ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

14 ноября 2023 года

Дело № А40-236836/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2023 года

Полный текст постановления изготовлен 14 ноября 2023 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Филиной Е.Ю.

судей Архиповой Ю.В., Кольцовой Н.Н.,

при участии в заседании:

от истца: ФИО1, доверенность от 11.01.2022; ФИО2, доверенность от 11.01.2022;

от ответчика: ФИО3, доверенность от 16.01.2023;

от третьего лица: ФИО3, доверенность от 01.12.2022;

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО4, Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 25.04.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2023

по делу по иску индивидуального предпринимателя ФИО4

к Департаменту городского имущества города Москвы,

третье лицо: Правительство Москвы

о признании пунктов договора от 17.09.2021 №И-08-002202 недействительными и недействующими с момента его заключения, о возврате денежных средств в размере 1 950 909 руб. 08 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Определением Пресненского районного суда города Москвы от 13.09.2022 дело по исковому заявлению ФИО4 к Департаменту городского имущества города Москвы передано для рассмотрения в Арбитражный суд города Москвы.

Индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – истец) обратилась с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) с учетом уточнения требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, о признании пунктов 1.2, 2.3, 3.2 договора от 17.09.2021 № И-08-002202 недействительными и недействующими с момента его заключения в той мере, в какой содержащиеся в них положения позволяли арендодателю взимать с арендатора арендные платежи за период с 17.09.2021 (даты присвоения учетного номера договора арендодателем) по 01.02.2022 (даты предоставления арендодателем подписанного им и зарегистрированного в ЕГРН экземпляра договора), к городу Москве в лице Департамента городского имущества (за счет казны города Москвы) о возврате ФИО4 излишне уплаченных арендных платежей за указанный период в размере 1 789 668,11 рублей, взыскании процентов по статье 395 ГК РФ, рассчитанных на указанную сумму до 31.03.2023 в размере 161 240,97 рублей, а всего – 1 950 909,08 рублей и процентов по статье 395 Гражданского кодекса РФ в размере ключевой ставки Банка России на сумму 1 789 668,11 рублей за период времени, начиная с 31.03.2023 по день оплаты.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.04.2023 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взысканы излишне уплаченные арендные платежи в размере 236 749 руб. 83 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 29.08.2022 по 31.03.2023 в размере 10 527 руб. 26 коп., а также проценты по день фактического исполнения денежного обязательства.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2023 решение Арбитражного суда города Москвы от 25.04.2023 оставлено без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, индивидуальный предприниматель ФИО4, Департамент городского имущества города Москвы и Правительство Москвы обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами.

В обоснование доводов кассационной жалобы истец, ответчик и третье лицо указали на нарушение судами норм материального и процессуального права, считают, что судами неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, содержащиеся в судебных актах, не соответствуют обстоятельствам дела.

Истец просит изменить решение Арбитражного суда города Москвы от 25.04.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2023 в части отказа в удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО4 и признать пункты 1.2, 2.3, 3.2 договора от 17.09.2021 № И-08-002202 недействительными и недействующими с момента его заключения в той мере, в какой содержащиеся в них положения позволяли арендодателю взимать арендные платежи за период с 17.09.2021 по 01.02.2022, возвратить ФИО4 излишне уплаченные арендные платежи в размере 1 552 918,28 рублей, взыскать с города Москвы в лице Департамента городского имущества (с казны города Москвы) проценты по статье 395 ГК на указанную сумму, начиная с 29.03.2022 по дату исполнения решения суда.

Ответчик и третье лицо просят решение суда первой инстанции и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда в части удовлетворения требований о взыскании излишне уплаченных арендных платежей в размере 236 749,83 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 29.08.2022 по 31.03.2023 в размере 10 527,26 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму 236 749, 83 руб. исходя из ключевой ставки ЦБ РФ действующей в соответствующие периоды, начиная с 01.04.2023 по день фактической оплаты долга, расходов по оплате госпошлины в размере 300 руб. отменить, в указанной части в удовлетворении заявленных требований отказать. В остальной части оспариваемые судебные акты оставить без изменения.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей истца, ответчика и третьего лица, проверив в порядке статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба – без удовлетворения по следующим основаниям.

Как установлено судами, между Департаментом и ФИО4 заключен договор аренды земельного участка для целей капитального строительства от 17.09.2021 № И-08-002202, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 77:08:0001007:1921 площадью 2 406 кв.м с разрешенным использованием: малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов) (2.1) (земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки (1.2.2)).

Ставка арендной платы за первый год аренды согласно приложению 2 к договору составляет 31,5 % от кадастровой стоимости участка.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Москве 10.01.2022.

