ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-13840/2025

г. Челябинск

26 января 2026 года

Дело № А47-603/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2026 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2026 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Арямова А.А.,

судей Калашника С.Е., Мирошник А.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Высота Девелопмент» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.11.2025 по делу №А47-603/2025.

В заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Высота Девелопмент» – ФИО1 (доверенность от 14.07.2025, диплом), ФИО2 (доверенность от 19.12.2025, диплом, удостоверение адвоката).

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Высота Девелопмент» (далее – заявитель, ООО «СЗ «Высота Девелопмент», общество) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Департаменту градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга (далее – Департамент) о признании недействительным распоряжения от 28.10.2024 №6319-р «Об отмене разрешения от 05.07.2024 №56-44-1-3-2-24 на строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, участок с кадастровым номером 56:44:0234015:645», а также об установлении действия разрешения на строительство от 05.07.2024 №56-44-103-2024 в течение 129 дней (за период с 28.10.2024г. по 05.03.2025г.) с момента вступления решения в законную силу (с учетом принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения заявленных требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Инспекция государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области, ФИО3 (далее – ФИО3), финансовый управляющий ФИО3 ФИО4 и ФИО5 (далее – ФИО5).

Также участие в деле приняла Прокуратура Оренбургской области.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 14.11.2025 (резолютивная часть решения объявлена 30.10.2025) в удовлетворении требований заявителя отказано.

