АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар
Дело № А32-34951/2024
19 февраля 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2025 года
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Черных Л.А., судей Воловик Л.Н. и Гиданкиной А.В., при участии в судебном заседании от заявителя – Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края – ФИО1 (доверенность от 20.12.2024), от заинтересованного лица – общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик "СпецСтройПроект"» – ФИО2 (доверенность от 27.02.2024), рассмотрев кассационную жалобу Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.10.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2024 по делу № А32-34951/2024, установил следующее.
Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о приостановлении на пять месяцев деятельности ООО «Специализированный застройщик "СпецСтройПроект"» (далее – общество, застройщик) по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – ДДУ, МКД, дольщики) комплекса многоэтажных жилых домов в <...> лит. 11 на земельном участке с кадастровым номером: 23:43:0309037:710 (далее – объект).
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, в удовлетворении требования отказано по мотиву отсутствия правовых оснований для приостановления деятельности застройщика, привлекшего денежные средства дольщиков, после сдачи объекта инвестиций (спорного МКД) в эксплуатацию. Отсутствие части актов приема-передачи объектов недвижимости в МКД само по себе не влечет приостановление деятельности застройщика, такое применение меры государственного принуждения несоразмерно совершенному нарушению, влечет чрезмерные препятствия.
В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа с кассационной жалобой обратился департамент, просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты и удовлетворить требование. Ссылается на нарушение обществом срока передачи объектов в МКД участникам долевого строительства (до 31.12.20230) на пять месяцев, пункт 3 части 15 статьи 23, часть 3 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ). По 786 заключенным договорам ДДУ в деле имеется только 419 актов приема-передачи объектов недвижимости в МКД. Готовность МКД не отменяет нарушение срока передачи объектов недвижимости в нем дольщикам.
Отзыв на жалобу общество не представило.
В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель общества возражал против них.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Суд установил и материалами дела подтверждается, что общество является застройщиком, ему выдано разрешение на строительство спорного МКД 30.06.2018, сроком передачи объектов долевого строительства определено 31.12.2023 (продлен до 30.12.2024 самим департаментом), фактически он введен в эксплуатацию 12.07.2024 (до окончания срока разрешения на строительство), около половины помещений передана по актам приема-передачи дольщикам на момент обращения департамента в суд с заявлением о приостановлении деятельности общества (25.06.2024). Суд проверил и обоснованно отклонил ссылки департамента на наличие в рассматриваемой случае правовых оснований для приостановления деятельности застройщика лишь только по мотиву нарушения срока передачи объектов недвижимости дольщикам более чем на пять месяцев. По данным проектной декларации в подразделе 19.7 «О количестве заключенных договоров (общая площадь объектов долевого строительства цена договора) с указанием вида объекта долевого строительства, число договоров, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд или с использованием эскроу-счетов, на 31.05.2024 общество заключило 785 договоров участия в долевом строительстве (30 917, 27 кв.м., 4 142, 25 млн. рублей). В подразделе 9.3.3 проектной декларации величина общей площади всех жилых и нежилых помещений по проекту составляла 35 657, 49 кв.м., разность признана департаментов свидетельством наличия у застройщика непроданных помещений общей площадью 4 740, 22 кв.м. Проектная декларация по объекту № 23-002361 в редакции от 07.07.2021, размещенноая в Единой информационной системе жилищного строительства, сроком передачи объектов долевого строительства указывает 31.12.2023, при этом сведения о выдаче администрацией муниципального образования город Краснодар обществу разрешения на ввод в эксплуатацию спорного МКД в департамент не поступили, что расценено им как нарушение обществом срока передачи объектов ДДУ и повлекло обращение в суд с заявлением о приостановлении деятельности по привлечению денежных средств дольщиков на строительство спорного МКД. Строительство осуществляется на принадлежащем обществу на праве аренды земельном участке с кадастровым номером 23:43:0309037:710 (запись в ЕГРН от 02.07.2018 № 23:43:0309037:710-23/001/2018-3). Объекты возведены на 100% в установленный разрешением на строительство срок, выдано разрешение на ввод МКД в эксплуатацию от 12.07.2024. Суд апелляционной инстанции также принял во внимание, что общество передало часть объектов долевого строительства (квартиры) по актам приема-передачи дольщикам.
Частью 2 статьи 27 Закона № 214-ФЗ его действие распространено только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) МКД и (или) иных объектов недвижимости. Общество в силу части 1 статьи 2 Закона № 214-ФЗ, Федерального закона от 07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подпункта 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации является застройщиком, привлекающим денежные средства дольщиков по правилам Закона № 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке МКД, на основании полученного разрешения на строительство.
