Решение по делу № А41-53341/2023 от 10.08.2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Москва

10 августа 2023 года Дело №А41-53341/23

Резолютивная часть объявлена 08 августа 2023

Полный текст решения изготовлен 10 августа 2023

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.А. Попова, при ведении протокола секретарем судебного заедания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "РЕНОВАЦИЯ-БАЛАШИХА" (140016, Московская область, г.о. Люберцы, г Люберцы, мкр. ФИО2 Самолёт, ул Камова, д. 12, помещ. 6, ком. 2, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к

Администрации городского округа Балашиха (143912, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

Министерству жилищной политики Московской области (143407, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о внесении изменений в договор о комплексном развитии территории жилой застройки

при участии в судебном заседании, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "РЕНОВАЦИЯ-БАЛАШИХА" обратилось в суд с исковым заявлением к Администрации городского округа Балашиха и Министерству жилищной политики Московской области со следующими требованиями:

Изменить условия договора №15 го/001 о комплексном развитии территории жилой застройки ориентировочной площадью 15,27 Га, расположенной по адресу: Московская область, г.о. Балашиха, <...> вл.4; мкрн. 15Б, ул. Зеленая; мкрн. Кучино ул. Почтовая от 17.03.2022г., заключенного между истцом и ответчиками, а именно:

- изложить абз.2 п.2.1.1. договора в следующей редакции:

« - предусмотреть строительство жилых домов до 25 этажей, с площадью жилых помещений не более 145 042 кв.м, встроенно-пристроенных помещений ориентировочно 12180 кв.м., места хранения личного автотранспорта 2158 м/м (постоянное хранение 1625 м/м, временное хранение 326 м/м, приобъектные автостоянки 207 м/м), дошкольного образовательного учреждения не менее чем на 255 мест в мкр. Авиаторов, Балашихинское шоссе, вл. 4 и обустроенных нежилых помещений для организации ДОУ не менее чем на 46 мест в мкр. Кучино, ул. Почтовая, реконструкцию СОШ №25 (строительство пристройки на 600 мест), строительство встроенной поликлиники общей емкостью на 91 пос/смену в мкр. Авиаторов, Балашихинское шоссе, вл. 4;»;

- изложить абз. 8 п.2.1.4. договора в следующей редакции:

«Максимальный срок исполнения обязательства - с момента заключения Договора и не позднее 30.06.2026»;

- изложить абз. 6 п.2.1.5. договора в следующей редакции:

«Максимальный срок исполнения обязательства - с момента заключения Договора и не позднее 30.06.2026»;

- изложить абз. 1 п.2.1.6. договора в следующей редакции:

«Выплачивает возмещение собственникам за изымаемые для муниципальных нужд жилые помещения в составе многоквартирных домов, подлежащих сносу согласно разделу 6.2. Приложения 1, земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимости, находящиеся в границах ТКР. Максимальный срок исполнения обязательства - с момента заключения Договора и не позднее 30.06.2026»;

-изложить п.3.3. договора в следующей редакции:

«Срок выполнения обязательств по Договору составляет 6 лет с момента вступления в силу решения суда по делу № (номер дела в котором рассматривается внесение данных изменений). Окончание срока действия настоящего Договора не влечет прекращения неисполненных обязательств сторон, не освобождает стороны от ответственности за нарушения, если таковые имели место при исполнении условий настоящего Договора».

В судебное заседание явку обеспечили представители истца и ответчиков.

Стороны изложили свои позиции по делу.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы сторон, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим причинам.

17.03.2022 между Министерством жилищной политики Московской области, Администрацией городского округа Балашиха Московской области и ООО «СЗ «Реновация-Балашиха» (инвестор) заключен договор № 15го/001 о комплексном развитии территории жилой застройки ориентировочной площадью 15,27 на, расположенной по адресу: Московская область, городской округ Балашиха, г. Балашиха, мкр. Авиаторов, Балашихинское ш., вл. 4; мкр. 15 Б, ул. Зеленая; мкр. Кучино, ул. Почтовая.

