АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ул. Большая Покровская, д.1, Нижний Новгород, 603000

http://fasvvo.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Нижний Новгород

Дело № А39-5234/2024

17 апреля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15.04.2025.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.,

в отсутствие представителей участвующих в деле лиц

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

Администрации городского округа Саранск

на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 30.08.2024 и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2024

по делу № А39-5234/2024,

по иску администрации городского округа Саранск

(ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Монте-Кристо»

(ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недействительными (ничтожными) договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и соглашения к нему,

и

установил :

Администрация городского округа Саранск (далее – истец, Администрация) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Монте-Кристо» (далее – ответчик, Общество) о признании недействительными договора от 22.10.2021 №17554 аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, и соглашения от 17.11.2022 к данному договору аренды.

Исковые требования основаны на статьях 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, незаконно заключен с ответчиком без проведения торгов.

Арбитражный суд Республики Мордовия решением от 30.08.2024, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2024, в удовлетворении исковых требований отказал. Суды пришли к выводу об отсутствии нарушения публичных интересов в результате заключения спорного договора аренды и дополнительного соглашения к нему.

Не согласившись с названными судебными актами, Администрация обратилась в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить.

В кассационной жалобе заявитель указывает, что на момент заключения договора от 22.10.2021 отсутствовала совокупность условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем арендатор спорного земельного участка не имел права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Кроме того, заявитель полагает формальной регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, послужившую основанием для заключения оспариваемого договора аренды.

Администрация обращает внимание, что основанием заключения договора аренды земельного участка от 22.10.2021 № 17554 являлось нахождение на земельном участке объекта незавершенного строительства, между тем заявителем 27.08.2024 к материалам дела приобщены акты осмотра земельного участка, свидетельствующие об отсутствии как работ на земельном участке, так и самого объекта, которым судами не дана надлежащая правовая оценка.

Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

Общество в письменном отзыве на кассационную жалобу отклонило доводы кассационной жалобы, указав на законность и обоснованность принятых судебных актов.

До начала судебного заседания ответчик уведомил суд о возможности рассмотрения кассационной жалобы в отсутствие представителя.

Определением от 26.03.2025 в порядке части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции перенес дату судебного заседания на 15.04.2025.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Республики Мордовия и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам жалобы.

Как следует из материалов дела, на основании ходатайства Администрации от 03.04.2017 № 2333-исх о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка в связи с соответствием Общества критериям, установленным абзацем пятым подпункта «а» пункта 1 статьи 4 Закона Республики Мордовия, для реализации масштабного инвестиционного проекта № 8.29 «Объект торговли на улице Старопосадская города Саранска», предусмотренного республиканской целевой программой развития Республики Мордовия на 2013 – 2019 годы, утвержденной постановлением Правительства Республики Мордовия от 08.10.2012 № 363 «О республиканской целевой программе развития Республики Мордовия на 2013 – 2019 годы» (срок действия – до 31.12.2023), распоряжением Главы Республики Мордовия от 18.04.2017 № 318-РГ Обществу был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 13:23:0904243:872, общей площадью 10 699 квадратных метров, расположенный по адресу <...>.

Администрация и Общество заключили договор аренды земельного участка от 21.12.2017 № 16143 сроком действия до 31.12.2019.

На основании заявления Общества от 23.12.2019 стороны заключили новый договор аренды земельного участка от 25.12.2019 № 17030 сроком действия с 25.12.2019 до 31.12.2021. Основанием предоставления для заключения договора аренды земельного участка указан подпункт 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и вышеупомянутое распоряжение Главы Республики Мордовия от 18.04.2017 № 318-РГ.

На основании заявления Общества от 06.10.2021, в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 22.10.2021 № 17554.

В соответствии с условиями данного договора арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок, находящийся в собственности городского округа Саранск, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 13:23:0904243:872, общей площадью 10 699 квадратных метров, с видом разрешенного использования: магазины (торговой площадью до 5000 квадратных метров), расположенный по адресу <...> (согласно пункту 7.9 договора последний является одновременно актом приема-передачи земельного участка).

Действие договора аренды определено с 06.10.2021 по 06.10.2024 (пункту 2.1).

На основании заявления арендатора от 10.11.2022 контрагенты подписали дополнительное соглашение от 17.11.2022 к договору от 22.10.2021 № 17554, в котором установили срок аренды до 06.10.2027 в соответствии с частью 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 58-ФЗ).

Ссылаясь на то, что при заключении договора аренды от 22.10.2021 № 17554 и соглашения от 17.11.2022 к нему были нарушены правила об однократном предоставлении земельного участка для завершения строительства объекта, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании сделок недействительными.

Изучив материалы дела, обоснованность кассационной жалобы, отзыва на нее, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (пункт 2). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

В пункте 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пунктах 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о нарушении публичных интересов. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Отношения в области оборота земельных участков регулируются нормами земельного и гражданского законодательства, а также иными нормативно-правовыми актами.

Действующее земельное законодательство устанавливает специальный порядок предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной и государственной собственности.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

По общему правилу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается на торгах за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права – в пункте 4 статьи. Граждане или юридические лица, являющиеся арендаторами земельного участка, находящегося в публичной собственности, имеют право на заключение нового договора аренды только при наличии в совокупности условий, содержащихся в пункте 4 статьи.

