АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, <...>; тел./факс <***>/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Омск

27 ноября 2025 года

№ дела

А46-13086/2025

Резолютивная часть решения оглашена 13 ноября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 27 ноября 2025 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Кулаевой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания до и после объявления перерыва секретарем судебного заседания Дубровиной Ю.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным действия, выразившееся в отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества - гаражный бокс, расположенный по адресу: <...> гаражный бокс № 201, ГСК № Север 27», площадью 17,60 кв.м., об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества,

в судебном заседании до и после объявления перерыва приняли участие:

от заявителя – ФИО1 лично, паспорт, участвует посредством системы веб-конференции;

от заинтересованного лица – ФИО2 по доверенности от 27.12.2024, сроком действия по 31.12.2025, служебное удостоверение, диплом;

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее –

ИП ФИО1, заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (далее – ТУ Росимущества в Омской Области, заинтересованное лицо) о признании незаконным действия, выразившегося в отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества - гаражного бокса, расположенного по адресу: <...> гаражный бокс № 201, ГСК № Север 27», площадью 17,60 кв.м. об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества

В качестве способа восстановления нарушенного права ИП ФИО1 просил обязать ТУ Росимущества в Омской Области заключить договор купли-продажи недвижимого имущества - гаражного бокса, расположенный по адресу: Россия, <...> гаражный бокс № 201, ГСК «Север 27», площадью 17,60 кв.м.

В судебном заседании, состоявшемся после перерыва, суд заявитель сообщил о наличии опечатки в просительной части заявления, выразившейся в указании Министерства имущественных отношений.

Заинтересованное лицо возражало относительно удовлетворения заявленных требований.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя заявителя, заинтересованного лица, суд установил следующие обстоятельства.

ИП ФИО1 является арендатором недвижимого имущества - гаражный бокс, расположенный по адресу: Россия, <...> гаражный бокс № 201, ГСК «Север 27», площадью 17,60 кв.м., на основании договора № 1916А аренды федерального недвижимого имущества, составляющего казну Российской Федерации от 11.07.2022 заинтересованное лицо, в свою очередь, является арендодателем по вышеназванному договору.

23.05.2024 ИП ФИО1, с учетом положений ФЗ № 159 от 22.07.2008, обратился в ТУ Росимущества в Омской Области с заявлением № 2 о намерении реализовать преимущественное право на выкуп вышеназванного помещения.

Как следует из текста заявления, ТУ Росимущества в Омской Области на протяжении года бездействовало и всячески затягивало рассмотрение вышеназванного заявления, что подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области по делу № А46-14827/2024.

26.06.2025 ИП ФИО1 был получен отказ ТУ Росимущества в Омской области в реализации его законного права на выкуп арендуемого имущества.

ИП ФИО1 указал, что надлежащим образом выполнял все условия договора аренды № 1916А, на момент подачи заявления о выкупе соответствовал и соответствует всем критериям, установленным ФЗ №159 от 22.07.2008 и каких-либо нарушений условий договора и действующего законодательства не допускал.

Все необходимые, для выкупа арендуемого имущества, документы были предоставлены ТУ Росимущества в Омской Области, таким образом, полагал, что оснований для отказа ИП ФИО1 в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества у ТУ Росимущества в Омской области не имеется.

Заявитель, считая отказ ТУ Росимущества в Омской Области незаконными и создающим препятствия в осуществлении охраняемых законом интересов в предпринимательской деятельности, обратился в Арбитражный суд Омской области с соответствующим заявлением.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные документы и доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд находит настоящие требования подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из смысла приведенной нормы, а также части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 АПК РФ и разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8, следует, что ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт.

Как указано в пункте 17 Постановления № 21, осуществляя проверку решений, действий (бездействия), судам необходимо исходить из того, что при реализации государственных или иных публичных полномочий наделенные ими органы и лица связаны законом (принцип законности) (статья 9 и часть 9 статьи 226 КАС РФ, статья 6 и часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Решения, действия (бездействие), затрагивающие права, свободы и законные интересы гражданина, организации, являются законными, если они приняты, совершены (допущено) на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов, во исполнение установленных законодательством предписаний (законной цели) и с соблюдением установленных нормативными правовыми актами пределов полномочий, в том числе если нормативным правовым актом органу (лицу) предоставлено право или возможность осуществления полномочий тем или иным образом (усмотрение).

