ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
06 июня 2025 года Дело № А56-103060/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2025 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе: председательствующего Балакир М.В. судей Изотовой С.В., Целищевой Н.Е. при ведении протокола судебного заседания: ФИО1 при участии: от истца (заявителя): представитель ФИО2 по доверенности от 03.02.2025
от ответчика (должника): представитель ФИО3 по доверенности от 03.03.2025 от 3-го лица: не явился, извещен
рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Терминал-Логистик» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.01.2025 по делу № А56-103060/2024 (судья Егорова Д.А), принятое по иску:
общества с ограниченной ответственностью «Терминал-Логистик»
заинтересованное лицо: Администрация муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области
третье лицо: Управление Росреестра по Ленинградской области о признании, об обязании
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Терминал-Логистик» (далее – Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области (далее – Администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:01:1014001:722 без проведения торгов, а также об обязании осуществить подготовку договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:01:1014001:722 в течение месяца с даты вступления решения в законную силу.
Определением суда от 24.10.2024 заявление принято к производству, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Ленинградской области.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.01.2025 в удовлетворении заявления отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, заявитель обратился с апелляционной жалобой, ссылаясь на то, что принадлежащие ему объекты недвижимости занимают более половины истребуемого земельного участка, остальная часть его площади необходима для обслуживания указанных объектов.
В настоящее судебное заседание явились представители сторон. Представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в представленном в материалы дела отзыве.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судом, общество с ограниченной ответственностью «Терминал-Логистик» является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, МО «Город Выборг», <...> п.з.3, кадастровый номер 47:01:1014001:722, общей площадью 80 000 кв. м., категория земель -земли населенных пунктов, разрешенное использование - под производственную базу. Право пользования земельным участком принадлежит заявителю на основании договора аренды земельного участка № 68-2012 от 24.07.2012г, с учетом уступки прав и обязанностей по нему на основании Договора купли-продажи № 21/11-22 от 21.11.2022г.
05.06.2024 года общество обратилось с заявлением в Комитет по управлению муниципальным имуществом и градостроительству Администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области о выкупе вышеуказанного земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 39.20 ЗК РФ, за плату без проведения торгов.
Ответным письмом от 29.07.2024 Комитет отказал заявителю в заключении договора купли-продажи, сославшись несоответствии площади испрашиваемого земельного участка общей площади объектов недвижимости, находящихся в собственности заявителя.
Заявитель считает, что отказ Комитета в заключении договора купли-продажи земельного участка незаконен и нарушает права и законные интересы Общества в области предпринимательской деятельности, что и послужило основанием для обращения в суд с данным заявлением.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение не подлежит отмене ввиду следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов,
осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, требование о признании незаконными действий и решений органов, осуществляющих публичные полномочия, может быть удовлетворено при наличии совокупности обстоятельств: несоответствия ненормативного правового акта закону и нарушения этим актом прав и законных интересов заявителя.
В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса по общему правилу продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона.
Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.
В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка; определение площади подлежащего выкупу земельного участка в размере площади занятой зданием или сооружением и необходимой для его использования.
По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих арендатора использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса), возникновение у него исключительного права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он был предоставлен в аренду.
В отличие от собственника земельного участка арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, а также, являясь стороной договора аренды в силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора, в том числе в части соблюдения целевого использования участка.
Предоставление права собственности на земельный участок, находящийся в публичной собственности, без проведения торгов лицу, имеющему в собственности здание (сооружение), возведенное на данном участке, предоставленном в установленном законом порядке для строительства именно такого объекта, вызвано необходимостью обслуживания и использования данного строения по назначению.
В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 г. N 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.
Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 Гражданского кодекса и статья 39.20 Земельного кодекса).
Данные выводы соответствуют правовому подходу, изложенному в пункте 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14 декабря 2021 г. N 302-ЭС21-14414 от 25.12.2024 № 304-ЭС-24-17140.
Как следует из материалов дела, основанием для оспариваемого отказа послужило то обстоятельство, что площадь испрашиваемого земельного участка несоразмерно больше площади расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих заявителю на праве собственности и превышает площадь для их функционального использования, существующая чрезмерность площади по сравнению с площадью занимаемой объектами недвижимости не обоснована.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 1 марта 2011 г. N 13535/10, от 03.04.2012 г. N 12955/11 разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса, арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
В определении от 23.04.2020 г. N 935-О Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что, развивая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Земельный кодекс предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.
Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.
Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.
Как усматривается из материалов дела, обществу предоставлен в аренду спорный земельный участок для размещения производственной базы.
На основании договора в границах Участка возведены объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 47:01:0000000:17303; 47:01:0000000:17304; 47:01:0000000:25224; 47:01:0000000:25223; 47:01:1014001:5007; 47:01:1014001:5008.
Совокупная площадь объектов недвижимости, принадлежащих ООО «Терминал-Логистик» на праве собственности и расположенных в границах арендованного Участка, составляет 40 221 кв.м, что несоразмерно меньше площади испрашиваемого к выкупу земельного участка.
Кроме того, основным объектом, составляющим наибольшую площадь в 39 305 кв.м, является открытый склад для хранения труб без изоляции (кад. № 47:01:0000000:25223).
Как было установлено судом первой инстанции по результатам обозрения представленных заявителем фотографий и не оспаривалось сторонами, данное сооружение представляет из себя площадку, частично бетонированную, частично покрытую щебнем.
Иные объекты - это склады хранения труб с изоляцией и без, трансформаторная подстанция площадью 2,3 кв.м, а также модульные здания- бытовки (кад. № 47:01:0000000:17303; 47:01:0000000:17304).
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о несоразмерности площади истребуемого земельного участка площади возведенных на нем объектам недвижимости.
Суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы общества о том, что строительство производственной базы не завершено, поскольку законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых этот участок формировался (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 марта 2013 г. N 12668/12).
Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 г. N 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.
Ввиду изложенного, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.
При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания апелляционной жалобы обоснованной и ее удовлетворения.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.01.2025 по делу № А56-103060/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий М.В. Балакир
Судьи С.В. Изотова
Н.Е. Целищева