ПОСТАНОВЛЕНИЕ
город Москва
05 мая 2025 года Дело № А40-114409/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2025 года
Полный текст постановления изготовлен 05 мая 2025 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Беловой А.Р.,
судей Немтиновой Е.В., Федуловой Л.В.
при участии в заседании:
от Департамента городского имущества города Москвы (в режиме веб-конференции): ФИО1, по доверенности от 06.12.2024
от индивидуального предпринимателя ФИО2 (в режиме веб-конференции): ФИО3, по доверенности от 13.05.2024 – не подключилась
при рассмотрении 28 апреля 2025 года в судебном заседании кассационной жалобы Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 23 октября 2024 года
Арбитражного суда города Москвы
на постановление от 15 января 2025 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратилась с иском, с учетом принятого судом заявления об уточнении требований в порядке статьи 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:04:0000000:5170, общей площадью 112,90 кв. м, изложив пункты 3.1, 3.4 договора в редакции истца.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 октября 2024 года исковые требования удовлетворены, урегулированы разногласия, возникшие между сторонами договора, определена цена объекта недвижимости в размере 11 280 000 руб.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 января 2025 года решение Арбитражного суда города Москвы от 23 октября 2024 года оставлено без изменения.
Законность принятых по делу судебных актов проверяется в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента, который просит вышеуказанные судебные акты отменить и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене и на условиях, установленных Департаментом.
В обоснование кассационной жалобы Департамент ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Заявитель указывает, что Департамент осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы, из чего следует вывод, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности; обращает внимание суда на то, что доказательств несоответствия законодательству экспертного заключения, подготовленного «МСО», не представлено; отмечает, что ответчик не согласен с заключением экспертизы, назначенной судом, и с выводами эксперта в части оценки стоимости объекта в размере 11 280 000 руб.; считает, что отсутствуют правовые основания для урегулирования разногласий в редакции истца.
До судебного заседания от истца поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен судебной коллегией к материалам дела.
От Департамента и ИП ФИО2 в Арбитражный суд Московского округа в электронном виде поступили ходатайства об участии в судебном заседании путем онлайн-заседания (посредством веб-конференции). К ходатайствам приложены электронные образцы документов, удостоверяющие личность представителей сторон и доверенности на представление их интересов.
В соответствии с положениями статья 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, введенной Федеральным законом от 30.12.2021 № 440-ФЗ и исходя из необходимости соблюдения интересов участников процесса на судебную защиту, принимая во внимание наличие технической возможности для проведения судебного заседания с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания), Арбитражным судом Московского округа удовлетворено заявленные ходатайства сторон.
Техническая возможность подключения предоставлена. Однако, представитель ИП ФИО2 не подключился к судебному заседанию.
В судебном заседании представитель Департамента поддержал приведенные доводы и требования своей кассационной жалобы.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».
Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя Департамента, изучив материалы дела, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующего.
Из материалов дела следует, что 04.06.2019 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Департаментом городского имущества города Москвы заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) от 04.06.2019 № 00-00733/19, в редакции дополнительного соглашения от 18.06.2020 к договору, согласно которому истец является арендатором нежилого помещения, общей площадью 112,90 кв. м (1-й этаж, пом. III, комн. 1-11), с кадастровым номером 77:04:0000000:5170, расположенного по адресу: <...>.
В соответствии с положениями пункта 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку является субъектом малого предпринимательства, внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного и муниципального имущества».
В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.
Ответчиком направлен в адрес истца договор купли-продажи по цене 18 849 000 руб., определенной на основании отчета об оценке от 22.03.2024 № М173-704-П/2024, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», экспертного заключения от 26.03.2024 № 01/579-24, подготовленного Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».
Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом направлен протокол разногласий, согласно которому пункты 3.1, 3.4 договора изложены в редакции истца, при этом цена договора определена истцом в размере 7 147 668 руб. в соответствии с отчетом ООО «Оценка-право» № 0024Н-65.
Ответчик не принял договор купли-продажи в редакции истца и отказал в предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы».
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого объекта недвижимости, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 ГК РФ, истец обратился с настоящим иском в суд.
Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу.
Согласно экспертному заключению рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 112,90 кв. м (1-й этаж, пом. III, комн. 1-11), с кадастровым номером 77:04:0000000:5170, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 11.02.2024 составляет 11 280 000 руб.
Суды, изучив представленное в материалы дела экспертное заключение, установили, что оценка, проведенная экспертом, соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 №№ 254, 255, 256 и от 25.09.2014 № 611, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.
Ходатайство Департамента о вызове в судебное заседание эксперта в порядке статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для дачи пояснений по экспертному заключению проверено судом первой инстанции и отклонено, поскольку замечания Департамента относительно неверных выводов эксперта, полученных в ходе проведения судебной экспертизы, а именно в отношении объектов-аналогов, а также о допустимости и соответствии необходимым требованиям отчета, предоставленного Департаментом, основаны на несогласии Департамента с выводом эксперта об определении размера рыночной стоимости спорного имущества.
Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов у судов не имеется.
Экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суды считают достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела.
Суды первой и апелляционной инстанций, разрешая спор по существу, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, проанализировав условия заключенного договора с позиции статей 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3-5, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь положениями статей 217, 309, 310, 445, 446, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 5 статьи 10, статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; учитывая позицию, изложенную в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»; исходя из того, что истец является субъектом малого предпринимательства, что не оспаривается ответчиком и подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства; учитывая, что сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют, площадь нежилого помещения не превышает суммарной площади, установленной положениями части 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы»; установив, что истец имеет право на выкуп арендованного имущества по его рыночной стоимости, установленной судебной экспертизой; рыночная стоимость выкупаемого имущества определена в результате проведения судебной экспертизы; учитывая, что экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки; принимая во внимание, что Департаментом не представлено доказательств необъективности выводов, содержащихся в заключении по результатам оценочной экспертизы, а также доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения; в связи с чем, пришли к выводу об удовлетворении исковых требований по урегулированию разногласий в редакции истца, определив цену объекта недвижимости в размере 11 280 000 руб.
Оснований не согласиться с выводами судов кассационная коллегия не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судами установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.
Объективность и законность заключения, представленного по результатам проведения судебной экспертизы, получило полную оценку судами.
Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.
Судебная коллегия отмечает, что изложенные Департаментом в кассационной жалобе доводы проверены судом кассационной инстанции в полном объеме, однако не опровергают выводы судов и не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права, а фактически повторяют доводы, изложенные им при рассмотрении дела в первой и апелляционной инстанции, получившие соответствующую правовую оценку судов двух инстанций и направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств, имеющихся в деле доказательств и основанных на них выводов судов, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Вопрос оценки доказательств в силу части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является компетенцией суда, рассматривающего спор по существу.
Несогласие Департамента с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не свидетельствует о допущенной при рассмотрении дела судебной ошибке и не является основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции.
Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебных актов, не установлено.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных в статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Москвы от 23 октября 2024 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 января 2025 года по делу № А40-114409/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы – без удовлетворения.
Председательствующий-судья А.Р. Белова
Судьи: Е.В. Немтинова
Л.В. Федулова