Арбитражный суд Хабаровского края

<...>, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск дело № А73-7112/2025

05 ноября 2025 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 23.10.2025 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи О.М. Левинталь,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.Ю. Лихачевым,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску первого заместителя прокурора Хабаровского края в публичных интересах муниципального образования городского округа «Город Хабаровск» (680000, г. Хабаровск, Хабаровский край, ул. Шевченко, 6)

к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680000, <...>)

к акционерному обществу «САТИС-ТЛ-94» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 127422, <...>)

третье лицо: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, о применении последствий недействительности сделки

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 ;

от АО «САТИС-ТЛ-94» - ФИО2, ФИО3 по доверенности от 16.05.2025, удостоверение адвоката, А.В. Панич по доверенности от 16.05.2025, удостоверение адвоката (посредством веб-конференции);

от Департамента – ФИО4 по доверенности от 25.12.2024 № 09-17/15323, диплом;

иные лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, уведомлены надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ.

Первый заместитель прокурора Хабаровского края в публичных интересах муниципального образования городского округа «Город Хабаровск» (далее - истец) обратился в суд к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее – ответчик, Департамент), к акционерному обществу «САТИС-ТЛ-94» (далее – ответчик, АО «САТИС-ТЛ-94») с требованиями:

- о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка № 8793 от 18.02.2025 г. площадью 5 000 кв.м., с кадастровым номером 27:23:0040202:312, расположенного по адресу: <...> земельный участок 161, заключенный между Департаментом муниципальной собственности администрации города Хабаровска и АО «САТИС-ТЛ-94»;

- о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания АО «САТИС-ТЛ-94» вернуть в собственность городского округа «Город Хабаровск» земельный участок площадью 5 000 кв.м., с кадастровым номером 27:23:0040202:312, расположенный по адресу: <...> земельный участок 161;

- об обязании Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска возвратить АО «САТИС-ТЛ-94» денежные средства в размере 3 806 750 руб.

Иск обоснован неправомерной продажей ответчику АО «САТИС-ТЛ-94» без проведения торгов земельного участка с превышением площади проданного земельного участка площади, необходимой для эксплуатации здания, расположенного на земельном участке.

Определением от 29.04.2025 к участию в деле привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением от 11.07.2025 судом отказано в удовлетворении ходатайства АО «САТИС-ТЛ-94» о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «ТИС», АО «Компания Транстелеком», Управления Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Камчатскому краю.

От АО «САТИС-ТЛ-94» в материалы дела поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем использования системы веб-конференции.

Судом ходатайство было одобрено в порядке ст. 153.2. АПК РФ.

Судебное заседание проведено с использованием аудиозаписи и системы веб-конференции.

Истцом требования поддержаны. Указывает, что АО «САТИС-ТЛ-94» приобрело в собственность земельный участок, площадь которого значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации расположенного в его пределах здания. Считает, что приобретение земельного участка направлено на обход законодательно установленных процедур формирования земельных участков и проведения торгов на право заключения договоров купли-продажи. В связи с этим полагает, что для АО «САТИС-ТЛ-94» должен был быть выделен земельный участок площадью 400 кв. м. Указывает, что АО «САТИС-ТЛ-94» приобрело незастроенную часть земельного участка по льготной цене, что привело к нанесению ущерба бюджету городского округа «Город Хабаровск» в виде недополученных денежных средств, составляющих разницу между рыночной стоимостью земельного участка и его льготной выкупной ценой.

АО «САТИС-ТЛ-94» представлен отзыв на иск, возражает против удовлетворения требований. Указывает, что договор купли-продажи не может быть признан ничтожным по п. 2 ст. 168 ГК РФ, поскольку АО «САТИС-ТЛ-94» использует земельный участок целиком в целях размещения объекта связи «Телепорт ЗАО «САТИС-ТЛ-94». Указывает, что площадь земельного участка была определена и земельный участок был сформирован для использования расположенных на нем объектов связи, административное здание является одним из объектов, обслуживающим сооружения связи, расположенные на земельном участке. Выкуп земельного участка произведен без льгот, в соответствии со ст. 39.4 ЗК РФ в размере кадастровой стоимости земельного участка.