Не согласившись с решением суда, ООО «СЗ «Высота Девелопмент» обжаловало его в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неполное выяснение судом имеющих значение для дела обстоятельств. Полагает оспоренное распоряжение Департамента незаконным. Указывает на следующие обстоятельства: оспоренное распоряжение вынесено на основании предостережения Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области от 24.10.2024 №255, в котором указано что принадлежащий на праве собственности заявителю земельный участок расположен на территории выявленного объекта культурного наследия «достопримечательное место» «Фрагмент сохранившегося поселения оренбургских казаков «Форштадт», расположенного по адресу: <...> Пугачевская, пер. Обрывной, ул. Электрозаводская, включенного в перечень выявленных объектов культурного наследия приказом от 14.10.2022; внесение в это распоряжение 30.01.2025 изменений в части оснований, не существовавших на момент выдачи разрешения и на момент его отмены незаконно; законность и обоснованность оспоренного ненормативного акта подлежит проверке исходя из действующего на момент его принятия нормативного регулирования; в своем отзыве по делу Департамент прямо указывает на то, что разрешение на строительство от 05.07.2024 №56-44-103-2024 было выдано правомерно в соответствии с действовавшим в момент его выдачи законодательством; на незаконность вынесения оспоренного распоряжения указано в письме Прокуратуры Оренбургской области от 02.12.2024; орган местного самоуправления может отменить в порядке самоконтроля в случае выявления незаконности такого акта и если при этом не нарушаются законные права граждан и организаций; действия Департамента по отмене разрешения на строительство совершены при отсутствии полномочий, предусмотренных статьями 21.1 и 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и нарушили права физических лиц, которые приобрели квартиры в многоквартирном доме (договор долевого участия в строительстве от 23.10.2024 зарегистрирован 28.10.2025) и при отсутствии разрешения на строительство могли попасть в разряд «обманутых дольщиков» и избежали этого только в результате добросовестных действий заявителя по расторжению договоров долевого участия и возврату полученных денежных средств; вывод суда о том, что на момент получения разрешения на строительство земельный участок полностью попадал в границы защитной зоны объекта культурного наследия регионального значения (вид – ансамбль) «Застройка Уфимской улицы казачьего Форштадта (станицы Оренбургской), конец XIX – начало XX вв.», в связи с чем строительство на этом участке не могло производиться, и разрешение на строительство не могло быть выдано, противоречит материалам дела, так как согласно выписке из ЕГРН от 27.12.2024, земельный участок полностью расположен в границах зоны с реестровым номером 56:44:6.5969 от 26.12.2024; суд не дал оценки законности включения этого основания в оспоренное распоряжение 30.01.2025 в период действия подпункта 1 пункта 2.1 статьи 34 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон №73-ФЗ), в силу которого защитная зона не может распространяться на ранее выданное разрешение на строительство; судом отмечено, что в пункте 5 градостроительного плана земельного участка РФ-56-3-01-0-00-2023-0754 имеется указание на то, что, что в случае утверждения границы территории выявленного объекта культурного наследия «Поселок Казачий Форштадт» и вхождения земельного участка в границы территории выявленного объекта, строительство объектов на этом участке возможно после согласования с органом охраны объектов культурного наследия, однако указанный судом градостроительный план земельного участка был представлен в материалы дела по ошибке, так как для целей проектирования был использован иной градостроительный план от 24.06.2024 №РФ-56-3-01-0-00-2024-0361, ссылка на который содержится в заявлении и в пояснениях заявителя, а также в заключении экспертизы проектной документации, кроме того содержание пункта 5 градостроительного плана земельного участка РФ-56-3-01-0-00-2023-0754 носит исключительно информативный характер; в материалах дела есть письмо Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области от 26.04.2024, из которого следует, что земельный участок не входит в границы территории выявленного объекта культурного наследия «Поселок Казачий Форштадт», именно это письмо послужило основой для устранения пункта 5 из градостроительного плана земельного участка; судом указано на то, что письмо Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области от 11.05.2023 об отсутствии необходимости согласования архитектурного решения касается иного земельного участка с кадастровым номером 56:44:0238001:1875, тогда как разрешение на строительство выдано в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0234015:645, однако, это письмо представлено лишь в обоснование довода о нарушении оспоренным распоряжением принципа равенства перед законом, ввиду схожести ситуации; суд указал на то, что выявленный объект культурного наследия расположен на территории, ограниченной ул. Красная, пер. Крутой, ул. 1-я Пугачевская, 2-я Пугачевская, пер. Обрывной, ул. Электрозаводская, при этом в материалы дела заявителем представлена схема территории, ограниченной данными улицами, из которой наглядно видно, что земельный участок находится за ее границами; суд указал на отсутствие в заключении экспертизы проектной документации выводов о соблюдении требований государственной охраны объектов культурного наследия, однако, в соответствии с пунктом 3 градостроительного плана земельного участка от 24.06.2024 №РФ-56-3-01-0-00-2024-0361, объекты культурного наследия на нем отсутствуют, следовательно, обязанность проверять проектную документацию на предмет оценки соответствия требования государственной охраны объектов культурного наследия у эксперта отсутствовала; установив, что приказ Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области от 14.10.2022 №01-08-414 о включении объекта «Фрагмент сохранившегося поселения оренбургских казаков «Форштадт» издан до даты выдачи разрешения на строительство от 05.07.2024, суд не оценил, могло ли быть выдано такое разрешение при действии указанного приказа, хотя именно этот приказ лег в основу предостережения Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области от 24.10.2024 №255, на основании которого отменено разрешение на строительство; в силу закона выполнение требований к содержанию и использованию объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия напрямую связано с информированностью собственника или иного законного владельца о наличии таких требований, однако, в материалы дела не представлено доказательств уведомления истца или прежних владельцев объекта недвижимости (земельного участка) о включении этого объекта в территорию вновь выявленных объектов культурного наследия, в градостроительном плане земельного участка от 24.06.2024 указано на отсутствие на участке таких объектов, а опубликование сведений о выявленных объектах культурного наследия на сайте Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области об осведомленности собственника не свидетельствует; заявитель и предыдущие собственники участка не могли получить уведомление о наличии на участке объекта культурного наследия, так как Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области в своем отзыве по делу подтвердила, что земельный участок не находится в границах выявленного объекта культурного наследия, а находится в непосредственной близости от него, что подтверждается и самим фактом приобретения участка физическим лицом на аукционе при наличии в аукционной документации указания на то, что участок граничит с территорией объекта культурного наследия, при этом земельный участок изначально передавался Департаментом в частную собственность под застройку; тот факт, что в дальнейшем собственник изменил разрешенное использование участка значения не имеет, так как такое изменение произведено в соответствии с частью 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, допускающей выбор любого из основных видов использования без дополнительных согласований; таким образом, разрешение на строительство было получено заявителем правомерно, а его отмена произошла исключительно на основании предостережения Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области о запрете строительства на участке до принятия решения о включении объекта культурного наследия в реестр, утверждения режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам на территории выявленного объекта культурного наследия; вместе с тем Инспекция государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области до настоящего времени не утвердила нормативные акты, содержащие требования к градостроительным регламентам и к осуществляемой деятельности в границах объекта культурного наследия «Фрагмент сохранившегося поселения оренбургских казаков «Форштадт», ограничивающие права собственников по использованию и распоряжению земельными участками, то есть, ограничения использования участков в предусмотренном законом порядке не установлены, а потому нет оснований для ограничения строительства в непосредственной близости от объекта культурного наследия, позволяющих отменять ранее выданное разрешение на строительство.

