ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

02 июня 2025 года

Дело №А56-120925/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 02 июня 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Бугорской Н.А.,

судей Балакир М.В., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Марченко С.А.,

при участии согласно протоколу судебного заседания от 22.05.2025,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7527/2025) общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Евроинвест Девелопмент СПб» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.03.2025 по делу № А56-120925/2024, принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Евроинвест Девелопмент СПб»

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области,

третьи лица: 1) ПАО Сбербанк; 2) ФИО1; 3) ФИО2; 4) ФИО3; 5) ФИО4; 6) ФИО5; 7) ФИО6;

о признании незаконным отказа в совершении регистрационных действий,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Евроинвест Девелопмент СПБ» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее – заинтересованное лицо, Росреестр) о признании недействительным решения Управления, оформленного Уведомлением № КУВД-001/2024-30563015/4 от 24.10.2024 об отказе в государственной регистрации и погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № 2-3.2/396 от 29.10.2020 и об обязании Управления погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № 2-3.2/396 от 29.10.2020 года.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО «Сбербанк России», ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.03.2025 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой об его отмене, указав, что оснований для отказа в совершении регистрационных действий у заинтересованного лица не имелось.

Суд, по мнению заявителя, не учел, что, если бы участник долевого строительства после заключения Соглашения об уступке обратился в ПАО Сбербанк с заявлением о внесении изменений в договор счета эскроу в части депонента, то арест на счёт эскроу не был бы наложен, поскольку не принадлежал бы ФИО7

Таким образом, застройщик реализовал свое право на односторонний отказ от договора на основании ч. 4 ст. 5 Закона N 214-ФЗ, поскольку участник долевого строительства своевременно не предпринял меры для исполнения обязательств по договору, не погасил задолженность в размере 2 323 650 руб.

Заявитель полагает, что права по счету эскроу фактически не перешли к к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, поскольку в договор счета эскроу не были внесены изменения в части депонента.

В судебном заседании представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель ФИО5, а также ФИО1 против удовлетворения апелляционной жалобы возражали по доводам, изложенным в отзыве.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьей 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции в решении и подтверждается материалами дела, 29.10.2020 между Обществом и ФИО8 (далее – участник долевого строительства) заключен договор № 2-3.2/396 долевого участия в строительстве (далее – договор), в соответствии с которым Общество (застройщик) обязалось в срок до 30.09.2023 (пункт 5.1 договора) передать ФИО7 квартиру-студию, расположенную в строительных осях: Жg-Кg/6g-8g на 7-м этаже в 4-G секции МКД, тип G11, имеющую условный № 396 (далее – квартира), расположенную в построенном Обществом многоквартирном многоэтажном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой, расположенном на земельном участке по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н., г. Кудрово (кадастровый номер 47:04:1044001:60348) (далее – МКД), а ФИО6 обязался уплатить за квартиру 2 323 650,29 руб. и принять квартиру в порядке, предусмотренном договором.

В соответствии с пунктом 2.2 договора расчеты осуществляются путем внесения участником долевого строительства цены договора указанной в пункте 2.1 договора на счет эскроу, открываемый в ПАО Сбербанк (Эскроу-агент), для учета и блокирования денежных средств от являющегося владельцем счета участника долевого строительства, в целях их дальнейшего перечисления Обществу (Бенефициару) при возникновении условий, предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и договором счета эскроу, заключенным между Общество, Участником долевого строительства и ПАО Сбербанк (далее — счет эскроу), в порядке, предусмотренном пунктом 2.3 договора.

Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что депонируемая сумма, внесенная участником долевого строительства на счет эскроу, не позднее 10 рабочих дней после представления Обществом ПАО Сбербанк (следующих документов:

- разрешения на ввод эксплуатацию МКД, и в (выписки) из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права собственности отношении квартиры или любого иного объекта долевого строительства, расположенного этом же МКД,

- либо сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства указанной информации,

- направляется ПАО Сбербанк на оплату обязательств Общества по кредитному договору на строительство МКД.

В случае отсутствия обязательств Общества по целевому кредитному договору на строительство МКД либо если заложенность по кредитному договору менее суммы, подлежащей перечислению со счета эскроу, денежные средства в полном объеме или сумме соответствующей разницы перечисляются ПАО Сбербанк на расчетный счет Общества, указанный разделе 10 договора.

Государственная регистрация договора осуществлена 11.12.2020.

Согласно сведениям, представленным в материалы дела, в целях исполнения договора 28.10.2020 ФИО8 был открыт в ПАО Сбербанк счет эскроу № 40824810238120104892, на который 16.12.2020 было зачислено 2 323 650,29 руб.

10 февраля 2022 между ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 (далее совместно — Цессионарий) и ФИО8 (далее — Цедент) заключено соглашение об уступке права требования по договору (далее – соглашение об уступке), в соответствии с которым к цессионарию перешли права и обязанности цедента как дольщика по договору в отношении права требования от Общества передачи в собственность квартиры.

Согласно пункту 1.4 соглашения об уступке на момент его подписания цена договора полностью уплачена цедентом Обществу.

17.02.2022 Росреестром осуществлена государственная регистрация соглашения об уступке.