Департаментом представлен отзыв на иск, возражает против удовлетворения требований. Ссылается на то, что порядок предоставления участка в собственность за плату по ст. 39.17 ЗК РФ не нарушен, указывает, что в нарушение ст. 65 АПК РФ истец не представил доказательства в подтверждение довода о том, что площадь земельного участка не соответствует потребности АО «САТИС-ТЛ-94», связанной с эксплуатацией расположенных на нем объектов недвижимости и сооружений. Указывает, что выкупная стоимость земельного участка определена без льгот, в соответствии со ст. 39.4 ЗК РФ в размере кадастровой стоимости земельного участка. Утверждает, что истец не указал основания для отказа АО «САТИС-ТЛ-94» в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов согласно ст. 39.16 ЗК РФ.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие неявившихся лиц.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд

УСТАНОВИЛ:

На основании распоряжения Министерства имущественных отношений Хабаровского края от 06.08.2013 № 1098 «О предоставлении закрытому акционерному обществу «САТИС-ТЛ-94» земельного участка для размещения объекта связи «Телепорт ЗАО «САТИС-ТЛ-94» в Железнодорожном районе по ул. Трехгорной в г. Хабаровске», распоряжения Министерства имущественных отношений Хабаровского края от 21.05.2013 № 795 «О предварительном согласовании закрытому акционерному обществу «САТИС-ТЛ-94» места размещения объекта связи «Телепорт ЗАО «САТИС-ТЛ-94» в Железнодорожном районе г. Хабаровска» между Министерством имущественных отношений Хабаровского края и ЗАО «САТИС-ТЛ-94» заключен договор аренды № 11701 от 23.08.2013 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 27:23:0040202:312, площадью 5 000 кв.м, для размещения объекта связи «Телепорт ЗАО «САТИС-ТЛ-94», местоположение: г.Хабаровск, район Железнодорожный, ул. Трехгорная.

Договором аренды № 11701 от 23.08.2013 земельного участка ( далее – договор аренды) установлен срок аренды по 06.08.2016.

Пунктом 2.1 договора аренды определено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока, указанного в п. 2.1 договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с условиями договора аренды на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0040202:312 размещен объекта связи «Телепорт ЗАО «САТИС-ТЛ-94», включающий в себя комплекс земных станций спутниковой связи, аппаратный комплекс резервной спутниковой связи, центральный аппаратный модуль объекта спутниковой связи, комплекс резервного энергоснабжения объекта связи, автопарковка, площадка ТБО, шамбо.

За период пользования земельным участком АО «САТИС-ТЛ-94» получено разрешение на строительство объекта капитального строительства административно-технического здания объекта связи «Телепорт АО «САТИС-ТЛ-94» от 12.12.2019 № 27-23-143-2019, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 01.10.2021 № 27-23-84-2021. Объект поставлен на кадастровый учет 22.10.2021 с кадастровым номером 27:23:0040202:512

28.01.2025 АО «САТИС-ТЛ-94» подано заявление № 1198 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0040202:312 в собственность за плату на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК.

Актом обследования земельного участка от 28.01.2025, составленным специалистами Департамента, зафиксировано, что на земельном участке, помимо объекта недвижимости, размещены объекты спутниковой связи и их модули, а также резервные объекты энергоснабжения объекта связи.

18.02.2025 между департаментом и АО «САТИС-ТЛ-94» заключен договор № 8793 купли-продажи по которому земельный участок передан в собственность АО «САТИС-ТЛ-94» за плату в размере 3 806 750 руб.

Оплата произведена 19.02.2025 платежным поручением № 538.

27.02.2025 осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок за АО «САТИС-ТЛ-94», о чем в ЕГРН сделана регистрационная запись.

Полагая договор заключен с нарушением норм законодательства, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23,06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума от 23.06.2015 № 25), ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Исключительное право на приобретение земельных участков, реализуемое при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения (Определение Конституционного Суда РФ от 23.04.2020 № 935-0).

В Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14 также сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

Согласно пункту 2 статьи 39.1 ЗК РФ продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Так в силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, по общему правилу, продажа публичных земельных участков должна осуществляться на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Выкуп земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов лицом, имеющим в собственности здание (сооружение), правомерно возведенное на данном участке, обусловлен необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлены статьей 39.16 Земельного кодекса РФ, ни одно из которых в данном случае Прокурором не указано и судом в ходе рассмотрения настоящего спора не выявлено.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентирован статьей 39.17 Земельного кодекса РФ, нарушений которого судом не установлено.

Требования статьи 39.20 Земельного кодекса РФ указывают в качестве обязательного условия приобретения в собственность земельного участка наличие расположенного на нем на праве собственности объекта недвижимости. Каких-либо иных условий данная норма не содержит.

Суд приходит к выводу, что с учетом нормативного регулирования порядка выкупа земельного участка АО «САТИС-ТЛ-94» имеет право на реализацию предусмотренной нормами земельного законодательства возможности получения в собственность земельного участка для эксплуатации расположенного на нем объекта связи «Телепорт АО «САТИС-ТЛ-94», включающий в себя не только административное здание, но и комплекс земных станций спутниковой связи, аппаратный комплекс резервной спутниковой связи, центральный аппаратный модуль объекта спутниковой связи, комплекс резервного энергоснабжения объекта связи, автопарковка, площадка ТБО, шамбо.

В качестве одного из оснований для признания оспариваемого договора недействительным, истец указывал на то, что площадь предоставленного обществу земельного участка не соответствует объективной потребности, связанной с эксплуатацией расположенных на нем объектов.

Однако данное утверждение, вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ, заявителями жалобы не подтверждено надлежащими доказательствами.

В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409 отмечено, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов, орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его приобрести (Определение Верховного Суда РФ от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

Земельный участок с кадастровым номером 27:23:0040202:312 расположен в границах территории, обеспеченной документацией по планировке (проектом межевания), утвержденной постановлением администрации города Хабаровска от 30.01.2025 № 346.

Как следует из акта обследования земельного участка от 28.01.2025 земельный участок огорожен, доступ ограничен, используется АО «САТИС-ТЛ-94». На земельном участке расположен объект (согласно сведениям из ЕГРН от 28.01.2025 нежилое здание - административно-техническое здание объектов связи «Телепорт АО «САТИС-ТЛ-94»). Кроме того, на земельном участке расположены движимые объекты: спутниковой связи, модуль объектов спутниковой связи (серверная), резервного энергоснабжения объекта связи.

Земельный участок в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск», утвержденными решением Хабаровской городской Думы от 21.05.2002 № 211 (далее - ПЗЗ), входит в территориальную зону К-2 «зона коммунальных предприятий, транспорта, складирования и распределения товаров».

Предельные размер земельного участка согласно ПЗЗ, который может располагаться в данной зоне, составляет 5 000 кв.м, что соответствует площади земельного участка.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 3 июня 2014 № 1152/14 указано, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Площадь такого участка не может быть менее предельных минимальных и более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Также в соответствии с ПЗЗ установлены ограничения по максимальному проценту застройки в границах земельного участка и составляют 60%. Ограничения по минимальному проценту застройки отсутствуют (не установлены).

Расчет выкупной стоимости произведен в соответствии с п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ, п. 2 постановления Правительства Хабаровского края от 28.10.2015 № 354-пр «Об утверждении Порядка определения цены земельного участка, находящегося в собственности Хабаровского края, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена на территории Хабаровского края, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов» в размере кадастровой стоимости земельного участка и составил 3 806 750 руб.

Суд приходит к выводу , что доводы иска сформулированы истцом без должного обоснования, поскольку при определении площади земельного участка учитывают лишь площадь построенного объекта недвижимости и не учитывают целевое эксплуатационное назначение участка - размещение объекта связи и площадь необходимую для его размещения и обслуживания .

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Поскольку истцом не доказано нарушение законодательства при заключении договора купли-продажи, иск удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья О.М. Левинталь