В судебном заседании представители общества доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представители иных участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в судебное заседание не явились. От Департамента в материалы дела поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы без участия его представителя. Апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей Департамента и третьих лиц.

В представленном в материалы дела отзыве на апелляционную жалобу Департамент оставил вопрос об удовлетворении апелляционной жалобы на усмотрение суда.

Инспекция государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области в представленном в материалы дела отзыве на апелляционную жалобу против удовлетворения апелляционной жалобы возражает, ссылаясь на законность и обоснованность решения суда первой инстанции.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, полагает обжалуемый судебный акт не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО «СЗ «Высота Девелопмент» зарегистрировано в качестве юридического лица за основным государственным регистрационным номером 1245600007795, осуществляет деятельность по строительству жилых и нежилых зданий.

05.07.2024 Департаментом обществу выдано разрешение №56-44-103- 2024 на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, участок с кадастровым номером 56:44:0234015:645. Разрешение выдано на основании градостроительного плана земельного участка от 24.06.2024 №РФ-56-3-01-0-00-2024-0361-0 и проекта, получившего положительное заключение экспертизы проектной документации от 26.06.2024 №56-2-1-3-032684-2024. Срок действия разрешения – до 05.03.2025.

24.08.2024 обществом с ФИО5 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:44:0234015:645, расположенным по адресу: <...> площадью 1471+/-13кв.м, разрешенное использование – среднеэтажная жилая застройка.

28.10.2024 Департаментом издано распоряжение №6319-р, которым ранее выданное разрешение на строительство от 05.07.2024 №56-44-103-2024 отменено со ссылкой на часть 1 статьи 48 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Закон №131-ФЗ), часть 1 статьи 51 Устава муниципального образования «город Оренбург», Положение о Департаменте и предостережение Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области от 24.10.2024 №255 «О недопустимости нарушения обязательных требований».

Распоряжением Департамента от 30.01.2025 №434-р в распоряжение от 28.10.2024 №6319-р внесены изменения, а именно преамбула распоряжения изложена в новой редакции: «В соответствии с частью 1 статьи 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», частью 1 статьи 51 Устава муниципального образования «город Оренбург», принятого решением Оренбургского городского Совета от 28.04.2015 №1015, решением Оренбургского городского Совета от 18.02.2011 №114 «Об утверждении Положения о департаменте градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга», приказом Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области от 14.10.2022 №01-08-414 «О включении объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, в перечень выявленных объектов культурного наследия Оренбургской области», приказом Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области от 12.12.2024 №01-08-519 «О включении выявленного объекта культурного наследия в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия регионального значения (вид – ансамбль) «Застройка Уфимской улицы казачьего Форштадта (станицы Оренбургской)», конец XIX – начало XX вв., (<...> литера Д, дом 19, дом 24, дом 26, дом 30 литера Б, дом 34), об утверждении предмета охраны, границ и режима использования территории объекта культурного наследия», предостережением Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области от 24.10.2024 №255 о недопустимости нарушения обязательных требований.».

