АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу
город Калуга
29 января 2025 года
Дело № А83-21599/2022
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2025 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 января 2025 года.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
Председательствующего судьи
Крыжскoй Л.А.,
Судей
Гнездовского С.Э.,
ФИО1,
при участии в заседании:
от заявителя жалобы:
от иных участвующих в деле лиц:
не явился, извещен надлежаще;
не явились, извещены надлежаще;
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2024 по делу № А83-21599/2022,
УСТАНОВИЛ:
Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым (далее - истец, департамент, ДИЗО) обратился в Евпаторийский городской суд Республики Крым к ФИО2 (далее - ответчик, ФИО2) с исковыми требованиями об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка с кадастровым номером 90:18:010176:600, основанными на ничтожности договора аренды указанного участка от 13.12.2017 и договоре о передаче (уступке) права аренды; обязании ответчика освободить земельный участок путем сноса объекта незавершенного строительства и передать участок по акту приема-передачи в течение 30-ти календарных дней с даты вступления итогового судебного акта по настоящему делу в силу; в случае неисполнения решения суда в установленный срок установить ФИО2 судебную неустойку в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки; указать в решении, что судебный акт является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) сведений о регистрации договора аренды земельного участка и договора о передаче (уступке) права аренды.
Определением Евпаторийского городского суда Республики Крым от 28.09.2022 по делу № 2-1728/2022 данное гражданское дело передано на рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.
В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвуют ФИО3, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Администрация города Евпатории Республики Крым.
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 28.09.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2024 решение суда республики отменено, исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с апелляционным постановлением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права, ФИО2 (далее - заявитель, кассатор) обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, оставив в силе решение суда республики.
По мнению заявителя кассационной жалобы, судом апелляционной инстанции необоснованно не принято во внимание, что утверждения администрации города Евпатории о подложности правоустанавливающих документов на объект недвижимости не соответствуют действительности, в материалах дела отсутствуют доказательства поддельности данных документов; департаментом не заявлены исковые требования о признании спорных договоров недействительными (ничтожными); со дня приобретения прав и обязанностей ФИО2 свободно и открыто пользовался земельным участком на правах аренды; договор уступки прав аренды зарегистрирован; ответчик нес бремя по поддержанию участка в надлежащем состоянии, не ухудшал участок, использовал его по целевому назначению, оплачивал арендные платежи; на основании полученных разрешений начал строительство объекта недвижимости и зарегистрировал право собственности на него. Также заявитель указывает на истечение срока исковой давности.
Кассатор и иные участвующие в деле лица явку представителей в судебное заседание суда округа не обеспечили, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. Арбитражный кассационный суд в соответствии с положениями статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц.
Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемого постановления, исходя из следующего.
Судами двух инстанций установлено, что постановлением Администрации города Евпатории Республики Крым от 16.11.2017 № 3124-п утверждена схема расположения на кадастровом плане территории земельного участка площадью 1 000 кв.м, расположенного по адресу: <...>, и предварительно согласовано его предоставление в аренду без проведения торгов ФИО3.
По договору от 13.12.2017 № 779-н департаментом ФИО3 в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером 90:18:010176:600 площадью 1 000 кв.м, вид разрешенного использования: отдых (рекреация), расположенный по адресу: <...> (далее - земельный участок, спорный земельный участок).
Как следует из договора аренды от 13.12.2017 № 779-н (далее - договор аренды, спорный договор аренды), на земельном участке расположен принадлежащий арендатору объект недвижимости площадью 32,7 кв.м, право собственности на который возникло на основании решения постоянно действующего Третейского суда Украины при Ассоциации «Третейский Совет АР Крым» № Е2-08/005-Н-2007 от 15.08.2007.
Право аренды земельного участка по договору от 13.12.2017 переуступлено ФИО4 ФИО2 на основании договора от 28.11.2018 о передаче (уступке) прав и обязанностей аренды земельного участка.
Между департаментом и ФИО2 27.02.2020 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 13.12.2017.
В настоящее время на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 90:18:010176:644 площадью 166,9 кв.м, степень готовности 12 %, право собственности на который 25.04.2019 зарегистрировано за ФИО2 (далее - объект незавершенного строительства), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН).
Решением Евпаторийского городского суда Республики Крым от 25.08.2020 по делу № 2-1128/2020, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, по иску ФИО5 суд обязал ФИО2 и иных застройщиков спорного земельного участка устранить препятствия ФИО5 и третьим лицам на ее стороне в пользовании принадлежащим им на праве общей долевой собственности земельным участком и расположенным на нем домовладением путем запрета возведения объектов на спорном земельном участке на расстоянии менее 3,58 м от границы смежного земельного участка истицы по делу.