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

На основании части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ установлена совокупность условий, при которых субъектом малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Согласно части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при одновременном соблюдении четырех условий, предусмотренных этой статьей, в частности если:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства..

Таким образом, из системного анализа положений Закона № 159-ФЗ следует, что при обращении арендатора с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, уполномоченный орган обязан либо инициировать процедуру заключения договора купли-продажи на объект недвижимости путем заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости, принятия решения об условиях приватизации, направления заявителю проекта договора купли-продажи либо возвратить заявление о реализации преимущественного права в связи указанием причины несоответствия заявителя установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям.

Перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение имущества, является исчерпывающим, соответственно перечень оснований для отказа в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения также является закрытым.

Частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ установлено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Положения части 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусматривают, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Информационное письмо № 134) перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимого имущества.

ТУ Росимущества в Омской Области, принимая решение об отказе, указало, что согласно акту осмотра от 28.04.2025 № О-55-43782/25, объект, переданный по договору аренды, не используется по назначению для предпринимательской деятельности в соответствии с условиями договоров аренды.

В ходе осмотра установлено, что объект, переданный по договору аренды, заброшен, захламлен бытовым мусором, доступ закрыт, в помещении никто не располагается, вывесок о наличии какой-либо организации нет.

Также объект находится в неудовлетворительном состоянии, ремонт отсутствует, проход к зданию не расчищен.

В связи с данными обстоятельствами, выкуп субъектом МСП имущества, которое не используется в предпринимательской деятельности в соответствии с целями его использования, предусмотренными договором аренды недвижимого имущества, не отвечает целям Федерального закона № 159-ФЗ (создание указанному лицу наиболее благоприятных условий для осуществления предпринимательской деятельности), что подтверждается материалами судебной практики.

На момент обращения в орган местного самоуправления с заявлением о реализации преимущественного права выкупа спорных объектов недвижимости заявитель владел данным имуществом непрерывно в течение более двух лет; какая-либо задолженность по арендной плате отсутствовала; заявитель в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» относится к субъектам малого предпринимательства.

Приведенное позволяет констатировать соответствие Общества условиям, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ.

Положения последнего направлены на оказание адресной государственной поддержки предприятиям малого и среднего предпринимательства, составляющим основу экономической безопасности государства, посредством установления для них преференций в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

По смыслу указанного закона, природа выкупа недвижимого имущества состоит в том, что это мера государственной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, а не просто одно из прав арендатора в рамках арендного обязательства.

Именно использование в своей хозяйственной деятельности соответствующего помещения (здания) является необходимой предпосылкой для такой адресной поддержки субъекта малого предпринимательства, путем предоставления ему права преимущественного выкупа используемого помещения по истечении двух и более лет использования.

В то же время наличие предусмотренной законом льготной приватизации для субъектов малого и среднего бизнеса не может в безусловном порядке ограничивать (прекращать) собственнические права публичного образования, а равным образом влечь получение необоснованных выгод в виде вещных прав на соответствующее имущество.

Суд критически относится к представленному в обоснование отказа акту осмотра от 28.04.2025 № О-55-43782/25, поскольку используемые в акте осмотра фотографии направлены самим заявителем в адрес ТУ Росимущества в Омской Области 26.03.2025 , что подтверждается снимком экрана из электронной почты, на котором видно, что данные фотографии были направленны 26.03.2025 по адресу электронной почты должностного лица ayna.kalinina@rosim.gov.ru, а также имеющимися у ИП ФИО1 оригиналами фотографий.

