Решение по делу № А51-11203/2024 от 04.02.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, <...>

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Владивосток Дело № А51-11203/2024

04 февраля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена23 января 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 04 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Чжен Е.Е., при ведении протокола секретарем Дерендяевой С.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью 21 ВЕК (ИНН <***>, ОГРН <***>) к управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) об урегулировании разногласий,

третьи лица: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ИНН <***>, ОГРН <***>), ООО «Центр оценки и экспертизы Метод»,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 доверенность от 22.05.2024, диплом, паспорт;

от ответчика: ФИО2, доверенность от 23.12.2024, диплом, с/у, свидетельство о заключении брака,

установил :

общество с ограниченной ответственностью 21 ВЕК (далее – истец, ООО 21 ВЕК) обратилось в суд с исковым заявлением к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – ответчик, УМС г. Владивостока) об урегулировании разногласий между сторонами, возникшие при заключении договора № 418-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства): нежилые помещения, общей площадью 190,6 кв.м, этаж: 1, кадастровый номер: 25:28:030018:13357, расположенные по адресу: <...>. Существующие ограничения (обременения) права: аренда ООО 21 ВЕК, срок действия с 08.12.2021 продолжительностью 5 лет. Общая долевая собственность на земельный участок (25:28:030018:14966), доля в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир многоквартирный дом. Почтовый адрес ориентира: <...>, площадью 4840 кв.м., пропорционально размеру площади нежилых помещения (25:28:030018:13357). Вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома, изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции: «Согласно отчета об оценке №8948 от 22.05.2024, составленного независимым оценщиком стоимость недвижимого имущества (нежилые помещения с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 14 119 000 рублей 00 копеек (без учета НДС).

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – МКУ «АПМЗН»), общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертизы Метод».

До начала судебного заседания от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым истец просил урегулировать разногласия между сторонами, возникшие при заключении договора №418-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства): нежилые помещения, общей площадью 190,6 кв.м, этаж: 1, кадастровый номер: 25:28:030018:13357, расположенные по адресу: <...>. Существующие ограничения (обременения) права: аренда ООО 21 ВЕК, срок действия с 08.12.2021 продолжительностью 5 лет. Общая долевая собственность на земельный участок (25:28:030018:14966), доля в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир многоквартирный дом. Почтовый адрес ориентира: <...>, площадью 4840 кв.м., пропорционально размеру площади нежилых помещения (25:28:030018:13357). Вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома, изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции: «Согласно заключению эксперта № 97/2024 по делу № А51-11203/2024, стоимость недвижимого имущества (нежилые помещения с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 10 748 580 (десять миллионов семьсот сорок восемь тысяч пятьсот восемьдесят) рублей 00 копеек (без учета НДС).

Арбитражным судом установлено, что заявленные истцом уточнения исковых требований не противоречат нормам действующего законодательства, не нарушают прав других лиц, в связи с чем заявленное ходатайство об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ подлежит удовлетворению.

В судебном заседании судом заслушаны пояснения сторон по заявленным требованиям.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

08.12.2021 между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО 21 ВЕК (арендатор) заключен договор №03-16163-001-Н-АР-10201 -00 аренды недвижимого имущества, по условиям которого в соответствии с настоящим договором и на основании протокола от 24.11.2021 №2 об итогах аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилые помещения общей площадью 190,6 кв.м, этаж: 1, кадастровый номер 25:28:030018:13357, расположенные по адресу: <...>, (далее – спорные помещения).

В письме УМС г. Владивостока № 35480/1у/28 от 12.01.2024 сообщило истцу, что ООО 21 ВЕК признано соответствующим условиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ и имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: нежилых помещений общей площадью 190,6 кв.м, этаж: 1, кадастровый номер 25:28:030018:13357, расположенных по адресу: <...>.

Уведомлением от 03.05.2024 №27/709 МКУ «АПМЗН» предложило истцу реализовать свое преимущественное право на приобретение испрашиваемого имущества, в том числе, путем заключения договора купли-продажи с условием о выкупе в рассрочку сроком на 7 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях, приложив проект соответствующего договора купли-продажи под номером 418-ППВ.

Пунктом 3.1 проекта договора №418-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке №418-ППВ (с субъектами малого и среднего предпринимательства) установлено, что согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, распоряжению Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 27.04.2024 №1854/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость недвижимого имущества (нежилые помещения с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 21 021 166 рублей 67 копеек (без учета НДС).

В ответе от 24.05.2024 на указанное уведомление общество выразило согласие заключить договор купли-продажи с условием о выкупе в рассрочку сроком на 7 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях. При этом общество просило рассмотреть возможность изменения пункта 3.1 проекта договора купли-продажи, приложив протокол разногласий и отчет №22-01.35 об оценке рыночной стоимости спорного имущества, подготовленный ООО «РИМСКО Эксперт-Консалтинг».

Письмом №24/862 от 27.05.2023 МКУ «АПМЗН» сообщило об отклонении вышеуказанного протокола разногласий, поскольку у учреждения отсутствуют полномочия вносить изменения в сумму выкупа муниципальных помещений.

