Решение по делу № А40-217699/2024 от 04.04.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-217699/24-125-1628

04 апреля 2025 г.

Резолютивная часть решения объявлена 26 марта 2025года

Полный текст решения изготовлен 04 апреля 2025 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Самодуровой К.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Фоминым Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению ООО "КОТБИ" (115304, Г.МОСКВА, УЛ. МЕДИКОВ, Д. 20, КВ. 40, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 24.12.2002, ИНН: <***>)

к ответчику ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

взыскании убытков в размере 20 241 000 руб.

по встречному исковому заявлению ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к ООО "КОТБИ" (115304, Г.МОСКВА, УЛ. МЕДИКОВ, Д. 20, КВ. 40, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 24.12.2002, ИНН: <***>)

о взыскании 85 817 181,44 руб.

при участии:

согласно протокола

УСТАНОВИЛ:

ООО "КОТБИ" обратилось с иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ о взыскании убытков в виде упущенной выгоды в размере 20 241 000 руб.

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ обратился с встречным иском к ООО "КОТБИ" о взыскании 44 728 000,00 руб. - сумма задолженности по ежемесячным платежам согласно п.3.4 Договора; 3 437 896,51 руб.- проценты за предоставленную рассрочку; 37651284,93 руб. - пени согласно п. 5.1 Договора.

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению, встречный иск не признал согласно доводам отзыва, просил снизить неустойку в порядке ст. 333 ГК РФ.

Ответчик требования по иску не признал согласно доводам отзыва, встречный иск просил удовлетворить в полном объёме.

Выслушав представителей истца, ответчика, исследовав письменные доказательства, суд находит первоначальный иск подлежащим удовлетворению, встречный иск подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям..

Из материалов дела усматривается, что на основании решения Арбитражного суда г. Москвы от 28.11.2016 по делу № А40-203007/2015, вступившего в законную силу 08.02.2017, между Департаментом городского имущества г. Москвы (далее по тексту - Департамент, Продавец) и ООО «КОТБИ» (далее по тексту также - Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) площадью 628,1 кв.м по адресу: <...>, включающего в себя: подвал, пом.1, комн. 1-7, 14, 17-19. 21-24; этаж 1, пом.1, комн. 1а. 16. 1в, 1е, 1ж, 1з, 1и, 2, 3, 3а, 4, 4а, 5, 39а (далее также - Объект недвижимости).

Согласно пункту 1.1. указанного Договора купли-продажи недвижимости (далее по тексту также - Договор), Продавец обязуется передать в собственность Покупателя Объект недвижимости, а Покупатель принять и оплатить это имущество.

До настоящего времени Объект недвижимости в собственность Покупателя не передан и продолжает являться составной частью помещения с кадастровым номером 77:03:0006028:1216, собственником которого является город Москва.

ООО «КОТБИ» неоднократно обращалось в Департамент с просьбами о проведении необходимых технических работ и постановке Объекта недвижимости на кадастровый учет, чтобы ООО «КОТБИ» имело возможность зарегистрировать переход права собственности. Однако, от постановки Объекта недвижимости на кадастровый учет Департамент уклоняется.

Департамент обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора купли-продажи от 08.02.2017, обязании возвратить Объект недвижимости в собственность города Москвы, взыскании пени и процентов (дело № А40-70284/2022-23-471).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.01.2024 по делу № А40-70284/2022-23-471 в удовлетворении первоначально заявленных исковых требований Департамента отказано полностью. Встречные требования ООО «КОТБИ» об обязании Департамента поставить Объект недвижимости на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости - удовлетворены. При этом, в данном решении установлен факт неисполнения Департаментом условий договора купли-продажи в части передачи товара Покупателю, выразившийся в непостановке спорного помещения на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2024 по делу № А40-70284/2022, вступившим в законную силу, решение Арбитражного суда г. Москвы изменено. Первоначально заявленные исковые требования Департамента удовлетворены частично. С ООО «КОТБИ» в пользу Департамента взыскана задолженность в размере 14 711 531,95 руб., из которой пени в размере 7 338 560,27 руб., проценты в размере 7 372 971,68 руб. В остальной части в удовлетворении первоначально заявленных требований Департамента отказано, встречные исковые требования ООО «КОТБИ» удовлетворены.

