ПОСТАНОВЛЕНИЕ
. Москва
18.10.2023
Дело № А40-54322/2022
Резолютивная часть постановления объявлена 11.10.2023
Полный текст постановления изготовлен 18.10.2023
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Аталиковой З.А.,
судей Красновой С.В., Лазаревой И.В.
при участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью «САЧ» – ФИО1 по доверенности от 05.06.23
от Департамента городского имущества города Москвы - ФИО2 по доверенности от 10.11.22 № 33-Д-923/22
от Государственного унитарного предприятия города Москвы «Центр управления городским имуществом» – ФИО3 по доверенности от 09.01.23 Цд-05/23
рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы Департамента городского имущества города Москвы, Государственного унитарного предприятия города Москвы «Центр управления городским имуществом»
на решение Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2023
и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2023
по делу №А40-54322/2022
по иску общества с ограниченной ответственностью «САЧ»
к Департаменту городского имущества города Москвы
3-е лицо: Государственного унитарного предприятия города Москвы «Центр управления городским имуществом»
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «Сач» ( далее общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) об обязании Департамент заключить договор купли-продажи объектов недвижимости: нежилого помещения, общей площадью 52,2 кв.м. с кадастровым 77:07:0008002:14710, расположенного по адресу: <...>; нежилого помещения, общей площадью 75,5 кв.м. с кадастровым 77:07:0008002:14711, расположенного по адресу: <...> на условиях прилагаемого проекта.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечено Государственное унитарное предприятие города Москвы «Центр управления городским имуществом» ( далее ГУП «ЦУГИ»).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2023 оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2023, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент и ГУП «ЦУГИ» обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами, в которых просят отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
В обоснование кассационной жалобы ответчик ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, неправильное применение Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее-Закон № 159-ФЗ) и разъяснений по применению указанного закона, приведенных в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам и указывает, что судами не исследованы причины и обоснованность отказа в предоставлении государственной услуги, судами не рассмотрено заявление о пропуске срока исковой давности, полагает, что не является надлежащим ответчиком, поскольку спорные объекты закреплены на праве хозяйственного ведения за ГУП «ЦУГИ» с 28.10.2020, заявитель также не согласен с результатами судебной экспертизы, полагая стоимость искаженной.
В обоснование кассационной жалобы третье лицо ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам и указывает, на необоснованное отклонение без проверки на предмет обоснованности его доводов о расторжении договора аренды от 11.08.2006, тогда как для оказания государственной услуги Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» необходимо наличие действующего договора аренды, судами не принято во внимание, что спорные объекты закреплены на праве хозяйственного ведения за ГУП «ЦУГИ» с 28.10.2020, распоряжение № 31658 о передаче имущества в хозяйственное ведение не оспорено, при этом собственник не наделен правом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном управлении, таким образом судебные акты по мнению кассатора незаконны и необоснованны.
До рассмотрения жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от истца поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела в соответствии со статьей 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.
В заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы кассационной жалобы, представитель ГУП «ЦУГИ» также поддержал доводы кассационной жалобы, представитель общества против доводов кассационных жалоб возражал, ссылаясь на доводы представленного отзыва.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к заключению, что решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Судами установлено, что общество является арендатором нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: <...>, а именно помещения общей площадью 52,2 кв.м. с кадастровым номером 77:07:0008002:14710 (1 этаж, пом. III, ком. 1-5) на основании договора аренды № 08-466/06 от 14.08.2006 и помещения общей площадью 75,5 кв.м. с кадастровым номером 77:07:0008002:14711 (1 этаж, пом. IV, ком. 1-6) на основании договора аренды № 08-465/06 от 11.08.2006г.
25.09.2017 г. общество обратилось в Департамент городского имущества города Москвы за предоставлением государственной услуги: возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы.
Департаментом 22.02.2018 в испрашиваемой услуге отказано с указанием на отсутствие зарегистрированного права города Москвы.
Впоследствии, право города было зарегистрировано в установленном законном порядке, а спорные помещения закреплены на праве хозяйственного за ГУП «Центр управления городским имуществом».
30.11.2020 года истцом получено уведомление ГУП «ЦУГИ» об изменении стороны по договору аренды в силу закона (т. 1 л.д. 71), арендуемые обществом объекты закреплены на праве хозяйственного ведения за ГУП «Центр управления городским имуществом», запись о регистрации от 28.10.2020 г. № 77:07:0008002:13285-77/051/2020-1.
