АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар
Дело № А53-36142/2023
02 июня 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2025 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 02 июня 2025 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. в отсутствие в судебном заседании представителей истца – общества с ограниченной ответственностью «Агро Мелиоративная Группа» (ИНН <***>, ОГРН <***>), ответчика – Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области, отделения судебных приставов по Кашарскому и Боковскому районам Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области, общества с ограниченной ответственностью «Мир МЛМ», общества с ограниченной ответственностью «Возрождение», ФИО1 (далее – физическое лицо), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.09.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2024 по делу № А53-36142/2023, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью «Агро Мелиоративная Группа» подало в Арбитражный суд Ростовской области иск к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее – управление Росимущества) о признании недействительным (ничтожным) заключенного на торгах договора от 30.03.2022 № 115 купли-продажи 1/38 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:16:0600010:350 площадью 4 515 235 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, Кашарский район, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (далее – договор купли-продажи, земельная доля, земельный участок), о применении последствий недействительности ничтожного договора купли-продажи путем возврата уплаченных по нему 112 245 рублей. Предмет иска изменен в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Главное управление Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области, отделение судебных приставов по Кашарскому и Боковскому районам Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области, общества с ограниченной ответственностью «Мир МЛМ» и «Возрождение», ФИО1 (далее – физическое лицо, должник).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.09.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2024, иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы следующим. Земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения и находится в общей долевой собственности более пяти лиц. Земельная доля не могла быть продана без выделения в счет нее земельного участка обществу «Агро Мелиоративная Группа», не являющемуся участником общей долевой собственности на земельный участок. Иные участники общей долевой собственности на земельный участок о предстоящей реализации земельной доли не извещались. Договор купли-продажи земельной доли заключен в противоречие прямому законодательному запрету. Управление Росимущества как организатор аукциона нарушило предусмотренные законом требования к порядку его проведения. Недействительность аукциона влечет недействительность заключенного на нем договора купли-продажи. Управление Росимущества как организатор аукциона, заключившее договор купли-продажи земельной доли от собственного имени, обязано возвратить обществу «Агро Мелиоративная Группа» уплаченные им денежные средства.
Управление Росимущества, обжаловав решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.09.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2024 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, привело следующие основания проверки законности судебных актов. Управление Росимущества, реализовав по конкурентной процедуре на аукционе принадлежащую должнику земельную долю, не стало участником общей долевой собственности на земельный участок. На него не распространялось установленное законодательством ограничение на отчуждение земельной доли. Двусторонняя реституция в данном случае недопустима. Взыскание с управления Росимущества полученных по договору купли-продажи денежных средств повлечет ущерб федерального бюджета, поскольку соответствующая сумма не может быть ни взыскана с взыскателя по исполнительному производству, ни компенсирована путем проведения повторного аукциона. Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что принадлежащая физическому лицу 1/38 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок была арестована в рамках в осуществляемом в отношении него как должника исполнительного производства. По договору от 15.12.2021 № 6 управление Росимущества (доверитель) поручило обществу «Мир МЛМ» (поверенный) реализовать эту долю на торгах.
По поручению управления Росимущества от 21.01.2022 № 61-121У общество «Мир МЛМ» организовало и провело аукцион по продаже принадлежавшей физическому лицу земельной доли. Общество «Агро Мелиоративная Группа» признано победителем аукциона, с ним заключен договор от 30.03.2022 № 115 купли-продажи принадлежавшей физическому лицу доли в праве общей долевой на земельный участок. Стоимость приобретенной земельной доли в сумме 112 245 рублей общество «Агро Мелиоративная Группа» оплатило управлению Росимущества как организатору аукциона и стороне по договору купли-продажи от 30.03.2022 № 115. Управление Росимущеста перечислило данные средства на лицевой счет отделения судебных приставов по Кашарскому и Боковскому районам Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области.
Общество «Агро Мелиоративная Группа» не являлось участником общей долевой на земельный участок. Иные участники общей долевой на земельный участок о предстоящей реализации принадлежавшей физическому лицу земельной доли не извещались.
