Шестой арбитражный апелляционный суд
улица Пушкина, дом 45, <...>,
официальный сайт: http://6aas.arbitr.ru
e-mail: info@6aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ 06АП-376/2025
16 апреля 2025 года
г. Хабаровск
Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2025 года. Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Швец Е.А.
судей Конфедератовой К.А., Сапрыкиной Е.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шалдуга И.В.
при участии в заседании:
от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Лазурит» ФИО1: конкурсный управляющий ФИО1;
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю; жилищно-строительного кооператива «Лазурит»; ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12: явка не обеспечена;
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Лазурит» ФИО1
на решение от 18.12.2024
по делу № А73-12889/2024
Арбитражного суда Хабаровского края
по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Лазурит»
к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю
о признании недействительным уведомления
третьи лица: жилищно-строительный кооператив «Лазурит»; ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12,
УСТАНОВИЛ:
конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Лазурит» ФИО1 (далее - конкурсный управляющий, заявитель) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее - Управление Росреестра) о признании недействительным уведомления № КУВД-001/2024-28768481/1 от 08.07.2024.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, Жилищно-строительный кооператив «Лазурит» (далее – третьи лица).
Решением от 18.12.2024 суд в удовлетворении заявленного требования отказал.
Не согласившись с решением суда, конкурсный управляющий заявил апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции ввиду неправильного применения судом норм материального права.
Управление Росреестра в представленном отзыве выразило несогласие с доводами апелляционной жалобы, просило оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании, до перерыва, конкурсный управляющий поддержал доводы апелляционной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, участие в заседании суда апелляционной инстанции не принимали. Жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствие с частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив представленные материалы дела, проверив обоснованность доводов жалобы и возражений на нее, выслушав конкурсного управляющего, Шестой арбитражный апелляционный суд не установил оснований для отмены судебного акта в силу следующего.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Хабаровского края от 22.11.2018 по делу №А73-3987/2018 ООО «Лазурит» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на один год. Дополнительным решением Арбитражного суда Хабаровского края от 30.11.2018 по делу № А73-3987/2018 конкурсным управляющим утвержден ФИО1
Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 17.11.2022 процедура банкротства продлена на шесть месяцев.
За Обществом на праве собственности были зарегистрированы следующие объекты недвижимости:
- земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030121:452, расположенный по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, р-н Центральный, ул. Комсомольская, уч. № 89;
- земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030121:458, расположенный по адресу: примерно в 20 м по направлению на юг от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>;
- объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, р-н Центральный, ул. Тургенева - Амурский бульвар - ул. Комсомольская, с кадастровым номером 27:23:0030121:794;
- объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Хабаровский край, городской округ «Город Хабаровск», г. Хабаровск, Центральный район, ул. Тургенева - Амурский бульвар - ул. Комсомольская, с кадастровым номером 27:23:0030121:795.
Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 27.09.2021 по делу № А73-3987/2018 удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего и права застройщика на объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 27:23:0030121:794 и 27:23:0030121:795 (объект «Группа жилых домов со встроенными административными помещениями и подземными автостоянками в границах ул. Тургенева - Амурского бульвара - ул. Комсомольской в Центральном районе <...> очередь строительства, 1-4 блок - секции и подземная автостоянка») и земельные участки с кадастровыми номерами 27:23:0030121:452 и 27:23:0030121:458 переданы созданному участниками строительства ЖСК «Лазурит».
Во исполнение определения суда от 27.09.2021 по делу № А73-3987/2018 и в счет погашения обязательств должника перед участниками строительства, включенных в реестр требований участников строительства между конкурсным управляющим общества и ЖСК заключено соглашение об отступном от 11.02.2022 о передаче кооперативу названных выше объектов недвижимости с кадастровыми номерами: 27:23:0030121:795, 27:23:0030121:794, 27:23:0030121:452, 27:23:0030121:458.
Конкурсным управляющим в Управление Росреестра подано заявление от 09.03.2022 об осуществлении государственной регистрации права собственности (перехода права) в отношении объектов недвижимости от общества к ЖСК на основании соглашения об отступном от 11.02.2022 и определения суда по делу № А73-3987/2018.