В соответствии с п. 1.1 договора инвестор обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить предусмотренные настоящим договором обязательства по комплексному развитию территории, указанной в пункте 1.2 настоящего договора, а Министерство и Администрация обязуются создать необходимые условия для выполнения указанных обязательств.

Права и обязанности сторон определены в разделе 2 договора, где также установлены сроки исполнения отдельных обязательств как инвестора, так и Администрации.

Как указывает истец, им надлежащим образом выполнены следующие обязательства по договору:

1) В соответствии с п. 1.3., п. 1.4. Договора, полностью произведена оплата стоимости права на заключение Договора в размере 21 301 542 (двадцать один миллион триста одна тысяча пятьсот сорок два) рубля 00 копеек.

2) В соответствии с п. 2.1.1 Договора, разработана и утверждена документация по планировке ТКР в составе проекта планировки территории и проекта межевания территории и межеванию застроенной территории.

3) Внесены соответствующие изменений в генплан и ПЗЗ г.о. Балашиха (п.2.1.3. Договора).

4) Заключен договор на выкуп земельного участка, адрес (местоположение): Московская область, г. Балашиха, мкр. Кучино, ул. Почтовая, дом 1, кадастровый номер: 50:50:0020211:971; нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер: 50:50:0000000:1300, находящихся в границах застроенной территории, необходимых для строительства многоквартирных домов, объектов социального назначения и транспортной инфраструктуры (п.2.1.6. договора).

5) Сформированы и поставлены на кадастровый учет земельные участки с кадастровыми номерами 50:15:0011005:7086; 50:15:0011005:7087; 50:15:0011005:7088; 50:15:0011005:7089; 50:15:0011005:7090; 50:15:0011005:7091; 50:15:0011005:7092; 50:15:0011005:7093; 50:15:0011005:7094; 50:15:0011005:7095; 50:15:0011005:7096; 50:15:0011005:7097; 50:15:0011005:7098; 50:15:0011005:7099; 50:15:0011005:7100; 50:15:0011005:7102; 50:15:0011005:7103; 50:15:0011005:7081; 50:15:0011005:7082; 50:15:0011005:7083; 50:15:0011005:7101, находящиеся в границах застроенной территории, подлежащей развитию (п.2.1.7. Договора).

6) Проведена рыночная оценка недвижимого имущества и подписано соглашение об изъятии для муниципальных нужд, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 50:15:0000000:153102, общей площадью застройки 2448 кв.м, со степенью готовности 6%, расположенного по адресу: <...> вл.4, находящегося в собственности ООО «Фирма ТАЙФИ», которое собственником до настоящего момента не подписано (п. 2.1.6 Договора).

7) Разработаны планы-графики строительства и ввода в эксплуатацию; переселения и сноса; благоустройства территории комплексного развития и 09.12.2022г. направлены на утверждение Администрации и Министерства (исх. № 01-05/14465 от 09.12.2022г., однако от Администрации получен отказ в утверждении предоставленных графиков (письмо исх. № 1-вх-50625/22 от 19.12.2022 г.).

8) Предоставлена Администрации, в соответствии с п.2.1.15 Договора, безотзывная банковская гарантия, выданная банком на сумму 21 301 542, 00 рублей на срок, превышающий на 6 месяцев максимальный срок исполнения указанных обязательств в счет обеспечения обязательств Инвестора, предусмотренных п. 2.1.1, 2.1.4, 2.1.5 Договора.

9) Получен комплект исходно-разрешительной, а также проектной документации для строительства многоквартирных домов первой очереди строительства. Указанная проектная документация на текущую дату направлена на экспертизу, получено Свидетельство о согласовании архитектурно-градостроительного облика комплекса (группы) многоквартирных жилых домов на территории Московской области № АГО-3307/2023 от 06.06.2023г. Ориентировочная дата получения разрешения на строительство 1 очереди 1 этапа – 01.07.2023г.

