АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994, официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Москва 08.10.2025 Дело № А40-229041/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 06.10.2025 Полный текст постановления изготовлен 08.10.2025
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего – судьи Аталиковой З.А., судей Беловой А.Р., Немтиновой Е.В., при участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью «Фортуна»: ФИО1 по доверенности от 05.08.2025
от Департамента городского имущества города Москвы: ФИО2 по доверенности от 16.12.2024
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 07 апреля 2025 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 июня 2025 г. по делу № А40-229041/2024
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Фортуна» к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Фортуна» (далее - ООО «Фортуна», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском об обязании Департамент городского имущества города Москвы (далее - департамент, ответчик) заключить договор купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 379,9 кв. м, на представленных истцом условиях.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 07 апреля 2025 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 июня 2025 г., суд обязал Департамент заключить с ООО «Фортуна» договор купли-продажи нежилого помещения на условиях проекта договора.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».
Отводов составу суда не поступило.
От Департамента в Арбитражный суд Московского округа в электронном виде поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем онлайн- заседания (посредством веб-конференции). К ходатайству приложены
электронные образцы документов, удостоверяющие личность представителя ответчика и доверенность на представление его интересов.
В соответствии с положениями статья 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, введенной Федеральным законом от 30.12.2021 № 440-ФЗ и исходя из необходимости соблюдения интересов участников процесса на судебную защиту, принимая во внимание наличие технической возможности для проведения судебного заседания с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания), Арбитражным судом Московского округа удовлетворено заявленное ходатайство.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика (непосредственно присутствующий в судебном заседании) доводы кассационной жалобы поддержал, представитель истца (непосредственно присутствующий в судебном заседании) возражал против ее удовлетворения.
Изучив материалы дела, выслушав представителей, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.
Как следует из материалов дела и установлено судами, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 379,9 кв. м, расположенного по адресу: <...>, на основании заключенного с департаментом договора аренды от 24 августа 2021 г. № ЭТ02-00384/21.
Общество является субъектом малого предпринимательства, что не
оспаривается ответчиком и подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) истец обратился в департамент с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указывая на отсутствие задолженности по арендной плате и на то, что договор аренды действующий.
Письмом от 12 июля 2024 г. № 33-5-66827/24-(0)-4 направлено решение департамента об отказе в предоставлении государственной услуги по заявлению общества о выкупе, мотивированное наличием в производстве Арбитражного суда города Москвы дела № А40-167838/2023 по иску ООО «Фортуна» Департаменту о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды от 24 июля 2021 г. № ЭТ02-00384/21, признании договора аренды нежилого помещения общей площадью 379,90 кв. м, расположенного по адресу: <...> действующим.
Истец, не согласившись с указанным отказом, повторно обратился с заявлением о выкупе арендуемого имущества, приложив проект договора купли-продажи по цене, определенной по заказу истца независимым оценщиком ООО «Оценка-Право» по согласно отчету № ОО24Н-118 от 29 июля 2024 г., которое оставлено Департаментом без удовлетворения. Выражая несогласие с отказом департамента, ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящими требованиями.
При разрешении спора суды руководствовались положениями Закона № 159-ФЗ, статей 8, 11, 12, 429, 445, 446, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», с учетом разъяснений,
изложенных в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в пунктах 1, 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 г. № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при исследовании и оценке обстоятельств дела и представленных доказательств в порядке статьи 71 АПК РФ.
Ссылка департамента на наличие судебного разбирательства в рамках дела № А40-167838/2023 судами признана безосновательной, поскольку, в рамках указанного дела суд признал недействительной одностороннюю сделку Департамента об одностороннем отказе от договора аренды от 24 июля 2021 г. № ЭТ02-00384/21, выраженную в уведомлении от 28 июня 2023 г. № 33-6-658669/23-(0)- 3, а также признал действующим договор аренды от 24 июля 2021 г. № ЭТ02-00384/21 нежилого помещения, общей площадью 379,90 кв. м, расположенного по адресу: <...>.
При рассмотрении настоящего дела по существу определением суда назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Интеллектинвестсервис» ФИО3.
Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении от 20 января 2025 г. № 9Э/2024, рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 28 мая 2024 г. составляет 32 290 000 руб.
Суд указал, что экспертное заключение в силу норм статей 82, 86, 87 АПК РФ является допустимым доказательством по настоящему делу, основания сомневаться в квалифицированности специалиста, проводившего экспертизу, отсутствуют, выводы эксперта согласуются с обстоятельствами спора и иными доказательствами по делу, противоречий и неясностей заключение не содержит;
экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд посчитал достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела. Судебный эксперт, в отличие от специалистов- оценщиков, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.
Выводы, содержащиеся в экспертном заключении, ответчиком не опровергнуты. Доказательств, указывающих на порочность заключения судебной экспертизы, также не представлено, учитывая, что иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.
Делая вывод о наличии законных оснований для удовлетворения исковых требований, суды исходили из того, что истец отвечает критериям, установленным Законом № 159-ФЗ для лиц, претендующих на преимущественное право выкупа арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, а у департамента не было оснований для отказа в удовлетворении указанного права.
Таким образом, установив, что основания для отказа в заключении договора купли-продажи объекта недвижимости у ответчика отсутствовали, что в силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ истец, как субъект малого предпринимательства, вправе воспользоваться предоставленными ему правовыми способами, направленными на защиту преимущественного права на выкуп арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при ее определении руководствуясь заключением оценочной судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, суды пришли к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.
Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и
апелляционной инстанций основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу и соответствуют фактическим обстоятельствам дела и положениям действующего законодательства.
Доводы кассационной жалобы о том, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта, подлежит отклонению как несостоятельный, поскольку цена в настоящем случае правомерно определена судом в порядке, определенном Законами № 159-ФЗ, № 135-ФЗ и при этом договор заключен в порядке 446 ГК РФ на основании решения суда с момента вступления судебного акта в законную силу.
По сути доводы кассационной жалобы сводятся к несогласию с установленными по делу обстоятельствами и их оценкой судом, однако заявляя такие доводы, ответчик не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 АПК РФ, согласно которой суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по разрешению вопросов факта, исследования и оценки доказательств. Процессуальный закон относит это к прерогативе судов первой и апелляционной инстанций.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ, судом не нарушены.
Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Москвы от 07 апреля 2025 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 июня 2025 г. по делу № А40-229041/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Председательствующий – судья З.А. Аталикова
Судьи: А.Р. Белова
Е.В. Немтинова