Полагая распоряжение Департамента от 28.10.2024 №6319-р незаконным и нарушающим права и законные интересы ООО «СЗ «Высота Девелопмент» в сфере экономической деятельности, общество обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался выводом о законности и обоснованности оспоренного распоряжения.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражные суды рассматривают дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственный органов, органов местного самоуправления и иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для признания ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, недействительными является одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На момент принятия оспоренного по настоящему делу распоряжения Департамента право органа местного самоуправления отменить собственный правовой акт было предусмотрено частью 1 статьи 48 Закона №131-ФЗ (в редакции, действовавшей до 19.06.2025). Наличие у органа местного самоуправления права на отмену собственного ненормативного правового акта в порядке самоконтроля подтверждено также сложившейся судебной практикой (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2(2019), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019). При этом, ненормативный правовой акт органа местного самоуправления, отменяющий принятые ранее акты этого органа, должен иметь нормативное и фактическое обоснование, а также не должен нарушать законные права граждан и организаций.

Из материалов дела следует, что оспоренным распоряжением Департамент отменил ранее выданное заявителю разрешение от 05.07.2024 №56-44-103-2024 на строительство многоквартирного дома.

Оценивая содержание этого распоряжения, суд апелляционной инстанции полагает необходимым руководствоваться следующим.

Согласно частям 1 и 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных указанным Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство за исключением установленных законом случаев.

Исчерпывающий перечень оснований прекращения разрешения на строительство приведен в пункте 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. К таким основаниям отнесены: 1) принудительное прекращение права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд; 2) отказ от права собственности и иных прав на земельные участки; 3) расторжение договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки; 4) прекращение права пользования недрами, если разрешение на строительство выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

В рассматриваемой ситуации выданным Департаментом обществу разрешением от 05.07.2024 №56-44-103-2024 разрешено строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, участок с кадастровым номером 56:44:0234015:645.

Обжалуемое распоряжение Департамента от 28.10.2024 №6319-р (в редакции распоряжения от 30.01.2025 №434-р) не содержит поименованных в пункте 21.1 стать 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации оснований для отмены этого разрешения на строительство, однако содержит ссылку на предостережение Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области от 24.10.2024 №255 «О недопустимости нарушения обязательных требований», приказ Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области от 14.10.2022 №01-08-414 «О включении объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, в перечень выявленных объектов культурного наследия Оренбургской области», приказ Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области от 12.12.2024 №01-08-519 «О включении выявленного объекта культурного наследия в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия регионального значения (вид – ансамбль) «Застройка Уфимской улицы казачьего Форштадта (станицы Оренбургской), конец XIX – начало XX вв., (<...> литера Д, дом 19, дом 24, дом 26, дом 30 литера Б, дом 34)». В этой связи суд первой инстанции обоснованно проверил законность оспоренного распоряжения применительно к доводам, изложенным в указанных ненормативных правовых актах, из которых следует, что выявлены следующие препятствия для осуществления строительства многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0234015:645: 1) земельный участок расположен в месте нахождения выявленного объекта культурного наследия (достопримечательное место) с наименованием «Фрагмент сохранившегося поселения оренбургских казаков «Форштадт», расположенного по адресу: <...> Пугачевская, пер. Обрывной, ул. Электрозаводская, включенного в перечень выявленных объектов культурного наследия приказом от 14.10.2022 №01-08-414; 2) земельный участок находится в защитной зоне объекта культурного наследия регионального значения (вид – ансамбль) «Застройка Уфимской улицы казачьего Форштадта (станицы Оренбургской), конец XIX – начало XX вв.», поставленный на государственный учет и охрану на основании приказа от 12.12.2024 №01-08-519.

