ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

08 декабря 2023 года

Дело №А21-9843/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 08 декабря 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего Ракчеевой М.А.,

судей Изотовой С.В., Масенковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,

при участии от Администрации городского округа «Город Калининград» представителя ФИО2 (доверенность от 07.12.2022), от индивидуального предпринимателя ФИО3 представителя ФИО4 (доверенность от 23.08.2023,

рассмотрев 30.11.2023 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа «Город Калининград» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 27.05.2023 по делу № А21-9843/2023,

установил:

Администрация городского округа «Город Калининград», адрес: 236022, Калининградская обл., Калининград, пл. Победы, 1, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Администрация), обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО5 (далее – предприниматель) о расторжении договора аренды от 07.12.2004 № 006398, обязательства по которому по соглашению об уступке прав и обязанностей от 10.12.2019 № 1/12/19 переданы предпринимателю.

Решением от 09.10.2023 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что судом первой инстанции при принятии решения не произведена оценка добросовестности действий арендатора; ответчик неоднократно подавал заявления на получение разрешения на строительство объекта, не соответствующего целевому назначению земельного участка, в связи с чем получал отказ (отказы Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области от 29.12.2021, 07.10.2021,17.12.2021, 19.12.2021, 04.02.2022); подобные действия ответчика, по мнению Администрации, не могут являться работами по освоению земельного участка по смыслу данного термина, определенного статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), поскольку период освоения земельного участка закончился моментом получения разрешения на строительство уже возведенного и зарегистрированного объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:131601:221.

Кроме того, Администрация полагала, что судом сделан ошибочный вывод об отсутствии в градостроительном плане земельного участка информации о сервитуте, поскольку в письме Министерства градостроительной политики Калининградской области от 26.09.2023 №6912-МП указано на наличие технической ошибки в описании обременения (сервитута) на земельный участок с кадастровым номером 39:15:131601:68, а представленная в материалы дела ответчиком выписка от 19.12.2019 № КУВИ-001/2019-30745066 об основных характеристиках объекта недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) не может содержать информации об обременениях, так как такая информация содержится в выписке об объекте недвижимости.

Администрация полагает, что ответчиком не были осуществлены все меры для получения достоверной информации о земельном участке перед заключением соглашения об уступке прав и обязанностей. Вместе с тем, сервитут, установленный на земельном участке с кадастровым номером 39:15:131601:181, не ограничивает использование земельного участка с кадастровым номером 39:15:131601:68 для строительства административного здания и для организации проезда к нему. Помимо прочего, Администрация указывает, что ответчик не лишен права уточнить границы обременения посредством внесения в ЕГРН сведений о части земельного участка с кадастровым номером 39:15:131601:68, однако данные мероприятия ответчиком не осуществлены. Все вышеперечисленные обстоятельства, по мнению Администрации, свидетельствуют о недобросовестном поведении арендатора.

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель против ее удовлетворения возражал, указал, что с 10.12.2019, то есть с даты заключения соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды, ответчиком заключено несколько договоров на разработку проектной и рабочей документации, на получение технических условий, получены заключения негосударственной экспертизы, заключение Комитета территориального развития и строительства Администрации городского округа «Город Калининград» о соответствии проектной документации сводному плану подземных коммуникаций и сооружений на территории городского округа «Город Калининград», соответствующие документы в подтверждение вышеуказанного представлены в материалы дела и оценены судом первой инстанции; о наличии обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:131601:68 ответчик узнал лишь в апреле 2021 года при получении выписки из ЕГРН, более ранние выписки подобной информации не содержали; Администрация в своей апелляционной жалобе ссылается на письмо Министерства градостроительной политики Калининградской области от 26.09.2022, в котором указано, что ошибка в описании обременения земельного участка с кадастровым номером 39:15:131601:68 заключалась в том, что сервитутом обременен весь земельный участок, в связи с чем довод апелляционной жалобы об отсутствии препятствий для строительства административного здания противоречит действующему законодательству. Кроме того, ответчик обращался 11.07.2022 и 15.08.2022 к истцу с требованиями о снятии обременения с земельного участка, в соответствии с ответом, данным Комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов от 24.10.2022 № 0-КМИ-08/24423, исключение обременения в отношении земельного участка недопустимо, вместе с тем порядок использования земельного участка может быть определен при условии определения части земельного участка с кадастровым номером 39:15:131601:68 под подъезд к земельному участку с кадастровым номером 39:15:131601:181, границы обременения необходимо согласовать с МП «Калининградтеплосеть» ГП КО «Водоканал», осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 39:15:131601:181. В соответствии с данным ответом 26.12.2022 ответчиком заключен договор с ООО «СанТермо-Проект» на выполнение проектных работ по разработке и согласованию межевого плана земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:131601:68 и 39:15:131601:181 с целью переноса существующих тепловых сетей. Все вышеперечисленное, по мнению ответчика, указывает на совершение ответчиком активных действий по освоению земельного участка и заинтересованности в продолжении арендных отношений.

