АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар

Дело № А32-46719/2023

05 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 05 февраля 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Малыхиной М.Н., при участии в судебном заседании от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО2 (доверенность от 12.12.2023), в отсутствие истца – администрации муниципального образования Темрюкский район (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьего лица – Управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2024 по делу № А32-46719/2023, установил следующее.

Администрация муниципального образования Темрюкский район (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) о взыскании долга по договору от 02.03.2022 № 3000009785 аренды земельного участка с 01.01.2023 по 30.09.2023 в размере 364 675 рублей 02 копеек, неустойки с 01.01.2023 по 14.08.2023 в размере 9326 рублей 94 копеек.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края (далее – управление).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2024 в удовлетворении искового заявления отказано. Суд установил, что у арендатора отсутствует возможность использования земельного участка в согласованных в договоре целях (размещение магазина). В отсутствие встречного предоставления со стороны арендодателя оснований для взыскания с ответчика долга и неустойки не имеется.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2024 решение от 25.04.2024 отменено. По делу принят новый судебный акт. С предпринимателя в пользу администрации взысканы долг по договору аренды в размере 364 675 рублей 02 копеек, неустойка в размере 9326 рублей 94 копеек, а также в доход федерального бюджета государственная пошлина по иску и апелляционной жалобе в размере 13 480 рублей. Суд апелляционной инстанции указал, что в период действия договора арендатор не обращался к арендодателю с требованием предоставить иной участок для испрашиваемых целей и не отказался от договора ввиду невозможности использования участка по назначению, не совершал действий, направленных на досрочное расторжение договора аренды. В силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Ни одним из перечисленных способов арендатор не воспользовался. При этом в материалы дела представлено дополнительное соглашение от 16.01.2023 № 783 к договору от 02.03.2022 № 3000009785, из пункта 1 которого следует, что срок его действия продлен до 02 марта 2030 года. Ответчик, отрицая возможность использования земельного участка по назначению, совершает действия, направленные на продолжение арендных отношений до 2030 года. В данном случае действия ответчика не могут быть признаны соответствующими поведению добросовестного участника гражданского оборота, поскольку, очевидно, направлены на необоснованное освобождение от исполнения обязательств, установленных законом и договором. С учетом изложенного апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика долга и неустойки.

В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных апелляционным судом выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить постановление и оставить в силе решение. Податель жалобы указывает, что лишен возможности использовать земельный участок в целях строительства. Земельный участок находится в зоне охраняемого природного ландшафта, в пределах которой устанавливается режим использования земель и земельных участков, запрещающий или ограничивающий хозяйственную деятельность, строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия (статья 34 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия» (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации; далее – Закон № 73-ФЗ). Суд апелляционной инстанции, квалифицируя поведение арендатора как недобросовестное, не принял во внимание, что арендодатель так же является стороной дополнительного соглашения о продлении срока действия договора.

Администрация представила отзыв, в котором указала на отсутствие оснований для отмены апелляционного постановления. Неиспользование участка не освобождает арендатора от обязанности вносить установленную договором плату. На момент заключения договора ответчик обладал достаточной информацией об обременениях выставленного на аукцион земельного участка, имел возможность осмотреть объект аренды и принять меры к получению информации о допустимости строительства на нем (при установленных ограничениях).

В судебном заседании представитель предпринимателя на удовлетворении кассационной жалобы настаивал. Администрация уведомила суд о возможности рассмотрения жалобы в отсутствие своего представителя.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что апелляционное постановление следует отменить.

Как видно из материалов дела, сведения о земельном участке площадью 5587 кв. м (кадастровый номер 23:30:0502004:705) внесены в ЕГРН 27.04.2021. Данный земельный участок относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования – «магазины». В ЕГРН также внесены сведения о существующих ограничениях в использовании участка, в том числе, связанных с установлением зоны охраняемого природного ландшафта объекта археологического наследия федерального значения (т. 1, л. <...>).