В силу пункта 10 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Согласно частей 1 и 5 статьи 3 Закона №73-ФЗ, к объектам культурного наследия относятся объекты недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия) и иные объекты с исторически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшими в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры. Объекты культурного наследия подразделяются на следующие виды:

- памятники – отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями; мемориальные квартиры; мавзолеи, отдельные захоронения; произведения монументального искусства; объекты науки и техники, включая военные; объекты археологического наследия;

- ансамбли – четко локализуемые на исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников, строений и сооружений фортификационного, дворцового, жилого, общественного, административного, торгового, производственного, научного, учебного назначения, а также памятников и сооружений религиозного назначения, в том числе фрагменты исторических планировок и застроек поселений, которые могут быть отнесены к градостроительным ансамблям; произведения ландшафтной архитектуры и садово-паркового искусства (сады, парки, скверы, бульвары), некрополи; объекты археологического наследия;

- достопримечательные места – творения, созданные человеком, или совместные творения человека и природы, в том числе места традиционного бытования народных художественных промыслов; центры исторических поселений или фрагменты градостроительной планировки и застройки; памятные места, культурные и природные ландшафты, связанные с историей формирования народов и иных этнических общностей на территории РФ, историческими (в том числе военными) событиями, жизнью выдающихся исторических личностей; объекты археологического наследия; места совершения религиозных обрядов; места захоронений жертв массовых репрессий; религиозно-исторические места.

Статьей 3.1 Закона №73-ФЗ предусмотрено, что территорией объекта культурного наследия является территория, непосредственно занятая данным объектом культурного наследия и (или) связанная с ним исторически и функционально, являющаяся его неотъемлемой частью и установленная в соответствии с настоящей статьей (часть 1). В территорию объекта культурного наследия могут входить земли, земельные участки, части земельных участков, земли лесного фонда (далее также - земли), водные объекты или их части, находящиеся в государственной или муниципальной собственности либо в собственности физических или юридических лиц (часть 2). Границы территории объекта культурного наследия утверждаются в составе акта о включении указанного объекта культурного наследия в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - Реестр). Границы территории выявленного объекта культурного наследия утверждаются актом уполномоченного исполнительного органа субъекта РФ (часть 5). Сведения о границах территории объекта культурного наследия, об ограничениях использования объекта недвижимого имущества, находящегося в границах территории объекта культурного наследия, вносятся в ЕГРН (абзац 2 части 7).

Требования к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия и особый режим использования земельного участка, водного объекта или его части, в границах которых располагается объект культурного наследия, установлены статьей 5.1 Закона №73-ФЗ, в силу части 1 которой в границах территории объекта культурного наследия: 1) на территории памятника или ансамбля запрещаются строительство объектов капитального строительства и увеличение объемно-пространственных характеристик существующих на территории памятника или ансамбля объектов капитального строительства; проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия, работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, являющихся объектами культурного наследия, включенными в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявленными объектами культурного наследия, работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территориях объектов культурного наследия и не являющихся объектами культурного наследия; 2) на территории достопримечательного места разрешаются работы по сохранению памятников и ансамблей, находящихся в границах территории достопримечательного места, работы, направленные на обеспечение сохранности особенностей достопримечательного места, являющихся основаниями для включения его в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и подлежащих обязательному сохранению; строительство объектов капитального строительства в целях воссоздания утраченной градостроительной среды; осуществление ограниченного строительства, капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства при условии сохранения особенностей достопримечательного места, являющихся основаниями для включения его в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и подлежащих обязательному сохранению; работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, являющихся объектами культурного наследия, включенными в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявленными объектами культурного наследия; работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории достопримечательного места и не являющихся объектами культурного наследия; 3) на территории памятника, ансамбля или достопримечательного места разрешается ведение хозяйственной деятельности, не противоречащей требованиям обеспечения сохранности объекта культурного наследия и позволяющей обеспечить функционирование объекта культурного наследия в современных условиях.

