АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар

Дело № А53-4497/2023

14 декабря 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при ведении протокола помощником судьи Зубко А.Н., с участием в судебном заседании, проводимом с использованием системы веб-конференции, от заинтересованного лица – администрации города Таганрога (ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 01.11.2022), от общества с ограниченной ответственностью «Профсервис» – ФИО2 (доверенность от 10.03.2023), в отсутствие комитета по управлению имуществом города Таганрога, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Профсервис» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.05.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2023 по делу № А53-4497/2023, установил следующее.

ООО «Профсервис» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к комитету по управлению имуществом города Таганрога (далее – комитет), администрации города Таганрога (далее – администрация) о признании незаконным решения, изложенного в письме от 13.01.2023 № 60.04.5/138, в части отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:58:03013:0001, находящегося по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Социалистическая, 2, на вид разрешенного использования: «деловое управление; дошкольное, начальное и среднее общее образование; амбулаторно-клиническое обслуживание; магазины; бытовое обслуживание; спорт; общественное питание»; возложении на комитет обязанности изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:58:03013:0001 на вид разрешенного использования: «деловое управление; дошкольное, начальное и среднее общее образование; амбулаторно-клиническое обслуживание; магазины; бытовое обслуживание; спорт; общественное питание» (требования в уточненной редакции; т. 1, л. <...>).

Заявленные требования основаны на положениях Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивированы тем, что решение комитета об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:58:03013:0001 противоречит закону и нарушает права (интересы) общества как арендатора земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий заявителю на праве собственности.

Решением от 26.05.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 18.08.2023, в удовлетворении заявления отказано. Судебные инстанции исходили из того, что договор аренды от 05.04.2005 № 05-224 заключен в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:58:03013:0001, имеющего вид разрешенного использования – «для использования в целях бытового обслуживания». Ввиду наличия договорных отношений с собственником земли изменение вида использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без внесения такого изменения. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать администрацию, выступающую арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора. Разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему земельном участке. Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности. Предоставление земельного участка заявителю в аренду обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся – бытовое обслуживание. Лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования, не может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.

В кассационной жалобе общество просит решение от 26.05.2023 и постановление апелляционного суда от 18.08.2023 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, указывая, что изменение вида разрешенного использования земельного участка, о котором просил заявитель, не противоречит правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности, поскольку спорный участок предоставлен обществу в аренду как собственнику находящегося на нем нежилого здания. Объект капитального строительства и земельный участок, на котором он расположен, связаны между собой физически, цель предоставления земельного участка в собственность или аренду должна соответствовать назначению здания, сооружения, которые находятся на этом земельном участке. Использование принадлежащего заявителю здания с назначением «нежилое» в целях заявленных видов деятельности не противоречит градостроительным, техническим регламентам. Комитет не доказал законность оспариваемого решения, которое нарушает права и законные интересы общества в предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили.

На основании статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции.

В судебном заседании представитель общества, участвовавший в судебном заседании путем использования системы веб-конференции, поддерживал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Представитель администрации, также участвовавший в судебном заседании путем использования системы веб-конференции, возражал против удовлетворения кассационной жалобы, пояснил аргументы, приведенные в отзыве.

Комитет явку процессуального представителя в суд кассационной инстанции не обеспечил, извещен надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

В соответствии со статьей 163 Кодекса в судебном заседании от 30.11.2023 объявлялся перерыв до 12 часов 00 минут 07.12.2023; в назначенное время рассмотрение кассационной жалобы продолжено с использованием системы веб-конференции.

Представитель администрации поддержал ранее изложенную позицию.

Представитель общества не подключился к веб-конференции с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел», не обеспечил со своей стороны участия в онлайн-заседании при наличии технической возможности со стороны окружного суда и активной ссылки для подключения. Данное обстоятельство не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы (часть 3 статьи 284 Кодекса).

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, общество является собственником здания (Дом быта) с кадастровым номером 61:58:0313:1:1:0 площадью 4565,5 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.07.2007.

Комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 05.04.2005 № 05-224 аренды земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 61:58:03013:0001 площадью 3178 кв. м на 25 лет (с 12.10.2004 по 12.10.2029). Указанный земельный участок предоставлен для использования «в целях бытового обслуживания» (пункт 1.1 договора).

Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Город Таганрог», утвержденным решением Городской Думы г. Таганрога от 25.12.2012 № 506, земельный участок с кадастровым номером 61:58:03013:0001 расположен в территориальной зоне ОД-1 «Зона размещения объектов общественного, делового и коммерческого назначения» (распечатка фрагмента карты градостроительного зонирования, размещенной на официальном сайте https://tagnncity.ru).

30 июня 2022 года общество обратилось в комитет с заявлением об изменении вида разрешенного использования арендуемого земельного участка на следующие: «связь; деловое управление; дошкольное, начальное и среднее общее образование; амбулаторно-клиническое обслуживание; магазины; бытовое обслуживание; спорт; общественное питание».

Письмом от 13.01.2023 № 60.04.5/138 комитет отказал заявителю в изменении вида разрешенного использования земельного участка, указав на предоставление земельного участка в аренду исключительно в соответствии с видом разрешенного использования – «в целях бытового обслуживания».

Указывая, что отказ комитета противоречит действующему законодательству и нарушает принадлежащие обществу права, заявитель обратился в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, в силу которого земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами, и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

В силу статей 30, 32, 37 Градостроительного кодекса вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставленном ему земельном участке. При этом разрешенное использование определяется градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункты 2, 3 статьи 85 Земельного кодекса).

Согласно части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Положения статей 450, 606 и 615 Гражданского кодекса возлагают на арендатора обязанность использовать имущество в соответствии с условиями договора и назначением имущества; изменение договора, по общему правилу, допускается по соглашению сторон. В связи с наличием договорных отношений с собственником изменение вида использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2020 по делу № 305-ЭС19-18488 сформулирована правовая позиция, согласно которой в связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение вида его использования (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Само по себе утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в ЕГРН о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

При этом арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13).

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, суд первой инстанции, поддержанный апелляционным судом, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления общества. Суды установили, что по договору аренды от 05.04.2005 № 05-224 целевое использование земельного участка с кадастровым номером 23:33:0107002:12 – бытовое обслуживание. Приняв права и обязанности по названному договору, общество как арендатор выразило согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования, реализовав тем самым право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса. Условие о целевом использовании земельного участка является существенным условием договора аренды от 05.04.2005 № 05-224. Ввиду наличия договорных отношений изменение согласованного использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) невозможно без изменения договора аренды.

Кассационный суд также отмечает, что, настаивая на признании незаконным оспариваемого решения департамента, податель кассационной жалобы не учитывает, что удовлетворение заявления общества не повлечет внесения изменений в договор аренды земельного участка от 05.04.2005 № 05-224. Констатация арбитражным судом незаконности решения уполномоченного муниципального органа сама по себе не изменит договорное условие о предоставлении земельного участка в аренду в целях бытового обслуживания. Таким образом, избранный заявителем способ защиты является ненадлежащим, поскольку не повлечет восстановление нарушенных прав (статья 1 Гражданского кодекса, статья 4 Кодекса). В сложившейся ситуации общество, действуя добросовестно, не нарушая при этом прав представителя публичного собственника земельного участка, вправе ставить вопрос о внесении изменений в долгосрочный договор аренды в судебном порядке.

Оснований для отмены (изменения) обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены решения и апелляционного постановления, суд округа не установил.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.05.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2023 по делу № А53-4497/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов

В.Е. Епифанов