Арбитражный суд Хабаровского края
<...>, www.khabarovsk.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Хабаровск дело № А73-6618/2025
22 декабря 2025 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 22 декабря 2025 г.
Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи - Букиной Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания – Лубенец Е.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Прокурора Хабаровского края в публичных интересах муниципального образования городского округа «Город Хабаровск» (680000, <...>)
к Департаменту муниципальной собственности администрации г. Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680000, <...>) и к обществу с ограниченной ответственностью «Трейдинг» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680000, <...>)
третье лицо Администрация города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680000, <...>)
о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки,
при участии:
прокурор – А.С. Примак (удостоверение);
от ДМС и администрации – ФИО1 (представитель по доверенностям)
от ООО – ФИО2, (представитель по доверенности посредством веб-конференции),
УСТАНОВИЛ:
Прокурор обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ответчикам – просит:
- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № 8362, площадью 2 061 кв.м., с кадастровым номером 27:23:0050501:36, расположенный по адресу: <...> заключенный 29.11.2023 между Департаментом муниципальной собственности администрации г. Хабаровска и ООО «Трейдинг».
- применить последствия недействительности ничтожной сделки путем обязания ООО «Трейдинг» вернуть в собственность городского округа «Город Хабаровск» земельный участок площадью 2 061 кв.м., с кадастровым номером 27:23:0050501:36, расположенный по адресу: <...>
- обязать Департамент муниципальной собственности администрации г. Хабаровска, возвратить ООО «Трейдинг» денежные средства в размере 1 728 004 руб. 23 коп.
Исковые требования обоснованы тем, что земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050501:36 площадью 2 061 кв.м. на основании договора аренды от 31.07.2020 г. предоставлен в аренду ФГУП «ГВСУ № 6» для строительства объекта торгового назначения.
На основании соглашения от 10.11.2021 г. права и обязанности арендатора по договору перешли к ООО «Трейдинг».
ООО «Трейдинг» на указанном земельном участке возвело нежилое здание магазина площадью 100, 4 кв.м.
По договору купли-продажи от 29.11.2023 г. № 8362, заключенному ответчиками, земельный участок площадью 2 061 кв.м. перешел в собственность ООО «Трейдинг».
Договор заключен без проведения торгов в порядке п.6 ч.2 ст. 39.3 ЗК.
При этом, органом местного самоуправления не учтена действительная потребность покупателя в площади земельного участка 2 061 кв.м., которая значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации здания площадью 100, 4 кв.м.
В судебном заседании прокурор поддержала исковые требования в полном объеме. В отношении доводов ответчиков прокурором представлены письменные возражения.
Представители ответчиков иск не признали по основаниям, изложенным в письменных отзывах.
Представитель третьего лица поддержала позицию ДМС.
Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд полагает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 31.07.2020 г. ФГУП «ГВСУ № 6» (арендатор) и ДМС администрации г. Хабаровска заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050501:36, площадью 2 061 кв.м., расположенный по адресу: <...> для строительства объекта торгового назначения.
10.11. 2021 г. ФГУП «ГВСУ № 6» (арендатор) и ООО «Трейдинг» (новый арендатор) заключено соглашение о передаче всех прав и обязанностей арендатора по договору новому арендатору.
Арендодателем данное соглашение согласовано посредством подписания соглашения о смене арендатора от 29.09.2022 г.
13.11.2023 г. новый арендатор обратился в ДМС с заявлением о предоставлении арендуемого земельного участка в собственность для использования под объект торгового назначения.
29.11.2023 г. ответчиками заключен договор купли-продажи этого же земельного участка стоимостью 1 728 004 руб. 23 коп.
Данный договор заключен без проведения торгов.
Переход права собственности на земельный участок к покупателю зарегистрирован 07.12.2023 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Обращаясь с настоящим иском, прокурор указывает, что фактически на дату заключения договора купли-продажи на спорном земельном участке покупателем был возведен объект (магазин) площадью 100,4 кв.м., иные объекты, предназначенные для его эксплуатации, отсутствовали.
Размер земельного участка превышает площадь объекта капитального строительства, расположенного на нем, в 20 раз.
Таким образом, при принятии решения о предоставлении земельного участка в собственность орган местного самоуправления не учел действительную потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке и градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.
