ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672007, Чита, ул. Ленина 145 http://4aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Чита Дело № А10-6569/2024

18 ноября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2025 года

Полный текст постановления изготовлен 18 ноября 2025 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Будаевой Е.А.,

судей: Басаева Д.В., Сидоренко В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарями судебного заседания Белкиным А.А., Загузиной Д.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 03 апреля 2025 года по делу №А10-6569/2024

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, г. Северобайкальск) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права аренды на основании договора аренды земельного участка от 07.02.2022 №26, изложенного в уведомлении от 25.07.2024 №КУВД-001/2024-15141313/2, об обязании зарегистрировать право аренды на земельный участок с кадастровым номером 03:23:010610:27,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации муниципального образования «город Северобайкальск» (ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>), Межрайонного природоохранного прокурора Северобайкальской межрайонной природоохранной прокуратуры (<...>), Правительства Республики Бурятия (ОГРН <***>, ИНН <***>, 670001, <...>), Министерства строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия (ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>, кабинет 415),

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО2, представителя по доверенности от 09.12.2024;

от заинтересованного лица: ФИО3, представителя по доверенности от 09.01.2025;

от третьего лица, Северобайкальской межрайонной природоохранной прокуратуры: ФИО4;

от третьего лица, Администрации МО «город Северобайкальск»: ФИО5 представителя по доверенности от 27.12.2024,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - заявитель, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (далее – заинтересованное лицо, регистрирующий орган) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права аренды на основании договора аренды земельного участка от 07.02.2022 №26, изложенного в уведомлении от 25.07.2024 №КУВД-001/2024-15141313/2, об обязании зарегистрировать право аренды на земельный участок с кадастровым номером 03:23:010610:27.

В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвуют: администрация муниципального образования «город Северобайкальск» (далее – третье лицо-1, администрация), Межрайонный природоохранный прокурор Северобайкальской межрайонной природоохранной прокуратуры (далее – третье лицо-2, прокурор), Правительство Республики Бурятия (далее – третье лицо-3, Правительство РБ), Министерство строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия (далее – третье лицо-4, Минстрой РБ).

Решением суда от 03 апреля 2025 года в удовлетворении требования отказано.

Не согласившись с решением суда, заявитель обжаловал его в апелляционном порядке, указав на то, что целевое назначение земельного участка и вид его разрешенного использования не предполагают осуществление деятельности, нарушающей запреты и ограничения, связанные с нахождением земельного участка в приаэродромной зоне аэропорта «Нижнеангарск»; недоказанность нахождения земельного участка в границах красных линий, и соответственно относимости к территориям общего пользования.

В отзывах на апелляционную жалобу и письменных пояснениях заинтересованное лицо и прокурор выразили согласие с решением суда.

В отзыве на апелляционную жалобу третье лицо, администрация поддержала ее доводы.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц поддержали изложенные им правовые позиции по делу.

Судом первой инстанции установлены следующие фактические обстоятельства.

В орган регистрации прав от ИП ФИО1 поступило заявление и документы на регистрацию договора аренды от 07.02.2022 №22 в отношении земельного участка с кадастровым номером 03:23:010610:27, расположенного по адресу: Республика Бурятия, г. Северобайкальск, п. Пляжный, о чем внесена запись от 11.04.2024 № КУВД-001/2024-15141313.

Государственным регистратором прав в адрес ИП ФИО1 вынесено уведомление о приостановлении регистрационных действий от 24.04.2024 №КУВД-001/2024-15141313/1 со ссылкой на пункты 7, 13, 17 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" на срок до 24.07.2024.

В связи с не устранением в установленный срок причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации договора, государственным регистратором в адрес ИП ФИО1 вынесено уведомление об отказе государственной регистрации прав от 25.07.2024 №КУВД-001/2024-15141313/2.

Предприниматель оспорил отказ регистрирующего органа в судебном порядке.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, оценив приведенные участвующими в деле лицами доводы, не установил основания для отмены судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу положений части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из положений статей 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон о государственной регистрации).