В указанном постановлении арбитражный суд апелляционной инстанции фактически согласился с выводом суда первой инстанции о ненадлежащем исполнении Департаментом обязательства по постановке спорного помещения на кадастровый учет и указал, что такое ненадлежащее исполнение обязательства по договору со стороны Департамента может являться основанием для применения к данному лицу мер гражданско-правовой ответственности в установленном договором или законом порядке (неустойка, убытки, требование расторжения договора и т.д.).

В настоящее время, помимо наличия судебного акта о взыскании с ООО «КОТБИ» в пользу Департамента пени и процентов за рассрочку платежей, Департаментом в адрес ООО «КОТБИ» направлена претензия с требованием уплаты и стоимости Объекта недвижимости согласно Договору в размере 44 728 000 руб.

В соответствии с положениями ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Неисполнение Департаментом обязанности по передаче Объекта недвижимости в собственность ООО «КОТБИ», выражающаяся в непостановке Объекта недвижимости на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, что препятствует регистрации перехода права собственности к Покупателю, привело к невозможности использования Объекта недвижимости в коммерческой деятельности и получению дохода, который позволил бы, как минимум, выплачивать стоимость Объекта недвижимости согласно договору купли-продажи и проценты за рассрочку платежей. Так, помещение невозможно сдать в аренду, поскольку право собственности ООО «КОТБИ» как потенциального арендодателя на данный объект надлежащим образом не подтверждено, титульным собственником объекта является город Москва; также невозможно зарегистрировать договор долгосрочной аренды помещения.Отсутствие зарегистрированного права собственности на Объект недвижимости препятствует и получению кредита под залог данного объекта, а также, привлечению инвесторов или партнеров для совместной деятельности. Ведение самостоятельной предпринимательской деятельности на данном Объекте недвижимости, что подразумевает вложение собственных средств ООО в данный объект, в отсутствие какого-либо зарегистрированного права на данный объект, является чрезмерным риском, выходящим за рамки обычного предпринимательского риска, упоминаемого в ст.2 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, с Департамента в пользу ООО «КОТБИ» подлежат взысканию убытки в виде упущенной выгоды, рассчитанной, исходя из стоимости аренды Объекта недвижимости.

Согласно оценке, проведенной ООО «Консалт Эксперт», упущенная выгода, рассчитанная, исходя из стоимости аренды помещения, за 3 года с 01.07.2021 по 30.06.2024. составляет 20 241 000 рублей.

Истцом в адрес Департамента 27.07.2024 направлена претензия с требованием о возмещении убытков в виде упущенной выгоды путем оплаты соответствующей суммы, ответ на которую до настоящего времени не поступил, денежные средства Департаментом в пользу истца не уплачены.

В представленном в материалы дела отзыве на исковое заявление ответчик требования не признал, ссылаясь отсутствие вины со стороны ответчика, недоказанность истцом размера убытков, невозможность постановки помещения на кадастровый учет ввиду наличия в помещении, составной частью которого является спорный Объект, несогласованных изменений, препятствующих проведению кадастровых работ, а именно: устройство приямка под оконным проемом по наружной стене комнаты 11а помещения I подвала, устройство площадки по наружной стене при входе в комнату 3 помещения II первого этажа, изменение входной группы в части габаритов площадки, устройства ступени и пандусов для маломобильных групп населения по наружной стене при входе в комнату 39а помещения I первого этажа, подключение сантехнического оборудования к общедомовым коммуникациям водоснабжения и водоотведения в комнате За помещения I подвала, в комнатах 1в. 1р. 1у, 1 ф помещения I первого этажа, состояние комнаты 2 помещения I подвала не соответствует требованиям п. 133 Санитарных правил и норм.