По общему правилу в силу положений п.1 ст. 39.3 ЗК, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.
Согласно пп.6 п. 2 ст. 39.3 ЗК, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
Согласно п.1 ст. 39.20 ЗК, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Данные положения обусловлены принципом земельного законодательства, закрепленным в п.5 ст. 1 ЗК, согласно которому, одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
Согласно п. 24 Обзора судебной практики ВС РФ, утвержденного Президиумом ВС РФ 12.07.2017 г., из системного толкования п. 3 ст. 33, п. 2 ст. 35, п. 1 ст. 36 (в редакции, действовавшей до 1 января 2015 г.) следует, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.
В тех случаях, когда требуется проведение публичных процедур, подразумевающих состязательность хозяйствующих субъектов, их непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении торгов в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на нем.
Согласно п.1, 2 ст. 552 ГК, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Согласно п.1 ст.35 ЗК, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Анализ указанных норм и разъяснений позволяет сделать вывод о том, что принцип земельного законодательства, установленный в п.5 ст.1 ЗК, подразумевает, что определение площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечения функционального использования расположенного на данном участке объекта недвижимости.
В Определении Конституционного Суда РФ от 23.04.2020 г. № 935-О указано, что «Конституция Российской Федерации (статья 36, часть 3) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).
Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации в оспариваемых нормах предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.
Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны».
Следовательно, для приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, заявитель должен представить доказательства, подтверждающие указанную им площадь испрашиваемого участка.
Возражая против иска, ответчики ссылаются на предоставление покупателем заключения ООО «Центр земельного права», в котором указано, что площадь земельного участка размером 2 061 кв.м. необходима для организации деятельности объекта и нормального функционирования объекта торгового назначения.
Данное заключение не содержит сведений об образовании специалиста его составившего, указаний на использование геодезической аппаратуры, выезд специалистов на место, участие сторон договора купли-продажи в обследовании земельного участка, не содержит нормативно обоснованных расчетов необходимой площади.
В заключении содержатся следующие выводы «Часть земельного участка, предполагаемая к занятию зеленой зоной, вазонами с цветущими растениями и газонами составит 300кв.м. Так же на земельном участке в дальнейшем, после завершения ремонтных работ, будут располагаться элементы благоустройства: скамейки, фонари, декоративные конструктивные устройства, тротуар, бордюр, наружная реклама - общей площадью 150 кв.м».
При этом, функциональное назначение магазина – реализация товаров и услуг.
Соответственно, земельный участок, занятый зеленой зоной размером 300 кв.м. не является необходимым элементом, обеспечивающим функционирование магазина.
В Обзоре судебной практики № 1, утвержденном Президиумом ВС РФ 07.04.2021 г. указано, что «согласно подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 данного кодекса.
В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу».
Кроме того, в разделе 3 заключения указан земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030201:1232, кадастровый номер спорного участка - 27:23:0050501:36.
На недостатки заключения ООО «Центр земельного права» указано и в замечаниях отдела правовой работы и отраслевого законодательства юридического управления администрации г. Хабаровска.
Согласно ч.1-3 ст. 71 АПК, 1. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
2. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
3. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Оценив заключения ООО «Центр земельного права» по правилам ч.1-3 ст. 71 АПК, суд расценивает его как ненадлежащее доказательство.
Поскольку размер обоснованный размер площади земельного участка входит в предмет доказывания по настоящему спору, судом назначена экспертиза.
Перед экспертами поставлены следующие вопросы:
1. Соответствует ли площадь земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050501:36 (2 061 кв.м.) площади земельного участка, необходимого для размещения на нем и эксплуатации объекта капитального строительства нежилого здания - магазина, общей площадью 100,4 кв.м., расположенного по адресу, <...> кадастровый номер 27:23:0050501:749 с учетом потребности в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.»
2. Определить имелась ли на дату заключения договора купли-продажи земельного участка (29.11.2023г.) возможность сформировать из земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050501:36 несколько земельных участков в соответствии с требованиями, установленными земельным кодексом РФ, Градостроительным кодексом РФ, территориальными строительными нормами Хабаровского края и иными действующими нормативно-правовыми актами, в том числе с учетом площади земельного участка необходимого для эксплуатации объекта капитального строительства нежилого здания магазина, общей площадью 100,4 кв.м., расположенного по адресу, <...> кадастровый номер 27:23:0050501:749?».
