АРБИТРАЖНЫЙ СУД
ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ФИО1 ул., д. 45, <...>, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Хабаровск
03 марта 2025 года № Ф03-128/2025
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 марта 2025 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой,
судей В.А. Гребенщиковой, Г.Х. Пономаревой
при участии:
от истца: ФИО2, представитель, доверенность от 23.12.2024
от ответчика: ФИО3, представитель, доверенность от 22.08.2024
рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края судебном заседании кассационную жалобу управления муниципальной собственности г. Владивостока
на решение от 10.09.2024, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2024
по делу № А51-17788/2023
Арбитражного суда Приморского края
по иску общества с ограниченной ответственностью «Капитал»
к управлению муниципальной собственности г. Владивостока
третьи лица: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», общество с ограниченной ответственностью «Айра Торрес», ФИО4
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи
Общество с ограниченной ответственностью «Капитал» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690003, Приморский край, г.о. Владивостокский, <...>; далее – истец, ООО «Капитал», общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к управлению муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690091, <...>; далее – ответчик, УМС, Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора №389-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), путем изложения пункта 3.1 договора в следующей редакции: «Согласно отчета об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общедолевой собственности на земельный участок) составляет 5 621 204 (пять миллионов шестьсот двадцать одна тысяча двести четыре) рубля 17 копеек (без учета НДС)».
В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690106, <...>; далее – МКУ «АПМЗН»), общество с ограниченной ответственностью «Айра Торрес» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 625048, <...>; далее – ООО «Айра Торрес»), ФИО4 (далее – ФИО4).
Решением Арбитражного суда Приморского края от 10.09.2024, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2024, разногласия, возникшие при заключении договора, урегулированы путем изложения спорного пункта договора в редакции истца.
УМС, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование своей правовой позиции заявитель кассационной жалобы приводит доводы о том, что Управлением в материалы дела представлены документы, безусловно подтверждающие достоверность величины рыночной стоимости спорных помещений, в связи с чем, пункт 3.1 спорного договора должен быть принят в изначально предложенной редакции.
Отзывы на кассационную жалобу не представлены.
В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель Управления поддержал доводы кассационной жалобы, настаивал на её удовлетворении, против чего возражал представитель общества, указывая на законность и обоснованность принятых судебных актов.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и возражений на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судами, в собственности муниципального образования г. Владивосток находится объект недвижимого имущества - нежилое помещение с кадастровым номером 25:28:000000:29456, площадью 108,5 кв.м, местоположение: Приморский край, город Владивосток, <...>.
Право собственности муниципального образования г. Владивосток на данный объект зарегистрировано 13.12.2012 (номер записи №25-25-01/215/2012-391).
Указанное нежилое помещение предоставлено во временное владение и пользование ООО «Капитал» на основании договора аренды недвижимого имущества от 04.10.2019 №05-16616-001-Н-АР-9247-00 (дата государственной регистрации 31.10.2019).
Пунктом 1.3 данного договора аренды предусмотрено, что арендодатель (УМС) предоставляет арендатору (ООО «Капитал») соответствующее нежилое помещение во временное пользование на срок 5 лет с даты подписания договора.
Решением Думы г. Владивостока от 27.07.2023 №215 утверждены условия приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в том числе объекта недвижимости с кадастровым номером 25:28:000000:29456 и общей долевой собственности на земельный участок (25:28:050002:1855), доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир: многоквартирный дом. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, ул. Энгельса (п. Трудовое), д. 3, площадью 2595 кв.м, пропорционально размеру площади нежилых помещений (25:28:000000:29456).
Согласно данным условиям приватизации рыночная стоимость выкупаемого имущества составила 7 805 653 руб. 33 коп. (без учета НДС).
ООО «Капитал» было предложено заключить договор купли-продажи муниципального имущества по указанной цене.
Общество представило в МКУ «АПМЗН» протокол разногласий к договору купли-продажи с условием о рассрочке №389-ППВ, в котором выразило несогласие с предложенной стоимостью данного имущества и содержанием пункта 3.1 договора (с учетом отчета об оценке от 28.08.2023 №105/2023-1, подготовленного независимым оценщиком ФИО4 В.).
Учитывая непринятие Управлением мер по подписанию договора купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке №389-ППВ в редакции представленного истцом протокола разногласий, ООО «Капитал» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с рассматриваемым иском.
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.
Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон №178-ФЗ) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ).
Согласно абзацу 1 статьи 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-ФЗ).
В соответствии с пунктом 8 статьи 4 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
В силу статьи 12 Закона №135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 13 названного закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо №92) разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Суд первой инстанции, при рассмотрении настоящего дела, установив, что в соответствии с представленными в материалы дела отчетами имеется существенные различия в выкупной цене имущества по спорному договору, назначил оценочную экспертизу.
Согласно представленному в материалы дела заключению судебной экспертизы выполненной обществом с ограниченной ответственностью «Дальневосточный центр оценки» от 24.06.2024 №24-14/2024 (эксперт ФИО5), стоимость спорного недвижимого имущества по состоянию на 08.11.2022 составила 5 621 204 руб. 17 коп.
Учитывая результаты оценки, установленные в рамках настоящего дела, ООО «Капитал»» уточнило свои требования в соответствии с положениями статьи 49 АПК РФ.
Суды, оценив условия спорного договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества №389-ППВ в редакциях, предложенных сторонами, принимая во внимание результаты экспертного заключения от 24.06.2024 №24-14/2024, руководствуясь указанными выше правовыми положениями, правомерно удовлетворили заявленные требования, изложив спорный пункт договора в редакции истца.
Доводы УМС о том, что оценка рыночной стоимости отчуждаемого муниципального имущества в соответствии с положениями Закона №159-ФЗ может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом, в связи с чем пункт 3.1 в редакции, предложенной истцом (с учетом принятых судом уточнений), не подлежит включению в договор, отклоняются как противоречащие пункту 2 части 8 статьи 4 Закона №159-ФЗ и пункту 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 №92.
Неправильного применения норм материального права и нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих отмену состоявшихся по делу судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 АПК РФ), арбитражными судами также не допущено.
Таким образом, суд округа не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемых решения, постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 10.09.2024, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2024 по делу № А51-17788/2023 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья М.Ю. Бурлова-Ульянова
Судьи В.А. Гребенщикова
Г.Х. Пономарева