В силу части 3 статьи 1 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Согласно статье 14 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона о государственной регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Согласно пункту 235 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278, государственный регистратор прав при проведении правовой экспертизы в случае осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании акта органа государственной власти (акта органа местного самоуправления), кроме обстоятельств, указанных в пунктах 221, 222 Административного регламента, проверяет:

1) соблюдение установленных законодательством, действовавшим на момент издания и в месте издания документа, требований к субъектному составу рассматриваемых правоотношений, то есть проверяет, что конкретный объект недвижимости предоставлен на определенном праве лицу, которому в соответствии с законом предусмотрено предоставление такого объекта недвижимости на данном праве;

2) соблюдение установленных законодательством, действовавшим на момент издания и в месте издания документа, требований к объекту рассматриваемых правоотношений, то есть проверяет, что конкретный объект недвижимости в соответствии с законом может быть предоставлен на определенном праве лицу, в отношении которого принят рассматриваемый акт органа государственной власти (органа местного самоуправления);

3) соблюдение установленных законодательством, действовавшим на момент издания и в месте издания документа, условий предоставления объекта недвижимости определенному лицу, то есть проверяет, имел ли место факт проведения определенной, предусмотренной законом процедуры предоставления объекта недвижимости определенному лицу (например, проводились ли торги, была ли осуществлена процедура предварительного согласования места размещения объекта, но при этом не проверяет соблюдение порядка, в том числе сроков проведения такой процедуры).

Таким образом, как верно указано судом первой инстанции, по смыслу указанных норм государственная регистрация осуществляется государственным регистратором и представляет собой процесс внесения сведений о праве на объект недвижимого имущества в ЕГРН после проведения правовой экспертизы.

Совершая соответствующие регистрационные действия, государственный регистратор руководствуется исключительно нормами действующего законодательства. Государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

Частью 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации предусмотрены основания для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе в случае, если:

- форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7);

- сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13);

- сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки (пункт 17).

Исходя из положений статьи 27 Закона о государственной регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Основаниями приостановления государственной регистрации, а впоследствии и отказа в государственной регистрации договора аренды от 07.02.2022 № 22 послужили следующие обстоятельства:

- представление земельного участка с кадастровым номером 03:23:010610:27 с видом разрешенного использования - Отдых (рекреация) в аренду нарушает запреты, установленные статьей 116, 119 Лесного кодекса Российской Федерации, статьей 11 Закона об охране озера Байкал, пунктом 4 Постановления Правительства РФ от 31.12.2020 № 2399 "Об утверждении перечня видов деятельности, запрещенных в центральной экологической зоне Байкальской природной территории", поскольку реализация указанного вида разрешенного использования предусматривает, в том числе размещение на земельном участке зданий и сооружений, что невозможно без проведения сплошных рубок лесных насаждений, запрещенных в границах ЦЭЗ БПТ;

- в представленном на регистрацию договоре аренды не отражены ограничения, связанные с расположением земельного участка в ЦЭЗ БПТ, в приаэродромной зоне аэродрома «Нижнеангарск»;

- нахождение на земельном участке с кадастровым номером 03:23:010610:27 сквозной дороги, по сути - территории общего пользования, исключает возможность предоставления его в аренду.

Относительно первого основания для приостановления регистрации договора аренды судом первой инстанции сделаны следующие обоснованные выводы.

В соответствии с преамбулой Федерального Закона от 01.05.1999 № 94-ФЗ «Об охране озера Байкал» (далее – Закон № 94-ФЗ) озеро Байкал является объектом всемирного природного наследия.

В состав Байкальской природной территории в силу статьи 2 Закона № 94-ФЗ входят озеро Байкал, водоохранная зона, прилегающая к озеру Байкал, его водосборная площадь в пределах территории Российской Федерации, особо охраняемые природные территории, прилегающие к озеру Байкал, а также прилегающая к озеру Байкал территория шириной до 200 километров на запад и северо-запад от него (пункт 1).