Экспертами даны следующие ответы.
На вопрос № 1- площадь земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050501:36 (2061 кв.м) превышает площадь земельного участка, необходимую для размещения на нем и эксплуатации объекта капитального строительства нежилого здания - магазина, общей площадью 100,4 кв.м, кадастровый номер 27:23:0050501:749 с учетом потребности в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости.
Однако образование земельных участков согласно разработанным комиссией экспертов вариантам схем планировочной организации земельного участка 27:23:0050501:36, с последующим его разделом не будет соответствовать проекту планировки и развития территории соответствующего населенного пункта, а именно, не будет соответствовать Постановлению Администрации города Хабаровска от 18.08.2015 № 2923 «Об утверждении документации по планировке территории в границах ул. Юнгов - ул. им. Морозова П.Л. - ул. Флегонтова - Амурской протоки в Индустриальном районе г. Хабаровска; Постановлению Администрации города Хабаровска от 03.12.2018 № 4239 «Об утверждении проекта внесения изменений в документацию по планировке территории в границах ул. Юнгов - ул. им. Морозова П.Л. - ул. Флегонтова -Амурской протоки в Индустриальном районе г. Хабаровска от 18.08.2015 № 2923» с графическими приложениями и таблицами основных характеристик и показателей проекта межевания территории.
Согласно Постановлению Администрации города Хабаровска от 03.12.2018 № 4239 «Об утверждении проекта внесения изменений в документацию по планировке территории в границах ул. Юнгов - ул. им. Морозова П.Л. - ул. Флегонтова - Амурской протоки в Индустриальном районе г. Хабаровска от 18.08.2015 №2923» земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050501:36 является элементом планировочной структуры № 87, проектной площадью земельного участка 2069 кв.м (название файла А73-6618-2025_ 20250702_Otzyv_na стр. 19). Сведений о том, что земельный участок с номером элемента планировочной структуры № 87 является изменяемым, т.е. возможен его раздел, материалы дела А73-6618/2025 Арбитражного суда Хабаровского края не содержат.
На вопрос № 2 - на дату заключения договора купли-продажи земельного участка 29.11.2023 возможность сформировать из земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050501:36 два земельных участка в соответствии с требованиями, установленными земельным кодексом РФ, Градостроительным кодексом РФ, территориальными строительными нормами Хабаровского края и иными действующими нормативно-правовыми актами, в том числе с учетом площади земельного участка необходимого для эксплуатации объекта капитального строительства нежилого здания магазина, общей площадью 100,4 кв.м, кадастровый номер 27:23:0050501:749, имелась.
Комиссией экспертов предложен вариант раздела земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050501:36 с соблюдением вышеперечисленных требований.
Площадь одного из образуемых земельных участков по предложению комиссии экспертов составляет 1250 кв.м (для эксплуатации объекта капитального строительства нежилого здания магазина с кадастровым номером 27:23:0050501:749), второго (свободного от здания магазина с кадастровым номером 27:23:0050501:749) - 811 кв.м, что по своим характеристикам соответствует Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск», как в редакции от 26.09.2023, действовавшей на дату заключения договора купли-продажи земельного участка 29.11.2023, так и в действующей на дату производства настоящей экспертизы редакции от 17.06.2025.
В графических Приложениях 3,5 к настоящему заключению, представлены координаты поворотных точек границ возможных к образованию земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050501:36 путем его раздела.
Предлагаемое комиссией экспертов местоположение границ частей земельного участка 27:23:0050501:36 представлено в Таблицах 8-9.
Таблица 8
Координаты поворотных точек границы части земельного участка 27:23:0050501:36:ЗУ1, необходимой для использования здания магазина с кадастровым номером 27:23:0050501:749 с учетом его технических характеристик и технико-экономических показателей, по предложению комиссии экспертов
№
X
Y
№
X
Y
1
451421.47
3180213.31
4
451384.14
3180209.47
2
451420.88
3180239.29
5
451418.53
3180210.25
3
451379.19
3180244.25
Площадь части земельного участка 27:23:0050501:36:ЗУ1, необходимой для использования здания магазина с кадастровым номером 27:23:0050501:749 с учетом его технических характеристик составляет 1250 кв.м.
