Решение по делу № А60-7789/2024 от 23.06.2025 | АС Свердловской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, <...> стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Екатеринбург

23 июня 2025 года Дело №А60-7789/2024

Резолютивная часть решения объявлена 05 июня 2025 года

Полный текст решения изготовлен 23 июня 2025 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Ю.В. Матущак при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.О. Малковой (до и после перерыва), рассмотрел в судебном заседании дело №А60-7789/2024 по иску общества с ограниченной ответственностью Алапаевская управляющая компания «Виктория» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации муниципального образования «город Алапаевск» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании МКД домом блокированной застройки и об исключении МКД из договора управления,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: МКУ «Дирекция единого заказчика» (ИНН <***>), ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, Управление Росреестра по Свердловской области, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8.

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО9, представитель по доверенности от 02.12.2024 (онлайн), ФИО10 (онлайн) (до и после перерыва),

от ответчика: не явился, извещен.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

ООО Алапаевская управляющая компания «Виктория» обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации МО «город Алапаевск» с требованиями:

признать жилой дом, общей площадью 102,7 кв.м. с кадастровым номером№ 66:32:0409007:28, расположенный по адресу: <...> домом блокированной застройки;

внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости о назначении здания по адресу: <...> кадастровым № 66:32:0409007:28, указав назначение указанного объекта - «жилой дом блокированной застройки»;

исключить жилой дом, общей площадью 102,7 кв.м. с кадастровым номером№ 66:32:0409007:28, расположенный по адресу: <...> из договора управления МКД, заключенного на основании протокола конкурсной комиссии от 19.01.2022 года № 2 (лот № 1) с момента вступления решения суда в законную силу.

Определением от 26.02.2024 исковое заявление принято к производству суда. Назначено предварительное судебное заседание.

Согласно ч.1 ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, МКУ «Дирекция единого заказчика» (ИНН <***>), ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, Управление Росреестра по Свердловской области.

В порядке ст. 66 АПК РФ суд истребует в Управлении Росреестра по Свердловской области копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, реестр собственников помещений в многоквартирном доме, ведение которого предусмотрено частью 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, истребует у Филиала западное БТИ СОГУП «Областной центр недвижимости» документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества (актуальные на дату передачи), в том числе поэтажные планы нежилых помещений в доме, а также помещений, расположенных в подвале дома.

В предварительном судебном заседании суд завершил рассмотрение всех вынесенных в предварительное заседание вопросов, с учетом мнения присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству.

Судебное заседание назначено на 30.05.2024.

В материалы дела от Управления Росреестра по Свердловской области поступили истребованные судом документы.

Судом установлено, что в материалах дела отсутствуют доказательства надлежащего извещения привлеченных третьих лиц, Филиал западное БТИ СОГУП «Областной центр недвижимости» не представлены запрашиваемы судом документы, в связи с чем судебное заседание подлежит отложению до 26.06.2024.

Истцом заявлено ходатайство о приобщении договора на проведение обследования МКД на предмет его соответствия дома блокированной застройки. В связи с проведением обследования судебное заседание просит отложить.

От ответчика поступил отзыв.

Судом установлено, что в материалах дела отсутствуют доказательства надлежащего извещения привлеченных третьих лиц, Филиал западное БТИ СОГУП «Областной центр недвижимости» не представлены запрашиваемые судом документы, в связи с чем судебное заседание подлежит отложению до 20.08.2024.

Истцом представлены дополнения к иску.

Ответчик представил отзыв, в котором указал, что квартиры 1-2 и 3-4 имеют один земельный участок, жилые помещения не имеют отдельных выходов на земли общего пользования.

Судебное заседание отложено до 19.11.2024.

От СОГУП «БТИ» поступили истребованные судом документы. Технический паспорт приобщен к материалам дела.

Согласно ч. 5 ст. 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе при совершении иных процессуальных действий.

Судебное заседание отложено до 19.12.2024.

Истец уточнил исковые требования. Просит признать жилой дом, общей площадью 102,7 кв.м. с кадастровым номером№ 66:32:0409007:28, расположенный по адресу: <...> домом блокированной застройки. Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости о назначении здания по адресу: <...> кадастровым № 66:32:0409007:28, указав назначение указанного объекта - «жилой дом блокированной застройки». Исключить жилой дом, общей площадью 102,7 кв.м. с кадастровым номером№ 66:32:0409007:28, расположенный по адресу: <...> из договора управления МКД, заключенного на основании протокола конкурсной комиссии от 19.01.2022 года № 2 (лот № 1) с момента вступления решения суда в законную силу. Разрешить вопрос о распределении расходов по оплате госпошлины. Взыскать с Администрации МО Город Алапаевск в пользу ООО Алапаевская Управляющая компания «Виктория» (ИНН <***> ОГРН <***>) расходы на проведение услуг по обследованию в размере 60 000,00 (шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек. Взыскать с Администрации МО Город Алапаевск в пользу ООО Алапаевская Управляющая компания «Виктория» (ИНН <***> ОГРН <***>) расходы на оплату услуг представителя в размере 75 000,00 (семьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек. Уточнение принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Истцом представлены пояснения по делу.