По мнению истца, договор составлен ответчиком таким образом, что арендная плата начинает начисляться ранее получения арендатором права аренды для цели строительства. Пунктом 2.2 договора предусмотрено вступление договора в силу с момента его государственной регистрации. В пункте 2.3 согласовано, что именно с этого момента между сторонами возникают правоотношения по договору, однако при этом сделана оговорка «если другое не вытекает из соглашения сторон в части исполнения обязательств по договору».

Истец считает, что такое исключение установлено только в пользу арендодателя в пункте 3.2, согласно которому арендная плата вносится с даты присвоения учетного номера договору, то есть до регистрации договора и до подписания со стороны арендатора.

В силу пункта 1.2 передача участка по договору совпадает с моментом возникновения правоотношений по договору, который привязан согласно пункту 2.3 договора к дате регистрации договора.

Таким образом, по мнению истца, возникает существенный дисбаланс в правах и обязанностях сторон договора, который противоречит существу законодательного регулирования арендных отношений (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), правовой позиции, изложенной в п.п. 74-75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25, п.п. 1 и 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовой позиции, изложенной в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 за 2017 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017). Истец считает, что в случае, когда доступ к арендованному имуществу на законном основании не обеспечен со стороны арендодателя, его требование об уплате арендных платежей не может быть признано правомерным. Спорные условия договора, установленные приложением № 2 к приказу ДГИ от 12.08.2019 № 179, носят явно обременительный характер для присоединившейся стороны (п. 2 ст. 428 Гражданского кодекса Российской Федерации), которые она, исходя из своих разумно понимаемых интересов, не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.

Ответчик неправомерно, по мнению истца, начисляет арендные платежи за период невозможности арендатора приступить к использованию участка по назначению для цели возведения и регистрации завершенного строительством жилого дома на основании договора, еще не прошедшего государственную регистрацию. Истец до момента получения зарегистрированного договора не мог пользоваться участком для целей строительства, поскольку не имел возможности осуществлять строительные работы и не мог обосновать правомерность строительства с соблюдением требований ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, плата по договору за период с 17.09.2021 по 01.02.2022 в размере 1 524 339 руб. 35 коп., как считает истец, является неосновательно полученной ответчиком. Оплата арендных платежей по договору произведена истцом за период с 17.09.2021 по 30.09.2022 в размере 4 294 420 руб. 38 коп.

Соглашением от 06.10.2022 с 29.08.2022 договор прекращен.

Одновременно с соглашением от 06.10.2022 о расторжении прежнего договора стороны заключили новый договор аренды земельного участка от 06.10.2022 № М-08-059318, п. 3.2 которого также предусмотрено, что арендная плата начисляется с 29.08.2022.

В материалы дела представлен ответ ДГИ от 26.12.2022 со сверкой расчетов по договору от 06.10.2022 №М-08-059318, к которому приложен расчет с указанием начала периода начисления арендных платежей с 29.08.2022 и подтверждением произведенной арендатором платы по платежному поручению от 08.12.2022.

Письмом от 27.08.2021 Департаментом направлен истцу проект договора в 3-х экземплярах для его подписания. Договор подписан истцом 06.09.2021 и возвращен в Департамент с сопроводительным письмом от 06.09.2021. Договор подписан Департаментом 17.09.2021 и ему присвоен учетный номер И-08-002202.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Москве от 10.11.2021 и пояснениям ответчика заявление на государственную регистрацию договора было направлено Департаментом 27.10.2021 - через 40 дней после присвоения учетного номера и подписания договора.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Москве от 10.11.2021, причиной приостановления государственной регистрации договора явилось неправильное указание ответчиком разрешенного использования земельного участка в договоре.

В пункте 1.1 проекта договора, направленного 27.08.2021 ответчику для подписания, указано разрешенное использование «для размещения административных зданий», что не соответствует виду разрешенного использования участка.

Истец в целях устранения в договоре ошибки в указании разрешенного использования участка и изменения спорных условий договора обращался к ответчику, согласно ответу Департамента от 29.12.2021 на заявление истца от 10.12.2021 им осуществляется подготовка комплекта документов для повторного направления на регистрацию.

Письмом от 19.01.2022 ответчик информировал, что с целью устранения замечаний Управления Росреестра по Москве 24.12.2021 договор передан на регистрацию. Договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по Москве 10.01.2022 и 28.01.2022 направлен Департаментом арендатору с письмом от 26.01.2022. Договор получен истцом 01.02.2022.

Как полагает истец, именно начиная с этой даты истец получил право завершить возведение жилого дома, появилась возможность начать строительство, подтвердив правовое основание перед уполномоченными государственными органами – Госинспекцией по недвижимости города Москвы и Мосгосстройнадзором в процессе строительства и Управлением Росреестра по Москве при постановке жилого дома на государственный кадастровый учет.

Пунктом 1.2 договора установлено, что передача участка от арендодателя к арендатору совпадает с моментом возникновения правоотношений по договору. В соответствии с пунктом 2.2 договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Москве.

