АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ
г. Ростов-на-Дону 12 сентября 2025 г. Дело № А53-17935/25
Резолютивная часть решения объявлена 01 сентября 2025 г. Полный текст решения изготовлен 12 сентября 2025 г.
Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Мариненко Е.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Пикулиной А.И.
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания СК10 Премиум" ОГРН: <***>, ИНН: <***>
к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области ОГРН: <***>, ИНН: <***>
о признании незаконным отказа
третьи лица: АО Донэнерго, председатель совета МКД ФИО1
при участии:
от заявителя: представитель ФИО2 по доверенности № 146/УК2 от 20.05.2025..
от заинтересованного лица: представитель ФИО3. по доверенности от 02.11.2024 № 03/088-СТ,
от АО Донэнерго: представитель ФИО4 по доверенности от 21.12.2022 № 752,
от третьего лица: ФИО1 (паспорт)
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания СК10 Премиум" обратилось в суд с заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании незаконным решения, обязании.
Представитель заявителя доложил позицию по делу, поддержал заявленные требования.
Представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения требований заявителя по доводам, изложенным в отзыве.
Третьи лица поддержали позицию заявителя.
Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.
Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания СК10 Премиум» (далее - общество) в соответствии с приказом Государственной жилищной инспекции Ростовской области от 22 декабря 2022 № 2215-Л, предоставлена лицензия на
осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами № Л045-01203-61/00633074 от 22.12.2022.
Общество в соответствии с протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, в форме очно-заочного голосования от 01.05.2024 (далее - Протокол внеочередного общего собрания) избрана в качестве управляющей компании многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: <...>.
На основании протокола с обществом заключен договор управления МКД № ПУШ-97 от 01.05.2024 сроком на три года с 26.03.2024. Председателем совета многоквартирного дома избран ФИО1.
Многоквартирный жилой дом с автостоянкой и встроенными помещениями общественного назначения, расположенный по адресу: <...> введен в эксплуатацию 22.12.2023 года на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 61-44-995409-2023.
Проектным решением Рабочей документацией № 235/20-02-20/10-АР.2 предусмотрено размещение трансформаторной подстанции с сухими трансформаторами в подземной части многоквартирного дома.
Данная трансформаторная подстанция вошла в состав общего имущества многоквартирного жилого дома на основании проектной документации здания № 235/20-02-20/10-АР2 от 16.08.2022, в которой содержались ошибочные сведения об отнесении данного имущества к общему имуществу многоквартирного жилого дома.
Однако по своему функциональному назначению и для целей передачи АО «ДОНЭНЕРГО» данная подстанция подлежит самостоятельному кадастровому учету в качестве обособленной вещи.
Однако, при подготовке общего технического плана дома от 30.10.2023 в связи с созданием здания и расположенных в нем помещений, сведения о помещении встроенной трансформаторной подстанции не были отображены, и площадь комнат нежилого помещения была включена в площадь мест общего пользования на основании Рабочей документации.
Собственниками МКД было принято решение исключить из состава общего имущества и передать для регистрации права собственности акционерному обществу «ДОНЭНЕРГО» на безвозмездной основе, помещения, входящие в состав общего имущества, расположенные на этаже (подвал № 2) общей площадью 36,60 метров квадратных, номера 2,3,4 согласно паспорту БТИ, с целью организации надлежащего предоставления коммунальных услуг и запрета любой иной деятельности в передаваемых помещения. Указанное решение зафиксировано протоколом внеочередного собрания от 01.05.2024.
Пунктом 26 протокола установлено, уполномочить генерального директора ООО «УК СК10 Премиум» на заключение договора с OA «Донэнерго» по передачи на безвозмездной основе помещений, расположенных на этаже Подвал № 2 помещение № 2,3,4, для последующей регистрации права.
В связи с этим подготовлен технический план - для образования помещения - <...>.