Таблица 9
Координаты поворотных точек границы части земельного участка 27:23:0050501:36:ЗУ2, в использовании которой отсутствует необходимость при эксплуатации здания магазина с кадастровым номером 27:23:0050501:749, по предложению комиссии экспертов
№
X
Y
№
X
Y
1
451420.88
3180239.29
3
451376.60
3180262.49
2
451420.43
3180259.28
4
451379.19
3180244.25
Площадь части земельного участка 27:23:0050501:36:ЗУ2 в использовании которой отсутствует необходимость при эксплуатации здания магазина с кадастровым номером 27:23:0050501:749 составляет 811 кв.м.
Возражая против иска, представитель ООО указывает на противоречивость выводов в экспертном заключении в отношении возможности раздела земельного участка.
Опрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3 пояснил, что выводы в отношении возможности раздела земельного участка, указанные в ответах на первый и второй вопросы, не являются противоречивыми.
В ответе на первый вопрос указано, что образование земельных участков согласно разработанным комиссией экспертов вариантам схем планировочной организации земельного участка 27:23:0050501:36, с последующим его разделом не будет соответствовать проекту планировки и развития территории, поскольку в проекте планировки не указано, что земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050501:36 является изменяемым.
Фактически же такой раздел возможен без дефектов землеустройства. Для раздела земельного участка необходимо внесение изменений в проект планировки и развития территории.
Возражая против иска, ответчик ООО указывает, что поскольку образование земельных участков согласно разработанным комиссией экспертов вариантам схем планировочной организации земельного участка 27:23:0050501:36, с последующим его разделом не будет соответствовать проекту планировки и развития территории, то в его собственность правомерно был передан земельный участок в существующих границах.
В этой связи представитель ДМС и администрации на вопрос суда пояснила, что если бы потенциальным покупателем было представлено заключение специалиста в области землеустройства о том, что испрашиваемая площадь земельного участка превышает необходимую, то покупатель мог бы реализовать свое право на получение земельного участка без торгов в меньшем размере после раздела земельного участка. Для этого ему было бы разъяснено его право на обращение в администрацию с целью инициирования процедуры внесения изменений в проект планировки и развития территории.
Согласно п.1.3. Административного регламента (приложение к постановлению администрации г. Хабаровска от 07.06.2018 г. № 2008), заявителями являются физические и юридические лица, обратившиеся для утверждения документации по планировке территорий (проектов планировки, проектов межевания), проекта внесения изменений в такую документацию, подготовленных в соответствии с требованиями, указанными в части 10 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Заявитель).
Обращение для утверждения документации по планировке территорий (проектов планировки, проектов межевания), проекта внесения изменений в такую документацию (далее - заявление) вправе направить уполномоченные представители Заявителя.
Основания внесения изменений в документацию по планировке территории предусмотрены Порядком подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения администрации города Хабаровска, принятия решения об утверждении документации по планировке территории, внесения изменений в такую документацию, утвержденным постановлением администрации города Хабаровска от 18.01.2018 N 93 (далее - Порядок).
Согласно п.4.1 Порядка, несение изменений в документацию по планировке территории осуществляется в порядке, предусмотренном для утверждения документации по планировке территории с учетом особенностей, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации и настоящим Порядком.
4.2. Внесение изменений в проект планировки территории осуществляется в целях:
а) установления, изменения, отмены красных линий;
б) изменения границ существующих и планируемых элементов планировочной структуры;
в) изменения границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства;
г) изменения характеристик и (или) очередности планируемого развития территории;
д) изменения наименования, местоположения, основных характеристик (категория, протяженность, проектная мощность, пропускная способность, грузонапряженность, интенсивность движения) и назначения планируемых для размещения линейных объектов, а также предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, входящих в состав линейных объектов;
е) исправления технических ошибок (описок, опечаток и иных).