Кроме того, имущество может быть признано используемым в предпринимательской деятельности не только в случае и в период его фактического использования в предпринимательской деятельности, но и в случае осуществления подготовительных мероприятий, связанных с предпринимательской деятельностью (например, ремонт помещения), а также в случае, если назначение или разрешенное использование объекта недвижимости исключает возможность использования такого объекта в личных, семейных и иных не связанных с предпринимательством целях.

Т.е., временное неиспользование имущества в предпринимательской деятельности не может рассматриваться как использование этого имущества в целях, отличных от предпринимательской деятельности, на что указано в письме Министерства финансов Российской Федерации от 24.04.2018 № 03-05-04-01/27810.

Имеющийся в материалах дела акт осмотра от 16.12.2024 № О55-20667/24 не содержит информации о выявленных нарушениях со стороны заявителя в период действия договора.

За период действия договора аренды ИП ФИО1 не выставлялось претензий.

ИП ФИО1 пояснил, что указанное имущество используется им в том числе для целей хранения товарных остатков, а также различного торгового оборудования и инвентаря, используемого при ведении коммерческой деятельности.

Например, одним из направлений деятельности ФИО1 является вендинг – реализация бахил через торговые автоматы, в связи с чем в арендуемом помещении хранятся бахилы, также периодически хранятся высвободившиеся или вышедшие из строя торговые автоматы, обслуживание и ремонт которых также осуществляется в арендуемом помещении.

Также объект аренды периодически используется для хранения холодильных витрин, торгового оборудования.

ИП ФИО1 также указал, что занимается перепродажей автомобилей, строительством, поэтому периодически в арендуемом помещении хранятся сопутствующие этим направлениям деятельности материалы, например, запчасти, бензорез, мотопомпа, генератор и комплектующие к ним.

В нарушение статьи 65 АПК РФ заинтересованным лицом не представлено доказательств использования предпринимателем арендуемого имущества не по целевому назначению, или совершения им каких-либо действий, которые можно было бы расценить как злоупотребление правом.

Принимая во внимание, что арендодатель о нарушениях условий договора до обращения предпринимателя не заявлял, требований о расторжении договора и о возврате имущества не предъявлял, указанные доводы подлежат отклонению.

В связи с указанным, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый отказ не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем находит требование подлежащим удовлетворению.

В соответствии с пунктами 3 частей 4 и 5 статьи 201 АПК РФ решение арбитражного суда должно содержать указание на обязанность заинтересованного лица совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения.

Из смысла части 1 статьи 4 АПК РФ следует, что предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

Следовательно, указание на способ защиты права в случае признания ненормативного акта недействительным, решения, действия (бездействия) соответствующего органа - незаконным является обязательным требованием к резолютивной части решения, без чего оно не может считаться полным.

При этом избранный таким лицом способ защиты должен соответствовать имеющемуся нарушению права и обеспечивать его восстановление.

Вывод о конкретном способе устранения допущенных нарушений прав и законных интересов суд делает на основании установленных обстоятельств дела и доказательств, представленных сторонами. Такой способ должен быть определен, исходя из критериев необходимости, достаточности и соразмерности средств, направленных на устранение нарушений, допущенных изданием спорного ненормативного правового акта (совершения неправомерных действия либо бездействия).

Вместе с тем суд полагает надлежащим способом восстановления нарушенного права обязание ТУ Росимущества в Омской Области обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в двухмесячный срок с даты вступления настоящего решения в законную силу; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить ИП ФИО1 проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества, так как указанный механизм предусмотрен Законом № 159-ФЗ.

В связи с изложенным, требования заявителя подлежат удовлетворению с отнесением на ТУ Росимущества в Омской Области расходов по оплате государственной пошлины в сумме 10 000 руб. по правилам статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным действия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (ИНН <***>,

ОГРН <***>) выразившиеся в отказе индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества – гаражный бокс, расположенный по адресу: Россия, <...> гаражный бокс № 201, ГСК «Север 27», площадью 17,60 кв.м.

Обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (ИНН <***>,

ОГРН <***>) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в двухмесячный срок с даты вступления настоящего решения в законную силу; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (ИНН <***>,

ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 10 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья Е.В. Кулаева