ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
16 июня 2025 года
Дело №А21-14121/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 16 июня 2025 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Бугорской Н.А.,
судей Полубехиной Н.С., Сухаревской Т.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Извековым В.В.,
при участии: согласно протоколу судебного заседания от 29.05.2025,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6424/2025) Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 11.02.2025 по делу № А21-14121/2024, принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройснаб»
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области,
о признании незаконным действий по расторжению договора аренды №ФС/2005/02-38 от 18.02.2005,
по встречному иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройснаб» о расторжении договора аренды земельного участка,
третье лицо: акционерное общество «Банк Дом.РФ»
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройснаб» (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением, которым просило признать незаконным действия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (далее – Управление, заинтересованное лицо) по расторжению договора аренды от 18.02.2005 №ФС/2005/02-38, выраженные в письме № 39- 04/6705 от 26.09.2024, незаконными.
Делу присвоен № А21-14121/2024.
В свою очередь, Управление обратилась с иском к Обществу о расторжении договора аренды от 18.02.2005 №ФС/2005/02-38.
Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Банк. Дом.РФ» (далее – Банк, третье лицо).
Делу присвоен № А21-14448/2024.
Определением от 27.11.2024 суд объединил для совместного рассмотрения дела № А21-14121/2024 и А21-14448/2024 в одно производство, делу присвоен номер А21-14121/2024.
Решением Арбитражного суда Калининградской области от 11.02.2025 первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с решением, Управление обратилось с апелляционной жалобой об его отмене, указав на неполное исследование судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и не согласившись с оценкой доказательств, данной судом в решении.
В обоснование апелляционной жалобы, ответчик ссылается на длительное неиспользование истцом земельного участка, указывая, что вопреки позиции суда, участок предоставлялся в аренду как отдельный объект гражданских прав без цели комплексной застройки.
В судебном заседании представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя не обеспечил, апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие в соответствии со статьей 156 АПК РФ.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как установлено судом первой инстанции в решении и подтверждается материалами дела, на основании договора аренды от 18.02.2005 № ФС/2005/02-38 (далее – договор аренды) ООО «Светлогорскстрой» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 39:17:010049:0006 из федеральной собственности для проектирования и строительства административного здания.
На основании распоряжения Управление от 06.07.2012 № 316-р произведено объединение земельных участков с кадастровыми номерами 39:17:010049:0006, 39:17:010049:0007, 39:17:010060:0003, 39:17:000000:0022, 39:17:000000:0018, 39:17:000000:0025, 39:17:000000:0020, 39:17:000000:0023 в единый земельный участок с KH 39:17:000000:164 площадью 9 506,0 кв.м с разрешенным использованием - для размещения многоквартирных жилых домов.
Соглашением от 10.08.2012 стороны внесли изменения в договор аренды в отношении характеристик объекта аренды - ООО «Светлогорскстрой» предоставлен в аренду земельный участок с KH 39:17:000000:164 площадью 9 506,0 кв.м с разрешенным использованием - для размещения многоквартирных жилых домов.
На основании договора от 26.03.2018 права и обязанности арендатора по земельному участку с KH 39:17:000000:164 переданы обществу с ограниченной ответственностью «СЗ «Стройснаб».
Соглашением от 13.07.2022 стороны внесли изменения в договор аренды в связи с переименованием арендатора.
Таким образом, Общество является арендатором спорного земельного участка с 2018 года.
Письмом от 26.09.2024 Управление уведомило Общество о расторжении договора аренды.
Полагая, решение Управления о расторжении договора является неправомерным, нарушающим законные права Общества, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением в порядке главы 24 АПК РФ.
В свою очередь, Управление, ссылаясь на длительное неиспользование земельного участка по назначению, обратилось в суд с иском о расторжении договора аренды.
Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.
Основания для досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию арендодателя установлены статьей 619 ГК РФ.
При этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ (статья 619 ГК РФ).
Согласно положениям пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
В обоснование встречного требования о расторжении Управление указывает, что срок аренды земельного участка в соответствии с п. 2.1 договора установлен с 15.02.2005 по 14.02.2054.