Технический план подготовлен в связи с необходимостью образования помещений трансформаторной подстанции для последующего заключения договора с АО «Донэнерго» по передаче на безвозмездной основе помещений (к. №№ 2,3,4) площадью 36,6 кв.м, расположенных в подвале № 2 с целью организации надлежащего предоставления коммунальных услуг и запрета любой иной деятельности в передаваемых помещениях.
18.12.2024 общество обратилось в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права (КУВД-001/2024-64602740) в связи с созданием (образованием) объекта недвижимости в отношении помещения, расположенного по адресу: <...>.
Для проведения государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав обществом был предоставлен технический план помещения, изготовленный в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием 1 помещения (Встроенная трансформаторная подстанция), расположенного в многоквартирном доме с кадастровым номером 61:44:0050515:967, по адресу: <...> от 23.09.2024.
Управлением Росреестра по РО направлено уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права от 14.01.2025 № КУВД-001/2024-61602740/1.
Уведомление мотивировано следующим:
- уменьшение размера общего имущества возможно только путем реконструкции многоквартирного дома;
- разрешение на реконструкцию не предоставлено;
- технический план подготовлен без использования разрешения на реконструкцию и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции не предоставлено;
- не представлена документы, подтверждающие наличие (возникновение) права собственности на образуемое нежилое помещение у ООО «УК СК10 Премиум».
Для устранения причин приостановления осуществления государственной регистрации права на объект недвижимости необходимо предоставить:
- документы, подтверждающие наличие (возникновение) права собственности ООО «УК СК10 Премиум» на помещение;
- технический план помещения, соответствующий требованиям действующего законодательства (после реконструкции МКД).
В связи с не устранением причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета недвижимого имущества, указанных в уведомлении о приостановлении и истечением срока приостановления в адрес общества поступило уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 14 апреля 2025 № КУВД-001/2024-64602740/3.
Этот отказ является предметом оспаривания в судебном порядке.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частями 4 и 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых
решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Согласно пункту 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Таким образом, заявленное требование может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушения данным ненормативным актом прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Из приведенных процессуальных норм следует, что арбитражный суд при рассмотрении дела об оспаривании действий (бездействия) государственных органов должен исследовать указанные действия (бездействие) на предмет соответствия их закону, а также проверить обстоятельства нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности. При этом на государственном органе лежит бремя доказывания законности совершенных им действий и принятого акта, а на заявителе - нарушения этими действиями и решением его прав и законных интересов.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации, Закон N 218-ФЗ).
Согласно пункту 3 статьи 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
Как предусмотрено пунктом 4 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на
недвижимое имущество. В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Закона N 218-ФЗ, под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества понимается внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино- местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).
Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 5 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).
Внесение сведений в ЕГРН осуществляется органом регистрации прав: в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости (пункт 1).
Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).
На основании пункта 2 части 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, документы, необходимые для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.
Исходя из положений пункта 3 части 1 статьи 15 Закона N 218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образованные объекты недвижимости.
В соответствии с частью 3 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта недвижимости, с образованием объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 8 - 10 части 5 настоящей статьи.
Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (часть 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).
Обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания СК10 Премиум" подано заявление о поставке на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта трансформаторной подстанции, входящей в общее имущество МКД, и регистрации на него право собственности общества.
Согласно пояснений заявителя, данная трансформаторная подстанция вошла в состав общего имущества многоквартирного жилого дома на основании проектной документации здания № 235/20-02-20/10-АР2 от 16.08.2022, в которой содержались ошибочные сведения об отнесении данного имущества к общему имуществу многоквартирного жилого дома. Однако по своему функциональному назначению и для целей передачи АО «ДОНЭНЕРГО» данная подстанция подлежит самостоятельному кадастровому учету в качестве обособленной вещи. По этой причине в сведениях ЕГРН об общем имуществе многоквартирного дома по адресу: <...> содержится реестровая ошибка.