Общество «Агро Мелиоративная Группа» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – управление Росреестра) с заявлением от 23.06.2023 № КУВД-001/2023-26793392 об осуществлении государственной регистрации перехода к заявителю приобретенной по договору купли-продажи от 30.03.2022 № 115 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Управление Росреестра уведомлениемот 06.07.2023 № КУВД-001/2023-26793392/1 сообщило заявителю о приостановлении государственной регистрации перехода к нему земельной доли ввиду наличия противоречий между заявленными и зарегистрированными правами.
В результате правовой экспертизы представленных документов, управление Росреестра установило, что по договору купли-продажи от 14.07.2021 принадлежавшая физическому лицу доля в праве общей долевой собственности на земельный участок была отчуждена обществу «Возрождение». Государственная регистрация соответствующего перехода права общей долевой собственности на земельный участок была осуществлена 25.05.2023, что нашло отражение в ответе управления Росреестра от 29.08.2023 № 08-047113/23 на обращение общества «Агро Мелиоративная Группа» от 01.08.2023 № ОГ-4896/23.
Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества «Агро Мелиоративная Группа» в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (статьи 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее ? Гражданский кодекс). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный даже в отсутствие прямого указания на это в законе. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункты 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Нормами Гражданского кодекса предусмотрена возможность заключения договора путем проведения торгов (пункт 1 статьи 447). Торги, проведенные с нарушением установленных законом правил, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, что повлечет недействительность заключенного с победителем торгов договора (статья 449).
В пункте 44 совместного постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Пленумами Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснена необходимость рассмотрения споров о признании торгов недействительными по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.
С учетом приведенной в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» рекомендации заключение договора на торгах не препятствует его оспариванию по ничтожным основаниям.
Под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства. Организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом (пункты 1, 2 статьи 449.1 Гражданского кодекса).
В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре ? возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В качестве продавца по договору, заключаемому при реализации имущества должника в рамках исполнительного производства, выступает организатор торгов, который по итогам публичных торгов заключает договоры купли-продажи в качестве продавца от своего имени. Должник стороной такой сделки не являлся, последствия недействительности сделки в отношении него применены быть не могут. Организатор торгов обязан соблюдать предусмотренные законом требования к порядку их проведения. Признание торгов недействительными влечет недействительность заключенного на них договора купли-продажи и применение реституции. В таком случае обязанность возврата денежных средств покупателю при применении последствий недействительности заключенного по итогам публичных торгов договора должна возлагаться на лицо, действующее в качестве организатора торгов и заключающее договор купли-продажи от собственного имени. Соответствующая рекомендация сформулирована в пункте 14 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства».
Особенности совершения сделок с долями в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения установлены статьей 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ). Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный капитал) сельскохозяйственной организации, передать в доверительное управление либо продать или подарить другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину ? члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения в счет нее земельного участка.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем. В результате выставления земельной доли на открытые торги созданы условия для ее приобретения лицом, которое в силу норм Закона № 101-ФЗ правом на ее приобретение не обладает. Проведенный аукцион способствовал незаконному обходу предусмотренного законодательством ограничения оборота земельных долей, необоснованному расширению круга участников общей долевой собственности на земельный участок. Как сам аукцион, так и заключенный по его результатам договор купли-продажи являются ничтожными в силу их противоречия положениям статьи 12 Закона № 101-ФЗ, а также нарушения прав и охраняемых законом интересов других участников общей долевой собственности на земельный участок, а также лиц, фактически использующих его. При проведении правовой экспертизы регистратор пришел к правомерному выводу о наличии причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации перехода к обществу «Агро Мелиоративная Группа» доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Управлением Росимущества допущено нарушение законодательного запрета.
В качестве продавца по заключенному на аукционе договору купли-продажи земельной доли, реализуемой в рамках исполнительного производства, выступило управление Росимущества. Оно от своего имени заключило договор купли-продажи в качестве продавца. Физическое лицо (должник) стороной этого договора не является. Признание аукциона недействительным повлекло недействительность заключенного на нем договора купли-продажи. В порядке реституции управление Росимущества в любом случае должно возвратить обществу «Агро Мелиоративная Группа» уплаченные за земельную долю денежные средства. Вопрос, связанный с возможностью компенсации этой суммы за счет взыскателя или должника по исполнительному производству, предметом иска, рассматриваемого в рамках настоящего дела, не является.
Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения.
Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.09.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2024 по делу № А53-36142/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
В.А. Анциферов
Судья
В.Е. Епифанов
Судья
А.И. Мещерин