Доводы отзыва ответчика признаны судом необоснованными и не состоятельными и отклонены ввиду противоречия фактическим обстоятельствам дела, представленным в дело доказательствам и неправильным применением норм материального права, так как в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлены доказательства в обоснование доводов отзыва.

В рамках рассмотрения дела №А40-70284/22 судом апелляционной инстанции прямо указано на то, что ненадлежащее исполнение обязательства по договору со стороны Департамента по осуществлению кадастровых работ может являться основанием для применения к данному лицу мер гражданскоправовой ответственности в установленном договором или законом порядке (неустойка, убытки, требование расторжения договора и т.д.) (стр. 15 Постановления от 05.04.2024 №), в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Приямок под окном и площадка при входе в комнату 3 не граничат с помещениями, переданными в аренду ООО «КОТБИ», какая-либо ответственность за наличие таких изменений на ООО «КОТБИ» возложена быть не может.

Наличие изменений при входе в комнату 3 неоднократно выявлялось и ранее работниками БТИ, о чем сообщалось в Департамент как минимум с 2019 года, что подтверждается письмом Департамента от 01.07.2019 № ДГИ-Э-54856/19-1.

Внешний вид приямка, зафиксированный на фотографиях, представленных Департаментом, указывает на то, что приямок был сделан очень давно, весьма вероятно, при строительстве дома. Устройство приямков под окнами подвальных этажей является обязательным. Так, согласно п. 7.4.2. СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные, в каждом отсеке подвального или цокольного этажа, выделенном противопожарными преградами, следует предусматривать не менее двух окон размерами не менее 0,9x1,2 м с приямками. Свободную площадь указанных окон необходимо принимать по расчету, но не менее 0,2% площади пола этих помещений. Таким образом, приямок очевидно также существовал многие годы до момента фиксации сотрудниками БТИ 15.11.2023.

Однако, никаких мер для согласования или устранения этих изменений (площадка при входе в комнату 3 и приямок) Департаментом не принималось вплоть до 24.06.2024.

Изменение входной группы с устройством пандусов при входе в помещение 39а также не может быть поставлено в вину ООО «КОТБИ». Вопреки утверждению Департамента, данная входная группа в аренду ООО «КОТБИ» не передавалась и является общим имуществом собственников помещений в МКД. Вход с данной входной группы осуществляется не только в помещения, переданные ООО «КОТБИ», но и в помещение аптеки, что подтверждается как фотографиями, сделанными работниками БТИ. так и фотографиями, приложенными к настоящим возражениям. ООО «КОТБИ» не осуществляло изменение данной входной группы, тем более, что для деятельности парикмахерской этого не требовалось. Тогда как аптека обязана обеспечить доступ маломобильных групп населения, в том числе, путем установки пандусов. Предположительно, изменение входной группы и установку пандусов осуществил владелец аптеки. В любом случае, о наличии этих изменений также было известно, как минимум, с 2019 года, и Департаменту следовало принять меры либо к их согласованию, либо устранению, чего он не сделал.

Указание на подключение санитарно-технического оборудования к общедомовым коммуникациям водоснабжения и водоотведения как препятствие для проведения кадастровых работ, по нашему мнению, является ошибочным.

Так, еще 21.06.2005 ООО «КОТБИ» в Мосжилинспекцию была подана заявка на проведение переустройства помещений, арендуемых ООО, и в том числе, на устройство санузла. Распоряжением от 23.06.2005 № В-0742/А004742-05 Мосжилинспекцией разрешено переустройство помещений, занимаемых ООО «КОТБИ» на основании договора аренды, и в том числе, пунктом 1.6. данного Распоряжения разрешено устройство санузла согласно проекту..., установка инженерного оборудования (раковина и 2 унитаза), при условии сохранения существующих стояков холодного, горячего водоснабжения и канализации. Актом приемной комиссии от 27.06.2005 произведенные переустройства приняты, и при этом указано: «Считать предъявленные к приемке мероприятия (работы).... в том числе, устройство санузла... произведенными в соответствии с требованиями нормативных документов, предусмотренных для жилых домов».