Уведомлениями от 18.03.2022 конкурсный управляющий извещен Росреестром о том, что, начиная с 18.03.2022 осуществление действий по государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства и земельных участков приостановлено до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии запрещения, в связи с тем, что в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о зарегистрированном запрещении на совершение регистрационный действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030121:452 и земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030121:458 на основании Постановления Тверского районного суда г. Москвы от 13.09.2019.
Названные уведомления, оспорены конкурсным управляющим в Арбитражный суд Хабаровского края.
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 29.06.2022 по делу №А73-5614/2022, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2022, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 07.02.2023 №Ф03-5524/2022 решение от 29.06.2022, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2022 по делу №А73-5614/2022 отменены, заявление конкурсного управляющего ООО «Лазурит» удовлетворено.
Признаны недействительными решения Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации права в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 27:23:0030121:794, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 27:23:0030121:795, земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030121:452, земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030121:458, оформленные уведомлениями от 18.03.2022 № КУВД-001/2022-8997009/4, № КУВД-001/2022-8997010/4, № КУВД-001/2022-8997011/2, № КУВД-001/2022-8997012/2.
На Управление Росреестра возложена обязанность - осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от ООО «Лазурит» к ЖСК «Лазурит» в отношении вышеуказанных объектов недвижимости.
Во исполнение указанного судебного акта, Управление Росреестра 21.02.2023 осуществило государственную регистрацию перехода права.
В последующем конкурсным управляющим ООО «Лазурит» установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) содержатся сведения о наличии обременений в отношении земельного участка в виде зарегистрированных договоров долевого участия.
Установив указанные обстоятельства конкурсный управляющий ООО «Лазурит» через МФЦ 02.07.2024 обратился в Управление Росреестра с заявлением об исправлении технической ошибки, в части наличия зарегистрированных договоров долевого участия на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030121:452,с «перечислены договоры участия в долевом строительстве» на «оставить Договор участия в долевом строительстве № 2/6/1-2016 от 14.07.2016, остальные исключить».
По результатам рассмотрения заявления Управлением Росреестра принято решение об отказе в исправлении технической ошибки, выраженное в уведомлении от 08.07.2024 № КУВД-001/2024-28768481/1. В качестве оснований принятия указанного решения Управлением указано на отсутствие технической ошибки, не поступлении в Управление надлежащих документов для погашения записей о регистрации договоров участия в долевом строительстве.
Не согласившись с решением Управления Росреестра, конкурсный управляющий обратился с заявлением в арбитражный суд.
Из положений части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ следует, что основанием для принятия решения суда о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются одновременно два условия, несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленного требования, пришел к выводу об отсутствии указанных условий. При этом обоснованно суд исходил из следующего.
В соответствии с частями 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации, Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Порядок исправления технических и реестровых ошибок, содержащихся в ЕГРН, регулируется нормами статьи 61 Закона о регистрации.
Согласно части 1 статьи 61 Закона о регистрации техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости, исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки в записях уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях. Исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.
Как указано в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2018 г. № 2374-О, нормы части 1 статьи 61 Закона о регистрации призваны обеспечить достоверность сведений, содержащихся в ЕГРН, в случаях выявления технической ошибки, приведшей к несоответствию этих сведений сведениям в документах, на основании которых вносились записи в данный реестр.
В силу части 4 статьи 61 Закона о регистрации в случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав.
Таким образом, техническая ошибка в ЕГРН - это описка, опечатка, грамматическая, арифметическая или другая подобная ошибка, которая допущена органом регистрации прав при внесении сведений в ЕГРН. Такая ошибка характеризуется тем, что в документах, на основании которых вносились сведения в ЕГРН, указаны одни данные, а в реестре - другие, то есть недостоверные данные. В этом случае сведения ЕГРН будут отличаться от сведений в документах, которые были представлены на государственную регистрацию прав.
Исправление технических ошибок осуществляется по заявлению заинтересованного лица либо по решению органа регистрации прав, если несоответствия в записях ЕГРН будут выявлены непосредственно данным органом. При этом такие исправления не должны повлечь за собой прекращение, возникновение или переход прав.
Действующим законодательством не установлен порядок погашения записей о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве в связи с введением процедуры банкротства застройщика и применением правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, в том числе при передаче земельного участка с находящимися на нем объектами незавершенного строительства, с неотделимыми улучшениями, прав и обязательств застройщика.