Между тем, в связи с существенным изменением обстоятельств и неисполнением Администрацией своих встречных обязательств, предусмотренных п. 2.3.2 договора, как указывает истец, имеется необходимость внесения изменений в договор, касающихся сроков действия договора и отдельных обязательств по нему.

Истцом в адрес ответчиков направлено предложение о заключении дополнительного соглашения к договору письмом от 11.05.2023 (т. 2 л.д. 45-47).

В ответных письмах от 11.05.2023 и от 29.05.2023 Администрация и Министерство отказали в согласовании указанного дополнительного соглашения.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящими требованиями в суд.

Комплексному развитию территории посвящена глава 10 Градостроительного кодекса РФ.

При этом в соответствии с ч. 2 ст. 64 Градостроительного кодекса РФ комплексное развитие территории осуществляется в соответствии с положениями настоящего Кодекса, а также с гражданским законодательством, жилищным законодательством, земельным законодательством, законодательством об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, законодательством в области охраны окружающей среды.

Целями комплексного развития территории являются, среди прочего, обеспечение сбалансированного и устойчивого развития поселений, муниципальных округов, городских округов путем повышения качества городской среды и улучшения внешнего облика, архитектурно-стилистических и иных характеристик объектов капитального строительства; обеспечение достижения показателей, в том числе в сфере жилищного строительства и улучшения жилищных условий граждан, в соответствии с указами Президента Российской Федерации, национальными проектами, государственными программами; создание необходимых условий для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктур, благоустройства территорий поселений, муниципальных округов, городских округов, повышения территориальной доступности таких инфраструктур; повышение эффективности использования территорий поселений, муниципальных округов, городских округов, в том числе формирование комфортной городской среды, создание мест обслуживания и мест приложения труда (ч. 1 ст. 64 Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии с ч. 6 ст. 66 Градостроительного кодекса РФ процедура принятия и реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки состоит из следующих этапов:

1) подготовка проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки и его согласование в случаях, установленных настоящим Кодексом;

2) опубликование проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки в порядке, установленном для официального опубликования правовых актов, иной официальной информации;

3) проведение общих собраний собственников многоквартирных домов, не признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и включенных в проект решения о комплексном развитии территории жилой застройки по вопросу включения многоквартирного дома в решение о комплексном развитии территории жилой застройки. Предельный срок для проведения таких общих собраний устанавливается нормативным актом субъекта Российской Федерации и не может быть менее одного месяца;

4) принятие решения о комплексном развитии территории жилой застройки и его опубликование в порядке, установленном для официального опубликования правовых актов, иной официальной информации;

5) проведение торгов в целях заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки (за исключением случаев самостоятельной реализации Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием решения о комплексном развитии территории жилой застройки или реализации такого решения юридическими лицами, определенными Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации);

6) заключение договора о комплексном развитии территории жилой застройки (за исключением случаев самостоятельной реализации Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием решения о комплексном развитии территории жилой застройки или реализации такого решения юридическими лицами, определенными Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации);

7) подготовка и утверждение документации по планировке территории, а также при необходимости внесение изменений в генеральный план поселения, генеральный план муниципального округа, генеральный план городского округа, правила землепользования и застройки;

8) определение этапов реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки с указанием очередности сноса или реконструкции многоквартирных домов, включенных в это решение;

9) выполнение мероприятий, связанных с архитектурно-строительным проектированием, со строительством, сносом объектов капитального строительства, в целях реализации утвержденной документации по планировке территории, а также иных необходимых мероприятий в соответствии с этапами реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки, в том числе по предоставлению необходимых для этих целей земельных участков.

