Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

ул. Курашова, д. 28, бокс 8, <...>

тел: +7 (4112) 34-05-80, https://yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

город Якутск

04 июля 2025 года

Дело № А58-8156/2024

Резолютивная часть решения объявлена 23.06.2025.

Мотивированное решение изготовлено 04.07.2025.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Устиновой А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жирковой Л.В., рассматривает в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского поселения "Город Томмот" муниципального района "Алданский район" Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) от 29.08.2024 № 1956 к индивидуальному предпринимателю без образования юридического лица ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) и индивидуальному предпринимателю без образования юридического лица ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора аренды земельного участка от 16.09.2011 № 106, об обязании передать по акту приема – передачи земельный участок с кадастровым номером 14:02:110229:14, с участием представителей: ответчиков – ФИО3 по доверенности, удостоверение адвоката; истец – не явился, извещен,

установил:

Администрация городского поселения "Город Томмот" муниципального района "Алданский район" Республики Саха (Якутия) – далее Администрация, истец обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю без образования юридического лица ФИО1 – далее ИП ФИО1, ответчик 1 о расторжении договора аренды земельного участка от 16.09.2011 № 106, об обязании передать по акту приема – передачи земельный участок с кадастровым номером 14:02:110229:14.

Определением суда от 27.11.2024 исковое заявление Администрации было оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом претензионного порядка урегулирования спора с ответчиком.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2025 определение от 27.11.2024 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25.02.2025 постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2025 оставлено без изменения.

При новом рассмотрении определением от 15.04.2025 суд привлек к участию в деле в качестве соответчика индивидуального предпринимателя без образования юридического лица ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) – далее ИП ФИО2, ответчик 2.

16.09.2011 между Администрацией и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № 106, согласно которому ФИО1 принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 14:02:110229:14, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Республика Саха (Якутия), <...>, для использования в целях: база отдыха, общей площадью 13354 кв.м.

В соответствии с пунктом 1.2 договора земельный участок предоставляется под базу отдыха. Приведенное описание целей использования является окончательным. Изменение цели использования участка допускается исключительно с письменного согласия Арендодателя и с внесением изменения в Договор.

В пункте 2.1 договора установлено, что договор заключен на срок с 08.09.2011 по 07.09.2036 и вступает в силу с момента регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 28.06.2024 № КУВИ-001/2024-170015050 государственная регистрация договора проведена 06.03.2012, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

В соответствии с пунктом 3.2.9 договора Арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью вносить арендную плату за землю в размере и порядке, определяемом настоящим договором и последующими изменениями и дополнениями (в случае их наличия).

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что платежи аренды вносятся долями поквартально не позднее 10 числа последнего месяца текущего кварталa.

07.07.2023 ИП ФИО1 и ИП ФИО2 почтовой связью направлена претензия № 1580 с требованием оплатить задолженность, в том числе по договору № 106 от 16.09.2011 в размере 200 719, 32 рублей до 31.07.2023. Претензия получена 20.07.2023 согласно почтовому уведомлению.

15.04.2024 Администрацией в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) подано исковое заявление с учетом уточнения о взыскании с ФИО1 задолженности по арендной плате 20 389, 16 рублей, в том числе 16 313, 78 рублей основного долга за 1 и 2 кварталы 2020 года, 0, 22 рублей остаток основного долга за 2022 год и пени за период с 11.12.2020 по 31.12.2023 в размере 4 075, 06 рублей (дело № А58-3754/2024).

Решением Арбитражного суда РС (Я) от 30.01.2025 по делу № А58-3754/2024 с учетом определения суда от 31.01.2025 об исправлении описок, опечаток или арифметических ошибок с индивидуального предпринимателя без образования юридического лица ФИО1 в пользу Администрации 3 860, 73 рублей пени, начисленной за период с 11.06.2021 по 31.12.2023, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано, с ИП ФИО1 взыскано в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 371 рублей.

Дополнительным решением от 06.02.2025 с индивидуального предпринимателя без образования юридического лица ФИО1 в пользу Администрации городского поселения «Город Томмот» муниципального района «Алданский район» Республики Саха (Якутия) взыскано 0, 22 рубля основного долга, начисленного за 2022 год.

Администрация направила в адрес ИП ФИО1 претензию № 1619 от 11.07.2024, из содержания которой следует, что в связи с тем, что арендатор в период с 2018 по 2024 год ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по внесению платежей, руководствуясь положениями пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), арендодатель уведомил о своем желании досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке.

