Постановление по делу № 09АП-46375/2025 от 20.10.2025 | 9 арбитражный апелляционный суд

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994 Москва, ГСП -4, проезд Соломенной Сторожки, 12

адрес веб-сайта: http://9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-46375/2025

город Москва Дело № А40-313440/24

20 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 20 октября 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.И. Проценко,

судей Ю.Н. Кухаренко, В.В. Валюшкиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Т.Ф. Махаури,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 30.07.2025 по делу № А40-313440/24 по иску ООО «АльфаКомСистемс» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения),

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 05.12.2024,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 06.12.2024.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «АльфаКомСистемс» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании возникшие между сторонами при заключении договора № 59-10063 от 07 октября 2024 г. купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: <...>, пом. 6Ц, с кадастровым номером 77:05:0004015:2462, общей площадью 44,4 кв. м. разногласий, определив пункты 3.1 и 3.4 договора в редакции истца (с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.07.2025 г. исковые требования удовлетворены в полном объёме.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела, кроме того при принятии решения по делу, судом нарушены нормы материального и процессуального права.

Представитель ответчика в судебном заседании апелляционного суда доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал в полном объёме.

Представитель истца в судебном заседании апелляционного суда возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве. Считает решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными, представил отзыв на апелляционную жалобу.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы и отзыва, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 30.07.2025 г. на основании следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «АльфаКомСистемс» на основании договора аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы от 19.04.2019 № 00-00463/19 является арендатором нежилого помещения общей площадью 44,4 кв. м., расположенного по адресу: <...>, пом. 6Ц, с кадастровым номером 77:05:0004015:2462.

Истец получил от Департамента городского имущества города Москвы письмо от 21.10.2024 №33-6-406278/24-(0)-3 с предложением воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества.

Департаментом городского имущества города Москвы подготовлен проект договора №59-10063 от 07.10.2024 купли-продажи. Согласно п.3.1 проекта договора цена объекта составляет 7 860 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 11.09.2024 №М606-2632-П/2024, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс» и экспертным заключением от 13.09.2-24 №750/513-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Не согласившись с предложенной ценой, посчитав, что цена объекта завышена, ООО «АльфаКомСистемс» обратилось в специализированную экспертную организацию ООО «АМР Консалтинг» для независимой оценки рыночной стоимости объекта.

Согласно Отчета от 20.11.2024 № 181124-01 рыночная стоимость объекта оценки составляет 2 426 667 руб. (без НДС).

Истец направил в адрес ответчика протокол разногласий в части п.п. 3.1, 3.4 договора.

Письмом от 17.12.2024 № ДГИ-Э-191426/24-й Департамент уведомил Общество с ограниченной ответственностью «АльфаКомСистемс» об отклонении протокола разногласий.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 445 ГК РФ, истец обратился в суд с настоящим иском.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой АО "Гориславцев и К. Экспертиза" выполнено экспертное заключение, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: шоссе Каширское, д. 4, корп. 3, пом. 6Ц, с кадастровым номером 77:05:0004015:2462, общей площадью 44,4 кв. м. по состоянию на 30.09.2024 без НДС составила 4 735 000 руб.

На основании указанного заключения эксперта истец уточнил исковые требования.

Удовлетворяя исковые требования в полном объёме, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 190, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а также указал, что в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилых помещений на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Доводы Департамента городского имущества города Москвы, изложенные в апелляционной жалобе относительно несогласия с оценкой, установленной экспертизой, проведенной в рамках рассмотрения спора, судебная коллегия считает несостоятельными исходя из следующего.

В силу статьи 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом была назначена по делу судебно-оценочная экспертиза.

Кроме того, довод заявителя жалобы о том, что истец неправомочен на заключение договора, на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации и о нарушении прав города, как равного участника гражданского оборота несостоятелен в силу того, что оснований полагать, что экспертное заключение не соответствует требованиям закона, не имеется.

Судебный эксперт, в отличие от специалистов оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Ссылка заявителя жалобы на тот факт, что Приказом Департамента от 09.06.2012 № 115 «О мерах по оптимизации процедуры подготовки, согласования и подписания проектов документов в Департаменте земельных ресурсов города Москвы» в редакции приказа от 09.12.2019 № 321 «О внесении изменений в приказ Департамента земельных ресурсов города Москвы от 09.06.2012 № 115» утверждены существенные условия договора купли-продажи, в связи с чем изменение редакции пунктов, дополнение, исключение нарушают права Департамента, является несостоятельной.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Согласно части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Довод заявителя апелляционной жалобы, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по 9 соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 176, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30.07.2025 по делу № А40-313440/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья: А.И. Проценко

Судьи: В.В. Валюшкина

Ю.Н. Кухаренко