По состоянию на 26.09.2024 арендатор не использует земельный участок на протяжении более 19 лет, сведения о наличии недостатков, а также иных причин и обстоятельств, препятствующих реализации правомочий арендатора по освоению земельного участка в адрес Территориального управления с 2005 года не поступало. В соответствии с условиями договора аренды земельный участок не освоен, строительство объектов недвижимости не ведется, какие-либо здания или сооружения в границах земельного участка отсутствуют, соответствующая разрешительная документация не получена (что подтверждается обращением арендатора от 27.08.2024 № 1 (вх. № 39-8806 от 27.08.2024).
Однако данная позиция несостоятельна, противоречит материалам дела.
Так судом установлено, что Общество ведет поочередную (фактически комплексную) застройку квартала между улицами Новая и Песочная в городе Светлогорске Калининградской области.
Помимо спорного договора аренды Обществом заключены также сроком до 2054 года: договор № ФС/2005/02-58 аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации от 21.02.2005, заключенный на земельный участок с кадастровым номером 39:17:010050:5 (<...>, 86); договор № ФС/2005/02-59 аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации от 21.02.2005, заключенный на земельный участок с кадастровым номером 39:17:010050:6 (<...>); договор № ФС/2005/02-57 аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации от 21.02.2005, заключенный на земельный участок с кадастровым номером 39:17:010050:11 (<...>); договор № ФС/2005/02-53 аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации 18.02.2005, заключенный на земельный участок площадью 3 101 +/-351 кв.м. с кадастровым номером 39:17:010050:28 (<...>); договор № ФС/2005/02-51 аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации 18.02.2005, заключенный на земельный участок площадью 6 753 +/-519 кв.м. с кадастровым номером 39:17:000000:165 (<...>, 30, 32).
Из пояснений представителя заявителя следует, что длительный срок для освоения земельных участков с целью строительства установлен сторонами намеренно и осознанно - все земельные участки расположены в квартале, в котором ранее строительство не осуществлялось, что требовало произвести большой объем предварительных работ: расчистку (включая несанкционированную городскую свалку), строительство сетей электроснабжения, водоснабжения, газоснабжения, а также улично-дорожных сетей.
Более того, земельные участки были расположены на территории заброшенных карьеров и использовалась жителями и юридическими лицами Светлогорского городского округа с целью свалки строительного мусора.
Кроме того, на территорию свалки происходили постоянные разливы ливневых стоков, разрушая склоны карьера.
В связи с тем, что одним из условий предоставления земельных участков была очистка территории и ее рекультивация, ООО «Стройснаб» за счет собственных средств выполнило ряд мероприятий, направленных на улучшение санитарного состояния территории, в том числе предотвращение дальнейшего её загрязнения, очистка территории и вывоз мусора на полигон ТБО в пос. Круглово (затраты ООО «Стройснаб» на вывоз твердых бытовых отходов составили около 17 миллионов рублей), выполнен целый комплекс технических и санитарных мероприятий, направленных на восстановление земель (рекультивация), площадью 3,5 га, и устранение негативных последствий, которые данная территория могла бы оказать на здоровье жителей города Светлогорска и окружающую природу.
Также выполнен комплекс мероприятий, направленных на восстановление (рекультивацию) земель; собственными силами был восстановлен береговой склон по технологии укрепления склонов с применением геотекстильной сетки с последующей засыпкой плодородным грунтом с высадкой кустарников и трав; разработан проект и выполнены работы по полной замене аварийного участка коллектора длинной 500 метров с увеличением диаметра до 600 мм.