В судебном заседании представитель Администрации доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель предпринимателя против ее удовлетворения возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и ФИО6 (арендатор) 07.12.2004 заключен договор № 006398 на передачу в аренду городских земель, по условиям которого арендатору был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 39:15:131601:68 площадью 0,0792 га по ул. Горького, 65-б в Ленинградском районе Калининграда «под неоконченное строительством административное здание (земли, предназначенные для строительства (установки объектов нежилого назначения)» (в редакции соглашения 05.04.2010 № 006398-1, соглашения от 27.09.2012 № 006398-2).

В соответствии с пунктом 1.3 договора от 07.12.2004 № 006398 (в редакции соглашения от 27.09.2012 № 006398-2) земельный участок предоставляется под неоконченное строительством административное здание (земли, предназначенные для строительства (установки) объектов нежилого назначения).

Пунктом 3.1 договора от 07.12.2004 № 006398 установлено использовать земельный участок исключительно для целей, обозначенных в пункте 1.3 договора.

Срок аренды земельного участка установлен до 24.12.2052 (пункт 2.1 договора от 07.12.2004 № 006398).

В соответствии с пунктом 6.1.1 договора от 07.12.2004 № 006398 арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при существенном нарушении договора: использовании земельного участка не по целевому назначению, при использовании земельного участка способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более двух раз подряд.

Пункт 9.1 договора от 07.12.2004 № 006398 предусматривает, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в случаях указанных в пункте 6.1.1 договора.

Распоряжением Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов от 21.12.2012 № 70-3761/р на земельный участок с кадастровым номером 39:15:13160168 установлено обременение – право беспрепятственного доступа к образуемому земельному участку проектной площадью 193 кв. м по ул. Горького для благоустройства территории, прилегающей к неоконченному строительством нежилому дому, выстроенному на 6 % по ул. Горького, 65-б.

Между Администрацией (арендодатель) и ФИО6 (арендатором) 19.12.2013 заключен договор № 011820 на передачу в аренду городских земель, на основании которого в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 39:15:131601:181, расположенный по адресу: Калининград, ул. Горького, для благоустройства территории, прилегающей к неоконченному строительством нежилому дому (выстроенному на 6% административному зданию делового назначения по ул. Горького, 65-б).

Согласно выписке из ЕГРН от 02.08.2023 степень готовности объекта незавершенного строительства 6 %, право собственности на который зарегистрировано за предпринимателем 19.12.2019.

ФИО7 Радиковной (арендатор) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (правообладатель) 10.12.2019 заключены соглашения об уступке прав и обязанностей № 1/12/19 и №2/12/19, в соответствии с которым предприниматель принял на себя все права и обязанности по договору аренды от 07.12.2004 № 006398 и по договору от 19.12.2013 договор № 011820.

В ходе осмотра, осуществлённого Комитетом муниципального контроля Администрации 09.01.2023, зафиксировано, что на земельном участке с кадастровым номером 39:15:131601:68 с видом разрешенного использования «под неоконченное строительством административное здание» расположена железобетонная конструкция, для ведения какой-либо хозяйственной деятельности он не используется.

Администрация, ссылаясь на то, что предприниматель фактически не приступил к использованию полученного в аренду земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования, соглашение о расторжении договора оставил без удовлетворения, обратилась в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, придя к выводу, что в рамках освоения участка предпринимателем осуществляются подготовительные мероприятия для осуществления строительства, связанные с подготовкой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в удовлетворении заявленных требований отказал.

Апелляционный суд, проанализировав доводы жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

Как следует из статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя перечислены в статье 619 ГК РФ.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обращаясь с настоящими требованиями в суд, Администрация в своем исковом заявлении сослалась на то, что, поскольку ответчик фактически не приступил к использованию полученного в аренду земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования, а именно не приступил к строительству административного здания, договор подлежит расторжению на основании пунктов 6.1.1. и 9.1 договора ввиду нарушения существенных условий.