Так, пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды такого земельного участка при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1–30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Судами первой и апелляционной инстанции установлено, что условия, установленные пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, сторонами соблюдены:

- земельный участок по первому договору от 21.12.2017 № 16143 был предоставлен в аренду без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации);

- заявление о заключении нового договора аренды земельного участка подано 23.12.2019 – до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка от 21.12.2017 № 16143 сроком действия до 31.12.2019 (подпункт 1 пункта 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации);

- исключительным правом на приобретение земельного участка не обладает иное лицо (подпункт 2 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации);

- ранее заключенный договор аренды земельного участка от 21.12.2017 № 16143 не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (подпункт 3 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации);

- на момент заключения нового договора аренды земельного участка от 25.12.2019 № 17030 имелись предусмотренные подпунктами 1–30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка – распоряжение Главы Республики Мордовия от 18.04.2017 № 318-РГ и Республиканская целевая программа развития Республики Мордовия на 2013 - 2021 годы (подпункт 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, Общество, являясь собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 13:23:0904243:1083, расположенного на спорном земельном участке и зарегистрированного за ответчиком на праве собственности, обратилось к Администрации с заявлением от 06.10.2021 о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для завершения строительства объекта торговли и между сторонами был заключен договор аренды от 22.10.2021 № 17554 сроком действия с 06.10.2021 до 06.10.2024.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, предоставление в аренду спорного земельного участка под объектом незавершенного строительства для завершения строительства на нем собственником указанного объекта прямо предусмотрено нормами Земельного кодекса Российской Федерации.

Судами установлено, что при заключении данного договора сторонами соблюдены условия, установленные пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно: уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов; объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах; земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, Общество, являясь собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, реализовало право на предоставление земельного участка без торгов однократно в целях завершения строительства объекта торговли.

Исходя из пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из материалов дела следует, что обращение Общества к Администрации с заявлением о заключении дополнительного соглашения от 17.11.2022 о продлении срока договора аренды от 22.10.2021 № 17554 на три года, то есть до 06.10.2027 основано на статье 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 58-ФЗ).

В части 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ установлено, что до 01.03.2023 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются. Арендодатель обязан без проведения торгов заключить указанное соглашение в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении. Таким образом, по смыслу указанной нормы, не имеют правового значения основания заключения договора аренды.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о соответствии оспариваемых договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения к нему нормам действующего законодательства и, как следствие, об отсутствии нарушений публичных интересов в результате их заключения.

Суды исходили из того, что оспариваемый договор заключен с Обществом на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации как с собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке. Цель договора от 25.12.2019 № 17030, прямо указана в самом договоре и заключалась в реализации масштабного инвестиционного проекта № 8.29 и Республиканской целевой программы развития Республики Мордовия на 2013 – 2021 годы.

Факт постановки на кадастровый учет и регистрация права собственности в отношении объекта незавершенного строительства до заключения договора от 25.12.2019 № 17030 не является безусловным основанием для определения цели и основания следующего договора аренды земельного участка при наличии иных законных оснований для предоставления земельного участка без торгов. Кроме того, действующим законодательством не установлен срок, в течение которого право, предусмотренное подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, может быть реализовано собственником объекта незавершенного строительства.

Также при принятии судебного акта судами первой и апелляционной инстанций были учтены представленные ответчиком в материалы дела документы, свидетельствующие о проведении Прокуратурой Ленинского района города Саранска проверки в отношении Общества в целях выявления и пресечения нарушений закона, в частности, при заключении договоров аренды земельного участка от 21.12.2017 № 16143, от 25.12.2019 № 17030 и от 22.10.2021 № 17554. Актом проверки от 18.02.2022 нарушений закона в ходе проверки не выявлено.

Судебным актом Арбитражного суда Республики Мордовия вступившим в законную силу по делу № А39-640/2024 установлено, что названный договор заключен в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, а решением Арбитражного суда Республики Мордовия по делу № А39-3283/2024 признаны недействительными решения Администрации об отказе во внесении изменения в разрешение на строительство объекта торговли в связи с продлением срока его действия, изложенные в письмах от 11.01.2024 № 6-УЮ и от 06.02.2024 № 43-УЮ. Судом установлено, что в соответствии с дополнительным соглашением от 17.11.2022 к договору аренды от 22.10.2021 № 17554 Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 13:23:0904243:872 до 06.10.2027.

Таким образом, Общество на основании заявления от 06.10.2021 правомерно реализовало свое право на предоставление земельного участка однократно для завершения строительства объекта торговли, в результате чего заключен спорный договор аренды.

Доводы Администрации об отсутствии на спорном земельном участке производимых строительных работ опровергается материалами дела, согласно которым строительство объекта ведется, в настоящий момент от общего объема работ выполнено 25 процентов, фундаменты выполнены на 100 процентов.

При изложенных обстоятельствах, у судов отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований Администрации.

Суд кассационной инстанции считает выводы судов соответствующими представленным доказательствам, установленным фактическим обстоятельствам спора, нормам материального и процессуального права. Оснований для иного вывода у суда округа, исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов, не имеется.

Доводы заявителя жалобы основаны на ошибочном толковании норм материального права и свидетельствуют о несогласии с установленными по спору фактическими обстоятельствами и с оценкой судами двух инстанций доказательств. Переоценка доказательств и установленных судами предыдущих инстанций фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены постановления, не установлено.

Суд округа не рассматривал вопрос о распределении государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы, поскольку в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 30.08.2024 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2024 по делу № А39-5234/20244 оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации городского округа Саранск – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

Судьи

С.В. Бабаев

В.Ю. Павлов