АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121
http://fasszo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
04 марта 2025 года
Дело №
А56-127598/2022
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Баженовой Ю.С., судей Рудницкого Г.М., ФИО1,
при участии от акционерного общества «Спейс-Мотор» ФИО2 (доверенность от 26.08.2024),
рассмотрев 19.02.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.07.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2024 по делу № А56-127598/2022,
установил:
Акционерное общество «Спейс-Мотор», адрес: 197229, <...>, лит. А, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании незаконным отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Комитет), выраженного в письмах от 18.10.2022 № 05-26-93685/22-0-9, от 15.02.2023 № 05-26-93685/22-10-0, в выкупе Обществом земельного участка площадью 19 600 кв.м с кадастровым номером 78:34:0436501:50, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, 1-я Конная Лахта, уч. 1 (северо-восточнее пересечения со 2-й Конной Лахтой), обязании Комитета в срок не позднее 30 календарных дней с момента вступления судебного акта по делу в законную силу заключить с Обществом договор купли-продажи земельного участка, установив продажную цену в размере 11 834 240 руб. 04 коп.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, адрес: 190000, Санкт-Петербург, ул. Рылеева, д. 7, лит. А, пом. 2-Н, 5-Н, 7-Н, 10-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – ККИ) и Комитет по градостроительству и архитектуре, адрес: 191023, Санкт-Петербург, пл. Ломоносова, д. 2, ОГРН <***>, ИНН <***>.
Решением суда первой инстанции от 10.07.2023 признан незаконным отказ Комитета, выраженный в письмах 18.10.2022 № 05-26-93685/22-0-9, от 15.02.2023 № 05-26-93685/22-10-0, в выкупе земельного участка, на Комитет возложена обязанность в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его в адрес Общества; в остальной части в удовлетворении заявления отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2024 данное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить решение от 10.07.2023 и постановление от 02.11.2024, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.
По мнению подателя жалобы, суды не учли, что на спорном земельном участке имеются самовольные постройки; площадь участка превышает площадь, необходимую для функционирования и использования объекта капитального строительства, расположенного на нем; последующая регистрация права собственности Общества на иные объекты недвижимости, расположенные на участке, не может служить основанием для признания отказов Комитета незаконными.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель Общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.
Иные лица, участвующие в деле, извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что не является препятствием для рассмотрения жалобы.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях на нее.
Как установлено судами и следует из материалов дела, правопредшественником Комитета (арендодатель) и Обществом (арендатор) 16.08.2012 был заключен договор № 00/ЗК-06475(17) аренды земельного участка на инвестиционных условиях, согласно которому арендатору предоставлен земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов площадью 19 600 кв.м с кадастровым номером 78:34:4365А:50, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, 1-я Конная Лахта, уч. 1 (северо-восточнее пересечения со 2-й Конной Лахтой), для осуществления инвестиционного проекта по строительству производства оборудования общего и специального назначения (промышленное предприятие) площадью не более 13 170 кв.м.
Обществом получено разрешение на строительство от 19.11.2015 № 78-015-0482-2015 производственного объекта площадью 13 261,87 кв.м.
В период действия договора аренды от 16.08.2012 № 00/ЗК-06475(17) на участке Обществом возведены производственное здание площадью 4843,9 кв.м и вспомогательные здания: склад материалов и готовой продукции 812,4 кв.м, контрольно-пропускной пункт площадью 14.5 кв.м, трансформаторная подстанция площадью 4.5 кв.м и дизельгенераторная станция площадью 15 кв.м.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.02.2022 по делу № А56-29369/2021 признано право собственности Общества на объект недвижимости: производственное нежилое здание этажностью 1-3 площадью 4843,9 кв.м с кадастровым номером 78:34:0436501:3680, расположенное по адресу: <...>, лит. А.
На основании указанного решения 16.06.2022 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу зарегистрировано право собственности Общества на трехэтажное нежилое производственное здание (здание) площадью 4843,9 кв.м с кадастровым номером 78:34:0436501:4339.
Комитет и Общество 07.07.2022 подписали соглашение о расторжении договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 16.08.2012 № 00/ЗК06475(17) и 29.08.2022 заключили договор № 17/ЗД-07928 аренды земельного участка площадью 19 600 кв.м с кадастровым номером 78:34:0436501:50, находящийся по адресу: <...> Конная Лахта, уч. 1 (северо-восточнее пересечения со 2-й Конной Лахтой), сроком до 07.07.2071.