Истцом указано на то, что разрешение на устройство санузла и указание на соответствие произведенных работ требованиям нормативных документов означает и наличие права на подключение к коммуникациям водоснабжения и водоотведения. Если же Департамент считает, что согласие собственников помещений в многоквартирном доме на подключение санузла к общедомовым коммуникациям водоснабжения и водоотведения в данном случае не было получено в установленном порядке, то ответственность за это лежит на Департаменте как на лице, уполномоченном инициировать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, тогда как истец такими полномочиями не обладает.

Точки подключения к общедомовым коммуникациям водоснабжения и водоотведения в помещениях, переданных ООО «КОТБИ», как находились в 2005 году, так и находятся в подвале, иных, дополнительных точек подключения к общедомовым сетям водоснабжения и водоотведения создано не было. Оборудование на первом этаже к общедомовым коммуникациям водоснабжения и водоотведения не подключено и не было подключено в ноябре 2023 года на момент обследования работниками БТИ. Доказательств подключения оборудования к общедомовым коммуникациям, тем более с созданием дополнительных точек подключения. Департамент не представил; само по себе наличие оборудования в помещении не означает, что оно подключено к каким-либо сетям.

Кроме того, ранее (до 15.11.2023) при неоднократных обследованиях помещения работниками БТИ такое обстоятельство (подключение к общедомовым сетям) никогда не указывалось как препятствие для проведения кадастровых работ.

Несоответствие состояния комнаты 2 помещения I подвала требованиям ст. 133 Санитарных правил и норм по состоянию на 15.11.2023 фактически являлось аварийной ситуацией - заливом, произошедшим из-за ветхого состояния общедомовых коммуникаций. Ранее у работников БТИ никаких претензий к состоянию данного помещения подвала не было. Силами ООО «КОТБИ» залив был ликвидирован, помещение высушено и приведено в надлежащее состояние.

В обоснование позиции о своем добросовестном поведении и об отсутствии возможности по постановке помещения на кадастровый учет Департамент ссылается на проведение 24.06.2024 общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...> и на то, что ввиду большого количества отрицательных голосов собственников помещений решение о согласовании ранее выполненных перепланировок принято не было. Однако, из протокола общего собрания видно, что против согласования ранее выполненных перепланировок подано лишь 1,53% голосов собственников, тогда как за согласование проголосовали 50,31%. Таким образом, подавляющее большинство собственников, принявших участие в собрании, высказалось за согласование перепланировок. Решение о согласовании не было приято лишь потому, что для его принятия необходимо согласие не менее 2/3 голосов об общего числа собственников помещений в МКД. То есть, утверждение Департамента о том, что решение не было принято ввиду большого количества отрицательных голосов - следует расценивать как попытку ввести суд в заблуждение.

Кроме того, о наличии перепланировок Департаменту было известно еще при заключении договора купли-продажи с ООО «КОТБИ» в 2017 году, что следует из позиции Департамента по делу о рассмотрении иска о заключении данного договора, которая отражена и в решении арбитражного суда по делу № А40-203007/2015, а также из представленной переписки. При таких обстоятельствах сам факт проведения собрания собственников помещений в МКД лишь 24.06.2024 указывает на то, что в предшествующий период Департамент недобросовестно уклонялся от исполнения обязанностей по договору купли-продажи, в частности, от постановки проданного Объекта на кадастровый учет.

Также в отзыве на исковое заявление Департамент указал наличие четырех переустройств, касающихся общего имущества собственников помещений в МКД, препятствующих проведению кадастровых работ: устройство приямка под окном комнаты 11а, устройство площадки по наружной стене при входе в комнату 3, изменение входной группы, устройство ступени и пандуса при входе в комнату 39а, подключение санитарно-технического оборудования к общедомовым коммуникациям водоснабжения и водоотведения.

Однако на разрешение общего собрания собственников помещений в МКД от 24.06.2024 были поставлены вопросы о согласовании только первых двух переустройств -устройство приямка и устройство площадки при входе в комнату 3. Таким образом, в части остальных двух переустройств Департамент как недобросовестно бездействовал с момента заключения договора купли-продажи, так и продолжает недобросовестно бездействовать.