Общество, получив заключение о рыночной стоимости арендуемых помещений, 03.02.2022 обратилось в Департамент с претензией о заключении договора купли продажи с приложением проекта договора.
Письмом от 05.03.2022 г. № ДГИ-1-9580/22-1 Департамент сообщил, что в настоящее время указанные объекты недвижимости закреплены на праве хозяйственного ведения за ГУП «Центр управления городским имуществом» в соответствии с распоряжением Департамента от 24.09.2020 № 31658. Государственная регистрация права хозяйственного ведения произведена 28.10.2020 г. По вопросу выкупа нежилых помещений необходимо обратиться в ГУП «ЦУГИ».
Полагая, что ответчик уклонился от осуществления своих установленных законом обязанностей, по заключению договора купли-продажи, передача спорных объектов в хозяйственное ведение направлена на создание препятствий в реализации арендатору преимущественного права на выкуп, истец обратился в суд с настоящим иском.
Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из соответствия Общества всем критериям, необходимым для реализации преимущественного права выкупа арендуемых помещений, отсутствия задолженности по арендной плате за арендуемое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) у общества, наличия нарушенного права истца на заключение такого договора, заключение которого обязательно для ответчика в силу закона, а также, в виду уклонения ответчика от заключения договора
Судами на основании результатов судебной экспертизы определена рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 25.09.2017 г., так стоимость помещения общей площадью 52,2,5 кв. м. составила 3 262 500 рублей; помещения общей площадью 75,5 кв. м. -4 718 333 рубля.
Судами отклонены доводы ответчика и третьего лица о том, что передача имущества в хозяйственное ведение унитарному предприятию, арендуемых субъектом малого или среднего предпринимательства помещений, исключает реализацию арендатором преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, доводы Департамента о том, что он не является надлежащим ответчиком по делу, со ссылкой на п.5 Информационного письма N 134, указав, что при принятии в 2020 году распоряжения № 31658о закреплении имущества на праве хозяйственного ведения Департамент действовал в нарушение положений Закона № 159-ФЗ и нарушил права и интересы Общества, создав препятствия в реализации предусмотренного этим законом права на выкуп занимаемого им нежилого помещения.
Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы ГУП «ЦУГИ» о расторжении с 28.11.2022 договора аренды от 11.08.2006 на основании одностороннего отказа предприятия от договора от 25.10.2022, указал на злоупотребление правом, поскольку уведомление об отказе от договора в связи с тем, что при проверке зафиксированы нарушения - незаконная перепланировка помещений направлено в ходе рассмотрения дела, тогда как до момента подачи арендатором заявления о выкупе помещения Департамент и Предприятие меры к расторжению договора в одностороннем порядке не предпринимали.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами судов, поскольку выводы судов сделаны без проверки существенных обстоятельств.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Законом № 159-ФЗ.
Статьей 3 названного Закона предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Согласно части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент обращения 25.09.2017) субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества
Вместе с тем, если арендуемое субъектом малого или среднего предпринимательства имущество закреплено на праве хозяйственного ведения и оперативного управления за государственным или муниципальным предприятием, по смыслу Закона № 159-ФЗ право на приобретение такого имущества не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 этого Закона (разъяснение, приведенное в пункте 13 информационного письма ВАС РФ № 134).
Особенности реализации субъектом малого или среднего предпринимательства арендуемого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственным и муниципальным предприятием, регламентированы частями 2 и 3 статьи 2, частью 3 статьи 4 Закона № 159-ФЗ.
В соответствии с названными нормами Закона № 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе принять решение о приватизации недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 этого же Закона, с согласия собственника этого имущества и в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества, направить такому субъекту предложение о заключении с предприятием договора купли-продажи с указанием цены имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с законом об оценочной деятельности.
Таким образом, по смыслу приведенных норм принятие решения о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение арендуемого недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, является правом, а не обязанностью предприятия, принимается им самостоятельно при наличии согласия собственника имущества на его отчуждение.
Положениями Закона № 159-ФЗ не предусмотрена ни обязанность такого предприятия принять решение о совершении сделки, направленной на отчуждение закрепленного за ним имущества, ни обязанность собственника недвижимого имущества дать согласие на его приватизацию. Принятие решения государственным или муниципальным предприятием и согласие собственника, направленные на отчуждение имущества, в данном случае являются добровольным волеизъявлением и не могут быть получены в принудительном порядке.