В силу пункта 3 части 15 статьи 23 Закона № 214-ФЗ заявление о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) МКД, в случае, если застройщик не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства, может направляться в суд в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. В числе условий такого обращения в суд пункты 3, 4 части 15 статьи 23 Закона называют неисполнение застройщиком требований Закона и применение в отношении него в течение одного года двух и более раз предусмотренных Законом мер воздействия, – например, в смысле, определенном в пунктами 3, 4 части 15 статьи 23 Закона, – когда застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным частью 1 статьи 12.1 Закона.
Правильно установив фактические обстоятельства дела, выводы о наличии которых соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам, суд применил к ним изложенные в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.06.2004 № 10 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях», постановлениях Конституционного Суда Российской Федерации 30.07.2001 № 13-П, 21.11.2002 № 15-П, определениях 14.12.2000 № 244-О, 17.02.2000 № 16-О, 05.07.2001 № 130-О правовые подходы, исходя из которых приостановление деятельности субъекта предпринимательской деятельности представляет собой специальную предупредительную меру, непосредственно связанную со спецификой деятельности, при осуществлении которой могут затрагиваться конституционные права и свободы, а также права и законные интересы других лиц. Меры государственного принуждения должны применяться с учетом характера совершенного правонарушения, размера причиненного вреда, степени вины правонарушителя, его имущественного положения и иных существенных обстоятельств. Такие меры не должны подавлять экономическую самостоятельность и инициативу граждан и юридических лиц, чрезмерно ограничивать право каждого на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом деятельности, а также право частной собственности. Принцип соразмерности, выражающий требования справедливости, предполагает установление публично-правовой ответственности лишь за виновное деяние и ее дифференциацию в зависимости от тяжести содеянного, размера и характера причиненного ущерба, степени вины правонарушителя и иных существенных обстоятельств, обусловливающих индивидуализацию при применении взыскания. Государство может в исключительных случаях ограничивать частные имущественные права во имя поддержания публичного общественного порядка, такие ограничения не должны носить фискального характера. Пункт 1 части 7 статьи 23 Закона № 214-ФЗ не устанавливает безусловной обязанности арбитражного суда при наличии приведенных в этой норме оснований принять решение о приостановлении осуществления деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) объектов недвижимости. Рассмотрение этого вопроса находится в пределах усмотрения суда. Поскольку общество представило подписанные дольщиками акты приема-передачи объектов недвижимости в спорном МКД, что подтверждается выполнение обществом принятых на себя обязательств, а сам объект сдан в эксплуатацию до обращения департамента в суд с заявлением о приостановлении деятельности общества по привлечению денежных средств дольщиков, суд правомерно исходил из того, что требуемая им мера принуждения в отношении застройщика является чрезмерной и несоразмерной степени допущенного обществом нарушения.
Более того, в данном случае применение меры государственного принуждения не достигнет и цели ее применения, поскольку дольщики уже перечислили обществу как соинвесторы строительства помещений в МКД на эскроу-счет, а приостановление на будущее привлечения денежных средств после сдачи МКД в эксплуатации регулируется иными нормами гражданского законодательства, а не Законом № 214-ФЗ, обеспечивающим гарантии строительства помещений в МКД или возврата денежных средств дольщикам как слабой в сравнении с застройщиком стороной. Строительство спорного объекта завершено обществом до обращения департамента в суд, поэтому требуемая им мера принуждения не только является несоразмерной, но и не отвечает целям и задачам, определенным Законом № 214-ФЗ для департамента как контролирующего органа в области ДДУ, инвестиционного и градостроительного законодательства.
Так, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в МКД и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве (пункт 1 части 2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ). В рассматриваемой по делу ситуации такие денежные средства от дольщиков на эскроу-счета уже поступили и приостановление такой деятельности застройщика на будущее уже невозможно.
Действие Закона № 214-ФЗ не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе МКД) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются гражданским и законодательством об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) МКД и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) МКД, не допускается (часть 3 статьи 1 Закона № 214-ФЗ). По этой причине привлечение денежных средств дольщиков в спорном МКД на будущее будет не только нарушать Закон № 214-ФЗ, но выходить из сферы его регулирования.
Таким образом, при установленных судом фактических обстоятельствах у департамента на момент обращения в арбитражный суд отсутствовали и полномочия на заявление требования по делу.
Правильно установив фактические обстоятельства дела, выводы о наличии которых соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам, суд применил к ним нормы права. Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов не установлены.
Руководствуясь статьями 286 ? 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.10.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2024 по делу № А32-34951/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Верховный Суд Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Л.А. Черных
Судьи Л.Н. Воловик
А.В. Гиданкина