Департамент ссылается на то, что истцом не представлено доказательств принятия каких-либо мер для получения прибыли и сделанных с этой целью приготовлений (п.4 ст.393 ГК РФ), а также на то, что в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ сдача имущества в аренду в списке разрешенных видов деятельности ООО «КОТБИ» отсутствует.

Однако, приведенные доводы являются несостоятельными.

Так, использованное в отзыве словосочетание «разрешенный вид деятельности» в данном случае является некорректным, поскольку в ЕГРЮЛ регистрируются не разрешенные виды деятельности, а основной и дополнительные.

Утверждение ответчика о том, что субъект предпринимательской деятельности не вправе заниматься видами деятельности, не указанными в ЕГРЮЛ не основано на законе.

Так, в соответствии со ст.34 Конституции РФ, каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.

В разъяснениях Федеральной налоговой службы, данными, в частности, в письмах № ЕД-19-2/263@ от 03.09.2018 и № ГД-19-14/337 от 19.12.2019, указано, что «присвоение налогоплательщиком какого-либо кода вида деятельности по ОКВЭДне лишает его права на осуществление других видов деятельности и не свидетельствует о получении им необоснованной выгоды», а также «согласно подходам, существующим в судебно-арбитражной практике, право на осуществление того или иного вида экономической деятельности не поставлено в зависимость от наличия или отсутствия у юридического лица соответствующего кода по ОКВЭД».

В части принятия мер и приготовлений к получению прибыли от сдачи помещения в аренду поясняю следующее.

С учетом ситуации на рынке, сложившейся по состоянию на 2021 год, в том числе, связанной с ограничениями в связи с эпидемией ковид-19, а также, экономическим положением самого ООО «КОТБИ», собственник и руководитель юридического лица пришли к выводу о том, что наиболее целесообразным видом деятельности для ООО в данной ситуации будет сдача помещения в аренду как требующая наименьших вложений.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с положениями ст.223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Таким образом, для осуществления деятельности по сдаче спорного помещения в аренду ООО «КОТБИ» необходимо добиться государственной регистрации перехода права собственности. Все иные мероприятия, направленные на сдачу данного помещения в аренду (реклама, поиск арендаторов и т.п.), являются вторичными по сравнению с государственной регистрацией перехода права собственности.

Поскольку по состоянию на дату заключения договора купли-продажи и в последующий период спорное помещение являлось частью более крупного объекта недвижимости с кадастровым номером 77:03:0006028:1216, собственником которого является город Москва, регистрации перехода права собственности на объект должно предшествовать его выделение из первоначального объекта и постановка на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, для чего требуется проведение кадастровых работ. Указанные действия могут быть совершены только Департаментом как уполномоченным представителем собственника, тогда как у ООО «КОТБИ» право и возможность совершения этих действий отсутствует. Данное обстоятельство подтверждено судебными актами по делу № А40-70284/2022.

ООО «КОТБИ» 30.09.2017 и 04.06.2019 направляло в Департамент и в Правительство Москвы обращения с просьбой о проведении необходимых технических работ и постановке спорного помещения на кадастровый учет.

Согласно ответу от 01.07.2019 № ДГИ-Э-54856/19-1, Департаментом в ГБУ МосгорБТИ заказаны кадастровые работы, которые до настоящего времени не завершены.

08.01.2022 ООО «КОТБИ» вновь обратилось в Департамент с просьбой осуществить согласование в Мосжилинспекции перепланировки (переоборудования) помещения с кадастровым номером 77:03:0006028:1216; провести кадастровые работы и поставить на кадастровый учет объект недвижимости в соответствии с договором купли-продажи между Департаментом и ООО «КОТБИ» на основании решения Арбитражного суда г. Москвы от 28.11.2016 по делу № А40-203007/2015.

Ответ на данное обращение от Департамента не поступил, вместо ответа Департамент направил ООО «КОТБИ» претензию о расторжении договора купли продажи и обратился в суд с иском о расторжении договора, обязании возвратить помещение, взыскании процентов по рассрочке и пени (дело № А40-70284/2022).