01.02.2023 Обществом получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 47-07-004-2023.

Однако, как указывает Общество, ПАО Сбербанк не осуществило перечисление денежных средств на расчетный счет Общества со счёта эскроу №40824810238120104892, поскольку на него был наложен арест в рамках уголовного дела № 01-0047/2024, рассмотренного Таганским районным судом города Москвы, подсудимым по которому являлся, в том числе, ФИО6, сохраняемый в соответствии с приговором Таганского районного суда города Москвы от 22.07.2024 № 1-47/24 до исполнения данного приговора в части гражданского иска (страницы 56-57 приговора) о взыскании с ФИО7 солидарно 75 335 036 руб. ущерба в пользу потерпевшего.

Учитывая данные обстоятельства, Общество пришло к выводу о том, что обязательство по оплате цены договора не исполнено, в связи с чем 08.06.2024 направило в адрес цессионария уведомление от 07.06.2024 о погашении задолженности.

Указанное уведомление цессионарием не было исполнено, в связи с чем Общество, руководствуясь частью 4 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», приняло решение об одностороннем отказе от исполнения договора, о чем сообщило цессионарию уведомлением о расторжении договора от 09.07.2024.

В целях погашения в ЕГРН записи о государственной регистрации договора Общество обратилось с соответствующим заявлением от 11.07.2024 в Росреестр.

По результатам рассмотрения заявления Росреестр уведомлением от 24.10.2024 № КУВД-001/2024-30563015/4 отказал Обществу в совершении регистрационных действий, указав, что у Росреестра отсутствуют сведения об отказе ПАО Сбербанк от заключения счета эскроу с цессионарием.

Общество, считая отказ Росреестра незаконным оспорил его в судебном порядке.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, требование о признании незаконными действий и решений органов, осуществляющих публичные полномочия, может быть удовлетворено при наличии совокупности обстоятельств: несоответствия ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушения этим актом прав и законных интересов заявителя.

В силу пункта 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Вместе с тем заявитель в силу части 1 статьи 65 АПК РФ должен доказать факт нарушения его прав и законных интересов оспариваемым ненормативным правовым актом.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Росреестр в обоснование отказа сослался на часть 10 статьи 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", указав, что в Управлении Росреестра по Ленинградской области отсутствуют сведения об отказе уполномоченного Банка от заключения договора счета эскроу с лицом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве в случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве.

Обращаясь в настоящим заявлением Общество полагает, что у Росреестра не было оснований для отказа в государственной регистрации прекращения договора, поскольку Обществом представлены документы, подтверждающие расторжение договора в связи с неуплатой цены договора по причине наложения арест на счет эскроу.

В соответствии с частью 1 статьи 15.4 Закона № 214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).

Обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу (часть 3 статьи 15.4 Закона № 214-ФЗ).

В силу условий договора расчеты по нему осуществляются путем внесения цены договора на счет эскроу, открываемый в ПАО Сбербанк.

Судом установлено, что денежные средства в полном объеме внесены ФИО8 на счет эскроу № 40824810238120104892, открытый в ПАО Сбербанк, что подтверждается выпиской со счета, представленной ПАО Сбербанк.

На основании соглашения об уступке, зарегистрированного в установленном порядке, все права и обязанности по договору перешли к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5.

При этом переход прав и обязанностей по счету эскроу на ФИО1, ФИО2, Вискову ОльгуДаниловну, ФИО4, ФИО5 ПАО Сбербанк не оформлялся именно в связи с арестом, наложенным на счет, при том, что из ответа Банка следует, что цессионарий с соответствующим заявлением в Банк обращался.

В соответствии с частью 10 статьи 15.5 Закона № 214-ФЗ в случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.

Таким образом, суд пришел к правильному выводу, признав, что после государственной регистрации соглашения об уступке права и обязанности по счету эскроу фактически перешли к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5.

При этом суд принял во внимание, что арест на указанный счет эскроу в рамках уголовного дела № 01-0047/2024 был наложен после государственной регистрации соглашения об уступке.

Вопреки доводам заявителя соглашение об уступке Обществом не оспорено, недействительным не признано.

С учетом того, что ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 приобрели права дольщиков добросовестно и на законных основаниях, а обязательства участников долевого строительства были ими надлежащим образом исполнены, у Общества отсутствовали правовые основания, предусмотренные договором и Законом № 214-ФЗ, для одностороннего отказа от договора.

При таких обстоятельствах оснований для признания отказа Росреестра незаконным у суда не имеется.

Избранный истцом способ судебной защиты права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа защиты нарушенное право должно быть восстановлено.

Как правильно указал суд в решении, исходя из заявленных Обществом доводов, суд приходит к выводу о том, что фактически имеется спор о праве на Квартиру, что в свою очередь свидетельствует об избрании Обществом в данном конкретном случае ненадлежащего способа защиты своих прав и также влечет отказ в удовлетворении требований Общества в полном объеме.

Апелляционный суд не усматривает оснований для иной оценки имеющихся в деле доказательств, явившихся основанием для выводов суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу.

Принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. Основания для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренные АПК РФ, не установлены

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.03.2025 по делу № А56-120925/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.А. Бугорская

Судьи

М.В. Балакир

Н.С. Полубехина