Суд полагает возможным поставить на обсуждение вопрос о назначении экспертизы по делу.

Ответчик представил отзыв на заявление о взыскании судебных расходов, считает сумму расходов на оплату услуг представителя чрезмерной. Поступивший документ приобщен в порядке ст. 75 АПК РФ.

Согласно ч.1 ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8.

В целях надлежащего извещения третьих лиц судебное заседание подлежит отложению.

От третьего лица ФИО6 поступили письменные пояснения. Приобщены к материалам дела в порядке ст. 75 АПК РФ.

От ответчика поступил отзыв.

В целях предоставления дополнительных документов по делу, а также ввиду отсутствия извещения третьих лиц, судебное заседание подлежит отложению до 22.04.2025.

От истца поступили дополнительные пояснения. Приобщены к материалам дела в порядке ст. 75 АПК РФ.

С учетом заявленного истцом ходатайства об отложении судебного заседания для возможности урегулирования спора мирным путем, судебное заседание отложено 22.05.2025.

От ответчика поступил отзыв. В случае установления судом наличия совокупности определенных законодательством условий для признания спорного МКД домом блокированной застройки и об исключении МКД из договора управления, Администрация Муниципального образования город Алапаевск не возражает против удовлетворения заявленных требований, просит рассмотреть настоящее дело без участия представителя своего представителя.

В судебном заседании объявлен перерыв до 05.06.2025.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, ООО Алапаевская управляющая компания «Виктория» осуществляет управление МКД, расположенным по адресу: <...> на основании договора управления МКД, заключенного в соответствии с протоколом конкурсной комиссии от 19.01.2022 № 2 (лот № 1).

Истец, обращаясь с настоящим иском, указывает, что при проведении периодических осмотров управляющей компанией установлено, что у спорного дома отсутствуют места общего пользования, общее имущество, имеются признаки дома блокированной застройки.

Частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса предусмотрена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме выбрать один из способов управления многоквартирным домом.

Согласно части 17 статьи 161 Жилищного кодекса управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном данным Кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с данным Кодексом, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Такая управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 данной статьи, но не более одного года.

Орган местного самоуправления в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об определении управляющей организации, предусмотренного данной частью, письменно уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о принятии указанного решения, об условиях договора управления этим домом и об условиях прекращения договора управления с данной управляющей организацией. Договор управления многоквартирным домом между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме считается заключенным со дня принятия органом местного самоуправления решения об определении управляющей организации.

Из приведенных норм следует, что орган местного самоуправления вправе принять решение о передаче в обслуживание управляющей организации только многоквартирные дома в целях содержания и обслуживания общего имущества собственников расположенных в таких домах жилых и нежилых помещений. Передача указанным органом в управление домов блокированной застройки или индивидуальных жилых домов, в которых помещения принадлежат разным лицам, противоречит нормам жилищного законодательства и приведет к нарушению прав и законных интересов, как собственников таких домов, так и управляющей компании.

В соответствии с частью 6 статьи 15 Жилищного кодекса многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1-3 части 1 статьи 36 данного Кодекса. Многоквартирный дом может также включать принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

В силу пункта 2 части 3 статьи 16 Жилищного кодекса квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

К имуществу, указанному в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса, относятся помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино- места; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, для отнесения жилого здания к многоквартирному жилому дому необходимо не только наличие в нем более двух квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме, но и наличие в доме общего имущества, которое предполагает множественность субъектов права собственности на один и тот же объект.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) жилыми домами блокированной застройки признаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Законом № 476-ФЗ, вступившим в законную силу с 01.03.2022, статья 1 Градостроительного кодекса дополнена пунктом 40, предусматривающим, что дом блокированной застройки - это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок. При этом в части 1 статьи 16 Закона № 476-ФЗ предусмотрено, что блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу названного Закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса, со дня вступления в силу данного Закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

Многоквартирному дому присущи совокупность двух и более квартир и нежилых помещений, а также наличие в доме общего имущества, предназначенного для их обслуживания. Основополагающими признаками дома блокированной застройки являются наличие общих боковых стен без проемов с объектами того же вида, отдельного выхода на земельный участок, отсутствие общего имущества (техническая и функциональная автономность) и наличие отдельного земельного участка под каждым домом.

Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 года N 47 "Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. По смыслу п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ под "жилыми домами блокированной застройки" понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

По мнению истца, спорный дом, расположенный по адресу: <...> не может являться многоквартирным домом, поскольку подпадает под признаки блокированной застройки.

В ходе судебного разбирательства судом были запрошены сведения о собственниках помещений, кадастровые планы, технические паспорта на жилой дом и прилежащий к нему земельный участок, документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, в том числе поэтажные планы нежилых помещений в доме, а также помещений, расположенных в подвале дома.

Кроме того, судом на разрешение сторон был поставлен вопрос о назначении по делу судебной экспертизы в целях определения спорного дома признакам дома блокированной застройки.

Определением суда от 11.02.2025 сторонам предложено составить совместный акт осмотра с ответами на следующие вопросы:

- имеется ли у каждой квартиры отдельный земельный участок?

- имеется ли в спорном объекте помещения общего пользования, в том числе чердачное, подвальное?

- имеется ли отдельный выход на земли общего пользования?

Стороны от проведения судебной экспертизы отказались, запрошенный судом акт совместного осмотра сторонами не составлен, суду не представлен.

В материалы дела было представлено заключение № 016-2024-УПСК от 26.08.2024, согласно которому с учетом конструктивных характеристик одноэтажного дома экспертом был сделан о возможности признания спорного МКД в качестве жилого дома блокированной застройки.

На странице 17 при проведении визуально-инструментального осмотра экспертом установлено следующее: «Общий вид жилого деревянного дома на 4 квартиры, разделенного на 2 секции, имеющим половину крыши с перекрытием одного ската над каждой квартирой и обслуживаемого каждым собственником отдельно». Представлен фотоматериал № 1 и № 2.

На странице 23 содержится фотоматериал № 14, к которому отнесена следующая отметка: «Чердачное пространство с индивидуальным проходом труб печного отопления. Отсутствие прокладки инженерных сетей ГВС и ХВС, а также прокладки коммуникаций вентиляции».

Исходя из фотоматериалов, содержащихся в представленном заключении, и отзыва МКУ «ДЕЗ» квартира 1 и квартира 2 имеют один общий участок, квартира 3 и квартира 4 имеют один земельный участок, и все жилые помещения не имеют отдельных выходов на земли общего пользования. Из фотоматериала также следует, что у квартир имеется общее имущество – чердачное помещение.

Вместе с тем, как было установлено ранее, основополагающими признаками дома блокированной застройки являются наличие общих боковых стен без проемов с объектами того же вида, отдельного выхода на земельный участок, отсутствие общего имущества и наличие отдельного земельного участка под каждым домом.

В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В соответствии с ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме также принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма).

Обращаясь к представленным фотоматериалам, описательной части к каждому из них, у суда имеются основания полагать, что в спорном доме имеется общее имущество в виде чердачного пространства, кроме того отсутствуют отдельные выходы для каждого из помещений.

При таких обстоятельствах, спорный дом не соответствует признакам дома блокированной застройки, установленных градостроительным законодательством.

Ответчику также было предложено представить информацию отдела архитектуры и градостроительства Администрации МО г. Алапаевска от 28.05.2024 № 245.

По информации отдела архитектуры и градостроительства Администрации Муниципального образования город Алапаевск от 28.05.2024 № 245, исходя из данных технического паспорта, подготовленного Алапаевским БТИ по состоянию на 08.02.1991 г. жилой дом, расположенный по адресу: <...>, состоит из четырёх квартир, расположенных на одном этаже в едином контуре наружных стен. Выход на территорию общего пользования осуществляется через участки смежных квартир. Отделом был сделан вывод о том, что под каждой квартирой невозможно образовать отдельный земельный участок и жилой дом, расположенный по адресу: <...>. Спорный дом не имеет признаков жилого дома блокированной застройки, а является многоквартирным жилым домом.

Кроме того, как пояснил ответчик, для получения технического заключения на предмет соответствия МКД дому блокированной застройки необходимо проведение межевания земельного участка в отношении каждого собственника жилого помещения, расположенного в МКД.

С учетом изложенного, в удовлетворении искового заявления надлежит отказать за отсутствием у спорного дома признаков дома блокированной застройки.

В соответствии со ст. 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопросы распределения судебных расходов, разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

В силу ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина подлежит отнесению на истца. В удовлетворении заявления о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя, расходов на проведение услуг по обследованию судом отказано в силу ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

3. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья Ю.В. Матущак