На основании протокола от 14.02.2022 № 4-167/2021 заседания комиссии по организации и проведению торгов (в форме аукциона) по продаже земельных участков и права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 02.03.2022 № 3000009785. В соответствии с условиями договора арендатору предоставлен за плату земельный участок с кадастровым номером 23:30:0502004:705, площадью 5587 кв. м, расположенный по адресу: <...> вид разрешенного использования – магазины. Дополнительным соглашением от 29.07.2022 № 690 стороны уточнили адрес участка (т. 1, л. <...>). Договор прошел процедуру государственной регистрации. В пункте 1.5 стороны указали, что договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору, и считается заключенным с момента его подписания. Согласно пункту 7.2 договор заключен на пять лет.

В пункте 2.1 договора указано, что годовой размер арендной платы составляет 624 912 рублей 59 копеек.

Согласно пункту 5.3 договора за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Сведения об ограничениях в использовании участка приведены в разделе 10 договора. В соответствии с пунктом 10.1 договора земельный участок расположен в зоне охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия «Археологический комплекс Фанагория» (ансамбль), включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации приказом Министерства культуры Российской Федерации от 29.08.2017 № 1458. До начала проектирования и проведения землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ необходимо произвести археологическое обследование земельного участка; по результатам исследований разработать и включить в состав проекта строительства раздел об обеспечении сохранности объектов культурного наследия или о проведении спасательных археологических полевых работ или проект обеспечения сохранности указанных объектов культурного наследия либо план проведения спасательных археологических полевых работ; выполнить требования по сохранению объекта культурного наследия согласно разделу или проекту по обеспечению сохранности объекта культурного наследия, или плану проведения спасательных археологических полевых работ.

Администрация, ссылаясь на наличие долга по арендной плате и оснований для начисления неустойки, направила в адрес предпринимателя претензию от 19.07.2023 с требованием об устранении допущенных нарушений.

Поскольку требования претензии ответчик не выполнил, администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Договор аренды носит взаимный характер, поэтому риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021).

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588 приведена правовая позиция, согласно которой в отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, последний не обязан вносить соответствующую плату.

Судебные инстанции установили, что 14.06.2022 ответчик заключил договор № 06/2022-2 на проведение археологических полевых работ на земельном участке с кадастровым номером 23:30:0502004:705. По окончании данных работ ФГБУК «Государственный историко-археологический музей-заповедник "Фанагория"» разработал план проведения спасательных археологических полевых работ при строительстве на территории земельного участка с кадастровым номером 23:30:0502004:705 площадью 5587 кв. м для размещения магазина.

Предприниматель 12.09.2022 обратился с заявлением в управление о согласовании документации о проведении археологических исследований (разведок) на арендуемом земельном участке. Управление в письме от 11.11.2022 № 78-19-17880/22 сообщило, что в связи с расположением земельного участка в зоне охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия – «Археологический комплекс Фанагория» (ансамбль), необходимо использовать данный участок в соответствии с режимами использования земель в зоне охраняемого природного ландшафта, установленными «Проектом зон охраны объекта культурного наследия "Археологический комплекс Фанагория"».

Управление указало, что использование земельного участка с кадастровым номером 23:30:0502004:705 площадью 5587 кв. м для размещения магазина не соответствует требованиям действующего законодательства.

При рассмотрении настоящего дела управление пояснило, что по данным единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, перечня выявленных объектов культурного наследия, списка объектов, обладающих признаками объектов культурного наследия, материалам архива управления, плана «Проведение спасательных археологических полевых работ при строительстве на территории земельного участка с кадастровым номером 23:30:0502004:705 площадью 5587 кв. м для размещения магазина по адресу: <...> 2Д», разработанного ФГБУК «Государственный историко-археологический музей-заповедник "Фанагория"» в 2022 году, земельный участок с кадастровым номером 23:30:0502004:705 расположен: в зоне охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия федерального значения «Археологический комплекс Фанагория» (ансамбль). Объект культурного наследия поставлен на государственную охрану постановлением Совета Министров РСФСР от 30.08.1960 года № 1327. В 2012 году разработан «Проект зон охраны объекта культурного наследия «Археологический комплекс "Фанагория"», прошедший государственную историко-культурную экспертизу в соответствии с Положением о государственной историко-культурной экспертизе, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 15.07.2009 года № 569. Приказом управления от 17.07.2013 года № 96 утверждены границы зон охраны, режимы использования земель и градостроительных регламентов объекта археологического наследия федерального значения (памятника археологии) «Фанагория», VI в. до н.э. – XI в. н.э.» (в редакции приказа администрации Краснодарского края от 13.03.2018 № 74-кн).

