Арбитражный суд Челябинской области
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Челябинск
03 февраля 2025 года Дело № А76-24463/2024
Резолютивная часть решения объявлена 24 января 2025 года.
Решение в полном объеме изготовлено 03 февраля 2025 года.
Судья Арбитражного суда Челябинской области Шамина А.А. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Малёнкиным Д.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление
Государственного бюджетного учреждения здравоохранения «Областная больница г. Сатка», г. Сатка (ИНН <***>, ОГРН <***>),
к обществу с ограниченной ответственностью «Т2 Мобайл», г. Москва (ИНН <***>, ОГРН <***>),
об освобождении арендатором нежилого помещения,
при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) Министерства здравоохранения Челябинской области, г. Челябинск (ИНН <***>, ОГРН <***>), 2) Министерства имущества и природных ресурсов по Челябинской области, г. Челябинск (ИНН <***>, ОГРН <***>).
при участии в судебном заседании представителей
истца: ФИО1, доверенность от 09.01.2025,
ответчика: ФИО2, доверенность от 31.01.2023,
УСТАНОВИЛ:
Государственное бюджетное учреждение здравоохранения «Областная больница г. Сатка» (далее – истец; ГБУЗ) 16.07.2024 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Т2 Мобайл» (далее – ответчик; общество «Т2 Мобайл») об освобождении арендатором нежилого помещения.
Определением от 26.07.2024 заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.
Определением от 26.08.2024 предварительное судебное заседание завершено, дело назначено к рассмотрению в судебном заседании.
Определением от 19.11.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Министерство здравоохранения Челябинской области, Министерство имущества и природных ресурсов по Челябинской области.
В материалы дела от ответчика поступил письменный отзыв (л.д. 28-31), полагает, что основания для прекращения аренды отсутствуют, поскольку договор продолжает являться действующим, полагает, что истцом ненадлежащим образом соблюден претензионный порядок, а в материалы дела не представлено доказательств свидетельствующих о необходимости проведения капитального ремонта здания, часть крыши которого является предметом аренды.
В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, просил удовлетворить исковое заявление в полном объеме.
Ответчик относительно заявления возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве, указал, что в случае удовлетворения заявления необходимо предоставление отсрочки исполнения судебного акта на 4 месяца.
Исследовав и оценив доказательства, представленные в материалы дела в соответствии со статьями 71, 162 АПК РФ, арбитражный суд считает, что исковые требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 30.09.2019 между истцом ГБУЗ «Областная больница г. Сатка» (арендодатель) и ответчиком обществом «Т2 Мобайл» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения №175-2019/222пл (л.д. 14-15).
По условиям указанного договора арендодатель передаёт во владение и пользование арендатора имущество: нежилое помещение на выходе на крышу (позиция №1) площадью 6,8 кв.м. и часть крыши нежилого здания по адресу: <...> (площадью 12 кв.м).
Арендатор в свою очередь принял на себя обязательства по ежемесячной уплате арендных платежей в размере, установленном п. 1.2 договора.
Срок действия договора аренды был предусмотрен с 01.08.2019 по 30.06.2020.
Имущество было передано в пользование и владение арендатора на основании акта приёма-передачи от 01.08.2019 (л.д. 16).
На арендуемом имуществе арендодателем была размещена вышка связи и контейнер с оборудованием связи (л.д. 17-18).
В материалы дела истцом представлено разрешение Министерства имущества на передачу недвижимого имущество в аренду (л.д. 61).
Истец полагает, что к настоящему времени договор аренды прекратил свое действие, в связи, с чем арендатор обязан освободить арендуемое имущество и произвести демонтаж размещённого оборудования.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Применительно к п. 1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
В соответствии с п. 2 названной статьи, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Как следует из материалов дела и объяснений лиц, участвующих в деле, арендатор до настоящего времени продолжает фактически пользоваться имуществом арендодателя, вышка и контейнер связи продолжаются находиться на недвижимом имуществе арендодателя.
Представитель ответчика также пояснил, что даже после подачи настоящего иска общество «Т2 Мобайл» продолжает вносить ежемесячные арендные платежи.
Представитель истца указанные обстоятельства не оспаривал, спор в указанной части между истцом и ответчиком фактически отсутствует.
