Решение по делу № А07-7995/2025 от 28.10.2025 | АС Республики Башкортостан

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, <...>, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Уфа Дело № А07-7995/2025

28 октября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 23.10.2025

Полный текст решения изготовлен 28.10.2025

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Шагабутдиновой З.Ф., при ведении протокола секретарем судебного заседания Галеевой Р.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО "ВЛОЖЕНИЯ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к УЗИО Г. УФЫ (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 1 551 397 руб. убытков

Третье лицо ООО "АУДИТ-БЕЗОПАСНОСТЬ" (ИНН <***>)

В судебное заседание явились:

от истца: ФИО1, удостоверение, доверенность от 29.01.2025 г.

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило исковое заявление ООО "ВЛОЖЕНИЯ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к УЗИО Г. УФЫ (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 1 551 397 руб. убытков.

От ответчика поступил отзыв, в удовлетворении исковых требований просил отказать по доводам, в нем изложенным.

От третьего лица поступил отзыв, по доводам которого исковые требования не подлежат удовлетворению.

От истца поступили возражения на отзывы ответчика и третьего лица, пояснения.

При неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие (часть 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика и третьего лица в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В материалы дела представлены достаточные доказательства, позволяющие рассмотреть спор по существу.

Исследовав представленные доказательства, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды объектов муниципального нежилого фонда № 33471 от 06.07.2020, ООО «Вложения» являлось арендатором нежилых помещений на первом этаже жилого здания, расположенного по адресу: РБ, <...>, литер А, общей площадью 239,1 кв.м., кадастровый номер 02:55:020202:3434.

Как указывает истец, 07.07.2022 он обратился в УЗИО Администрации ГО г. Уфа РБ с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

В ответ на данное заявление Управлением в адрес общества был направлен проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, где стоимость объекта была указана 12 634 709 руб.

Стоимость объекта была определена на основании отчета ООО «Аудит-безопасность» от 24.08.2022 №22-7/19/1-Н.

Не согласившись с предложенной ценой, заявитель 28.09.2022 направил в адрес Управления протокол разногласий к проекту договора купли-продажи с предложением выкупить объект за 7 996 667 руб.

Уведомлением от 14.10.2022 года УЗИО отклонило протокол разногласий.

ООО «Вложения» обратились в суд с иском к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, определив:

- пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Стоимость объекта по настоящему договору составляет 9 690 000 (девять миллионов шестьсот девяносто тысяч) рублей»,

- пункт 3.3 договора в следующей редакции: «Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 969000 (девятьсот шестьдесят девять тысяч) рублей, перечисляемый на счет, указанный продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца».

- пункт 3.4 договора в следующей редакции: «Последующие платежи перечисляются ежемесячно в течении семи лет равными взносами согласно графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора. Оплата стоимости объекта производится в рублях. При оплате стоимости объекта покупатель обязан указывать в назначении платежа сумму ежемесячного платежа и сумму процентов. Покупатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на счет продавца не позднее даты в соответствии с графиком платежей (с учетом принятого арбитражным судом первой инстанции уточненного искового требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.04.2024 по делу А07-6060/2023 исковые требования были удовлетворены, цена выкупа определена в размере 9 690 000 руб.

Решением суда было установлено, что отчет ООО «Аудит-безопасность» от 24.08.2022 №22-7/19/1-Н не соответствует федеральным стандартам оценки и значительно влияет на оценку объекта.

30 июля 2024 года между сторонами был заключен договор купли продажи нежилого помещения в размере 9 690 000 руб.

В обоснование исковых требований в настоящем деле истец заявляет сумму арендных платежей, выплаченных истцом в период невозможности реализации права на преимущественный выкуп предмета долгосрочной аренды.

Как указывает истец, с момента направления УЗИО отказа в заключении договора купли-продажи на условиях ООО «Вложения» (14.10.2022) по дату заключения договора купли-продажи на условиях, определенных судом (30.07.2024), общество вынуждено было оплачивать арендную плату в совокупном размере 1 551 397 рублей, которые являются убытками ООО «Вложения».

Полагая, что ответчик обязан возместить убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, истец обратился с настоящим иском в суд.

Оценив представленные в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. ст. 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со ст. 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом.

