ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

13 ноября 2025 года

Дело № А40-245152/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 ноября 2025 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего судьи В.В. Кресса,

судей А.Р. Беловой, Е.В. Немтиновой

при участии в заседании:

от истца (общества с ограниченной ответственностью «Вершина Фишт») – ФИО1, по доверенности от 01.08.2025,

от ответчика (Департамента городского имущества города Москвы)

– (посредством веб-конференции) – ФИО2, по доверенности от 06.12.2024 № ДГИ-Д-698/24,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 01 апреля 2025 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 июля 2025 года по делу № А40-245152/2024

по иску общества с ограниченной ответственностью «Вершина Фишт»

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Вершина Фишт» (далее – ООО «Вершина Фишт», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> (этаж 1, пом. VII - комн. 1-7), общей площадью 94,40 кв. м (л.д. 2-5 т. 1; л.д. 134-135 т. 2).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 01 апреля 2025 года разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «Вершина Фишт» при заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 94,4 кв.м, расположенного по адресу: <...> (этаж 1, пом. VII – комн. 1-7), с кадастровым номером: 77:03:0001011:6151, урегулированы в части пунктов 3.1. и 3.4. договора и изложены в следующей редакции:

«п. 3.1. «Цена Объекта составляет 12 333 732 (двенадцать миллионов триста тридцать три тысячи семьсот тридцать два руб.) в соответствии с заключением эксперта № А40-2541152/24-60-1641, выполненным ООО «МСВ КОНСАЛТ».

Расчеты, отраженные в отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1. Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.».

п. 3.4. «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8. Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 146 830 руб. 14 коп. (сто сорок шесть тысяч восемьсот тридцать руб.) рублей 14 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1. Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку. В оставшейся части – в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа) при этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.».

В удовлетворении остальной части исковых требований судом первой инстанции отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 июля 2025 года решение Арбитражного суда города Москвы от 01 апреля 2025 года оставлено без изменения, а апелляционная жалоба Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение арбитражного суда первой инстанции и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции, приняв по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене и на условиях Департамента.

В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на нарушение судами норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Ответчик не согласен с результатом судебной экспертизы, а также полагает, что проводить оценку и устанавливать цену выкупаемого объекта вправе только его собственник, настаивает на цене, установленной Департаментом.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания в кассационной инстанции была своевременно опубликована на официальном интернет-сайте: https://kad.arbitr.ru/.

Отзыв на кассационную жалобу ООО «Вершина Фишт» суду не представлен.

Представитель ответчика, участвуя в судебном заседании посредством веб-конференции, поддержал доводы кассационной жалобы, настаивал на отмене обжалуемых судебных актов и принятии по делу нового судебного акта об урегулировании разногласий по цене и на условиях Департамента.

Представитель истца в судебном заседании возражал по кассационной жалобе, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты, считая их законными и обоснованными.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, ООО «Вершина Фишт» является арендатором нежилого помещения общей площадью 94,40 кв.м, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером: 77:03:0001011:6151 (этаж 1, пом. VII - комн. 1-7), на основании договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности <...>/20 от 20 июля 2020 года, заключенного с Департаментом (по результатам аукциона).

В соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ) в целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения ООО «Вершина Фишт» 14 июня 2024 года обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением (единый номер обращения 0001-9000120-042601-00004666/24) по вопросу предоставления государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> (этаж 1, пом. VII - комн. 1-7), общей площадью 94,40 кв. м, кадастровый номер: 77:03:0001011:6151.

Департаментом в адрес истца направлен письменный отказ в предоставлении государственной услуги, оформленный письмом от 24 июня 2024 года № 33-5-72864/24-(0)-2 «О рассмотрении запроса на предоставление государственной услуги», в котором было разъяснено, что основанием для отказа является включение арендуемого помещения в Перечень государственного имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением права хозяйственного ведения, права оперативного управления, а также имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), предусмотренный частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 25 ноября 2019 года № 46923. Заявителю разъяснено, что он может повторно обратиться с соответствующим заявлением о предоставлении государственной услуги по истечении пяти лет со дня включения в указанный выше Перечень государственного имущества, а именно не ранее 24 ноября 2024 года, при условии непрерывного владения указанным помещением по договору аренды в течение двух лет (л.д. 86-88 т.1).

