АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар Дело № А53-42594/2024 08 октября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2025 года Полный текст постановления изготовлен 08 октября 2025 года
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Зотовой И.И. и Коржинек Е.Л., при ведении протокола помощником судьи Брагиным А.А. и участии в судебном заседании, проводимом с использованием системы веб-конференции, от истца – общества с ограниченной ответственностью «Аквасервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 04.07.2024), в отсутствие ответчика – администрации города Таганрога (ИНН <***>, ОГРН <***>), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Аквасервис» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.03.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2025 по делу № А53-42594/2024, установил следующее.
ООО «Аквасервис» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города Таганрога (далее – администрация) о признании права собственности на объект недвижимости – бассейн (литера Б) площадью 353,7 кв. м, расположенный по адресу: <...>.
Решением суда от 19.03.2025, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 13.05.2025, в иске отказано.
В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области. По мнению заявителя, возведенный обществом объект является недвижимым имуществом, право собственности на которое подлежит государственной регистрации; бассейн не является улучшением земельного участка, на котором он расположен, а выполняет самостоятельные функции и является объектом гражданских прав, построен с соблюдением градостроительных,
строительных норм и правил санитарно-гигиенических и санитарно-эпидемиологических, экологических, противопожарных, и других требований устойчивости и надежности, обеспечивающим безопасную для жизни людей эксплуатацию объектов. Разрешение на строительство спорного объекта не требовалось ввиду его вспомогательного характера.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации от 31.12.2003 № 7184 «О предоставлении в аренду ООО «Аквасервис» земельного участка по адресу: <...>, на срок 10 лет» обществу был предоставлен в аренду земельный участок площадью 21 569 кв. м, расположенный по адресу: <...>, для использования в целях эксплуатации физкультурно-оздоровительного комплекса аквапарка с прилегающей инфраструктурой на десять лет.
Постановлением мэра города Таганрога от 01.02.2008 № 406 «О разделе земельного участка, находящегося по адресу: <...>, на три самостоятельных земельных участка, и об утверждении проектов границ вновь образованных земельных участков с присвоением адресов» земельный участок площадью 21 569 кв. м, ранее предоставленный в аренду обществу (договор от 18.05.2004 № 04-373), был разделен на три самостоятельных земельных участка:
– площадью 15 862 кв. м, с присвоением адреса: <...>;
– площадью 1 808 кв. м, с присвоением адреса: <...>;
– площадью 3 899 кв. м, с присвоением адреса: <...>.
В отношении 1 и 3 земельных участков между Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога и ООО «Аквасервис» были заключены договор аренды земельных участков от 20.05.2008 № 08-394 и от 17.03.2015 № 15-61.
Общество в иске указывает, что все объекты, расположенные на земельных участках с кадастровым номером 61:58:0001171:106 площадью 15 862 кв. м по адресу: <...> и кадастровым номером 61:58:0001171:108 площадью 3 899 кв. м по адресу: <...>, составляют единый комплекс объектов аквапарка «Лазурный».
На земельном участке с кадастровым номером 61:58:0001171:106 расположены основные объекты недвижимости, принадлежащие ООО «Аквасервис» на праве собственности, а именно: входной комплекс площадью 539,2 кв. м, летняя площадка площадью 163,3 кв. м, навес площадью 32,2 кв. м; канализационная насосная станция площадью 3,9 кв. м; насосная площадью 76,6 кв. м; водная горка «Комический полет», водная горка «Гидротруба», водная горка «Мультифом», мощение (литера 15), стартовая зона (литера 19), бассейн приводнения (литера 20), бассейн приводнения (литера 21), бассейн приводнения (литера 22), мощение (литера 26) площадью 331,0 кв. м; мощение (литера 9), мощение (литера 12), мощение (литера 13), мощение (литера 14), мощение (литера 2), ленивый бассейн (литера 23), игровой бассейн (литера 24), детский бассейн (литера 25) площадью 2 199,7 кв. м; приемный бассейн аттракциона «Космическая дыра» с кадастровым номером 61:58:0001171:172 площадью 24,7 кв. м; волновой бассейн с насосно-фильтровальной станцией и регулирующей емкостью с кадастровым номером 61:58:0001171:453; нежилое здание с кадастровым номером 61:58:0001171:195 площадью 100,50 кв. м; нежилое здание с кадастровым номером 61:58:0001171:196 площадью 118,0 кв. м; нежилое здание с кадастровым номером 61:58:0001171:216 площадью 99,7 кв. м; нежилое здание с кадастровым номером 61:58:0001171:217 площадью 22,8 кв. м.
На другом арендуемом земельном участке общей площадью 3 899 кв. м с кадастровым номером 61:58:0001171:108 общество возвело спорный объект – бассейн (литера Б) площадью 353,7 кв. м.
18 октября 2024 года общество обратилось в Комитет по архитектуре и градостроительству администрации с заявлением о введении в эксплуатацию возведенного объекта.
