствии с условиями договора, так и устранения такого нарушения (его последствия) арендатором в разумный срок.

Из материалов дела усматривается, что в адрес АО «Ленинградец» из Северо-Западного Межрегионального Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору (Россельхознадзор) поступило предостережение о недопустимости нарушений обязательных требований земельного законодательства Российской Федерации от 28.07.2022 № 88-ОЗН/01-22 в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:0483001:1533, в соответствии с которым установлено:

-Земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 47:07:0483001:1533, общей площадью 70,2491 га, с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, зарос многолетней сорной травянистой и древесно-кустарникоюй растительностью, на площади более 50 % от общей площади участка находится смешанный лес. В юго-западной части земельного участка, вблизи автомобильной дороги размещены грунты неизвестного происхождения с антропогенными включениями, присутствует засоренность мусором порубочными остатками, что свидетельствует о не проведении обязательных мероприятий, направленных на воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, защиту земель от загрязнения грунтами неизвестного происхождения, а также защиту сельскохозяйственных угодий о зарастании деревьями и кустарниками, сорными растениями;

-Согласно материалам агрохимического обследования почв ФГБУ «Ленинградская МВЛ» земельный участок с кадастровым номером 47:07:0483001:1533 находится в составе сельскохозяйственных угодий и представлен частично пашней осущенной, незначительная часть кустарник, овраг;

-Невыполнение собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 47:07:0483001:1533 - АО «Ленинградец» мероприятий, направленных на воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, защиту земель от загрязнения отходами производства и потребления, строительными отходами и защиту сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями приводит к нарушениям обязательных требований, установленных пунктами 1,2, 3 части 2 статьи 13 и абзацами 2, 4, 8 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации, абзацами 1,2,3 статьи 8 Федерального закона от 16.07.1998 № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения», абзацем I части 2 статьи 51 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» и предложено обеспечить выполнение обязательных требований земельного законодательства в отношении спорного земельного участка в срок до 03.03.2023.

Предостережение направлено ответчику письмом от 08.08.2022 №46/22.

Данное письмо ответчик проигнорировал, что подтверждается фотографиями смешанного леса на спорном земельном участке, скриншотом интернет страницы публичной кадастровой карты Российской Федерации с данными спорного земельного участка, письмом общества с ограниченной ответственностью «Северо-Западный проектно-изыскательский центр по землеустройству» от 14.11.2023 №52, согласно которому несельскохозяйственные угодья (лес, кустарник и др.) составляют 59% от общей площади земельного участка, актом визуального осмотра спорного участка от 10.11.2023 и фотофиксацией участка, согласно которому в границах участка установлено следующее: несанкционированное складирование мусора, отходы производства и потребления, порубочные остатки.

Претензией от 15.08.2023 №48/22 истец уведомил ответчика о расторжении договора от 21.12.2020 №04/12, в связи с нарушением пунктов 5.1.1, 6.2.1, 6.2.2.

Таким образом, судом установлено, что ответчиком допущены грубые нарушения норм земельного законодательства, в том числе в части нецелевого использования земельного участка в нарушение условий договора и действующего земельного законодательства. Тогда как факт передачи участка в надлежащем, пригодном для сельскохозяйственного производства состоянии, подтверждается передаточным актом.

Доводы ответчика суд признает несостоятельными.

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок передан ответчику еще в 2017 году без указания на какие-либо недостатки переданного имущества, без возражений и замечаний со стороны как арендатора, так и арендодателя, то есть на протяжении длительного времени ответчик несет бремя ответственности по надлежащему использованию земельного участка. В акте приема-передачи не отражены какие-либо замечания Компании относительно состояния объекта. В договоре аренды подобных сведений также не содержится. Напротив, акт имеет ссылку на пригодное состояние участка на момент его передачи ответчику. С какими-либо требованиями к арендодателю, связанными с неисполнением им обязанностей по договору, арендатор не обращался.