По правилам ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, в силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу требований части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу.

При рассмотрении дела необходимо учитывать, что преюдициальное значение имеют факты, установленные решениями судов первой инстанции, а также постановлениями апелляционной и надзорной инстанций, которыми приняты решения по существу споров.

Следовательно, преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами.

Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

Таким образом, часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации связывает преюдициальное значение не с наличием вступивших в законную силу судебных актов, разрешающих дело по существу, а с обстоятельствами (фактами), установленными данными актами, имеющими значение для другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учетом изложенного, не подлежат повторному доказыванию обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом, о котором указано выше.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.

Общие принципы возмещения убытков (вне зависимости от характера правонарушения) установлены статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно указанной норме лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу пункта 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В соответствии со статьями 16, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта органа местного самоуправления, подлежат возмещению муниципальным образованием. Вред возмещается за счет казны муниципального образования.

Таким образом, гражданским законодательством установлены дополнительные гарантии для защиты прав юридических лиц от незаконных действий (бездействия) органов публичной власти, направленные на реализацию положений статей 52, 53 Конституции Российской Федерации, согласно которым каждый имеет право на возмещение государством вреда, причиненного незаконными действиями (или бездействием) органов государственной власти или их должностных лиц, в том числе злоупотреблением властью.

В силу статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации общими условиями ответственности за причиненный вред являются наличие вреда, неправомерные действия (бездействие) лица, его причинившего, и причинно-следственная связь между такими действиями и наступившим вредом. Вина причинителя вреда предполагается, обязанность доказывания ее отсутствия возлагается на ответчика.

Поскольку убытки являются мерой ответственности, по делам о взыскании убытков истец должен доказать следующие обстоятельства в совокупности: противоправность действий (бездействия) ответчика, факт и размер понесенного ущерба, причинную связь между действиями ответчика и возникшими убытками. Доказыванию подлежит каждый элемент. При этом истец также должен доказать, что предпринял все возможные меры для предотвращения возникновения убытков и уменьшения их размера.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности движимого и недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации такого имущества, урегулированы Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Законом N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие статье 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи арендованного недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования возникает обязанность данный договор заключить.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

В рамках дела А07-6060/2023 по результатам судебной экспертизы определена рыночная стоимость выкупаемого имущества в размере 9 690 000 руб., по которой и был заключен договор купли-продажи. Следовательно, выкупная стоимость имущества, предложенная ответчиком, не соответствовала рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы.

Из решения суда по делу № А07-6060/2023 также следует, отчет об оценке № 22-7/19/1-Н от 24.08.2022 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральным стандартам оценки, нарушения стандартов оценочной деятельности п. 11, п. 22 ФСО № 7, п. 5, п. 11 ФСО № 3, п. 8 ФСО № 1 значительно влияют на достоверность выводов о рыночной стоимости объекта оценки.

Таким образом, суд приходит к выводу, что противоправность действий Администрации, выразившаяся в завышении цены выкупаемого имущества как несоответствующей рыночной, установлена судом.

Поэтому возложение ответственности за убытки истца в виде арендной платы, уплаченной за период неправомерного уклонения от заключения договора купли-продажи в отношений арендованного помещения является обоснованным по праву.

Представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют, что именно незаконность действий Администрации явилась причиной несения истцом расходов по уплате арендной платы, причинно-следственная связь между нарушением прав общества со стороны ответчика и возникшими убытками истцом доказана.

Доказательств обратного ответчик суду не представил (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, оценены судом, признаны обоснованными и подтвержденными документально.

Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Доводы ответчика и третьего лица изучены, отклонены как противоречащие материалам дела.

Определение судом в споре об урегулировании разногласий иной стоимости выкупаемого имущества, отличной от установленной УЗИО в проекте договора купли-продажи, позволяет признать действия ответчика по определению цены имущества неправомерными, нарушающими права истца, что влечет право требовать возмещения убытков за весь период рассмотрения спора об урегулировании разногласий. Незаконность действий ответчика в данном случае связана с установлением стоимости выкупаемого имущества, не соответствующей рыночной, а также нарушение нормативно установленных сроков, что влечет нарушение прав истца.

