Решение по делу № А45-13952/2023 от 05.10.2023

15/2023-287726(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ РЕШЕНИЕ резолютивная часть

г. Новосибирск Дело № А45-13952/2023 05 октября 2023 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Голубевой Ю.Н., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания Анашкиным К.И., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Русские бани», г. Новосибирск (ИНН 5404359845)

к мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ИНН 5406285846)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли- продажи,

при участии представителей: от истца: Шахова К.К., доверенность от 17.05.2023, паспорт, диплом;

от ответчика: Ваймер А.С., доверенность от 09.01.2023, служебное удостоверение, диплом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Русские бани» (далее – истец, ООО «Русские бани») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к мэрии города Новосибирска об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли – продажи нежилого помещения, площадью 153,4 кв.м., с кадастровым номером 54:35:021220:372, расположенного по адресу: г.Новосибирск, Железнодорожный район, ул.Революции, 28, в

части рыночной стоимости помещения, изложив спорный пункт договора в следующей редакции:

Пункт 2.1: «Цена нежилого помещения равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и составляет 7064167 (семь миллионов шестьдесят четыре тысячи сто шестьдесят семь) рублей 00 копеек (без налога на добавленную стоимость), расходы по оплате судебной экспертизы истец просил отнести на него.

Истец в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Ответчик в судебном заседании не возражал в отношении удовлетворения заявленных исковых требований в уточненном виде.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы истца и ответчика, определив предмет доказывания в рамках настоящего дела, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, при этом исходит из следующего.

28.02.2023 между мэрией города Новосибирска, от имени которой действует департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью «Русские бани» был заключен Договор № 023569-НП аренды недвижимого имущества муниципальной казны.

Предметом договора являются - нежилые помещения, площадью 153,40 кв.м., расположенные по адресу: г. Новосибирск, Железнодорожный район, ул. Революции, 28.

Ранее, между сторонами был заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны № 011858-НП от 15.02.2018

Таким образом, помещение непрерывно арендуется истцом на протяжении длительного времени, задолженности по арендным платежам отсутствуют.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», уполномоченный орган муниципального образования город Новосибирск в лице мэрии города Новосибирска предложил ООО «Русские бани» реализовать преимущественное право выкупа вышеуказанного помещения, направив истцу проект договора купли-продажи.

Согласно п. 2.1 проекта договора купли-продажи, цена нежилых помещений составляет 8 435 833 (восемь миллионов четыреста тридцать пять тысяч восемьсот тридцать три) рубля 33 копейки.

Не согласившись с оценкой ООО «Русские бани» обратилось к независимому оценщику за проведением экспертизы по определению рыночной стоимости арендуемого объекта недвижимости.

Согласно справке о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от 22 марта 2023 года, ООО «Новосибирская оценочная компания» определила ориентировочную рыночную стоимость объекта в размере 5 000 000 (пять миллионов) рублей.

Истец направил в адрес ответчика протокол разногласия, где было предложено установить стоимость исходя из произведенной истцом оценки, однако ответчик отказался от подписания протокола разногласий, направив в адрес истца письмо и указав на необходимость установления выкупной стоимости в судебном порядке.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникло разногласие в цене выкупаемого имущества.

Указанные выше обстоятельства явились основанием для обращения в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, иным законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи

субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

При этом пунктом 3 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право сторон согласовать иные сроки направления протокола разногласий и принятия редакции стороны, направившей протокол разногласий, либо отклонения протокола разногласий другой стороной.

Таким образом, истец обоснованно, получив в установленный срок извещение ответчика об отказе в принятии договора в редакции истца, обратился в суд с настоящим иском.

Проведение оценки, при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности обязательно в силу закона.

Рыночная стоимость объекта недвижимости была установлена ответчиком на основании отчета об оценке № МК46БП-22/93 от 07.12.2022, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составляет 8435833 рубля 33 копейки.

Не согласившись с рыночной стоимостью недвижимого имущества, указанной ответчиком, истец обратился в Новосибирскую оценочную компанию, согласно отчету которой, стоимость выкупаемого объекта по состоянию на 22.03.2023 составляет 5000000 рублей.

Определением арбитражного суда от 10.07.2023 по ходатайству истца в рамках настоящего дела была назначена судебная экспертиза об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой поручалось эксперту общества с ограниченной ответственностью «АВАДА» Барашкиной Валентине Викторовне.

Согласно заключению эксперта № 23-2/27, рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 153,4 кв.м., с кадастровым номером 54:35:021220:372, расположенного по адресу: г.Новосибирск, Железнодорожный район, ул.Революции, 28 по состоянию на 21.11.2022, без НДС составляет 7064167 руб.

С учетом заключения судебной экспертизы истцом были уточнены исковые требования.

Каких-либо документальных доказательств, опровергающих заключение судебной экспертизы, истцом и ответчиком в материалы дела не представлено, в связи с чем, оснований для признания заключения

судебной экспертизы недостоверным, либо вызывающим сомнения у суда не имеется.

В судебном заседании ответчик пояснил, что не возражает в отношении удовлетворения заявленных требований в уточненном виде.

При указанных обстоятельствах, с учётом результатов проведённой судебной экспертизы, в отсутствие возражений ответчика в указанной части, суд считает, возможным удовлетворить исковые требования и изложить пункт 2.1 спорного договора в редакции, предложенной истцом.

Расходы по оплате госпошлины по правилам ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ответчика, расходы за проведение судебной экспертизы по ходатайству истца, относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли – продажи нежилого помещения, площадью 153,4 кв.м., с кадастровым номером 54:35:021220:372, расположенного по адресу: г.Новосибирск, Железнодорожный район, ул.Революции, 28, в части рыночной стоимости помещения, изложив спорный пункт договора в следующей редакции:

Перечислить с депозита Арбитражного суда Новосибирской области на расчётный счёт общества с ограниченной ответственностью «АВАДА», Новосибирская область (ИНН <***>) в счёт оплаты судебной

экспертизы 14000 рублей, перечисленных по платёжному поручению № 91от 31.05.2023 и 16000 рублей, перечисленных по платёжному поручению № 1454 от 06.07.2023.

Взыскать с мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Русские бани», г. Новосибирск (ИНН <***>) 6000 рублей расходов по оплате госпошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Русские бани», г. Новосибирск (ИНН <***>) в пользу мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ИНН <***>) 16000 рублей расходов по оплате судебной экспертизы.

Вернуть с депозита Арбитражного суда Новосибирской области на расчетный счет мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ИНН <***>) 14000 рублей, излишне перечисленных по платежному поручению № 1454 от 06.07.2023 за проведение судебной экспертизы.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ю.Н.Голубева