Согласно пункту 2.3 правоотношения по договору, как в целом, так и в части, между арендодателем и арендатором возникают с даты вступления в действие договора, если другое не вытекает из соглашения сторон в части исполнения обязательств по договору, и прекращаются их исполнением, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Пунктом 3.2 установлено, что арендная плата начисляется с даты присвоения учетного номера договору.

По мнению истца, взыскание платежей за период государственной регистрации права на недвижимость, связанный с соблюдением необходимой процедуры, не зависящей от должника, не отвечает принципам справедливости и установления баланса интересов сторон.

Указанные обстоятельства послужили основанием для предъявления истцом исковых требований в суд о взыскании неосновательного обогащения в виде арендной платы по договору.

Исследовав и оценив в порядке статей 65, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суды пришли к выводу, что в данном случае требования истца о взыскании суммы неосновательного обогащения являются обоснованными только в части суммы 236 749,83 руб. – оплата арендной платы с 29.08.2022 по 30.09.2022, учитывая что соглашением от 06.10.2022 с 29.08.2022 прекращен договор аренды от 17.09.2021 № И-08-002202. Истцом при этом не доказано, что остальные заявленные ко взысканию денежные средства получены Департаментом без законного на то основания. В части требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, суды пришли к выводу, что в данном случае проценты подлежат начислению за период с 29.08.2022 (расторжение договора) по 31.03.2023, которые составят сумму 10 527,26 руб. С учетом установленной судом просрочки также признано обоснованным требование истца о взыскании суммы процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму 236 749, 83 руб. исходя из ключевой ставки ЦБ РФ действующей в соответствующие периоды, начиная с 01.04.2023 по день фактической оплаты долга.

Отклоняя исковые требования в остальной части, суды первой и апелляционной инстанции установили, что между сторонами в спорный период имели место обязательства, возникшие из договора аренды и исполняемые арендатором добровольно, что исключает получение Департаментом денежных средств в рамках данного договора аренды как неосновательного обогащения.

Суды пришли к выводу, что требования истца в части признания недействительными и недействующими п.п. 1.2., 2.3, 3.2 договора аренды с учетом акцепта требований о порядке оплаты аренды, предусмотренной условиями договора, последующее расторжение спорного договора аренды в добровольном порядке, не соответствуют критериям добросовестного поведения. Поскольку спорные пункты не противоречат нормам действующего законодательства, основания для признания их недействительными, недействующими у судов отсутствовали.

Истец не указал, каким образом его нарушенные права в случае удовлетворения требований в указанной части будут восстановлены, при условии, что договор аренды от 17.09.2021 № И-08-002202 расторгнут по соглашению сторон.

Факт использования земельного участка подтвержден завершением строительства и заключением договора аренды от 06.10.2022 № М-08-059318 для целей эксплуатации жилого дома.

Судами установлено, что истцом оплачена арендная плата по договору аренды от 17.09.2021 г. № И-08-002202 в размере 3 957 489 руб. 86 коп. платежным поручением от 29.03.2022 № 784068 и данная обязанность прямо предусмотрена договором и производилась при проявлении должной осмотрительности со стороны арендатора, на момент оплаты истцу были известны все обстоятельства, связанные с начислением аренды, истец не предоставил доказательства, подтверждающие необоснованность начисления арендной платы.

Доводы истца о том, что обязательства по уплате арендных платежей возникли только с момента государственной регистрации договора аренды, обоснованно судами отклонены, поскольку стороны, подписав договор, выразили свое согласие со всеми закрепленными в нем условиями, в том числе на применение условий заключенной ими сделки к отношениям, возникшим до государственной регистрации договора.

Достижение сторонами соглашения о применении к отношениям, сложившимся до заключения договора (его государственной регистрации), условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить использование им земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды, в период, предшествующий его государственной регистрации.

Кроме того, в соответствии со статьями 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным. Формами платы являются земельный налог и арендная плата.

По смыслу указанных правовых норм обязанность внесения арендных платежей возникает у арендатора при наличии действующего договора аренды и фактического пользования имуществом.

С учетом изложенного, основания для освобождения арендатора от обязательств по внесению арендных платежей за спорный период, предшествующий государственной регистрации договора аренды отсутствуют.

Доводы кассационных жалоб были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе ответчика и третьего лица, повторяют позицию по спору, которая являлась предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получила надлежащую правовую оценку.

Доводы, заявленные истцом в кассационной жалобе, основаны на ином толковании действующего законодательства, не опровергают выводы судов и не влияют на законность принятых по делу судебных актов.

Судами установлены все существенные обстоятельства дела и правильно применены правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены судебных актов в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не нарушены.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25.04.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2023 по делу № А40-236836/2022 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Председательствующий – судья Е.Ю. Филина

Судьи: Ю.В. Архипова

Н.Н. Кольцова