Передача, в предусмотренном статьями 201.15-1, 201.15-2 Закона о банкротстве случае, объектов незавершенного строительства и земельного участка застройщика-должника приобретателю не является основанием для автоматического погашения записей о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве на земельном участке.
При этом, по общему правилу, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит заявительный характер и осуществляется на основании документов, поступивших в установленном законом порядке. Исключением из общего правила являются случаи, установленные статьей 19 Закона № 218-ФЗ, в которых прямо закреплена обязанность органов государственной власти, органов местного самоуправления и иных уполномоченных лиц представлять заявление и прилагаемые к нему документы для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. Статья 19 Закона о регистрации не содержит каких-либо положений о возможности погашения записей о договорах участия в долевом строительстве.
Основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со статьей 14 Закона о регистрации являются документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости.
К компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся, в том числе, проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав (пункт 3 части 3 статьи 3 Закона о регистрации), проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации).
Как следует из материалов дела, во исполнение определения Арбитражного суда Хабаровского края от 27.09.2021 по делу №А73-3987/2018 в счет погашения обязательств должника перед участниками строительства, включенных в реестр требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства между конкурсным управляющим общества и ЖСК заключено соглашение об отступном от 11.02.2022 о передаче кооперативу названных выше объектов недвижимости с кадастровыми номерами: 27:23:0030121:795, 27:23:0030121:794, 27:23:0030121:452, 27:23:0030121:458.
Управление Росреестра 21.02.2023 осуществило государственную регистрацию перехода права.
Вместе с тем, из буквального толкования пункта 17 статьи 201.10 Закона о банкротстве не следует, что одновременно с прекращением залога прав застройщика в ЕГРН погашаются записи о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве.
Запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве погашается в ЕГРН в соответствии с действующим законодательством: одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства (надлежащее исполнение прекращает обязательство); в связи с расторжением договора по соглашению сторон, в одностороннем порядке при наличии установленных законом на то оснований и соблюдения порядка такого расторжения, а также по решению суда (пункты 4, 5 статьи 5, статья 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», части 8, 11.1 статьи 48 Закон № 218-ФЗ, статьи 408, 450, 452 Гражданского кодекса <...> Приказа Росреестра от 01.06.2021 № П/0241, определяющего порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости).
Письмом № 14-9881-ТГ/23 от 26.10.2023 Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии довела до территориальных органов Росреестра позицию Минстроя России, изложенную в письме № 62599-НС/07 от 11.10.2023, относительно невозможности погашения в ЕГРН записей о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве при передаче судом в порядке, установленном Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектами капитального строительства иному застройщику (не публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и не фонду субъекта Российской Федерации).
Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Исходя из понятия государственной регистрации, определенного в статье 1 Закона о регистрации, а также анализа статей 14, 18, 21 Закона о регистрации, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что регистрирующий орган уполномочен принимать решения только на основании документов, бесспорно удостоверяющих наличие, возникновение и прекращение прав на объект недвижимого имущества.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Указанный договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Законом № 214-ФЗ (часть 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ).
Как разъяснено в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке и поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В соответствии с пунктом 53 указанного постановления Пленума, ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.
Как верно указал суд первой инстанции, государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
В данном случае, заявителем в порядке главы 24 АПК РФ оспаривается ненормативный правовой акт – решение Управления Росреестра об отказе в исправлении технической ошибки.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что в рассматриваемом случае у государственного регистратора не имелось оснований для исправления технической ошибки путем исключения записей о наличии указанных заявителем обременений в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030121:452, поскольку вынесенные арбитражным судом в рамках дел № А73-3987/2018 определение от 27.09.2021, А73-5614/2022 постановление арбитражного суда Дальневосточного округа от 07.02.2023 №Ф03-524/2022, не влечет за собой одновременное прекращение записей о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.
Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленного требования.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, сводящиеся к иной, чем у арбитражного суда, неверной трактовке законодательства, не могут служить основаниями для отмены судебного акта, так как не свидетельствуют о нарушении арбитражным судом первой инстанции норм права. Кроме того, данные доводы не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
В полном соответствии с имеющимися доказательствами судом первой инстанции определены фактические обстоятельства дела. Нарушений в правильности применения норм материального и процессуального права судом первой инстанции не допущено, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Хабаровского края от 18.12.2024 по делу № А73-12889/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.А. Швец
Судьи
К.А. Конфедератова
Е.И. Сапрыкина