Согласно ч. 1 ст. 68 Градостроительного кодекса РФ договор о комплексном развитии территории (далее в настоящей статье также - договор) заключается в целях реализации решения о комплексном развитии территории с победителем торгов, проведенных в соответствии со статьей 69 настоящего Кодекса, либо с иным участником торгов, определяемым в соответствии с указанной статьей, либо с правообладателями земельных участков и (или) объектов недвижимости в соответствии с пунктом 3 части 7 статьи 66 и со статьей 70 настоящего Кодекса.

Основания изменения и расторжения договора предусмотрены статьей 450 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с п. 2 указанной статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статья 451 Гражданского кодекса РФ предусматривает изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п. 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно п. 4 ст. 451 Гражданского кодекса РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии с п. 8 ст. 448 Гражданского кодекса РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, в том числе по основаниям, установленным законом; по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность внесения изменений в заключенный по результатам торгов договор, но только в прямо закрепленных законом случаях, например, таких как изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 Гражданского кодекса РФ).

В качестве существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, истец указывает на то, что с даты заключения договора и с начала выполнения инвестором работ по договору от жителей мкр. Авиаторов поступили обращения против уничтожения зеленых насаждений, расположенных в границах комплексного развития.

Указанные обстоятельства подтверждается представленными в материалы дела обращениями граждан и ответами государственных и муниципальных органов.

Данные обстоятельства также не оспариваются ответчиками.

В своих письменных пояснениях Администрация отмечает, что «как верно указывает истец, обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, изменились, поскольку в адрес Администрации поступали обращения/заявления граждан микрорайона Авиаторов, выразившиеся против уничтожения зеленых насаждений, расположенных в границах комплексного развития. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации к истцу с целью сохранения «зеленой рощи» и изменения посадки объектов путем корректировки ППТ и ПМТ » (т.2 л.д. 103-104).

Письмом от 22.03.2023 Администрация обратилась к истцу с просьбой приостановить все дальнейшие работы по корпусам № 1 с встроенной поликлиникой, 4, 5, 6 ДОО на 255 мест и многоуровневым паркингом на 400 и 450 машиномест и приступить к корректировке ППТ и ПМТ с целью изменения посадки объектов и сохранению зеленой рощи (т. 2 л.д 39).

Письмом от 04.05.2023 Администрация обратилась к истцу с просьбой рассмотреть возможность по изменению документации по планировке территории, в части размещения планируемых объектов капитального строительства в целях сохранения зеленых насаждений (березовой рощи), предусмотрев ее благоустройство в соответствии со схемой изменения, согласованной с жителями мкр. Авиаторов (т. 2 л.д. 42-43).

Как указывает истец, согласно схеме изменений, приложенной к письму Администрации от 04.05.2023, сохранение большей части зеленых насаждений становится возможным при уменьшении площади застраиваемой территории, за счет увеличения количества этажей отдельных объектов с 18 до 25.

Таким образом, материалами дела подтверждается существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора от 17.03.2022г №15го/001 о комплексном развитии территории жилой застройки.

Изменение обязательства инвестора предусмотреть в документации по планировке территории строительство жилых домов до 25 этажей (вместо 18 этажей), исключение из застраиваемой территории, подлежащей развитию, части земельных участков и соответственно изменение технико-экономических показателей проекта, повлечет необходимость внесения изменений в указанную документацию по планировке территории (ст. 45, 46 Градостроительного кодекса РФ), необходимость разработки новой исходно-разрешительной, проектной документации для строительства многоквартирных домов, что связывается с увеличением сроков реализации проекта.

Доказательств нарушения прав и законных интересов ответчиков или третьих лиц изменением обязанности инвестора предусмотреть в документации по планировке территории строительство жилых домов до 25 этажей суду не представлено.

Кроме того, суд отмечает также, как следует из искового заявления, материалов дела и не оспаривается ответчиками, в границах территории жилой застройки, в отношении которой осуществляется комплексное развитие, расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:15:0000000:153102, общей площадью застройки 2448 кв.м, со степенью готовности 6%, расположенный по адресу: <...> вл.4, находящийся в собственности ООО «Фирма ТАЙФИ».

