ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***>
E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда апелляционной инстанции
по проверке законности и обоснованности решений (определений)
арбитражных судов, не вступивших в законную силу
город Ростов-на-Донудело № А32-68872/2023
20 мая 2025 года15АП-4669/2025
Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 мая 2025 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего судьи Илюшина Р.Р.,судей Емельянова Д.В., Крахмальной М.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарём Алимардановой А.Г.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования городского округа города-курорта Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 07.03.2025 по делу № А32-68872/2023
по иску Администрации муниципального образования городского округа города-курорта Сочи
к обществу с ограниченной ответственностью «Детский оздоровительный
лагерь «Дом отдыха Колос»
о взыскании задолженности, пени,
УСТАНОВИЛ:
Администрация муниципального образования городского округа города-курорта Сочи (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью «Детский оздоровительный лагерь «Дом отдыха Колос» (далее – ответчик, общество) с требованиями о взыскании задолженности по договору аренды от 12.12.1998 № 4900001092 за период с 01.01.2023 по 30.09.2023 в размере 1 329 584,65 руб., пени в размере 679 754,95 руб.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.03.2025 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обжаловала его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит отменить решение суда первой инстанции, по делу принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объёме.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что суд первой инстанции неверно истолковал пункт 2.4 договора аренды, ограничив право арендодателя на изменение арендной платы. Департамент не имеет полномочий определять размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и предоставленные без проведения торгов, по иной методике, кроме как в соответствии с действующим в спорный период Постановлением Администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 и действующим с 07.12.2023 Постановлением Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 04.12 2023 № 3655. Также администрация обращает внимание на то, что при рассмотрении споров о взыскании задолженности по арендной плате в отношении земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования горской округ город-курорт Сочи, вытекающих из сходных правоотношений, когда договор аренды заключен до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, судами неоднократно было установлено, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании Постановления главы города Сочи от 04.08.1988 № 682/1 Комитет по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 12.10.1998 № 4900001092 аренды земельного участка площадью 30 339 кв. м, часть которого (площадью 14 600 кв. м) является территорией лесопарковых насаждений (далее - договор).
Дополнительным соглашением от 06.03.2013 в договор № 4900001092 внесены изменения в части площади арендуемой земли (составила 31 542 кв. м). Также указано, что объектом аренды являются участки с кадастровыми номерами 23:49:0110004:18 (площадью 29 171 кв. м), 23:49:0110004:20 (площадью 1168 кв. м) и 23:49:0110004:30 (площадью 1203 кв. м).
Администрацией подготовлен расчет арендной платы за земельный участок по договору на основании отчетов об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 29.03.2017 № 17/03-55, № 17/03-56, № 17/03-57.
По расчету администрации размер арендной платы, подлежащей уплате в период с 01.01.2023 по 30.09.2023 обществом, составил 1 329 584,65 руб.
Администрацией также начислена неустойка в сумме 679 754,95 руб.
В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес общества направлялась претензия от 26.07.2023 № 11271/02.01-44 с требованием об оплате существующей задолженности и неустойки, которая оставлена последним без исполнения.
Ссылаясь на наличие у общества задолженности по договору, образовавшейся в связи с перерасчетом размера арендной платы, и не погашенной в добровольном порядке, администрация обратилась с иском в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В порядке статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции, действующей до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.
В силу подпункта 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В пункте 19 Постановления № 73 разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Договор аренды от 12.10.1998 заключён до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.
Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не распространил действие статьи 65 (в настоящее время - статьи 39.7) Земельного кодекса Российской Федерации на правоотношения, возникшие до его вступления в силу. Возможность применения регулируемой арендной платы к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, обусловлена датой их заключения (до либо после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации), а также наличием условий, перечисленных в абзаце пятом пункта 16 постановления от 17.11.2011 № 73.
В нем указано, что регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
В соответствии с пунктом 2.4 договора аренды размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами.
Истолковав условия договора аренды (пункт 2.4), по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришёл к правомерному выводу о том, что на договор от 12.10.1998 не распространяются положения Земельного кодекса о нормативном регулировании арендной платы. Данный договор не содержит указание на наличие у арендодателя права изменять размер арендной платы в одностороннем порядке (за исключением случаев изменения исходных базовых ставок). Из условий договора (с учетом дополнительных соглашений к нему) не следует право арендодателя на одностороннее изменение способа определения размера арендной платы путем изменения методики ее расчета. В данном случае изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения сторонами соответствующего соглашения. Односторонне изменение администрацией методики исчисления арендной платы, при отсутствии подписанного ответчиком нового дополнительного соглашения к договору аренды, меняющего формулу расчета арендной платы, является неправомерным.
Поскольку арендодателю не предоставлено право в одностороннем порядке изменять формулу расчета арендной платы, при том, что доказательства изменения соглашением сторон предусмотренной договором методики определения размера арендной платы в деле отсутствуют, новые формулы расчета не подлежат применению к отношениям сторон.
Довод администрации о необходимости применения к отношениям сторон действующих поправочных коэффициентов не основан на нормах гражданского и земельного законодательства, не учитывает разъяснения, приведенные в пункте 16 Постановления № 73, а также буквальное содержание договора от 12.10.1998.
Апелляционный суд отмечает, что аналогичная правовая позиция поддержана Арбитражным судом Северо-Кавказского округа в постановлении от 25.02.2021 по делу № А32-54957/2019, по спору между теми же сторонами в рамках спорного договора в отношении требований, предъявленных администрацией за более ранний период.
В материалы дела ответчиком представлены доказательства внесения арендной платы за спорный период в соответствии с условиями договора (платежные поручения от 10.03.2023 № 263, от 07.06.2023 № 334, от 24.08.2023 № 456, от 08.11.2023 № 511, 04.03.2024 № 571, от 17.05.2024 № 615, от 26.08.2024 № 737, от 05.11.2024 № 792)
Поскольку из материалов дела следует, что у ответчика не имеется задолженности по арендной плате за спорный период, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований администрации.
При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения жалобы.
Доводы апелляционной жалобы, направленные на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.03.2025 по делу № А32-68872/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев через суд первой инстанции.
Председательствующий Р.Р. Илюшин
СудьиД.В. Емельянов
М.П. Крахмальная