Не согласившись заключать договор купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке на предложенных ответчиком условиях относительно выкупной цены, истец обратился в суд края с настоящим иском.

В своем отзыве на иск УМС г. Владивостока с исковыми требованиями не согласилось, указав, что итоговая цена выкупаемого имущества определена на основании отчета от 12.03.2024 №532-24, подготовленного ООО «Центр оценки и экспертизы Метод».

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Определением от 16.10.2024 в целях определения действительной рыночной стоимости выкупаемого имущества по ходатайству истца назначена оценочная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертно-консультационный центр «Апрайзер Групп (Группа оценщиков)» ФИО3.

На разрешение эксперта был поставлены следующие вопросы: определить рыночную стоимость:

- нежилых помещений, общей площадью 190,6 кв.м., этаж: 1, кадастровый номер: 25:28:030018:13357, расположенных по адресу: <...> по состоянию на 15.12.2023;

- общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый номер: 25:28:030018:14966, доля в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир многоквартирный дом. Почтовый адрес ориентира: <...>, площадью 4840 кв.м., пропорционально размеру площади нежилых помещений (25:28:030018:13357). Вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома по состоянию на 15.12.2023.

По результатам проведения судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта №97/2024 от 18.11.2024, согласно которому рыночная стоимость:

- нежилых помещений, общей площадью 190,6 кв.м., этаж: 1, кадастровый номер: 25:28:030018:13357, расположенных по адресу: <...> по состоянию на 15.12.2023, составляет 11 084 473 рубля (с учетом НДС 20%) и 9 237 061 рубль (без учета НДС 20%);

Исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, заслушав пояснения сторон по делу, суд считает, что исковые требования, уточненные с учетом указанных результатов судебной экспертизы, подлежат удовлетворению в силу следующего.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 2 статьи 446 ГК РФ).

В настоящем споре разногласия между сторонами, возникшие при заключении договора, касаются цены выкупаемого помещения.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральный закон от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом (пункт 1 статьи 3 данного Закона).

Согласно пункту 5 статьи 3 данного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом, которым в настоящем случае является Закон №159-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 «135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

В статье 4 Закона №159-ФЗ определено, что уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 этого закона (часть 1).

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи такого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (часть 2).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4).

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в том числе, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества (пункт 2 части 8).

При этом согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.10.2012 №7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как было указано выше, по результатам проведения судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта №97/2024 от 18.11.2024, изучив которое по правилам статей 71 и 86 АПК РФ, суд установил, что оно соответствует требованиям, установленным действующим законодательством, содержит в себе полное и всестороннее описание хода и результатов произведенных исследований. В процессе исследования экспертом не допущено ошибок методического характера, нарушений норм закона, которые могли бы повлиять на сделанные выводы.

Квалификация эксперта, проводившего экспертизу (ФИО3), соответствует требованиям, предусмотренным Федеральным законом от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Каких-либо доказательств, опровергающие выводы, установленные судебной экспертизой, сторонами в материалы дела не представлено, ходатайства о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы в порядке статьи 87 АПК РФ не заявлялись.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

На основании изложенного, а также учитывая положения статьи 12 Закона об оценочной деятельности, суд признает заключение эксперта №97/2024 от 18.11.2024 надлежащим доказательством по делу, подтверждающим рыночную стоимость выкупаемого имущества.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд полагает, что выкупная цена спорного имущества, определенная в заключении судебного эксперта (10 748 580 рублей), является обоснованной и соответствующей положениям действующего законодательства, в связи с чем разногласия сторон относительно цены выкупаемого имущества подлежат урегулированию применительно к указанной стоимости.

Таким образом, уточенные требования истца являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат возмещению за счет ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Урегулировать разногласия между обществом с ограниченной ответственностью 21 ВЕК и управлением муниципальной собственности г. Владивостока, возникшие при заключении договора № 418-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства): нежилые помещения, общей площадью 190,6 кв.м., этаж: 1, кадастровый номер: 25:28:030018:13357, расположенные по адресу: <...>. Существующие ограничения (обременения) права: аренда ООО 21 ВЕК, срок действия с 08.12.2021 продолжительностью 5 лет. Общая долевая собственность на земельный участок (25:28:030018:14966), доля в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир многоквартирный дом. Почтовый адрес ориентира: <...>, площадью 4840 кв.м., пропорционально размеру площади нежилых помещения (25:28:030018:13357). Вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома, изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции: «Согласно заключению эксперта № 97/2024 по делу № А51-11203/2024, стоимость недвижимого имущества (нежилые помещения с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 10 748 580 (десять миллионов семьсот сорок восемь тысяч пятьсот восемьдесят) рублей 00 копеек (без учета НДС).

Взыскать с управления муниципальной собственности г.Владивостока в пользу общества с ограниченной ответственностью 21 ВЕК 6 000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Чжен Е.Е.