В соответствии с частью 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Недостатки арендованного имущества, на которые ссылается ответчик в обоснование доводов о том, что растительность и ухудшение имущества имело место до его передачи, не являлись скрытыми, их обнаружение было возможно обычным способом, путем визуального осмотра. Доказательств обратного ответчиком суду не представлено.

При таких обстоятельствах, приняв участок без возражений по его характеристикам для сельскохозяйственного назначения, ответчиком не принято никаких мер по использованию участка для сельскохозяйственного производства и поддержания его надлежащего состояния. Доказательства обратного отсутствуют.

Договор аренды не оспорен, не признан недействительным, признаков ничтожности не имеет. Такие доводы суду не поступали.

Договоры, представленные ответчиком на выполнение агротехнических работ, не опровергают факты использования земельного участка с нарушениями условий договора, которые повлекли за собой такие последствия как зарастание многолетней сорной травянистой и древесно-кустарннковой растительностью на площади более 50 % от общей площади участка, размещение грунтов неизвестного происхождения с антропогенными включениями, засоренность мусором и порубочными остатками, что свидетельствует о непроведении обязательных мероприятий, направленных на воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, защиту земель от загрязнения, а также защиту сельскохозяйственных угодий от зарастания.

Указанные действия (бездействие) приводят к предъявлению в адрес собственника-истца претензий со стороны контролирующих органов о нарушении последним обязательных требований, установленных пунктами 1, 2, 3 части 2 статьи 13 и абзацами 2,4, 8 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации, абзацами 1, 2, 3 статьи 8 Федерального закона от 16.07.1998 №101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения», абзацем 1 части 2 статьи 51 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охранеокружающей среды».

Иные документы, подтверждающие осуществление надлежащей сельскохозяйственной деятельности, не влекущей ухудшение состояния участка, суду не представлены.

Поскольку участок передан ответчику в 2017 году и факт зарастания участка многолетней сорной и травянистой кустарниковой растительностью установлен судом, неисполнение ответчиком условий договора о целевом и надлежащем использовании предмета аренды явствует из обстановки как и длительное нарушение неисполнения обязательства.

Доказательства принятия ответчиком мер, направленных на устранение допущенных нарушений, у суда отсутствуют.

Таким образом, ответчик существенно ухудшил состояние переданного ему имущества – земель сельскохозяйственного назначения, и не использует земельный участок в соответствии с целевым назначением, что является существенным нарушением Компанией условий договора.

Допущенные ответчиком нарушения влекут для Общества привлечение к ответственности контролирующими органами.

Доводы ответчика о злоупотреблении истцом правом отклоняются судом.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Исходя из приведенных положений подразумевается, что злоупотребление правом должно носить умышленный характер.

Суд принимает во внимание, что Компанией не доказано, что действия Общества по передаче в аренду участка и требование о расторжении договора направлены исключительно на причинение вреда Компании. Судом установлено, что при исполнении сделки стороны руководствовались теми условиями, которые были согласованы в договоре, и из представления о которых, исходил ответчик.

В рассматриваемом споре обязательства сторон возникли из договора аренды, где обязанность по надлежащему содержанию предмета аренды и последствия такого неисполнения установлены законом и договором и требование Общества о расторжении договора не является неблагоприятным последствием применительно к положениям статей 178, 179, 10 ГК РФ.

Дополнительных обязательств на Компанию, связанных с основаниями, по которым Общество обратилось с настоящим иском, оспариваемым договором не возложено.

На основании изложенного, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению с позиции относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что факт нецелевого использования участка является существенным нарушением условий договора, а потому достаточным для наступления такого правового последствия, как расторжение договора.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

расторгнуть договор аренды от 21.12.2020 №04/12, заключенный между акционерным обществом «Ленинградец» и обществом с ограниченной ответственностью «Селекционный центр по импортозамещению посадочного материала».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Селекционный центр по импортозамещению посадочного материала» в пользу акционерного общества «Ленинградец» 6000 руб. государственной пошлины.

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

Судья Ж.В. Бударина