В соответствии со статьей 34.1 Закона №73-ФЗ, защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 данной статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов (часть 1). Границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются: 1) для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника, для памятника, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 200 метров от внешних границ территории памятника; 2) для ансамбля, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 150 метров от внешних границ территории ансамбля, для ансамбля, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 250 метров от внешних границ территории ансамбля (часть 3). Защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о зонах охраны такого объекта культурного наследия, установленных в соответствии со статьей 34 настоящего Федерального закона. Защитная зона объекта культурного наследия также прекращает существование в случае исключения объекта культурного наследия из единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (часть 6).

Согласно части 4 статьи 3 Федерального закона от 05.04.2016 № 95-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и статью 15 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», положение пункта 1 статьи 34.1 Закона № 73-ФЗ, предусматривающее запрет строительства объектов капитального строительства и их реконструкции, связанной с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), не применяется к правоотношениям, связанным со строительством и реконструкцией объектов капитального строительства, возникшим на основании разрешений на строительство, которые выданы в установленном порядке до дня вступления в силу указанного закона, в том числе в случаях продления сроков их действия или изменения застройщика.

Судом первой инстанции правомерно отмечено, что поскольку разрешение на строительство выдано обществу после вступления в силу указанных выше изменений, его обоснованность и законность должны проверяться с учетом ограничений на строительство объектов капитального строительства в защитных зонах объектов культурного наследия.

По итогам оценки представленных в материалы дела доказательств суд первой инстанции установил, что спорный земельный участок с кадастровым номером 56:44:0234015:645, согласно выписке из ЕГРН от 27.12.2024, полностью расположен в границах зоны с реестровым номером 56:44-6.5969 от 26.12.2024 и полностью попадает в границы защитной зоны объекта культурного наследия регионального значения (вид – ансамбль) «Застройка Уфимской улицы казачьего Форштадта (станицы Оренбургской), конец XIX – начало ХХ вв.» (объект поставлен на учет и охрану на основании приказа Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области от 12.12.2024 №01-08-519), строительство на которой запрещено в силу пункта 1 статьи 34.1 Закона №73-ФЗ.

Заявитель ссылается на положения подпункта 1 пункта 2.1 статьи 34 Закона №73-ФЗ, в соответствии с которыми, со дня установления или изменения зон охраны объектов культурного наследия независимо от ограничений использования земельных участков, установленных в границах таких зон, допускается в том числе использование земельных участков, расположенных в границах данной зоны, для строительства, реконструкции объектов капитального строительства на основании разрешения на строительство, выданного до дня установления или изменения защитной зоны объекта культурного наследия, или в случае начала строительства, реконструкции до дня установления или изменения данной зоны, если для строительства, реконструкции указанного объекта капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство.

Указывая на то, что разрешение на строительство выдано обществу 05.07.2024, то есть до постановки на учет объекта культурного наследия регионального значения «Застройка Уфимской улицы казачьего Форштадта (станицы Оренбургской), конец XIX – начало ХХ вв.» (12.12.2024), заявитель полагает, что установление защитной зоны этого объекта не может являться препятствием для осуществления строительства.

Поскольку в материалах дела отсутствуют сведения о более ранней дате установления защитной зоны указанного объекта (в представленной в материалы дела выписке из ЕГРН вместо даты решения об установлении защитной зоны объекта культурного наследия регионального значения «Застройка Уфимской улицы казачьего Форштадта (станицы Оренбургской), конец XIX – начало ХХ вв.» указана дата принятия закона №73-ФЗ (25.06.2002), суд апелляционной инстанции принимает доводы подателя апелляционной жалобы в указанной части.