Материалами дела подтверждается, что с момента заключения соглашения об уступке прав и обязанностей 10.12.2019 ответчик предпринимает необходимые подготовительные действия для освоения земельного участка.

В период с конца 2019 года по март 2021 года ответчиком разрабатывалась документация необходимая для дальнейшего получения положительного заключения экспертизы проектной документации (договор от 16.12.2019 на разработку эскизного проекта объекта «административное здание по ул. Горького в г. Калининграде», договор от 07.02.2020 о подключении объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, технические условия ГП Калининградской области «Водоканал» от 12.0.2020, договор от 07.04.2020 на разработку проектной и рабочей документации объекта «административное здание по ул. Горького в г. Калининграде», договор от 13.03.2020 с АО «Янтарьэнерго» об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, соглашение от 30.09.2020 о взаимодействии при производстве работ, связанных с реконструкцией тепловой сети, договор подряда с ООО «Теплогенерирующая компания» на проектирование и разработку рабочей документации по объекту «благоустройство территории на земельном участке с кадастровым номером 39:15:131601:181 прилегающей к неоконченному строительством нежилому дому (административное здание делового назначения) по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 39:15:131601:68» от 01.10.2020).

Ответчиком 30.03.2021 получено положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации по строительству объекта «административное здание по ул. Горького в г. Калининграде».

В период с июня 2020 года по сентябрь 2021 года ответчик неоднократно обращался в Комитет территориального развития и строительства Администрации городского округа «Город Калининград» за получением заключения о соответствии проектной документации сводному плану подземных коммуникаций и сооружений на территории городского округа «Город Калининград» (уведомления об отказе в выдачи заключения от 29.07.2020, 12.09.2020, 16.09.2020, 30.10.2020, 05.02.2021, 02.03.2021, 16.03.2021, 09.01.2021, 29.04.2021, 03.09.2021).

Комитетом территориального развития и строительства Администрации городского округа «Город Калининград» 08.10.2021 выдано заключение о соответствии проектной документации сводному плану подземных коммуникаций и сооружений на территории городского округа «Город Калининград».

Кроме того, в материалы дела представлены неоднократные обращения предпринимателя в период с июня 2020 года по сентябрь 2021 года в Агентство по архитектуре и перспективному развитию Калининградской области (далее – Агентство) с заявлением о получении разрешения на строительство, однако в выдаче было отказано.

Так, письмами Агентства от 29.12.2021 № 10699-ААГ, 06.04.2021 №2528-ААГ, 20.04.2021 №2900-ААГ, 07.10.2021 № 8229-ААГ, 17.12.2021 №10236-ААГ, 04.02.2022 №732-ААГ в выдаче разрешения на строительство отказано по различным основаниям.

В настоящее время ведутся работы над устранением недостатков, которые были причиной отказа в выдаче разрешения на строительство.

Так, в качестве одного из оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство Агентство указало на отсутствие градостроительного плана земельного участка, выданного не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство. Ответчиком 02.03.2022 получен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 39:15:131601:68.

Кроме того, для устранения обременения земельного участка с кадастровым номером 39:15:131601:68 правом беспрепятственного доступа к земельному участку с кадастровым номером 39:15:131601:181, которое также являлось одним из оснований отказа в выдачи разрешения на строительство, ответчиком с обществом с ограниченной ответственностью «СанТермо-Проект» заключен договор на выполнение проектных работ по разработке и согласованию межевого плана земельных участков с кадастровым номером 39:15:131601:68 и с кадастровым номером 39:15:131601:181, расположенных по адресу <...>, с целью переноса существующих тепловых сетей, дренажа и водопровода, последующей подготовки схемы для организации сокращения существующего сервитута для проезда к земельному участку с кадастровым номером 39:15:131601:181.

Все вышеперечисленные действия ответчика свидетельствуют о наличии у предпринимателя заинтересованности в продолжении арендных отношений и строительстве капитального объекта.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что договор от 07.12.2004 № 006398 заключен сроком до 2052 года, предусматривает возможность строительства на земельном участке, и нормативные сроки строительства, предусмотренные Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15.05.2020 № 264/пр «Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности» в корреляции с положениями пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ для возведения объекта капитального строительства с момента вступления ответчика как правопреемника в арендные правоотношения по договору аренды не нарушены.

Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы правовое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 09.10.2023 по делу № А21-9843/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова

И.В. Масенкова