Комитет по архитектуре и градостроительству администрации в своем ответе от 23.10.2024 № 60.03.1/4949 на заявление общества указал, что правообладателем не представлен полный комплект документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), объект считается самовольно возведенным, согласно законодательству в компетенцию органов местного самоуправления не входит право сохранять самовольно возведенные и реконструированные объекты, в том числе вводить такие объекты в эксплуатацию, в связи с чем на основании части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса обществу отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта и разъяснено, что признание права собственности на самовольно возведенный объект возможно только в судебном порядке.
Ссылаясь на невозможность регистрации права собственности на возведенный объект, общество обратилось в арбитражный суд с иском.
Разрешая спор, суды руководствовались статьями 130, 131 и 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьями 1, 51 и 55 Градостроительного кодекса, статьями 2 и 4 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», правовыми позициями, изложенными в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 № 304-ЭС15-11476, постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11052/09, от 17.01.2012 № 4777/08 и от 28.05.2013 № 17085/12, письмом Министерства строительства Российской Федерации от 16.03.2020 № 9394-ДВ/08 и пришли к следующим выводам.
Согласно заключению эксперта ООО «ГеоКадастр» от 15.10.2024 N 042/24 бассейн, являясь объектом капитального строительства, конструктивно представляет собой чашу по бетонному основанию – бетон, стеклопластик с гелькоутом.
Оценив представленные в дело доказательства, суды посчитали, что бассейн не является отдельным объектом гражданского оборота, выполняет лишь обслуживающую функцию по отношению к земельному участку, на котором он расположен, в связи с чем условия для отнесения такого объекта к недвижимости и признания за обществом права собственности на него как на самовольную постройку отсутствуют.
Суд округа, отклоняя доводы истца о наличии оснований для признания права собственности на спорное сооружение как на самовольную постройку в порядке статьи 222 Гражданского кодекса, считает необходимым отметить следующее.
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление № 44) признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.
При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса).
В силу пункта 20 постановления № 44 при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект. Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной.
Постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта (пункт 16 постановления № 44).
Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации от 31.12.2003 № 7184 обществу предоставлен на десять лет в аренду земельный участок площадью 21 569 кв. м, расположенный по адресу: <...>, для использования в целях эксплуатации физкультурно-оздоровительного комплекса аквапарка с прилегающей инфраструктурой.
В дальнейшем данный земельный участок постановлением мэра города Таганрога от 01.02.2008 № 406 был разделен на три самостоятельных земельных участка: участок с кадастровым номером 61:58:0001171:106 площадью 15 862 кв. м (<...>); участок площадью 1 808 кв. м (<...>); участок площадью 3 899 кв. м с кадастровым номером 61:58:0001171:108 (<...>).
Согласно договору аренды находящего в государственной собственности земельного участка от 20.05.2008 № 08-394 (приложение к исковому заявлению) земельный участок с кадастровым номером 61:58:0001171:108 по адресу: <...> предоставлен для использования в целях эксплуатации физкультурно-оздоровительного комплекса аквапарка с прилегающей инфраструктурой.
На арендуемом земельном участке общей площадью 3 899 кв. м с кадастровым номером 61:58:0001171:108 общество возвело спорный объект – бассейн (литера Б) площадью 353,7 кв. м, иные объекты на этом участке отсутствуют.
Доказательств передачи указанного земельного участка в аренду для целей строительства объектов недвижимости в дело не представлено, в договоре аренды земельного участка соответствующие условия (положения) отсутствуют.
Представитель общества в судебном заседании суда кассационной инстанции также пояснил, что на указанном земельном участке иные объекты, являющиеся объектами капитального строительства, за исключением построенного бассейна, отсутствуют, следовательно, спорный объект не предназначен для обслуживания какого – либо иного объекта, то есть не является вспомогательным, в связи с чем положения пункта 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса, указывающие на отсутствие необходимости выдачи разрешения на строительство в случае строительств на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, в данном случае не подлежат применению.
Таким образом, спорный объект, который, как полагает истец, обладает признаками недвижимого имущества и в отношении которого могут быть применены положения статьи 222 Гражданского кодекса, а также должна осуществляться государственная регистрация, возведен истцом не только без получения разрешения на строительство, но и на земельном участке, который не допускает строительство на нем недвижимых объектов, что исключает возможность признания права собственности на такой объект ввиду отсутствия условий, предусмотренных частью 3 статьи 222 Гражданского кодекса (лицо, осуществившее постройку, не имеет в отношении земельного участка прав, допускающих строительство на нем данного объекта).
С учетом изложенного суда округа отклоняет доводы общества о наличии условий для признания права собственности на бассейн (даже в случае признания его объектом недвижимого имущества, а не улучшением земельного участка), поскольку он возведен истцом без разрешения на строительство и на земельном участке, который не был предоставлен ему в указанных целях, что является достаточным основанием для отказа в удовлетворении требования о признании права собственности на объект самовольного строительства в силу статьи 222 Гражданского кодекса.
Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.03.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2025 по делу № А53-42594/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий Е.И. Афонина Судьи И.И. Зотова Е.Л. Коржинек