Также, суд первой инстанции отметил, что в пункте 5 представленного в материалы дела заявителем градостроительного плана земельного участка РФ-56-3-01-0-00-2023-0754 имеется указание на то, что в случае утверждения границы территории выявленного объекта культурного наследия «Поселок Казачий Форштадт» и вхождения земельного участка с кадастровым номером 56:44:0234015:645 в границу территории выявленного объекта культурного наследия, строительство (проектирование) объектов на данном земельном участке возможно после согласования с государственным органом охраны объектов культурного наследия.

Между тем, в своей апелляционной жалобе заявитель обоснованно указывает на то, что названный градостроительный план земельного участка был представлен ошибочно, так как для целей проектирования был использован иной градостроительный план от 24.06.2024 №РФ-56-3-01-0-00-2024-0361 (представлен в материалы дела в качестве приложения к апелляционной жалобе), ссылка на который содержится в заявлении и в пояснениях заявителя, а также в заключении экспертизы проектной документации и в разрешении на строительство. В этом градостроительном плане земельного участка сведения о возможном вхождении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0234015:645 в границы выявленного объекта культурного наследия «Поселок Казачий Форштадт» не отражены, что соответствует представленному в материалы дела письму Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области от 26.04.2024, из которого следует, что земельный участок не входит в границы территории выявленного объекта культурного наследия «Поселок Казачий Форштадт».

В то же время, из адресованного Департаменту письма Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области от 25.12.2024 №55-1-4044 следует, что земельный участок с кадастровым номером 56:44:0234015:645 расположен в местонахождении выявленного объекта культурного наследия: «Фрагмент сохранившегося поселения оренбургских казаков «Форштадт», который поставлен на учет и охрану на основании приказа от 14.10.2022 №01-08-414.

В отзыве Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области по настоящему делу от 05.05.2025 указано, что земельный участок с кадастровым номером 56:44:0234015:645 находится в непосредственной близости от выявленного объекта культурного наследия: «Фрагмент сохранившегося поселения оренбургских казаков «Форштадт» расположенного по адресу: <...> Пугачевская, пер. Обрывной, ул. Электрозаводская.

Заявителем представлена в материалы дела схема территории, ограниченной ул. Красная, пер. Крутой, ул. 1-я Пугачевская, 2-я Пугачевская, пер. Обрывной, ул. Электрозаводская, из которой следует видно, что спорный земельный участок с кадастровым номером 56:44:0234015:645 находится за ее границами. Это обстоятельство соответствует информации, изложенной в отзыве Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области.

В то же время, статьей 3.1 Закона №73-ФЗ установлено, что территорией объекта культурного наследия является территория, непосредственно занятая данным объектом культурного наследия и (или) связанная с ним исторически и функционально, являющаяся его неотъемлемой частью и установленная в соответствии с настоящей статьей (пункт 1). Границы территории объекта культурного наследия, за исключением границ территории объекта археологического наследия, определяются проектом границ территории объекта культурного наследия на основании архивных документов, в том числе исторических поземельных планов, и научных исследований с учетом особенностей каждого объекта культурного наследия, включая степень его сохранности и этапы развития (пункт 3). Границы территории выявленного объекта культурного наследия утверждаются актом исполнительного органа субъекта Российской Федерации, уполномоченного в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, в порядке, установленном законодательством субъекта Российской Федерации (пункт 5).

Из пояснений Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области следует, что границы выявленного объекта культурного наследия «Фрагмент сохранившегося поселения оренбургских казаков «Форштадт» в настоящее время в установленном порядке еще не утверждены, а в приведенном в приказе инспекции описании местоположения этого объекта в части указания элемента улично-дорожной сети допущена техническая ошибка, в связи с чем в настоящее время местоположение объекта культурного наследия привязано к улицам (переулкам), которые между собой не замыкаются. До проведения государственной историко-культурной экспертизы и издания соответствующего нормативного правового акта о включении выявленного объекта культурного наследия в реестр оснований полагать, что спорный земельный участок находится за пределами выявленного объекта культурного наследия, не имеется.