В связи с расположением земельного участка в зоне охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия – «Археологический комплекс Фанагория» (ансамбль), необходимо использовать его в соответствии с режимами использования земель в зоне охраняемого природного ландшафта, установленными «Проектом зон охраны объекта культурного наследия "Археологический комплекс "Фанагория"». На рассматриваемом земельном участке допускается проведение мероприятий по выявлению, сохранению, изучению и популяризации объектов культурного наследия, при наличии соответствующего разрешения (открытого листа) и сельскохозяйственное использование территории, включая плантажную распашку и посадку виноградников, при обязательном проведении предварительного археологического обследования территории и согласовании земляных работ с уполномоченным государственным органом охраны объектов культурного наследия. С учетом ограничений хозяйственной деятельности размещение на земельном участке с кадастровым номером 23:30:0502004:705 магазина не предоставляется возможным (вне зависимости от возможности его размещения без углубления в грунт) (т. 1, л. д. 107 – 110, 115, 116).

В данном случае суд апелляционной инстанции не принял во внимание следующее. Согласно статье 34 Закона № 73-ФЗ в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона объекта культурного наследия, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта. Необходимый состав зон охраны объекта культурного наследия определяется проектом зон охраны объекта культурного наследия. При этом зона охраняемого природного ландшафта представляет собой территорию, в пределах которой устанавливается режим использования земель и земельных участков, запрещающий или ограничивающий хозяйственную деятельность, строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия.

Земельный участок предоставлен арендатору на торгах для строительства магазина. С учетом режима использования земель и земельных участков в зоне охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия «Археологический комплекс "Фанагория"» новое строительство в границах спорного участка невозможно (т. 1, л. д. 72 – 74). Ограничение режима использования территории подлежит учету при рассмотрении вопроса о выдаче разрешения на строительство (части 1, 11 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Таким образом, земельный участок объективно не мог использоваться арендатором для строительства. Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается (пункт 17 статьи 39.8 Земельного кодекса).

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Договор аренды носит взаимный характер, поэтому риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. В данном случае суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что невозможность использования участка в соответствии с целями его предоставления возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, следовательно, он не обязан вносить арендную плату.

Наличие дополнительного соглашения о продлении срока действия договора об ошибочности приведенного вывода не свидетельствует, поскольку такое соглашение не устраняет юридическую невозможность использования участка в целях строительства.

Из содержания раздела 10 договора и положений статьи 34 Закона № 73-ФЗ следует, что арендодатель также обладал информацией о нахождении участка в зоне охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия и о возможных ограничениях строительства на участке. В такой ситуации поведения арендатора, принимавшего меры к проведению специальных исследований, к обеспечению возможности хозяйственного освоения участка, не может быть признано злоупотреблением правом.

Названные обстоятельства свидетельствуют о невозможности использования земельного участка арендатором в целях строительства, что служит основанием для отказа во взыскании долга и неустойки по договору аренды по иску администрации (статья 328, пункт 3 статьи 405 Гражданского кодекса).

Суд кассационной инстанции полагает, что суд первой инстанции оценил в полном объеме представленные сторонами доказательства и установленные на их основании обстоятельства дела, а также дал им надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями статьи 71 Кодекса, верно применил нормы материального права, пришел к обоснованному выводу об отсутствии условий для удовлетворения иска.

В связи с изложенным у апелляционного суда отсутствовали установленные нормами статьи 270 Кодекса основания для отмены решения суда первой инстанции, принятого в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Пункт 5 части 1 статьи 287 Кодекса наделяет арбитражный суд кассационной инстанции правом по результатам рассмотрения кассационной жалобы оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

При указанных обстоятельствах на основании приведенных положений правовых норм и установленных фактических обстоятельств дела суд кассационной инстанции считает постановление арбитражного апелляционного суда подлежащим отмене, а решение суда первой инстанции – оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2024 по делу № А32-46719/2023 отменить, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2024 по настоящему делу оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.И. Мещерин

Судьи В.А. Анциферов

М.Н. Малыхина