4.3. Внесение изменений в проект межевания территории осуществляется в целях:
а) изменения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков;
б) установления, изменения, отмены красных линий;
в) изменения перечня образуемых земельных участков, в том числе возможных способов их образования, и сведений о площади таких земельных участков в случае, если площадь земельного участка, полученная в результате выполнения кадастровых работ, отличается от площади земельного участка, указанной в утвержденном проекте межевания территории, более чем на 10 процентов;
г) изменения вида разрешенного использования земельного участка;
д) изменения сведений о границах территории, в отношении которой утвержден проект межевания, содержащих перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости;
е) изменения линий отступа от красных линий в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений;
ж) исправления технических ошибок (описок, опечаток и иных).
з) устранения нарушения требований, установленных статьей 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, выявленных в том числе при выполнении кадастровых работ.
Таким образом, проект планировки и развития территории не является неизменяемым документом, нормативными актами урегулирован порядок внесения в него изменений.
Следовательно, при предоставлении покупателем надлежащего заключения специалиста о необходимой площади земельного участка, соответствующей расположенному на нем на дату заключения договора объекту, покупатель не лишался возможности получения в собственность земельного участка без проведения торгов в меньшей площади.
Ответчик ООО выражает и свое несогласие с нормативно обоснованной площадью земельного участка, указанной в заключении эксперта. Приводит письменные возражения с расчетами.
Само по себе несогласие стороны с заключением эксперта не влечет недостоверности этого доказательства.
Заключение содержит нормативно обоснованные расчеты, указание на использованную экспертами геодезическую аппаратуру, сведения об образовании и квалификации экспертов. К заключению приложены фотографии и схемы.
Экспертом в судебном заседании со ссылкой на нормативные акты даны исчерпывающие ответы на вопросы суда и сторон.
Оценив заключение эксперта по правилам ч.1-5 ст. 71 АПК, суд принимает его как достоверное доказательство.
Согласно п.1 ст.166 ГК, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу положений п.2 ст. 168 ГК, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно п.75 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. № 25, применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц.
Поскольку в данном случае покупатель имел право претендовать на заключение договора без торгов только в пределах площади земельного участка, определенного в заключении эксперта, то совершенная сторонами без проведения торгов сделка посягает на публичные интересы, которые заключается в максимально экономически эффективном распоряжении публичными ресурсами, в том числе путём передачи земель, в пределах которых могут быть сформированы самостоятельные земельные участки, по результатам аукциона заинтересованным юридическим лицам.
Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.04.2011 г. № 14686/10 указано следующее «Согласно части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям запрещается принимать акты и осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.
Из данного положения следует, что достаточным основанием для вывода о нарушении части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции является создание условий, возможности для наступления последствий в виде недопущения, ограничения либо устранения конкуренции.
В тех случаях, когда требуется проведение конкурса, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, его непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем.
Таким образом, заключение федеральным органом исполнительной власти договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, без проведения конкурса свидетельствует о нарушении им упомянутого положения части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.
В этом же Постановлении указано, что содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел».
На основании изложенного суд расценивает договор купли-продажи как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы.
Согласно п.2 ст. 167 ГК, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
На основании указанной нормы стороны сделки обязаны к возврату друг другу всего полученного по сделке.
Возражая против иска, ответчик ООО также указывает, что магазин площадью 100, 4 кв.м. снесен, на спорном земельном участке в настоящее время располагается недостроенный объект недвижимости, принадлежащий ООО. По мнению истца, указанное обстоятельство является основанием для отказа в иске, поскольку удовлетворение исковых требований приведет к нарушению основополагающего принципа земельного права – единства о судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Выпиской из ЕГРН подтверждается, что на спорном земельном участке действительно располагается недостроенный объект недвижимости, принадлежащий ООО, - здание делового управления с магазином. Процент застройки – 10%. Право зарегистрировано 06.08.2025 г.
Согласно п.1 ст. 167 ГК, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Соответственно, недостроенный объект недвижимости располагается на земельном участке, не принадлежащем ответчику на законных основаниях.
Иск принят к производству суда 24.04.2025 г., 04.08.2025 г. производство по делу приостановлено по причине назначения экспертизы.
Зная о нахождении спора в суде, ответчик произвел регистрацию права собственности на недостроенный объект.