Кроме того, поскольку в силу статей 209 и 296 ГК РФ исключительно собственнику государственного или муниципального имущества принадлежит право распоряжаться таким имуществом, закреплять его на праве оперативного управления за государственным или муниципальным предприятием, изымать у казенного предприятия излишнее, не используемое или используемое не по назначению имущество, никто не вправе требовать от собственника принять решение об изъятии имущества из оперативного управления предприятия в том числе и в целях предоставления его в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства. Передача с согласия собственника предприятием части закрепленного за ним имущества в аренду третьим лицам является правом предприятия и обычной хозяйственной деятельностью.
В том случае, если после опубликования Закона № 159-ФЗ субъект Российской Федерации или орган местного самоуправления передал государственное или муниципальное имущество, находящееся в аренде у субъекта малого или среднего предпринимательства, государственному или муниципальному предприятию в хозяйственное ведение или оперативное управление с целью исключительно воспрепятствовать реализации субъектом малого или среднего предпринимательства права на приобретение арендованного имущества в собственность, суд может признать наличие у арендатора права на приобретение этого имущества и обязать уполномоченный орган осуществить действия по реализации такого права (абзац 2 пункта 5 информационного письма ВАС РФ № 134).
Из материалов дела следует, что в данном случае истец обратился к ответчику с просьбой заключить договор купли-продажи арендуемых им помещений 25.09.2017.
Письмом от 22.08.2018 № 33-5-129427/17-(0)-3 Департаментом сообщено, что принято решение об отказе в предоставлении государственной услуги в связи с невозможностью осуществления государственной регистрации права собственности по причине несанкционированной перепланировки , проведённой обществом, одновременно разъяснено, что после оформления в установленном порядке разрешительной документации, Общество вправе повторно обратиться в Департамент с заявлением по вопросу выкупа арендуемых помещений.
Регистрация права собственности города Москвы осуществлена в 2020 году, регистрация права хозяйственного ведения осуществлена 28.10.2020.
Указанные обстоятельства доведены до сведения общества уведомлением от 30.11.2020.
Таким образом, с 2020 года спорное имущество находится в хозяйственном ведении предприятия.
11.02.22 общество обратилось в Департамент с письмом по вопросу заключения договора купли продажи, ссылаясь на свое заявление в порядке Закона № 159-ФЗ от 25.09.2017 .
Письмом от 05.032.2022 Департамент проинформировал Общество о невозможности заключения договора купли продажи и необходимости обратиться по вопросу выкупа ГУП «ЦУГИ».
Судами не принято во внимание, что решение Департамента от 22.08.2018 № 33-5-129427/17-(0)-3 Обществом не обжаловано, о намерении заключить договор купли продажи после получения указанного решения об отказе в предоставлении государственной услуги общество Департамент не уведомляло, в связи с чем, выводы судов о совершении ответчиком действий, направленных на воспрепятствование реализации субъектом малого предпринимательства преимущественного права на приобретение арендованного им помещения нельзя признать обоснованными, без исследования вопроса о поведении самого общества, совершении или не совершении им очевидных последовательных действий с 22.08.2018, выражающих очевидную волю на приобретение имущества.
Оценка данных обстоятельств влияет на правовое основание выкупа истцом арендованного имущества и выкупной цены этого имущества.
Кроме того, судами допущено нарушение норм процессуального права.
Как следует из материалов дела (т. 2, л.д. 105-107), третьим лицом заявлялось об истечении срока исковой давности.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце пятом пункта 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, соответствующее заявление, сделанное третьим лицом, по общему правилу не является основанием для применения судом исковой давности. Заявление о пропуске исковой давности может быть сделано третьим лицом, если в случае удовлетворения иска к ответчику возможно предъявление ответчиком к третьему лицу регрессного требования или требования о возмещении убытков.
Между тем судами указанное заявление не исследовалось, оценка ему не давалась. Также фактически оно не проверено и апелляционной инстанцией.
В своей кассационной жалобе Департамент также приводит довод о том, что судами не рассмотрен вопрос о пропуске исковой давности, об истечении которого им также было заявлено.
Таким образом, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исходя из того, что для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка доказательств, установление всех имеющих значение для дела обстоятельств, что невозможно в арбитражном суде округа в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, исследовать доводы и возражения лиц, участвующих в деле, оценить представленные в их обоснование доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принять судебный акт в соответствии с нормами материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2023 по делу №А40-54322/2022 отменить. Указанное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий-судья З.А. Аталикова
Судьи: С.В. Краснова
И.В. Лазарева