В свою очередь ООО «КОТБИ» обратилось со встречным иском об обязании Департамента исполнить обязательства по Договору купли-продажи недвижимости, заключенному на основании решения Арбитражного суда г. Москвы от 28.11.2016 по делу № А40-203007/2015. путем постановки указанного объекта недвижимости на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.01.2024 по делу № А40-70284/2022-23-471 встречные исковые требования ООО «КОТБИ» об обязании Департамента поставить Объект недвижимости на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости удовлетворены. В данной части решение суда оставлено вышестоящими судами без изменения и вступило в законную силу.

Таким образом, ООО «КОТБИ» принимало меры и осуществляло приготовления к сдаче помещения в аренду и получению прибыли путем неоднократных обращений в Департамент с просьбой о проведении кадастровых работ и постановке помещения на кадастровый учет для последующей регистрации перехода права собственности, а затем путем обращения с иском о понуждении к осуществлению этих действий и поддержания своей позиции в ходе рассмотрения дела судом. Кроме того, как указывалось ранее. 07.07.2023 ООО «КОТБИ» заключен договор с ООО «КЕНТАВР» с целью поиска потенциального арендатора, получен ответ об отказе всех обратившихся лиц от заключения договора аренды в связи с отсутствием государственной регистрации перехода права собственности к ООО «КОТБИ».

Поскольку ранее ООО «КОТБИ» указанное спорное помещение в аренду не сдавало, размер упущенной выгоды может быть определен на основании заключения специалиста об оценке, которое ранее было представлено в суд.

Оценка, проведенная ООО «Консалт Эксперт» ответчиком по существу не оспорена, на вопрос суда ответчик пояснил, что о назначении по делу судебной экспертизы по установлению размера упущенной выгоды истца не заявил, иного заключения не представил.

С учетом положений статей 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, из которых следует, что в предмет доказывания по настоящему спору входят факт наступления вреда, нарушения условий договора причинителем вреда, наличие причинно-следственной связи между наступлением вреда и нарушением условий договора, вина причинителя вреда; принимая во внимание, что ответчиком не представлены доказательства возмещения убытков в виде упущенной выгоды, не оспорены по существу обстоятельства несения убытков истцом и их размер, суд признает требование истца о взыскании убытков в виде упущенной выгоды в сумме 20 241 000 руб. правомерным и подлежащим удовлетворению в полном объеме.

В обоснование встречного иска к ООО "КОТБИ" о взыскании 44 728 000,00 руб. задолженности по ежемесячным платежам согласно п.3.4 Договора, 3 437 896,51 руб. процентов за предоставленную рассрочку и 37651284,93 руб. пени согласно п. 5.1 Договора ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ ссылается на следующее.

Между Департаментом и ООО «КОТБИ» был заключен договор купли- продажи от 08.02.2017 № 59-6047 (далее - Договор) на нежилое помещение общей площадью 628,10 кв. м, расположенное по адресу: <...>.

Согласно пункту 3.1 Договора стоимость Объектов составляет 44 728 000,00 руб. Задолженность по основному долгу по Договору отсутствует. По условиям договора п.п. 3.1, 3.2, 3.4 ответчик принял обязательства по оплате стоимости Объекта. В соответствии с пунктом 3.2 Договора оплата стоимости Объекта осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня заключения договора купли-продажи.

В соответствии с п. 1.1 Договора продавец - Департамент обязуется продать, а покупатель - ООО "КОТБИ" обязуется принять и оплатить стоимость имущества, расположенного по адресу: <...> (далее- Объект).

По условиям договора п.п. 3.1, 3.2, 3.4 ответчик принял обязательства по оплате стоимости Объекта.

Установленная договором обязанность по своевременной оплате ежеквартальных платежей не исполнена ответчиком, в результате чего образовалась задолженность по оплате основного долга за период с 10.03.2017 по 01.02.2022 в размере 44 728 000,00 руб.

В соответствии с пунктом 3.2 Договора оплата стоимости Объекта осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня заключения договора купли-продажи.