Кроме того, актом обследования от 28.03.2025 г. установлено отсутствие объектов недвижимости на спорном земельном участке (магазина площадью 100, 4 кв.м). Отсутствие магазина на земельном участке подтверждается и сообщением эксперта от 15.08.2025 г.
Регистрация права собственности на магазин 16.10.2023 г., заключение договора купли-продажи земельного участка под магазин 29.11.2023 г., снос магазина в период 2024-начало 2025 г. свидетельствуют о том, что магазин был возведен на земельном участке формально, без цели его реальной эксплуатации, а с целью получения земельного участка в собственность без проведения торгов и строительства на нем другого более дорогостоящего и длительно строящегося объекта без внесения арендных платежей за землю, которые превышают размер земельного налога.
Согласно п.1 ст. 10 ГК, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Действия ответчика расцениваются судом как заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Согласно п.2 ст. 10 ГК, случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Кроме того, ответчик не лишен возможности обратиться в орган местного самоуправления для законного оформления своих прав на земельный участок (аренды или собственности) и оспаривания его действий в случае отказа.
Судом отклонено ходатайство сторон о приобщении к материалам дела судебных актов по другим делам.
Представленные сторонами судебные акты не имеют преюдициального значения для разрешения настоящего спора. Обстоятельства настоящего дела и дел, по которым сторонами представлены судебные акты, не идентичны.
Согласно ч.4 ст. 170 АПК, в мотивировочной части решения должны быть указаны законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
В мотивировочной части решения могут содержаться ссылки на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также на обзоры судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденные Президиумом Верховного Суда Российской Федерации.
Таким образом, судебные акты, представленные сторонами, не могут быть отражены в мотивировочной части решения.
В силу положений п.2 ст. 167 ГК, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
В силу положений ч.1 ст. 110 АПК, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Согласно п.2 ч.1 ст. 333.21 НК, при подаче искового заявления по спорам о признании сделок недействительными, не содержащего требования о применении последствий недействительности сделок размер государственной пошлины составляет для организаций - 50 000 рублей.
Согласно п.4 ч.1 ст. 333.21 НК, при подаче искового заявления неимущественного характера размер государственной пошлины составляет для организаций - 50 000 рублей.
В данном случае заявлены требования о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности сделки. Следовательно, общий размер государственной пошлины должен составлять 100 000 руб.
ДМС от уплаты государственной пошлины освобожден на основании ст.333.37 НК.
В связи с изложенным с ООО подлежит взысканию государственная пошлина в федеральный бюджет в сумме 50 000 руб. (50% от общей суммы государственной пошлины, подлежащей взысканию в федеральный бюджет).
Как было указано выше, по настоящему делу назначалась экспертиза.
ООО «Трейдинг» на депозитный счет суда внесены денежные средства для оплаты услуг эксперта в сумме 50 000 руб.
После проведения экспертизы экспертом выставлен счет на оплату в размере 75 000 руб.
Согласно ч.6 ст. 110 АПК, неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Недостающая сумма для оплаты услуг эксперта подлежит взысканию с ООО, как с лица, по ходатайству которого была назначена судебная экспертиза.
Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № 8362 площадью 2 061 кв.м., с кадастровым номером 27:23:0050501:36, расположенный по адресу: <...> заключенный 29.11.2023 между Департаментом муниципальной собственности администрации г. Хабаровска и ООО «Трейдинг».
Применить двустороннюю реституцию:
обязать ООО «Трейдинг» (ОГРН <***>, ИНН <***>) возвратить Департаменту муниципальной собственности администрации г. Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>) земельный участок площадью 2 061 кв.м., с кадастровым номером 27:23:0050501:36, расположенный по адресу: <...>
взыскать с Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ООО «Трейдинг» (ОГРН <***>, ИНН <***>) выкупную стоимость земельного участка в размере 1 728 004 руб. 23 коп.
Взыскать с ООО «Трейдинг» (ОГРН <***>, ИНН <***>) государственную пошлину в федеральный бюджет в сумме 50 000 руб.
Взыскать с ООО «Трейдинг» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ООО 'Группа компаний Вертикаль" (ИНН: <***>) в счет оплаты услуг эксперта 25 000 руб.
Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.
Судья Е.А. Букина.