В силу пункта 5 статьи 16.1 Закона №73-ФЗ 5. Объект, обладающий признаками объекта культурного наследия, в отношении которого в региональный орган охраны объектов культурного наследия поступило заявление о его включении в реестр, является выявленным объектом культурного наследия со дня принятия региональным органом охраны объектов культурного наследия решения о включении такого объекта в перечень выявленных объектов культурного наследия. Выявленный объект культурного наследия подлежит государственной охране в соответствии с настоящим Федеральным законом до принятия решения о включении его в реестр либо об отказе во включении его в реестр.

То есть, государственная охрана распространяется на выявленный объект культурного наследия со дня принятия региональным органом охраны объектов культурного наследия решения о включении такого объекта в перечень выявленных объектов культурного наследия вне зависимости от информированности собственника этого объекта.

В силу статьи 5 Закона №73-ФЗ земельные участки в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения. Соответственно, на такие земельные участки распространяются ограничения к осуществлению деятельности, предусмотренные статьей 5.1 Закона №73-ФЗ, включая запрещение строительства объектов капитального строительства.

Поскольку объект культурного наследия «Фрагмент сохранившегося поселения оренбургских казаков «Форштадт» включен в перечень выявленных объектов культурного наследия Оренбургской области Приказом Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области №01-08-414 от 14.10.2022, то есть до выдачи Департаментом обществу разрешения на строительство №56-44-103-2024 от 05.07.2024, оснований для выдачи такого разрешения без учета названных ограничений не имелось, а потому, получив от Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области после выдачи указанного разрешения информацию о наличии объекта культурного наследия на территории земельного участка, предназначенного для возведения объекта капитального строительства, Департамент в рамках своих полномочий издал оспоренное распоряжение об отмене такого разрешения.

Кроме того, с отзывом на апелляционную жалобу Инспекция государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области представила в материалы дела копию приказа от 17.11.2025 №01-33-159 «О включении выявленного объекта культурного наследия в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия регионального значения (вид – достопримечательное место) «Фрагмент территории Форштадта (станицы Оренбургской Оренбургского казачьего войска), относившейся к приходу Георгиевской (Егорьевской) церкви», середина XVIII – начало XXвв. (Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Красная площадь, ул. Кавалерийская, ул. 1-я Пугачевская, ул. 2-я Пугачевская, пер. Электрозаводской, пер. Обрывной, пер. Красный, пер. Гринбергский, пер. Бассейный), об утверждении предмета охраны, границ и режима использования территории объекта культурного наследия». Указанным приказом и приложениями к нему определены границы названного объекта культурного наследия, в соответствии с которыми земельный участок с кадастровым номером 56:44:0234015:645 фактически размещен в границах защитной зоны этого объекта культурного наследия.

В этой связи, следует согласиться с выводом суда первой инстанции о законности и обоснованности оспоренного распоряжения, что исключает возможность удовлетворения заявленных требований о признании этого ненормативного правового акта недействительным.

Заявитель обоснованно обращает внимание на то, что ненормативный правовой акт органа местного самоуправления, отменяющий принятые ранее акты этого органа, не должен нарушать законные права граждан и организаций. В то же время, охраняемые подачей настоящего заявления права заявителя (как застройщика объекта капительного строительства), а также вступивших с ним в договорные отношения участников долевого строительства нельзя признать возникшими на законном основании ввиду неправомерности вынесения департаментом разрешения на строительство без соблюдения нормативных требований, предъявляемых к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия.

При таких обстоятельствах в удовлетворении требований заявителя судом первой инстанции отказано обоснованно.

Процессуальных нарушений, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

При обращении в суд с апелляционной жалобой ООО «СЗ «Высота Девелопмент» уплачена госпошлина в размере 30000 руб. (платежным поручением от 11.12.2025 №5).

Учитывая необоснованность апелляционной жалобы, указанная госпошлина возмещению заявителю не подлежит (часть 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 110, 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.11.2025 по делу №А47-603/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Высота Девелопмент» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья А.А. Арямов

Судьи: С.Е. Калашник

А.С. Мирошник