Ответчиком приводится довод о несущественности расхождения между ценой, предложенной Управлением (12634709 руб.) и ценой, рассчитанной судебной экспертизой (9690000 руб.). Ответчик считает, что разница составляет меньше 30%, что является допустимым расхождением при расчете рыночной стоимости.

Однако данный довод не может быть принят судом в силу следующего.

В соответствии с ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец обратился в УЗИО Администрации ГО г. Уфа РБ с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения. В ответ на данное заявление Управлением в адрес общества был направлен проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, где стоимость объекта была указана 12 634 709 руб. Стоимость объекта была определена на основании отчета ООО «Аудит-безопасность» от 24.08.2022 №22-7/19/1-Н.

Оценочная деятельность осуществляется на территории Российской Федерации на основании Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В силу абзаца 1 статьи 20 Закона N 135-ФЗ требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 11 указанного выше закона недостоверным может быть признан отчет, если он составлен с нарушением требований, предусмотренных Законом об оценочной деятельности или стандартами оценочной деятельности, а также допускающий неоднозначное толкование или вводящий в заблуждение.

Как указывалось, судебной экспертизой определено, что отчет ООО "Аудит-безопасность" от 24.08.2022 №22-7/19/1-Н не соответствует законодательству.

Таким образом, Управление, как публичный функциональный орган местного самоуправления, отвечающий за владение, пользование и распоряжение муниципальным имуществом, утвердило цену выкупаемого имущества, на основании недостоверного отчета, фактически совершив виновные действия, направленные на незаконное извлечение большей выгоды за счет несправедливо определенной цены, о чем Управление не могло не знать.

Направление истцу проекта договора купли-продажи по цене принятой на основании недостоверного отчета об оценке, свидетельствуют об уклонении Управления от заключения договора по справедливой цене и образуют вину Управления в расходах, которые вынужденно понес истец, оплачивая арендную плату за период, когда арендная плата за объект аренды могла не уплачиваться в связи с реализацией преимущественного права на приобретение имущества.

В связи с вышеизложенным довод о несущественности расхождения между ценами неправомерен, так как судебной экспертизой выявлено, что отчет ООО «Аудит- безопасность» не соответствует законодательству и нормам ФСО, соответственно и цена в данном отчете не может быть правомерной и допустимой.

Кроме того, доводы ответчика, о том, что разница между ценой, предложенной Управлением и окончательной ценой, указанной в решении суда, несущественная, не соответствует действительности, так как разница составляет 2944709 рублей, что является значительной суммой для истца с уставным фондом в 10000 рублей.

Кроме того, данная разница в процентном соотношении составляет не 23%, а 30,4% (12634709 – 9690000 = 2944709 руб.; 2944709 * 100 / 9690000 = 30,4%), соответственно, аргументы ответчика не соответствуют действительности.

Ответчиком представлена справка по договору аренды за период с 14.10.2022 по 30.07.2024, подтверждающая внесение арендной платы в размере 1497820,48 руб. Ответчик пояснил, что за октябрь 2022 года оплата поступила 1 октября, в связи с чем справке октябрь 2022 года не отражен.

От истца поступили пояснения, согласно которым в справках ответчика, приложенных к отзыву на исковое заявление не отражена оплата за октябрь 2022 года в размере 72158 рублей, проведенная истцом по платежному поручению №25 от 04.10.2022 года. Оплата за июль 2024 года указана в размере 54659,28 рублей, между тем, оплачено за данный период 72158 рублей, что подтверждается платежным поручением №19 от 04.07.2024, но так как по итогам оплаченных арендных платежей за весь период действия договора аренды образовалась переплата в размере 17498,78 руб. и данную переплату истец попросил перенести на договор купли-продажи, то ответчиком в справке за последний месяц аренды оплата указана за вычетом переплаты (72158- 17498,78 = 54659,22).

Представленный истцом расчет убытков судом проверен, признан верным.

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст. ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО "ВЛОЖЕНИЯ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Взыскать с УЗИО Г. УФЫ (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ООО "ВЛОЖЕНИЯ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) убытки в размере 1 551 397 руб. и в доход бюджета государственную пошлину в размере 71542 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья З.Ф. Шагабутдинова