Решение по делу № А56-108629/2024 от 16.06.2025 | АС Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г.Санкт-Петербург

16 июня 2025 года Дело № А56-108629/2024

Резолютивная часть решения объявлена 04 июня 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 16 июня 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Корчагиной Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Юламановым А.М.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 24.12.2004)

ответчик: Администрация муниципального образования Тельмановское городское поселение Тосненского муниципального района Ленинградской области (187032, Ленинградская область, р-н Тосненский, <...>, ОГРН: <***>)

о признании права собственности на объект недвижимости: здание магазина, кадастровый номер: 47:26:0201002:382, площадью 77.7 кв.м., назначение: нежилое, расположенное по адресу: Ленинградская область, Тосненский район, Тельмановское городское поселение, г.Тельмана, у дома 26,

при участии

- от истца: ФИО2, по доверенности от 25.08.2023

- от ответчика: не явились, извещены

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Администрации муниципального образования Тельмановское сельское поселение Тосненского района Ленинградской области (далее - ответчик, Администрация) о признании права собственности на объект недвижимости: здание магазина, кадастровый номер: 47:26:0201002:382, площадью 77.7 кв.м., назначение: нежилое, расположенное по адресу: Ленинградская область, Тосненский район, Тельмановское городское поселение, г.Тельмана, у дома 26.

Определением суда от 01.11.2024 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание и судебное заседание назначены на 18.12.2024.

Определением суда от 18.12.2024 рассмотрение дела отложено на 12.02.2025.

Определением суда от 12.02.2025 рассмотрение дела отложено на 19.03.2025.

Определением суда от 25.03.2025 рассмотрение дела отложено на 23.03.2025.

Определением суда от 23.04.2025 рассмотрение дела отложено на 04.06.2025.

Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, о взыскании судебных расходов не заявил.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, не явился.

Исследовав материалы дела, заслушав позицию истца, арбитражный суд установил следующее.

Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ИП ФИО1, истец) принадлежит на праве аренды земельный участок, кадастровый номер: 47:26:0201002:5, площадью 199 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - магазины, расположенный по адресу: Ленинградская область, Тосненский район, г. Тельмана, у д.26 (далее - земельный участок), на основании договора аренды земельного участка № 05-01-32/з от 16.05.2008 (с учетом дополнительного соглашения от 14.05.2019), заключенного между ФИО3 и ИП ФИО1 (арендатор) и администрацией Тельмановского сельского поселения Тосненского района Ленинградской области (в настоящее время - администрация муниципального образования Тельмановское городское поселение Тосненского муниципального района Ленинградской области) (далее - Администрация, ответчик) (арендодатель).

Цель использования земельного участка - под магазины (пункты 1.1, 2.3 договора аренды).

Согласно пункту 3.1 указанного договора аренды срок действия договора - по 20.04.2018.

С 21.04.2018 и по настоящее время истец продолжает пользоваться земельным участком, добросовестно исполняет обязанность по оплате арендных платежей по условиям договора аренды. Возражения со стороны арендодателя по использованию земельного участка не поступали, указанный договор аренды не расторгнут по инициативе арендодателя в судебном порядке, следовательно, в соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, что подтверждается ответом администрации муниципального образования Тосненский район Ленинградской области от 02.03.2021 № 06-03-787/2021.

На указанном земельном участке расположено здание магазина, кадастровый номер: 47:26:0201002:382, площадью 77.7 кв.м., по адресу: Ленинградская область, Тосненский район, Тельмановское городское поселение, г.Тельмана, у дома 26, что подтверждается выпиской ЕГРН от 20.06.2023 № КУВИ-001/2023-141048773. Право собственности на здание магазина в установленном порядке не зарегистрировано. Владеет, пользуется и распоряжается зданием магазина истец.

Здание магазина 1997 года постройки, одноэтажное, состоит из 7 помещений (тамбур, торговый зал, кабинет, коридор, склад, холодильная камера, туалет, подсобное помещение), что подтверждается данными технического паспорта от 09.04.2014 филиала ГУП «Леноблинвентаризация» Тосненское БТИ.

Первоначально разрешение на установку объекта было выдано главой администрации Тельмановской волости МО Тосненский район Ленинградской области в виде постановления от 03.06.1997 № 153-а о разрешении на установку торгового павильона п.Тельмана возле жилого дома № 26. На основании указанного постановления был разработан проект фасадов и посадки здания магазина, согласованный с и.о. главы администрации Тельмановской волости от 28.01.1998 г., Комитетом по архитектуре и градостроительству от 04.03.1998 г., Директором МВП «Фундамент», а также заключение МВП «Фундамент» от 1997 года по экспертной оценке проектных разработок по зданию магазина у дома №26 в пос. совхоза им.Тельмана Тосненский район. Как следует из заключения МВП «Фундамент» от 1997 года, чертежи здания магазина разработаны в соответствии с действующими строительными нормами и правилами, принятые конструктивные решения обеспечивают эксплуатацию здания при соблюдении предусмотренных проектом мероприятий. Проект фасадов и посадки здания магазина, заключение МВП «Фундамент» от 1997 года были выданы в отношении именно здания магазина, а не на временное сооружение.