Порядок исправления ошибок в ЕГРН урегулирован в статье 61 Закона N 218-ФЗ, согласно которой исправлению подлежат технические ошибки в записях и реестровые ошибки. Исправление технических ошибок осуществляется по заявлению заинтересованного лица либо по решению регистрирующего органа. Такие исправления не должны повлечь за собой прекращение, возникновение или переход прав. Если недостоверные сведения содержатся в документах, которые представлены на кадастровый учет, и были воспроизведены в ЕГРН, имеет место реестровая ошибка, которая может быть исправлена по решению суда. В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав.
Заявляя о регистрации за собой права собственности, общество не представило документы, подтверждающие наличие (возникновение) данного права на образуемое нежилое помещение. Фактически данное помещение, в независимости от того, является оно самостоятельным объектом или нет, принадлежит собственникам МКД на праве общей долевой собственности.
Действующим законодательством предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит право подтверждающий, а не право создающий характер. Право подтверждающий характер государственной регистрации заключается в том, что субъективное право на недвижимость возникает до государственной регистрации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и право устанавливающими документами.
Государственная регистрация может быть проведена только в случае наличия законного основания возникновения права на недвижимость и подтверждает уже существующее право.
В уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав от 14.01.2025 указаны причины приостановления государственной регистрации прав.
Вместе с тем, ни на момент обращения заявителя в управление, ни в течение срока приостановления государственной регистрации по инициативе регистратора, ни на момент принятия решения об отказе в осуществлении действий по государственной регистрации прав в отношении спорного нежилого помещения, документы, необходимые для проведения государственной регистрации, в управление представлены не были.
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Арбитражный суд при рассмотрении дела об оспаривании действий (бездействия) государственных органов должен исследовать указанные действия (бездействие) на предмет соответствия их закону, а также проверить обстоятельства нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической)
деятельности. При этом на государственном органе лежит бремя доказывания законности совершенных им действий и принятого акта, а на заявителе - нарушения этими действиями и решением его прав и законных интересов.
Оценив представленные сторонами документы, заслушав пояснения сторон, суд пришел к выводу о том, что уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области № КУВД-001/2024-30321248/3 от 14.10.2024 об отказе в государственной регистрации права законно и обосновано, не противоречит нормам действующего законодательства, заявителем не доказано нарушение этим отказом его прав и законных интересов.
При этом, суд полагает необходимым разъяснить заявителю, что в данном случае обществом избран ненадлежащий способ защиты.
Защита гражданских прав, включая право собственности, осуществляется способами, указанными неисчерпывающим образом в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Условия применения тех или иных способов защиты устанавливаются законодателем с учетом специфики защищаемого права и особенностей его нарушения. При этом выбор способа защиты прав принадлежит правообладателю, который своей волей и в своем интересе может воспользоваться как одним из них, так и несколькими. Вместе с тем выбор способа защиты предопределяется правовыми нормами с учетом характера нарушения и фактических обстоятельств дела, которые должны быть установлены судом при решении вопроса о том, выбран ли истцом надлежащий способ защиты прав (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 6 декабря 2017 года N 37-П и др.; определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21 сентября 2017 года N 1791-О и N 1792-О и др.).
В случае если спорное помещение поставлено на кадастровый учет в составе общего имущества МКД в результате ошибки, допущенной в технической документации и воспроизведенной органом регистрации, имеет место реестровая ошибка, подлежащая исправлению.
В случае невозможности установления данной ошибки, права собственников МКД могут быть восстановлены путем подачи заявления в орган регистрации о постановке на кадастровый учет спорного помещения как самостоятельного. При этом в отношении помещения сохранится право общей долевой собственности. В последующем собственники МКД вправе передать права на помещение АО Донэнерго.
АО Донэнерго также вправе обратиться с самостоятельным иском о признании права собственности на спорное помещение.
Вступившие в законную силу судебные акты являются одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом, решение суда не может противоречить нормам действующего законодательства.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь главой 24 статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении заявленных требований отказать.
Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении
месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае
подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в
законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.
Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья Е.Н. Мариненко