Согласно пункту 3.3 Договора на сумму денежных средств, составляющих цену Объекта, по уплате которого предоставляется рассрочка, подлежат оплате начисленные проценты равные одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Задолженность по оплате процентов за период с 20.01.2022 по 10.05.2024 составляет 3 437 896,51 руб.

Согласно пункту 5.1 Договора за нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 Договора, продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/365 двукратной ключевой ставки ЦБ РФ, действовавшей в соответствующие периоды от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Задолженность по уплате неустойки (пени) за период с 20.01.2022 по 10.05.2024 составляет 37651284,93 руб.

Общая сумма задолженности составляет: 85 847 181 руб. 44 коп.

Доводы ответчика по встречному иску об отсутствии обязанности производить оплату по договору купли-продажи ввиду не передачи помещения Департаментом, судом отклоняются как необоснованные.

В рамках рассмотрения дела №А40-70284/22 судом апелляционной инстанции прямо указано на то, Департамент вправе в установленном порядке обращаться за защитой своего права в случае неисполнения обществом и в дальнейшем своего обязательства по оплате стоимости имущества. Также указано на то, что договор купли-продажи является двусторонним, встречным, синаллагматическим, поскольку исполнение покупателем обязательств по оплате товара обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче товара покупателю (пункт 57 Постановления № 54). С учетом правовой природы договора купли-продажи при рассмотрении споров, возникающих по поводу надлежащего исполнения обязательств из такого договора, условием предъявления стороной требования о присуждении встречного исполнения, является надлежащее исполнение собственных обязательств (покупателя - передачи товара, продавца - внесение покупной цены). Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором и не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации). Объект недвижимости фактически передан Департаментом ответчику, находится в его владении, однако не зарегистрирован переход права собственности в виду отсутствия кадастрового учета объекта. При этом какого-либо встречного исполнения обязательства со стороны ответчика по выплате стоимости объекта имущества или его части с даты заключения договора в 2017 году в установленном договором порядке до настоящего времени не произведено. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне. В связи с чем, оснований для отказа Департаменту во взыскании процентов и неустойки исключительно на том основании, что до настоящего времени не произведены кадастровые работы, при том что обязанность по оплате стоимости договора возникла у общества с момента заключения договора, а не государственной регистрации, не имеется.

На момент рассмотрения настоящего дела ответчиком по встречному иску не представлено доказательств расторжения договора купли-продажи.

Ответчиком по встречному иску заявлено о пропуске истцом по встречному иску срока исковой давности.

В соответствии с п. 2 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре.

В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в исковых требованиях.

Довод истца по встречному иску о том, что право требования оплаты задолженности возникло с даты вынесения Постановления судом апелляционной инстанции по делу №А40-70284/22 от 05.04.2024 судом отклоняется как необоснованный.

Суд согласен с заявлением ответчика по встречному иску об истечении срока давности в части требований.

Согласно ч. 2 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства.

Встречный иск заявлен о взыскании задолженности 44 728 000,00 руб. по ежемесячным платежам согласно п.3.4 Договора за период с 10.03.2027 по 01.02.2022, 3 437 896,51 руб. процентов за предоставленную рассрочку за период с 20.01.2022 по 10.05.2024 и 37651284,93 руб. пени за период с 20.01.2022 по 10.05.2024.

В соответствии с п. 14 Обзора практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 года течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении). Непоступление ответа на претензию в течение 30 дней (ч. 5 ст. 4 АПК РФ) либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день либо в последний день срока, установленного договором.

Принимая во внимание то, что встречный иск подано истцом по встречному иску в суд 01.10.2024, срок исковой давности истцом по встречному иску пропущен в части взыскания задолженности за период с 27.05.2016 по 28.07.2019.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что иск подлежит удовлетворению в части в размере неосновательного обогащения 2 094 917,25 руб. за период с 10.03.2027 по 31.08.2021.

Таким образом, требования истца по встречному иску обоснованы за период с 01.09.2021 по 01.02.2022 в размере 4 472 800,02 руб.