При этом в ходе рассмотрения указанного дела № 2-1128/2020 Евпаторийским городским судом выявлены обстоятельства, указывающие на наличие признаков поддельности документов о признании права собственности ФИО3 на объект недвижимости, и на допущенные должностными лицами Администрации города Евпатории грубые нарушения, в результате которых в отсутствие регистрации права собственности на объект недвижимости, без проведения конкурса, в 100-метровой зоне от уреза воды (моря) выделен и предоставлен ФИО3 спорный земельный участок, на котором впоследствии начато новое строительство. Указанные обстоятельства 25.08.2020 Евпаторийский городской суд посредством вынесения частного определения довел до сведения прокурора Евпатории.
На основании указанного частного определения Евпаторийского городского суда Прокурором города Евпатории 09.11.2011 в адрес главы Администрации города Евпатории внесено Представление за № 437-21/21147-20350007, из которого следует, что прокуратурой Евпатории проведена проверка исполнения требований земельного законодательства при выделении без конкурса в 100-метровой зоне от уреза воды (Черного моря) земельного участка ФИО3, в ходе которой установлено, что основанием для предоставления ФИО3 земельного участка в аренду без проведения торгов послужило наличие на данном участке нежилого здания, принадлежащего на праве собственности ФИО3 Вместе с тем, прокуратурой установлено, что представленные ФИО3 в ДИЗО Евпатории правоустанавливающие документы на объект недвижимого имущества для заключения без конкурса договора аренды земельного участка, являются недостоверными.
Так, согласно решению постоянно действующего Третейского суда при Ассоциации «Третейский Совет АР Крым» № Е2-08/005-Н-2007 от 15.08.2007 за ФИО3 признано право собственности на недвижимое имущество: нежилое здание литера «А» площадью 37,2 кв.м, расположенное по адресу: <...>. Государственная регистрация права собственности зарегистрирована в КРП «БТИ города Евпатория» 14.09.2007, регистрационный номер 18121674, номер записи 221 в книге № 7. В тоже время, согласно нотариально заверенной нотариусом Киевского городского нотариального округа ФИО6 (Украина) выписке из Государственного реестра прав на недвижимое имущество Украины от 06.12.2019 (полученной на территории Украины), какие-либо сведения о праве собственности ФИО3 на спорный объект недвижимости, как и о самом строении или правах на него какого-либо иного лица, в Государственном реестре прав на недвижимое имущество Украины и иных вещных прав отсутствуют по трем ключевым критериям: по объекту недвижимого имущества с номером в электронном реестре № 18121674 (данный номер был указан в копии выписки о праве собственности БТИ); по адресу: <...> и по имени правообладателя - ФИО3
Также из представления прокурора Евпатории от 09.11.2011 в адрес главы Администрации города Евпатории за № 437-21/21147-20350007 следует, что в ГУП РК «Крым БТИ» инвентарное дело по объекту недвижимого имущества отсутствует. В реестровой книге № 7 запись № 221 о регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества за ФИО3 не значится. При этом справка филиала ГУП БТИ «Крым БТИ» от 15.04.2016 является поддельной.
В результате проведенной проверки прокуратура города Евпатории пришла к выводу, что причинами незаконного получения без конкурса ФИО3 прав на спорный земельный участок послужило неисполнение должностными лицами ДИЗО Администрации Евпатории требований статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации.
Из письма Администрации города Евпатории в адрес Прокурора города Евпатории от 08.12.2021 № 10547/02-15 следует, что доводы, изложенные в представлении прокурора Евпатории от 09.11.2011, нашли свое подтверждение в ходе проведенной проверки и требования прокурора подлежат удовлетворению.
Ссылаясь на то, что договор аренды от 13.12.2017 № 779-н с ФИО3 в отношении спорного земельного участка и как следствие договор от 28.11.2018 о передаче (уступке) права аренды, заключенный между ФИО3 и ФИО2, являются недействительными в силу ничтожности, поскольку спорный земельный участок предоставлен ФИО3 без проведения торгов в нарушение действующего законодательства, на основании подложных документов, в отсутствие зарегистрированного права собственности на объект недвижимости, истец обратился в Арбитражный суд Республики Крым с настоящим иском.
По мнению суда округа, отменяя решение суда республики и разрешая спор по существу, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), обоснованно исходил из наличия правовых оснований для удовлетворения заявленных департаментом требований.
Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Из рассматриваемой ситуации следует, что заключение с ФИО3 договора аренды спорного земельного участка обусловлено расположением на нем нежилого здания площадью 32,7 кв.м, право собственности на который арендатор подтверждает решением постоянно действующего Третейского суда при Ассоциации «Третейский Совет АР Крым» № Е2-08/005-Н-2007 от 15.08.2007.
Судом второй инстанции обоснованно принята во внимание правовая позиция, изложенная в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2012 № 8141/12, от 05.02.2013 № 11606/12 и от 28.01.2014 № 11535/13, определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.07.2017 № 307-ЭС17-1723, в силу которой арбитражный суд по собственной инициативе на любой стадии рассмотрения дела независимо от доводов и возражений сторон проверяет, имелись ли основания для рассмотрения спора третейским судом и не нарушает ли решение третейского суда основополагающие принципы российского права.
В соответствии с частью 3 статьи 55 Закона Украины «О третейский судах» № 1701-IV от 11.05.2004 (в действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений редакции) исполнение решения третейского суда, если оно требует совершения действий органами государственной власти, органами местного самоуправления и их служебными лицами, осуществляется при условии выдачи компетентным судом исполнительного документа.
Вопреки позиции ответчика по делу, указанное решение третейского суда вынесено в период действия на территории Республики Крым и города Севастополя законодательства Украины, в связи с чем к такому решению не могут применяться положения и процедуры, предусмотренные Федеральным законом «О третейских судах в Российской Федерации» и главой 30 АПК РФ.
Учитывая в рассматриваемом случае, что доказательств выдачи компетентным судом Украины такого исполнительного документа ФИО3 не представлено, как и доказательств того, что регистрация такого права осуществлялась в предусмотренном законом порядке на основании исполнительного листа компетентного суда Украины, судом апелляционной инстанции обоснованно заключено, что представленное решение третейского суда не может подтверждать возникновение права собственности ФИО3 на объект недвижимости и как следствие не могло явиться основанием для предоставления в аренду спорного земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов), в связи с чем заключенный договор аренды, как и последующий за ним договор о передаче (уступке) права аренды являются недействительными сделками в силу их ничтожности по основаниям пункта 2 статьи 168 ГК РФ.
Судом обоснованно в качестве последствий недействительности ничтожной сделки ответчик ФИО2 обязан возвратить спорный земельный участок по акту приема-передачи департаменту в течение 30-ти календарных дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.
Руководствуясь положениями статьи 222 ГК РФ, пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд апелляционной инстанции исходил из того, что с учетом вышеустановленных фактических обстоятельств, у ФИО2 отсутствовали правовые основания для строительства на спорном участке объекта незавершенного строительства.
Более того, в ходе рассмотрения настоящего дела проведена судебная строительно-техническая экспертиза, по результатам которой экспертом установлено, что возведение объекта незавершенного строительства: нежилого здания «Банного блока с комнатами отдыха» с кадастровым номером 90:18:010176:644 площадью 166,9 кв.м, расположенного на спорном земельном участке, является новым строительством, в связи с чем декларация на начало строительных работ должна выдаваться на новое строительство, а не на реконструкцию старого объекта (ранее расположенного на участке здания).
С учетом изложенного, у суда округа отсутствуют правовые основания не согласиться с выводом апелляционной коллегии о том, что объект незавершенного строительства построен на земельном участке, не предоставленном его собственником для целей нового строительства, в связи с чем строительство данного объекта на таком земельном участке противоречит законодательству и не соответствует действующим градостроительным нормам, на основании положений статьи 222 ГК РФ данный объект является самовольной постройкой и подлежит сносу.
По справедливому суждению апелляционного суда, сама по себе государственная регистрация прав на объект, будучи юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, не может подменять собой основание возникновения, изменения и прекращения права, не является препятствием для рассмотрения судом вопроса о сносе такого объекта, так как в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.
Также суд округа считает необходимым согласиться с судом апелляционной инстанции с неприменением к рассматриваемому требованию срока исковой давности как заявленному в рамках негаторного иска; обоснованностью искового требования об исключении а ЕГРН сведений о регистрации договора аренды от 13.12.2017 № 779-н и договора от 28.11.2018 о передаче (уступке) права аренды; возможностью установления судебной неустойки в сумме 5 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения.
По итогам рассмотрения доводов кассационной жалобы ФИО2 суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что выводы арбитражного суда апелляционной инстанции основаны на имеющихся в деле доказательствах; нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2024 по делу № А83-21599/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Л.А. Крыжскaя
Судьи С.Э. Гнездовский
ФИО1