Между тем, договором аренды условий о пролонгации не предусматривалось, ответчик исходя из положений ст. 621 ГК РФ обоснованно продолжал использовать арендуемое имущество по назначению.
Истец при этом указывает, что к настоящему времени у него нет намерения на продолжение арендных правоотношений, указанное, в том числе, обусловлено необходимостью капитального ремонта всего объекта недвижимости (часть которого является предметом аренды).
Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком длительное время велась деловая переписка о дальнейшей судьбе арендных правоотношений (л.д. 63-72).
Истец еще 21.10.2019 направил ответчику письмо о том, что после истечения установленного договором срока он не намерен продолжать сдавать часть своего имущества в аренду.
Ответчик, в свою очередь, предлагал рассмотреть все возможные предложения для сохранения арендных правоотношений.
Однако сдача в аренду фактически продолжалась, договор аренды не расторгался, стороны в суд какими-либо требованиями не обращались.
В конечном итоге, истец 24.01.2024 направил в адрес ответчика уведомление о прекращении аренды с 01.02.2024 и потребовал освобождения арендуемого имущества и демонтажа размещённого на нём оборудования.
Ввиду непринятия ответчиком соответствующих мер, 16.07.2024 истец обратился в суд с настоящим иском.
В обоснование освобождения арендуемого имущество истцом, в частности, указано на необходимость проведения капитального ремонта всего объекта недвижимости (здания больницы).
Пунктом 3.2.13 договора была предусмотрена обязанность арендатора освободить объект в связи с аварийным состоянием конструкций здания, постановкой здания на капитальный ремонт.
Ответчик в указанной части заявил возражения, указав, что истец должен доказать необходимость проведения капитального ремонта.
Истец в судебном заседании представил в материалы дела копию договора на выполнение работ по разработке проектно-сметной документации заключенного с обществом «Авангард» 24.04.2024, предметом которого является разработка проектной документации для проведения капитального ремонта.
В материалы дела также представлен локальный сметный расчёт капитального ремонта, как указано истцом в судебном заседании, на текущий момент документы направлены на прохождение государственной экспертизы, для дальнейшего согласования и выделения бюджетных денежных средств.
В дальнейшем планируется проведение аукциона на выбор подрядчика, заключение договора и пр.
Представитель истца дал пояснения, что начало работ предварительно согласовано на середину 2025 года, в ходе капитального ремонта планируется полная реставрация задания, наружное и внутренняя отделка, ремонт и обновление кровли крыши и пр.
При наличии на крыше оборудования арендатора, проведение такого ремонта объективно не представляется возможным.
В материалы дела от Министерства здравоохранения Челябинской области также поступило подтверждение обстоятельств, на которые указано истцом, как третье лицо Министерство полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению.
От Министерства имущества также поступил письменный ответ, в котором указано, что кровля крыши здания даёт течь и влечет разрушение.
Изложенные обстоятельства, по мнению суда, подтверждают необходимость проведения капитального ремонта объекта, часть которого является предметом аренды.
Факт того, что процесс капитального ремонта до настоящего времени не запущен, в рассматриваемом случае самостоятельного правового значения не имеет.
Арбитражный суд также учитывает, что арендодатель является государственным бюджетным учреждением, проведение капитального ремонта требует длительного согласования, обусловлено спецификой взаимоотношений между бюджетным учреждением, органами исполнительной власти и распорядителем бюджета.
У арбитражного суда, в конкретной рассматриваемой ситуации не имеется оснований для вмешательства в такие правоотношения.
Арбитражный суд также принимает во внимание, что договором аренды был предусмотрен предельный срок – 30.06.2020.
Фактически на продолжение арендных правоотношений арендодатель согласия не давал, из материалов дела обратного не следует.
Факт того, что арендатор продолжал пользоваться арендуемым имуществом, самостоятельного значения не имеет.
Поскольку установленный договором срок аренды истёк, а арендодатель продолжал использовать объект в отсутствии явного противодействия истца, договор считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ, ст. 621 ГК РФ).
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Как указывалось ранее, договор аренды предусматривал определённый срок, условия о пролонгации между сторонами не согласовывались.
Ответчик, исполняя обязанности арендатора после истечения установленного срока, по сути, продлевал арендные правоотношения, арендодатель мер по принудительному прекращению аренды не принимал.