В остальной части требования о взыскании задолженности удовлетворению не подлежат ввиду пропуска срока исковой давности.

Относительно требований истца по встречному иску о взыскании процентов за период с 20.01.2022 по 10.05.2024 в размере 3 437 896,51 руб. и неустойки (пени) за период с 20.01.2022 по 10.05.2024 в размере 37 651 284,93 руб. суд пришел к следующим выводам.

Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" постановлено:

1. Ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

2. Положения пункта 1 настоящего постановления не применяются в отношении должников, являющихся застройщиками многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в соответствии со статьей 23.1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в единый реестр проблемных объектов на дату вступления в силу настоящего постановления.

3. Настоящее постановление вступает в силу со дня его официального опубликования и действует в течение 6 месяцев.

Постановление вступило в силу с 01.04.2022.

Согласно п.3 ч.3 ст. 9.1 Федерального закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 настоящего Федерального закона.

Согласно абзацу десятому пункта 1 статьи 63 указанного Федерального закона не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

В пунктах 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Закона о банкротстве на лицо, которое отвечает требованиям, установленным актом Правительства Российской Федерации о введении в действие моратория, распространяются правила о моратории независимо от того, обладает оно признаками неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества либо нет. Мораторий вводится со дня вступления в силу соответствующего акта Правительства Российской Федерации, если Правительством Российской Федерации не установлено иное (пункт 1 статьи 9.1 Закона о банкротстве, часть 7 статьи 5 Федерального конституционного закона от 6 ноября 2020 года N 4-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации", часть 8 статьи 23 действовавшего ранее Федерального конституционного закона от 17 декабря 1997 года N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации"). В случае принятия Правительством Российской Федерации в период действия моратория решения о расширении перечня лиц, на которых он распространяется, следует исходить из того, что в отношении таких лиц мораторий действует со дня изменения названного перечня, если иное не установлено Правительством Российской Федерации.

В данном случае, Постановлением Правительства № 497 перечень лиц расширен, мораторий распространяется на всех лиц, за исключением указанных в п.2 постановления Правительства РФ №497.

Как указано в п. 7 названного постановления Пленума №44 в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория. Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.

Таким образом, в отношении требований, возникших до 01.04.2022 (до расширения перечня лиц, на которых мораторий распространяется, т.е. до введения моратория и в отношении ответчика), финансовые санкции не подлежат начислению с 01.04.2022 по 01.10.2022.

Принимая во внимание изложенное, суд обоснованным с учетом моратория является размер процентов в размере 2 543 975,42 руб. и неустойки в размере 29 421 332,93 руб.

Ответчиком заявлено о снижении размера неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с пунктами 73, 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Критериями для установления несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства. При этом суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела. Таким образом, понятие несоразмерности носит оценочный характер.

В соответствии с пунктом 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

В данном случае ответчик по встречному иску заявил о необходимости снизить неустойку, и суд согласился с несоразмерностью неустойки последствиям нарушения обязательства, а также с учетом установленного судами ненадлежащего поведения истца по встречному иску в рамках исполнения спорного договора.

Соответственно, размер неустойки с учетом ее снижения в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации составляет 2 543 975,42 руб.

Расходы по госпошлине распределены на основании ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 65, 71, 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Первоначальный иск удовлетворить. Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ООО "КОТБИ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) убытки в виде упущенной выгоды в размере 20 241 000 руб., судебные расходы по уплате госпошлины в размере 124 205 руб.

Встречный иск удовлетворить частично. Взыскать с ООО "КОТБИ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) задолженность в размере 4 472 800,02 руб., пени в размере 2 543 975,42 руб., проценты в размере 2 543 975,42 руб.

В остальной части отказать.

Взыскать с ООО "КОТБИ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации госпошлину в размере 383 876,32 руб.

Произвести взаимозачет требований.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ООО "КОТБИ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) денежные средства в размере 10 680 249,14 руб., судебные расходы по уплате госпошлины в размере 124 205 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

К.С. Самодурова