С целью освоения квартала было также осуществлено: проектирование и строительство сетей электроснабжения квартала многоквартирных жилых домов от точки врезки до многоквартирных жилых домов, проектирование сети водопровода от точки врезки в городскую сеть до квартала многоквартирных жилых домов (7 земельных участков) протяженностью 2 655,90 метров диаметром 160-200 мм, строительство сети водопровода от точки врезки в городскую сеть до квартала многоквартирных жилых домов (7 земельных участков) протяженностью 2 655,90 метров диаметром 160-200 мм, проектирование сети самотечной бытовой канализации от точки врезки до квартала многоквартирных жилых домов протяженностью 978 метров диаметром 160-315 мм, строительство сети самотечной бытовой канализации от точки врезки до квартала многоквартирных жилых домов протяженностью 978 метров диаметром 160-315 мм, проектирование временной канализационной напорной станции и напорной бытовой канализации от квартала многоквартирных жилых домов до точки врезки протяженностью 712 метров диаметром 110-200 мм, строительство временной канализационной напорной станции и напорной бытовой канализации от квартала многоквартирных жилых домов до точки врезки протяженностью 712 метров диаметром 110-200 мм, проектирование сети ливневой канализации от точки врезки до квартала многоквартирных жилых домов протяженностью 557 метров диаметром 200-315 мм, строительство сети ливневой канализации от точки врезки до квартала многоквартирных жилых домов протяженностью 557 метров диаметром 200-315 мм, проектирование и строительство сети газоснабжения от точки врезки до границ земельных участков, проектирование дороги от ул. Песочная до квартала многоквартирных жилых домов, а также внутриквартальные дороги и пешеходная дорожка, включающая наружное освещение, проектирование подъездной дороги от ул. Новой, а также внутриквартальные дороги, включающие также наружное освещение, строительство дороги от ул. Песочная до квартала многоквартирных жилых домов, подъездной дороги от ул. Новой, а также внутриквартальные дороги и пешеходная дорожка, включающая также наружное освещение, строительство подъездной дороги от ул. Новой, а также внутриквартальные дороги, включающие также наружное освещение, устройство укрепленного газона для проезда пожарной машины и обслуживания квартала многоквартирных жилых домов.
На все указанные мероприятия Общество самостоятельно несло затраты в значительном объеме.
Исходя из представленных в материалы дела Обществом доказательств (технические условия, положительное заключение негосударственной экспертизы, заключение экспертной комиссии государственной экологической экспертизы, сводный план инженерных сетей квартала многоквартирных домов, по адресу: <...> схема очередей строительства Квартала многоквартирных домов по адресу: <...> справки ГИПа по освоению и строительству жилого комплекса «Лесная сказка») арендатором проведена подготовка к получению разрешения на строительство на спорном земельном участке; проведены все предварительные работы, инженерно-геологические изыскания, разработана проектная документация, получены технические условия, положительное заключение негосударственной экспертизы.
Исходя из изложенного, суд пришел к выводу, что арендатор заинтересован в продолжение арендных отношений по использованию земельного участка с кадастровым номером 39:17:000000:164 для целей строительства и предпринимает меры, направленные на освоение данного земельного участка.
Вместе с тем суд признал, что доказательств использования Обществом земельного участка с нарушениями действующего законодательства или нарушением условий договора, в материалы дела Управлением не представлено.
Кроме того, Общество провело подготовку к получению разрешения на строительство на спорном земельном участке: проведены все предварительные работы, инженерно-геологические изыскания, разработана проектная документация, получены технические условия, положительное заключение негосударственной экспертизы, выполненное обществом с ограниченной ответственностью «Стройтехнология».
С целью получения разрешения на строительство 27.08.2024 арендатор обратился в Управление с заявлениями о принятии решения об установлении соответствия между существующим разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 3 9:17:000000:164 и видом разрешенного использования, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Росреестра от 10.11.2020 г. Nё П/0412 (ред. от 23.06.2022): 2.5. - среднеэтажная жилая застройка.
Письмом от 24.09.2024 Управление отказало Обществу в удовлетворении заявления.
Решением Арбитражного суда Калининградской области от 22.01.2025 по делу №А21-13483/2024 действия Управления по отказу Обществу в установлении соответствия между существующим разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 39:17:000000:164 и видом разрешенного использования земельного участка, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Росреестра от 10.11.2020 №П/0412, признаны незаконными.
С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу, что досрочное расторжение долгосрочного договора аренды не будет являться обоснованной, соразмерной и справедливой мерой, не нарушающей баланс интересов сторон.
При таких обстоятельствах основания для квалификации действий Общества, как существенных нарушений условий договора аренды и основания для его расторжения у суда отсутствуют.
Поскольку обстоятельства, указанные в письме от 26.09.2024 № 39-04/6705 Управлением не доказаны, требование арендодателя о расторжении договора является необоснованным, а действия, направленные на расторжение договора незаконны, на что правильно указано судом в решении.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.
Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу.
Принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. Основания для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренные АПК РФ, не установлены.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 11.02.2025 по делу № А21-14121/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.А. Бугорская
Судьи
Н.С. Полубехина
Т.С. Сухаревская