Основания, указанные в претензии от 11.07.2024 № 1619, явились поводом для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Кроме основания, указанного в претензии от 11.07.2024 № 1619, Администрация в исковом заявлении указывает на факт нецелевого использования земельного участка – на земельном участке имеется объект недвижимости (здание сторожки), принадлежащий ИП ФИО1 и ИП ФИО2 на праве общей совместной собственности, тогда как земельный участок предназначен для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

ИП ФИО1 в отзыве на исковое заявление возразил против исковых требований Администрации по основаниям - размер задолженности по арендной плате был погашен до подачи искового заявления о расторжении договора аренды земельного участка, в связи с чем отсутствует факт существенного нарушения условий, оснований для расторжения аренды земельного участка, заключенного на длительный срок, не имеется; довод в исковом заявлении о том, что имеется задолженность за 1 и 2 кварталы 2024 года не имеет никакого правового значения, так как в этой части истцом не соблюден претензионный порядок; по второму основанию для расторжения договора, указанному в исковом заявлении, как нарушение порядка использования предоставленного в аренду земельного участка, истцом не соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды по вышеуказанному основанию, ранее направленные претензии от 07.07.2023 № 1580 и от 11.07.2024 № 1619 не содержат предложения о расторжении договора аренды по указанному основанию.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав представителя ответчиков, приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы, в том числе земельные участки.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из смысла вышеуказанных положений следует, что при предъявлении требований о досрочном расторжении договора истцу необходимо доказать следующие обстоятельства:

- нарушение стороной условий договора, которые являются существенными по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ;

- соблюдение истцом досудебного порядка досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 452 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, предметом спора является расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, в том числе, по тому основанию, что арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Также названной статьей определено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, в связи с особым объектом регулирования, нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

С учетом оснований, указанных в пункте 2 статьи 45 ЗК РФ, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также при ненадлежащем использовании земельного участка, в том числе: при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, по смыслу вышеуказанных положений в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при существенности допущенных арендатором нарушений.

Как следует из искового заявления, истец просит расторгнуть спорный договор в связи с существенными нарушениями его условий, а именно: невнесение арендатором арендных платежей более двух раз подряд; использование арендованного земельного участка не по целевому назначению.

Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Следовательно, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно пункту 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 ГК РФ) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 АПК РФ).

Как следует из претензии от 07.07.2023 № 1580, истец уведомил ответчиков о наличии задолженности, в том числе по договору аренды земельного участка № 106 в размере 200 719, 32 рублей и предложил ее оплатить. При этом в данной претензии не указано, за какой период возникла указанная задолженность, акта сверки истцом в адрес ответчика не направлено.

Материалами дела подтверждается, что ответчик оплатил в разумный срок (оплата произведена 03.06.2024) задолженность за 2021, 2022, 2023 годы, что не отрицается истцом, о чем указано в исковом заявлении.

Суд считает, что взысканная дополнительным решением Арбитражного суда РС (Я) от 06.02.2025 по делу № А58-3754/2024 задолженность в размере 0, 22 рублей за 2022 год является незначительной.

Между тем, истец в претензионном письме от 11.07.2024 № 1619 указывает о наличии задолженности и предлагает расторгнуть договор аренды земельного участка № 106 от 16.09.2011.

Следовательно, истцом досудебный порядок в отношении требования о расторжении договора аренды по основанию невнесения арендной платы соблюден.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 также указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Суд считает, что право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Расторжение договоров, влекущее для сторон такие существенные последствия как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2017 № 307-ЭС17-7469).

Поскольку допущенное нарушение указанное как основание истца для обращения в суд, устранено арендатором еще до подачи данного искового заявления, незначительная задолженность в размере 0,22 рублей была взыскана решением суда, у суда не имеется оснований в расторжении долгосрочного договора аренды в связи с допущенной арендатором просрочкой внесения арендной платы.

Довод истца о том, что имеется задолженность за 1 и 2 кварталы 2024 года не имеет правового значения, так как в этой части истцом не соблюден претензионный порядок.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Указанные положения направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств.

Из материалов дела следует, что ответчиками предприняты меры к освоению спорного земельного участка и на нем имеется объект недвижимости - здание сторожки.

Довод Администрации о нецелевом использовании земельного участка в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не доказан соответствующими доказательствами. Содержание выписки из ЕГРН об объекте недвижимого имущества, принадлежащего ответчикам, не может с достоверностью устанавливать данного обстоятельства. Иных доказательств нецелевого использования земельного участка ответчиками со стороны Администрации, в материалы дела не представлены.

Кроме того, указанное основание не было заявлено в претензии от 11.07.2024 № 1619, что свидетельствует о несоблюдении Администрацией в данной части обязательного претензионного порядка разрешения спора.

Вместе с тем, поскольку арбитражным судом апелляционной инстанции уже сделан вывод, что указанный спор не может быть оставлен без рассмотрения и подлежит рассмотрению по существу, суд приходит к выводу об отказе в исковых требованиях Администрации в полном объеме.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии определения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований Администрации городского поселения "Город Томмот" муниципального района "Алданский район" Республики Саха (Якутия) к индивидуальному предпринимателю без образования юридического лица ФИО1 и индивидуальному предпринимателю без образования юридического лица ФИО2 о расторжении договора аренды от 16.09.2011 № 106, об обязании передать по акту приема – передачи земельный участок с кадастровым номером 14:02:110229:14 отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Судья

А.Н. Устинова