При этом на Байкальской природной территории выделяется ряд экологических зон, в том числе центральная экологическая зона, которая представляет собой территорию, включающую в себя озеро Байкал с островами, прилегающую к озеру Байкал водоохранную зону, а также особо охраняемые природные территории, прилегающие к озеру Байкал (пункт 2).

В 1996 году Решением XX Сессии Комитета ЮНЕСКО по всемирному наследию озеро Байкал включено в Список участков всемирного природного наследия. Границы участка всемирного природного наследия «Озеро Байкал» совпадают с границами ЦЭЗ БПТ, утвержденными распоряжением Правительства РФ от 27.11.2006 № 1641-р, затрагивающими Баргузинский, Кабайский, Прибайкальский, Северо-Байкальский муниципальные районы Республики Бурятия, за исключением пяти промышленно развитых территорий - городов Байкальск, Слюдянка, ФИО6, ФИО7, Северобайкальск.

Судом установлено и участвующими в деле лицами не оспаривается расположение земельного участка с кадастровым номером 03:23:010610:27 в границах ЦЭЗ БПТ.

На Байкальской природной территории запрещаются или ограничиваются виды деятельности, при осуществлении которых оказывается негативное воздействие на уникальную экологическую систему озера Байкал (пункт 1 статьи 6 Закона № 94-ФЗ).

Перечень видов деятельности, запрещенных в центральной экологической зоне, утверждается Правительством Российской Федерации (пункт 3 статьи 6 Закона № 94-ФЗ).

На момент подписания договоров аренды и на дату принятия оспариваемого решения действовал перечень видов деятельности, запрещенных в центральной экологической зоне Байкальской природной территории, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 31.12.2020 № 2399.

Согласно пункту 4 указанного Перечня, в центральной экологической зоне Байкальской природной территории запрещается проведение сплошных рубок лесных насаждений, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 25.1 Закона № 94-ФЗ.

При этом с учетом положений статей 5, 6 Лесного кодекса Российской Федерации все леса расположенные в ЦЭЗ БПТ, как в населенных пунктах, так и в составе лесного фонда, не могут предоставляться для видов деятельности и целей, влекущих нарушение запретов, предусмотренных лесным законодательством, а также запретов, предусмотренных Постановлением № 2399.

Установив, что спорный земельный участок имеет следующие характеристики: категория - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - отдых (рекреация), который предполагает, в том числе возможность размещения на земельном участке зданий и сооружений (коды 5.1-5.5 Классификатора, утвержденного Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412), и учтя наличие на участке свободных от насаждений мест (акт обследования от 23.10.2024 № 9), а также позицию заявителя о намерении и возможности использовать участок с соблюдением установленного запрета на проведение сплошных рубок, суд первой инстанции обоснованно отклонил довод регистрирующего органа о том, что использование земельного участка в целях осуществления рекреационной деятельности с очевидностью свидетельствует о необходимости сплошной вырубки лесных насаждений и нарушения уникальной экосистемы Байкальской природной территории.

Отмечено судом и то, что содержание вида разрешенного использования - Отдых (рекреация) - включает в себя обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими или верховыми прогулками, отдыха и туризма, наблюдения за природой, пикников, охоты, рыбалки и иной деятельности, создание и уход за городскими лесами, скверами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также обустройство мест отдыха в них, реализация которых возможна без проведения сплошной рубки лесных насаждений.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что в дополнительном соглашении к договору аренды от 16.02.2023 сторонами оговорено нахождение участка в ЦЭЗ Байкала и установленные в этой связи запреты, а также наличие свободных от лесных насаждений мест, предназначенных для строительства.

Вместе с тем, суд первой инстанции правильно признал законным отказ в регистрации договора аренды по двум иным основаниям.

Согласно части 6 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами.

Статьей 105 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления ограничений использования земельных участков путем установления зоны с особыми условиями использования территорий.