Согласно пунктам 1.2, 2.2 данного договора (в редакции дополнительного соглашения от 19.05.2023 № 1) участок предоставлен в аренду для эксплуатации следующих объектов недвижимости:
- нежилое производственное здание площадью 4843,9 кв.м с кадастровым номером 78:34:0436501:4339 (запись о государственной регистрации права собственности от 16.06.2022 № 78:34:0436501:4339-78/011/2022-1);
- нежилое здание, контрольно-пропускной пункт, площадью 14.5 кв.м с кадастровым номером 78:34:0436501:4344 (запись о государственной регистрации права собственности от 26.04.2023 № 78:34:0436501:4344-78/011/2023-1);
- нежилое здание, дизель-генераторная станция, площадью 15 кв.м с кадастровым номером 78:34:0436501:4342 (запись о государственной регистрации права собственности от 26.04.2023 № 78:34:0436501:4342-78/011/2023-1);
- нежилое здание, склад материалов и готовой продукции, площадью 812,4 кв.м с кадастровым номером 78:34:0436501:4341 (запись о государственной регистрации права собственности от 26.04.2023 № 78:34:0436501:4341-78/011/2023-1);
- нежилое здание, трансформаторная подстанция, площадью 4,5 кв.м с кадастровым номером 78:34:0436501:4343 (запись о государственной регистрации права собственности от 26.04.2023 № 78:34:0436501:4343-78/011/2023-1).
Общество обратилось к Комитету с заявлением от 30.09.2022 № 05-26-93685/22-0-0 о предоставлении в собственность земельного участка кадастровым номером 78:34:0436501:50 в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).
Комитет в письме от 18.10.2022 № 05-26-93685/22-0-9 сообщил об отказе Обществу в выкупе земельного участка в связи с выявлением ККИ по результатам обследования участка пристройки к северо-западной части здания с кадастровым номером 78:34:0436501:4339, а также металлического ангара и строения на бетонном основании, обладающего признаками капитальности.
В дополнение к данному письму Комитет в письме от 15.02.2023 № 05-26-93685/22-10-0 сообщил о том, что площадь земельного участка превышает площадь, необходимую для функционирования и использования объектов недвижимости, расположенных в его границах.
Посчитав отказ Комитета в выкупе земельного участка незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением.
Суд первой инстанции по результатам исследования и оценки представленных доказательств пришел к выводу о наличии предусмотренных статьей 201 АПК РФ оснований для признания оспариваемого отказа Комитета незаконным и возложил на Комитет обязанность подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его в адрес Общества.
Апелляционный суд согласился с решением суда первой инстанции.
Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене.
По смыслу статьи 198 АПК РФ во взаимосвязи с нормами статьи 201 того же Кодекса основаниями для признания незаконными решений (действий, бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений (действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями (действиями, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ по общему правилу, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.
Пунктом 2 названной статьи предусмотрены случаи продажи земельных участков без проведения торгов. В таком порядке, в частности, осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ (подпункт 6 пункта 2).
Предоставление земельного участка в собственность за плату, в аренду без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 39.14, 39.17 ЗК РФ, из которых в совокупности следует, что договор купли-продажи, договор аренды земельного участка может быть заключен с заявителем при отсутствии оснований, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ, для отказа в предоставлении земельного участка.
В соответствии с подпунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.
Исходя из пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок.
Согласно выписке из Единого государственного реестра от 15.08.2022 указанный земельный участок относится к землям населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования – для размещения промышленных объектов.
В соответствии с заключением судебной экспертизы по настоящему делу площадь 19 600 кв.м земельного участка с кадастровым номером 78:34:0436501:50 под объектами недвижимости Общества необходима для их эксплуатации в соответствии с установленными нормами отвода земель для производственной деятельности, правилами землепользования и застройки, градостроительной проектной документацией.
Согласно ведомости инвентаризации, составленной по состоянию на 25.04.2023, вся площадь указанного земельного участка используется по единому функциональному назначению – размещение промышленных объектов и производственных видов деятельности (производство промышленных фильтров).
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в совокупности, установив, что здание с кадастровым номером 78:34:0436501:4339 и другие находящиеся на спорном участке объекты недвижимости представляют собой единый комплекс производственных зданий и сооружений, для обслуживания и эксплуатации которого необходим земельный участок площадью 19 600 кв.м, суды двух инстанций пришли к правильному выводу о наличии предусмотренных статьей 201 АПК РФ оснований для признания оспариваемого отказа Комитета незаконным.
Доводы Комитета о самовольной реконструкции здания с кадастровым номером 78:34:0436501:4339 были предметом исследования суда первой инстанции и мотивированно им отклонены со ссылкой на заключение специалиста от 17.03.2023 № 13/16/2, согласно которому пристройка к указанному зданию является некапитальной. Комитет доказательств, опровергающих выводы специалиста, не представил.
Суды двух инстанций установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
Доводы кассационной жалобы не опровергают правомерности выводов судов, а лишь выражают несогласие с ними и, по сути, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установление иных обстоятельств, что на стадии кассационного обжалования недопустимо.
С учетом изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
В связи с завершением производства по кассационной жалобе приостановление исполнения решения от 10.07.2023, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.01.2025, подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.07.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2024 по делу № А56-127598/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.
Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.07.2023, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.01.2025 по настоящему делу.
Председательствующий
Ю.С. Баженова
Судьи
Г.М. Рудницкий
ФИО1