Отказ ответчика в предоставлении государственной услуги был обжалован ООО «Вершина Фишт» в Арбитражном суде города Москвы в рамках дела № А40-153116/24.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10 октября 2024 года по делу № А40-153116/24, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2025 года и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 03 июня 2025 года, заявленные ООО «Вершина Фишт» требования удовлетворены, суд обязал Департамент городского имущества города Москвы устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу в установленном законом порядке.

Поскольку, как указало ООО «Вершина Фишт» в рассматриваемом исковом заявлении, Департамент не представил заявителю проект договора купли-продажи недвижимости, истец с целью реализации своего нарушенного права на государственную услугу обратился в независимую экспертную организацию для оценки рыночной стоимости арендуемого недвижимого имущества.

Согласно Отчету № КС-0909/0186 от 26 августа 2024 года об определении рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 94,40 кв.м, расположенного по адресу: <...> (этаж 1, пом. VII-комн. 1-7), выполненному ООО «КС-Аналитик», рыночная стоимость объекта составляет 6 479 000 руб. 00 коп., без НДС.

Между тем, во исполнение судебного акта по делу № А40-153116/24 распоряжением Департамента от 25 сентября 2024 года № 152121 объект недвижимости исключен из Перечня свободного имущества.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ Департаментом принято распоряжение от 14 ноября 2024 года № 193716 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 94,4 кв. м» и направлено «ООО Вершина Фишт» с предложением воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, а также направлен проект договора купли-продажи от 15 ноября 2024 года № 59-10251 указанной недвижимости для подписания усиленной квалифицированной электронной подписью, факт отправки подтверждается заказными почтовыми отправлениями с сопроводительными письмами от 22 ноября 2024 года исх. №№ 33-6-499974/24-(0)-3, 33-6-499974/24-(0)-4 и 33-6-499974/24-(0)-5

(л.д. 44-82 т.1).

Стоимость имущества установлена Департаментом на основании отчета общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс» об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 18 октября 2024 года № М721-2994-П/2024 и экспертного заключения от 22 октября 2024 года № 750/946-24, подготовленного Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», в размере 17 041 000 руб. 00 коп., без учета НДС.

Истец со ссылкой на положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ, Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

В рамках рассмотрения дела для установления рыночной стоимости выкупаемого имущества Арбитражным судом города Москвы определением

от 17 января 2025 года назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «МСВ КОНСАЛТ»

(л.д. 128-129 т. 1).

Согласно заключению эксперта № А40-245152/24-60-1641 рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 94,4 кв. м, расположенного по адресу: <...> (этаж 1, пом. VII – комн. 1-7), с кадастровым номером: 77:03:0001011:6151 по состоянию на 14 июня 2024 года составляет 12 333 732 руб., без НДС (л.д. 2-133 т. 2).

Частично удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что конечной целью, преследуемой истцом при обращении в суд по настоящему делу, является выкуп объекта недвижимости, истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Федерального закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных в проекте договора условиях по цене, установленной в соответствии с заключением эксперта, составленным по результатам судебной экспертизы, в связи с чем, подлежат урегулированию разногласия в части пунктов 3.1. и 3.4. договора купли-продажи, а в остальной части договор купли-продажи нежилого помещения подлежит заключению в редакции продавца - Департамента городского имущества города Москвы.

Выводы экспертного заключения признаны судами достоверными, соответствующими требованиям статей 82, 83 и 86 АПК РФ.

С учетом положений статей 432, 445, 446 ГК РФ, суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, суды признали достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, и посчитали возможным определить рыночную стоимость спорного объекта в соответствии с экспертным заключением общества с ограниченной ответственностью «МСВ КОНСАЛТ».

Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, поскольку были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, а также сводятся к несогласию с принятыми судебными актами и опровергаются имеющимися в материалах дела доказательствами, в связи с чем они не могут являться основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 АПК РФ.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 АПК РФ).

Арбитражный суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в обжалуемом судебном акте либо были отвергнуты судами, разрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими (часть 2 статьи 287 АПК РФ).

При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 01 апреля 2025 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда

от 09 июля 2025 года по делу № А40-245152/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.В. Кресс

Судьи:

А.Р. Белова

Е.В. Немтинова