Таким образом, здание магазина было возведено на земельном участке в 1997 году, до введения в действие Градостроительного кодекса РФ, на основании полученного разрешения, проекта, заключения и согласований от уполномоченных органов. Документы, подтверждающие ввод здания магазина в эксплуатацию, отсутствуют.

В настоящее время конструктивные и архитектурные решения здания магазина соответствуют документам, полученным в 1997 году.

Согласно имеющимся документам истец является собственником временного сооружения - магазина на основании: договора купли - продажи 1/2 доли временного сооружения - магазина от 03.08.2007, заключенного с ФИО4, удостоверенного нотариусом Тосненского нотариального округа Ленинградской области ФИО5 03.08.2007, зарегистрированного в реестре за № 5509; договора купли-продажи 1/2 доли в праве на временное сооружение - магазин от 04.10.2018, заключенного с ФИО3, удостоверенного нотариусом Тосненского нотариального округа Ленинградской области ФИО5 04.10.2018, зарегистрированного в реестре за № 47/41-н/47-2018-7-319.

Учитывая то обстоятельство, что в указанных договорах купли-продажи объектом является временное сооружение, у истца отсутствует возможность зарегистрировать право собственности на здание магазина. Также у истца отсутствует возможность получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Поскольку у истца отсутствуют документы-основания для регистрации права собственности на здание магазина, разрешение на строительство здания магазина и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию по требованиям ГрК РФ не выдавались, как следствие, здание магазина обладает признаками самовольной постройки. В данном случае признание права собственности на здание магазина может быть осуществлено истцом только в судебном порядке.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - Постановление №44), признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих. согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 222 ГК РФ не относится к самовольным постройкам здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В пункте 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П разъяснено, что, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных признаков.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ и пунктом 39 Постановления № 44 право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Из содержания искового заявления и приложенных к нему документов следует, что истцу принадлежит на праве аренды земельный участок, кадастровый номер: 47:26:0201002:5, площадью 199 кв.м., категория земель — земли населенных пунктов, вид разрешенного использования — магазины, расположенный по адресу: Ленинградская область, Тосненский район, г. Тельмана, у д.26 (далее — земельный участок), на основании договора аренды земельного участка № 05-01-32/з от 16.05.2008 (с учетом дополнительного соглашения от 14.05.2019), заключенного между ФИО3 и ИП ФИО1 (арендатор) и администрацией Тельмановского сельского поселения Тосненского района Ленинградской области (в настоящее время - администрация муниципального образования Тельмановское городское поселение Тосненского муниципального района Ленинградской области) (арендодатель). Цель использования земельного участка — под магазины (пункты 1.1, 2.3 договора аренды). Согласно пункту 3.1 указанного договора аренды срок действия договора — по 20.04.2018.

С 21.04.2018 и по настоящее время истец продолжает пользоваться земельным участком. Возражения со стороны ответчика по использованию земельного участка не поступали, указанный договор аренды не расторгнут по инициативе ответчика в судебном порядке.

Указанный земельный участок расположен в территориальной зоне ТЖ.З3 —зона застройки среднеэтажными жилыми домами (Правила землепользования и застройки муниципального образования Тельмановское сельское поселение Тосненского района Ленинградской области, утвержденные приказом Комитета градостроительной политики Ленинградской области от 15.02.2023 №27).

Здание магазина расположено на земельном участке, вид разрешенного использования которого допускает строительство соответствующего объекта. При этом, вид разрешенного использования земельного участка соответствует градостроительному регламенту территориальной зоны, в границах которой земельный участок расположен.

Таким образом, объект капитального строительства, в отношении которого подано исковое заявление о признании права собственности, расположено на земельном участке, принадлежащем на праве аренды истцу, разрешенное использование земельного участка допускает строительство на нем здания магазина.

Учитывая территориальную зону, в границах которой возведен объект капитального строительства, вид разрешенного использования земельного участка, можно сделать вывод, что градостроительные нормы не нарушены.

Отсутствие нарушений строительных норм и правил, противопожарных норм при возведении объектов капитального строительства, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, нарушений охраняемых законом интересов других лиц подтверждается заключением «Бюро Судебных экспертиз и оценки» ИП ФИО6 от 31.01.2024, в материалы дела представлена рецензия ФГБОУ ВО СПбГАСУ № 4-12-2/25/В229 от 08.05.2025 года, подтвердившая, что исследование по результатам строительно-технической экспертизы объекта, подписанное экспертами ФИО6, ФИО7 выполнено объективно, всесторонне и полно, иных доказательств в опровержение данных доводов не представлено.

Ввиду изложенного, требования истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО1 право собственности на объект недвижимости: здание магазина, кадастровый номер: 47:26:0201002:382, площадью 77.7 кв.м., назначение: нежилое, расположенное по адресу: Ленинградская область, Тосненский район, Тельмановское городское поселение, г.Тельмана, у дома 26.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Корчагина Н.И.