Частью 4 статьи 106 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что зоны с особыми условиями использования территорий, в том числе возникающие в силу закона, ограничения использования земельных участков в таких зонах считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зоне с особыми условиями использования территории, соответствующих изменений в сведения о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости.

Таким образом, если какие-либо ограничения использования, препятствующие государственной регистрации, имеются в отношении земельного участка, то такие ограничения непосредственно будут отражены в сведениях ЕГРН.

Установив, что земельный участок, являющийся предметом представленного на регистрацию договора аренды от 07.02.2022 № 26, имеет ограничения, связанные с расположением земельного участка в ЦЭЗ БПТ, в приаэродромной зоне аэродрома «Нижнеангарск», но такие ограничения (связанные с расположением земельного участка в приаэродромной зоне) в тексте договора аренды не отражены, суд первой инстанции признал договор не соответствующим требованиям действующего законодательства.

Довод апелляционной жалобы о том, что целевое назначение земельного участка и вид его разрешенного использования не предполагают осуществление деятельности, нарушающей запреты и ограничения, связанные с нахождением земельного участка в приаэродромной зоне аэропорта «Нижнеангарск» апелляционным судом отклоняется, поскольку в рассматриваемом случае регистратор осуществил проверку договора аренды на соответствие требованиям закона, и его текст не содержал предусмотренные законом сведения.

Относительно нарушения запрета на предоставление в аренду территорий общего пользования, суд первой инстанции обоснованно указал на следующее.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с подпунктом 18 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если участок является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территории общего пользования.

В соответствии с пунктом 12 статьи 82 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

В соответствии с частью 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

В силу части 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Судом первой инстанции по результатам исследования доказательств по делу сделан вывод о том, что земельный участок в соответствии с генеральным планом МО город Северобайкальск находится в подзоне Р-1 особо охраняемая лесопарковая территория, предназначенная для пассивных рекреационных функций. Данная подзона относится к рекреационной зоне, предназначенной для организации отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом и включающей леса, лугопарк, водоемы, охраняемые природные объекты, охраняемые ландшафты.

В свою очередь, в силу положений части 1 статьи 18 и части 3 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации генеральный план городского округа является документом территориального планирования и содержит среди прочего карту планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа и карту функциональных зон поселения или городского округа, следовательно, генеральный план является документом, определяющим градостроительные регламенты территориального планирования в целях обеспечения устойчивого развития градостроительных элементов, и является документом перспективного развития территорий, поскольку носит долгосрочный характер.

В материалы дела также представлены документы, связанные с благоустройством прибрежного парка на берегу озера Байкал в г. Северобайкальск «Северное сияние Байкала», направленные на развитие концепции общественной территории в г.Северобайкальск, в рамках реализации плана комплексного социально-экономического развития города Северобайкальск, утвержденного распоряжением Правительства Российской Федерации от 31.07.2023 № 2058-р, согласно которым спорный земельный участок расположен в границах территории указанного прибрежного парка.

При указанных обстоятельствах, свидетельствующих об отнесении земельного участка к землям общего пользования, правильным является вывод суда первой инстанции о незаконности его передачи в аренду.

Суд апелляционной инстанции согласен с судом первой инстанции в том, что территории общего пользования являются самостоятельными элементами планировочной структуры, объективно существующими независимо от установления красных линий, и их правовой режим определяется исключительно в силу факта их объективного существования.

Исходя из этого, доводы апелляционной жалобы о недоказанности нахождения участка в границах красных линий не имеют правового значения при доказанности факта расположения испрашиваемого земельного участка в пределах территорий общего пользования - прибрежного парка «Северное сияние Байкала».

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, по существу сводятся к повторению им утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судом первой инстанции, не свидетельствуют о нарушении судом норм права.

Предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены судебного акта судом апелляционной инстанции не установлены.

Руководствуясь статьями 258, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ :

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 03 апреля 2025 года по делу №А10-6569/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Е.А. Будаева

Судьи Д.В. Басаев

В.А. Сидоренко