На данной стадии арендодатель не имеет намерения на арендные правоотношения, суд, в рассматриваемой ситуации, с учётом специфики сложившихся правоотношений, не находит оснований для констатации отсутствия у истца права на реализацию механизма установленного п. 2 ст. 610 ГК РФ.
Доводы ответчика о несоблюдении соответствующих сроков, а также претензионного порядка, во внимание не принимаются, поскольку уведомление о прекращении аренды направлено 24.01.2024, до настоящего времени арендуемое имущество истцу не возвращено, каких-либо мер ответчиком не принято.
Арбитражный суд также принимает во внимание, что при установлении в договоре аренды конкретных сроков, арендодатель, как собственник, по истечении таких сроков, вправе решать юридическую судьбу арендуемого имущества без учёта позиции арендатора.
Изложенные обстоятельства, по мнению суда, с учётом неоднократного направления в адрес ответчика уведомлений о прекращении аренды, отсутствия у арендодателя волеизъявления на продолжение арендных правоотношений, принимая во внимание, что договором был предусмотрен предельный срок сдачи имущества в аренду, а к настоящему времени в отношении объекта имеется необходимость проведения капитального ремонта, свидетельствуют о том, что на текущий момент арендные правоотношения, вытекающие из договора №175-2019/222пл, прекращены.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Данные разъяснения также позволяют суду прийти к выводу о том, что продолжение исполнения арендатором своих обязанностей, в данной ситуации не свидетельствует о бесконечном продолжении арендных правоотношений и невозможности их прекращения по волеизъявлению арендодателя.
Исходя из изложенных правовых норм, разъяснений и обстоятельств, прекращение аренды, в рассматриваемом случае, не может быть связано исключительно с постановкой здания на капитальный ремонт.
Арбитражный суд при этом отмечает, что даже при обратном толковании сложившихся отношений, необходимость проведения капитального ремонта и начало подготовительных процедур признаны доказанными истцом.
На основании ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку судом констатировано прекращение арендных правоотношений, исковые требования истца об освобождении арендуемого объекта подлежат удовлетворению.
На основании изложенного суд полагает необходимым возложить на ответчика обязанность произвести демонтаж контейнера с оборудованием сотовой связи и освободить арендуемое по договору от 30.90.2019 №175-2019/222пп имущество: нежилое помещение на выходе на крышу (позиция №1) площадью 6,8 кв.м. и часть крыши нежилого здания по адресу: <...> (площадью 12 кв.м).
В судебном заседании представитель ответчика в случае удовлетворения иска просил предоставить отсрочку исполнения судебного акта на четыре месяца.
В обоснование необходимости предоставления отсрочки ответчик указал, что демонтаж не может быть произведён в холодное время года, кроме того, необходимо время для поиска нового места расположения средства связи во избежание перебоев в обеспечении связью населения г. Сатка.
Арбитражный суд, принимая во внимание длительность вступления в законную силу, вероятность обжалования судебного акта в суд апелляционной инстанции, полагает возможным установить срок исполнения судебного акта в данной части не позднее одного месяца после вступления в законную силу.
Установление отсрочки на более длительный срок, существенным образом нарушит права и законные интересы истца и может неблагоприятным образом повлиять на проведение запланированного капитального ремонта государственного учреждения (больницы).
В соответствии с частью 2 статьи 168 АПК РФ, при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.
При обращении в суд истцом была уплачена госпошлина размере 6 000 руб., что подтверждается платежным поручением от 17.06.2024.
Поскольку заявленные требования удовлетворены в полном объеме, расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика и взысканию с него в пользу истца.
Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
исковые требования Государственного бюджетного учреждения здравоохранения «Областная больница г. Сатка» удовлетворить.
Обязать общество с ограниченной ответственностью «Т2 Мобайл» произвести демонтаж контейнера с оборудованием сотовой связи и освободить арендуемое по договору от 30.90.2019 №175-2019/222пп имущество: нежилое помещение на выходе на крышу (позиция №1) площадью 6,8 кв.м. и часть крыши нежилого здания по адресу: <...> (площадью 12 кв.м).
Установить, что судебный акт в указанной части подлежит исполнению не позднее одного месяца после вступления решения в законную силу.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Т2 Мобайл» в пользу Государственного бюджетного учреждения здравоохранения «Областная больница г. Сатка» 6 000 руб. государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.
Судья А.А. Шамина
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://kad.arbitr.ru.