В производстве Арбитражного суда Московской области находится дело № А41-27412/2022 по иску Администрации г.о. Балашиха к ООО «Фирма ТАЙФИ» о сносе указанного объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 50:715:0000000:153102, расположенный по адресу: <...> вл.4 на земельном участке к.н. 50:15:0011005:6072.

В настоящее время рассмотрение дела не завершено.

31.12.2022 г. истец обратился в адрес Администрации за предоставлением в аренду, в соответствии с условиями договора земельных участков с кадастровыми номерами: 50:15:0011005:7098, 50:15:0011005:7099, 50:15:0011005:7100, 50:15:0011005:7102; 50:15:0011005:7103 (участки образованы в результате межевания земельного участка к.н. 50:15:0011005:6072).

Администрация приняла решения об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» в связи со следующим:

согласно осмотру в границах испрашиваемых земельных участков расположен объект незавершенного строительства, принадлежность которого документально заявителю ООО «СЗ «Реновация-Балашиха» не подтверждается (т. 2 л.д. 23-32).

Администрацией г.о. Балашиха издано постановление от 02.03.2023 №241-ПА «Об изъятии для муниципальных нужд объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 50:15:0000000:153102, расположенного по адресу: <...> вл.4» (т. 2 л.д. 3738).

В адрес собственника имущества - ООО «Фирма ТАЙФИ» направлен подписанный Администрацией и ООО «СЗ «Реновация-Балашиха» проект соглашения об изъятии объекта незавершенного строительства для муниципальных нужд (т. 2 л.д. 1-6).

Как указывает истец и не оспаривают ответчики, ООО «Фирма ТАЙФИ» соглашение об изъятии объекта незавершенного строительства для муниципальных нужд со своей стороны не подписало.

Указанное обстоятельство оказывает влияние на увеличение сроков исполнения сторонами обязательств по договору, а отказ в предоставлении инвестору в аренду земельных участков делает невозможным исполнение обязанностей сторон по согласованию и утверждению планов-графиков: строительства и ввода в эксплуатацию; переселения и сноса; благоустройства территории комплексного развития.

С учетом изложенного, принимая во внимание закрепленные в ч. 1 ст. 64 Градостроительного кодекса РФ цели комплексного развития территории, а также исключительность случая, определяющего возможность изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, поскольку его расторжение противоречит общественным интересам (п. 4 ст. 451 Гражданского кодекса РФ), суд признает обоснованным исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Сроки, установленные в предложенных истцом редакциях пунктов договора, судом признаются разумными, ответчиками доказательств и мотивированных доводов об их чрезмерности не представлено.

При этом судом отклоняются иные доводы ответчиков как противоречащие материалам дела и основанные на неверном толковании норм материального права.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины ложатся на ответчиков.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

- изложить абз.2 п.2.1.1. договора в следующей редакции:

- изложить абз. 8 п.2.1.4. договора в следующей редакции:

«Максимальный срок исполнения обязательства - с момента заключения Договора и не позднее 30.06.2026»;

- изложить абз. 6 п.2.1.5. договора в следующей редакции:

«Максимальный срок исполнения обязательства - с момента заключения Договора и не позднее 30.06.2026»;

- изложить абз. 1 п.2.1.6. договора в следующей редакции:

-изложить п.3.3. договора в следующей редакции:

«Срок выполнения обязательств по Договору составляет 6 лет с момента вступления в силу решения суда по делу № А41-53341/23. Окончание срока действия настоящего Договора не влечет прекращения неисполненных обязательств сторон, не освобождает стороны от ответственности за нарушения, если таковые имели место при исполнении условий настоящего Договора».

Взыскать с Администрации городского округа Балашиха в пользу ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "РЕНОВАЦИЯ-БАЛАШИХА" 3 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с Министерства жилищной политики Московской области в пользу ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "РЕНОВАЦИЯ-БАЛАШИХА" 3 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья А.А. Попов