ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357600, http://www.16aas.arbitr.ru,
e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. <***>, факс: <***>
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Ессентуки Дело № А63-8190/2024
29.05.2025
Резолютивная часть постановления объявлена 22.05.2025.
Постановление изготовлено в полном объеме 29.05.2025.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Жукова Е.В., судей: Семенова М.У., Егорченко И.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Прикота А.О., при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Ставрополь-Сервис» - ФИО1 (по доверенности от 04.05.2024), в отсутствии иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.12.2024 по делу № А63-8190/2024, принятое по иску комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>, к обществу с ограниченной ответственностью «Ставрополь-Сервис», г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>, об изъятии объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:020105:403, 26:12:020105:404, 26:12:020105:405, расположенных по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов,
УСТАНОВИЛ:
комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ставрополь-Сервис» (далее – ответчик, общество) об изъятии объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:020105:403, 26:12:020105:404, 26:12:020105:405, расположенных по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.12.2024 по делу № А63-8190/2024 исковые требования оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.12.2024 по делу № А63-8190/2024 комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт.
В обоснование жалобы, апеллянт ссылается на то, что при вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права и не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.
В отзыве на апелляционную жалобу общество с ограниченной ответственностью «Ставрополь-Сервис» ссылаясь на законность и обоснованность вынесенного судебного акта, просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.
В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью «Ставрополь-Сервис» поддерживал доводы отзыва на апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без - удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явились, явку представителей не обеспечили.
Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена на сайте http://kad.arbitr.ru/ в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) при неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.
Правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 10.12.2024 по делу № А63-8190/2024 проверена в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев повторно дело по апелляционной жалобе, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, учитывая доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, изучив и оценив в совокупности материалы дела, считает, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.12.2024 по делу № А63-8190/2024 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор от 20.01.2020 N 8584 (далее - договор аренды), в соответствии с условиями которого обществу в аренду без проведения торгов для завершения строительства передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:020105:460 площадью 169 088 кв. м, с видом разрешенного использования "для проектирования и строительства объектов производственного назначения, для продолжения строительства производственной базы, для строительства производственных и складских помещений, для продолжения строительства объектов производственного назначения (вид разрешенного использования земельного участка соответствует коду (числовому обозначению) видов разрешенного использования земельного участка 6.0, предусмотренных классификатором видов разрешенного использования)", расположенный по адресу: <...>.
В пункте 2 договора аренды указано, что на земельном участке расположены объекты незавершенного строительства, принадлежащие арендатору на праве собственности, о чем в ЕГРН внесены следующие записи о государственной регистрации права собственности: от 14.12.2011 N 26-26-01/118/2011-969, от 24.07.2019 N 26:12:010101:270-26/018/2019-2, от 24.07.2019 N 26:12:020105:403-26/018/2019-2, от 24.07.2019 N 26:12:020105:405-26/018/2019-2.
В пункте 5 договора аренды определено, что срок договора аренды составляет три года с 20.01.2020 по 19.01.2023.
Главным специалистом отдела муниципального земельного контроля комитета 21.02.2024 проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 26:12:020105:460, в результате которого установлено, что на данном земельном участке расположены объекты незавершенного строительства, произрастают зеленые насаждения.
Комитет, указывая, что собственник объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:020105:403, 26:12:020105:404, 26:12:020105:405 после 01.03.2015 воспользовался однократным правом на заключение договора аренды для завершения строительства объекта, обратился в суд с рассматриваемым заявлением об изъятии объектов незавершенного строительства на основании положений статьи 239.1 ГК РФ путем продажи с публичных торгов.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований комитета, обоснованно исходил из следующего.
В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Согласно подпункту 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Как следует из материалов дела, срок договора аренды от 20.01.2020 N 8584 земельного участка с кадастровым номером 26:12:020105:460, на котором расположены спорные объекты незавершенного строительства 26:12:020105:403, 26:12:020105:404, 26:12:020105:405, истек 19.01.2023 (пункт 5 договора).
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ).
Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в ЗК РФ и ГК РФ, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Правила статьи 239.1 ГК РФ применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).
В пункте 21 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022, указано, что уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, если строительство этого объекта не завершено после прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, если договор заключен после 01.03.2015 на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ для завершения строительства без торгов.
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае, если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока действия договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
Как предусмотрено пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, установленных пунктом 2 статьи 39.6 Кодекса.
Пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено такое основание предоставления публичного участка в аренду без проведения торгов, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 статьи 39.6 Кодекса (подпункт 10 пункт 2 статьи 39.6 Кодекса).
В то же время в силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 и пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
Таким образом, при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без решения суда. Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. Возможность изъятия объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
Данная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации (определения от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5, от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699) и закреплена в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023.
Как следует из материалов дела истец обратился в суд с иском об изъятии спорных объектов 02.05.2024, по результатам совокупной оценки представленных в материалы дела доказательств и доводов участвующих в деле лиц, установленных по делу обстоятельств суд сделал обоснованный вывод о том, что уполномоченный орган не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии спорного объекта путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды спорного участка, на котором расположены спорные объекты, как это предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Какие-либо доводы, основанные на доказательственной базе и опровергающие выводы суда первой инстанции и установленные по делу обстоятельства, апелляционная жалоба не содержит.
При таких обстоятельствах апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.12.2024 по делу № А63- 8190/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.В. Жуков
Судьи
М.У. Семенов
И.Н. Егорченко